Outras questões sobre casas ou imóveis
Condomínio sem rei nem rock (análise orçamento terraço)
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happy hippy
- 2 junho 2017 editado
Meus estimados, sou de a este tópico regressar por nele verificar se haverem desenvolvimentos, dentre os quais, versaram algumas "discussões" sobre pequenos e insignificantes erros ortográficos. Pois neste concreto, quanto ao meu próprio, e anterior escrito, sou de endereçar um humilde pedido de desculpa a quem, demonstrada pachorra de o ler na integra, teve que levar com algumas imprecisões e bem assim, um punhado de lapsus calamis...
De facto, durante a laboração daquele meu escrito, havia-se a minha atenção desviada para uma inusitada degladiação num confronte de xadrez (coisa para cinco tabuleiros unidos em cruz e quatro jogadores em equipas de dois!), aproveitava os momentos de ponderação dos meus adversários para aqui intervir... Já agora aproveito o ensejo para solicitar a quem porventura tenha conhecimento desta variante para me contactar porquanto não encontro informação na net sobre a mesma...Colocado por: Luis K. W.Mas há uma "interpretação alternativa" à lei, e alguns defendem que um terraço só será zona comum se servir de cobertura a uma outra zona comum (mesmo que esta zona comum esteja 10 pisos mais abaixo). Caso contrário, o terraço será uma zona afecta unicamente à fracção ou fracções que COBRE
Meu estimado, não é uma interpretação alternativa, mas sim, a única cabível. Relativamente à sua pertinente observação (a que salientei a negrito), sou apenas de corrigir que impende também uma comunhão sobre o terraço se este servir de cobertura a uma ou mais fracções autónomas. Quanto às zonas comuns, há que as distinguir também: uma coisa é o terraço cobrir uma sala de reuniões do condomínio, e aqui, tem-se aquele comum; coisa bem diversa é cobrir uma parte do logradouro exterior, que pese embora - este seja imperativamente - comum, já o terraço não o é... Vale isto por dizer que a finalidade de cada terraço tem que ser analisada casuisticamente...
Em tempos idos, haviam-se duas correntes interpretativas do texto legal. Uma corrente defendia que só eram comuns os terraços de cobertura que substituíssem os telhados, e que os intermédios, pese embora também tivessem uma função de cobertura, tinham-se privados pela sua principal função, a panorâmica. A segunda corrente defendia porem que também estes deveriam ter-se imperativamente comuns porquanto,não obstante a função panorâmica, haviam-se como cobertura, como de cobertura e panorâmicos podiam ter-se os que no topo do prédio substituíam o telhado. Prevaleceu pois esta última posição mediante competente jurisprudência do STJ (esta logra-se com 3 decisões julgadas num mesmo sentido).Colocado por: Nia_(15) (16) (17)O condomínio possui as caixas do correio, perfeitamente utilizáveis e em nome individual para cada condómino 1º / 2º / 3º no vão da escada.
A caixa colocada no exterior é individual afecta ao 3º andar unica e exclusivamente.
Em face deste novo esclarecimento, têm toda a legitimidade de exigir a retirada da referida caixa de correio e bem assim, da reparação dos danos que com a colocação daquela, tenham porventura sido ocasionados na fachada comum do prédio. Para tanto, e porque nada se havendo disposto em sede de regulamento de condomínio que discipline o uso da coisa comum, hão duas formas de resolver o problema criado:
1. A administração, no uso do poder-dever que lhe é conferido pela primeira parte da al. g) do artº 1436º do CC, pode exigir - formalmente, sempre formalmente (leia-se, carta registada), a retirada da referida caixa, num razoável prazo (por exemplo, 30 dias contados da data do envio da mesma). Por se tratar de uma decisão do administrador, se o condómino dela discordar, pode dele recorrer para a assembleia dos condóminos nos termos do artº 1438º do CC. Em sede plenária, o colégio decidirá para a ratificação ou não da decisão do administrador.
2. A administração, prevendo do recurso do condómino, não deseja enveredar por aquele caminho e prefere desde logo atalhar caminho e à AGC recorrer directamente. Neste caso, em sede plenária, o colégio apreciará a matéria e decidirá pela autorização da sua colocação ou pela não autorização com a subsequente exigência da sua retirada num razoável prazo (por exemplo, 30 dias contados da data do envio da mesma). Não o fazendo voluntariamente, pode então a administração proceder à referida remoção para posterior entrega ao seu legitimo proprietário.
Não concordando o condómino com as deliberações (um direito que lhe assiste), pode e deve aquele impugnar a deliberação nos termos do artº 1433º do CC. Neste concreto, deverá aquele recorrer directamente para um julgado de paz ou tribunal, porquanto não se tem expectável que logre em AG de impugnação outro vencimento. Para tanto, só poderá invocar uma violação à lei (vide nº 1), com fundamento num abuso de direito (cfr. artº 334º do CC). Lamentavelmente, não será este um expediente fadado para a sua melhor fortuna...Colocado por: Nia_(18) Provavelmente expliquei-me mal, na cobertura do prédio, não existe terraço, existe um vão/espaço que vai da placa do ultimo piso ao telhado e a entrada para esse vão é feita através de uma pequena porta/abertura no teto da placa do ultimo piso na escada,apenas para se poder ir ao telhado se necessário.
Após consulta na câmara, onde está o projecto constituído em propriedade horizontal, o que lá consta é apenas isso "vão do telhado" não é para ser usado para nada! Não é sotão, não são águas furtadas, nada! apenas e só o vão, a pequena abertura que existe é para se conseguir aceder ao telhado em caso de necessidade.
Ora é esse acesso que está bloqueado!
E nesse espaço ninguém sabe o que la está! Mais que confirmada esta a tal chaminé, porque se vê do exterior!
Pese embora o seu escrito continue por não esclarecer onde se situa em bom rigor ponto de acesso, tem-se por perfeitamente expectável de o considerar em parte comum. No entanto, mesmo que se houvesse aquele situado dentro da fracção autónoma do referido condómino, não podia aquele bloquear o acesso, utilizar em exclusivo o vão e ainda, cumulativamente, tinha a administração (e quem com ela tivesse legitimidade ou necessidade) direito a uma servidão legal de passagem pelo interior da fracção para ao telhado aceder. A solução deste "não-problema" tem-se pacífica do ponto de vista jurídico, por muito que o condómino em questão queira altercar ou ainda pleitear... Uma vez mais, não se terão quaisquer estes, expedientes fadados para a sua melhor fortuna...Colocado por: Nia_Mesmo a propósito, tomei agora conhecimento da ultima carta recebida pela administração, eleita na 1ª reunião. Não servirá isto de prova em relação à questão das campainhas?!...
A carta apenas faz prova da colocação de um dispositivo electrónico para accionar à distância a campainha do terceiro andar. Havendo-se a carta muito bem elaborada, primeiramente importa aferir o fundamento para a intervenção da administração, que poderá sempre argumentar que agiu no escrupuloso cumprimento das suas obrigações, prefixadas na al. f) do artº 1436º do CC, pelo que, o «procedimento incorrecto» de que se roga, pode não colher...
Neste concreto, e carecendo de mais elementos para aferir das responsabilidades em que ambas as partes possam ter incorrido, deve a administração proceder à entrega do referido dispositivo, sob pena de ter que indemnizar o condómino pelo seu rigoroso valor (o de compra - não o de instalação, se bem que neste caso, importará, como salientei, apreciar todos os elementos em falta). Atente que mesmo havendo-se ele o responsável, sem provas, poderá aquele sempre argumentar - com toda a lógica, sublinhe-se, que procedeu à colocação daquele dispositivo, por terceiros não identificados terem feito tropelias que danificaram as primitivas instalações.Colocado por: Nia_(18) Provavelmente expliquei-me mal, na cobertura do prédio, não existe terraço, existe um vão/espaço que vai da placa do ultimo piso ao telhado e a entrada para esse vão é feita através de uma pequena porta/abertura no teto da placa do ultimo piso na escada,apenas para se poder ir ao telhado se necessário.
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Pese embora o seu escrito continue por não esclarecer onde se situa em bom rigor ponto de acesso, tem-se por perfeitamente expectável de o considerar em parte comum. No entanto, mesmo que se houvesse aquele situado dentro da fracção autónoma do referido condómino, não podia aquele bloquear o acesso, utilizar em exclusivo o vão e ainda, cumulativamente, tinha a administração (e quem com ela tivesse legitimidade ou necessidade) direito a uma servidão legal de passagem pelo interior da fracção para ao telhado aceder. A solução deste "não-problema" tem-se pacífica do ponto de vista jurídico, por muito que o condómino em questão queira altercar ou ainda pleitear... Uma vez mais, não se terão quaisquer estes, expedientes fadados para a sua melhor fortuna...
Happy Hippy, mais uma vez obrigado pelo esclarecimento.
Em relação à entrada para o vão do telhado, como escrevi anteriormente situa-se no ultimo lance da escada, no teto do patamar do 3º andar, fora da fracção dele!
Anexo uma foto para exemplificar, pois não tenho nenhuma do sitio em questão aqui comigo.Parece que o senhor do 3º andar poderá estar a utilizar esse espaço do vão do telhado. Pode ter feito outro acesso pelo interior da sua casa e, para não haver acessos pela escada, fechou o mesmo pelo interior.Colocado por: Victor RibeiroIsso é tópico para o user "happy hippy"! Aguarde que ele irá poder ajudar!
Da minha parte, esse tipo de "constrangimentos" é que me levaram a construir uma casa!
Que tudo se resolva pelo melhor.
Bem haja.
O hippyhippy é o servo da gleba do fórum...
Devíamos fazer uma colecta para depósito no seu peculio.Como vamos alcançar este desiderato?
Um bem haja!Colocado por: AnaTParece que o senhor do 3º andar poderá estar a utilizar esse espaço do vão do telhado. Pode ter feito outro acesso pelo interior da sua casa e, para não haver acessos pela escada, fechou o mesmo pelo interior.
É exatamente isto que todos achamos que está a acontecer!
A ver vamos...-
happy hippy
- 7 junho 2017
Colocado por: Palhava
O hippyhippy é o servo da gleba do fórum...
Meus estimados, permitam-me efectuar duas (pasmem-se as almas menos desavisadas) telegráficas considerações. Primeiro para informar que, não sou de ler/pesquisar todas as discussões havidas neste fórum, não por desconsideração para com as matérias aqui tratadas, mas por manifesta indisponibilidade (que não importa aqui justificar), pelo que, não deixem de intervir porquanto poderei não encontrar e por conseguinte, não responder, com manifesto prejuízo para quem, com as melhores expectativas, a esta mui útil e proveitosa plataforma recorre.
Segundo, tendo-se as minhas intervenções - como as todas as dos outros inestimáveis membros - laboradas por carolice e graciosamente, não me tendo nem se configurando as mesmas minimamente superiores ou com maior grandeza em relação a todas as outras, por muito menos elaboradas que porventura aquelas se contenham e mesmo que sem quaisquer fundamentações normativas legais que as possam balizar.
Muito obrigado.Colocado por: Nia_
Happy Hippy, mais uma vez obrigado pelo esclarecimento.
Em relação à entrada para o vão do telhado, como escrevi anteriormente situa-se no ultimo lance da escada, no teto do patamar do 3º andar, fora da fracção dele!
Como já foi devidamente sublinhado, se pelo competente título constitutivo da propriedade horizontal, aquela parte comum não foi afecta ao seu uso exclusivo (cfr. artº 1421º, nº 3 do CCiv.), não pode aquele rogar-se de um gozo exclusivo, por manifesta e grosseira violação das mais elementares regras de compropriedade (cfr. artº 1406º , nº 1 do CCiv.). Ainda que tal afectação lhe fosse facultada, haveria por parte da administração ou dos demais consortes, que ao telhado tivessem que aceder, uma servidão legal de passagem.
Neste concreto, estaremos perante uma situação muito recorrente nos prédios em que os vãos dos telhados, amplos, sem divisões, não têm qualquer utilização que lhes seja destinada e onde o ou os últimos proprietários deles aproveitam, apropriando-se indevidamente daqueles espaços para procederem ao depósito das suas coisas e que, para as manterem em boa guarda, vedam todo e qualquer acesso aos restantes comproprietários.Um condomínio sem Rock (And roll) é uma benesse.Depende!
Se calhar eu preferia um Rock & Roll de vez em quando...ao que se está a passar!A reunião será no próximo fim de semana...
Entretanto juntamente com a administradora do prédio já reunimos alguns orçamentos que vamos analisar.
Peço a vossa ajuda no que diz respeito à obra a realizar no terraço.
Temos orçamentos entre os 2100 e os 13000 e tal!!
Alguns falam em isolar o terraço mantendo o chão existente e colocando os materiais por cima, outros na remoção de todo o chão existente e refazer de novo.
Agora em termos de materiais e garantias temos o seguinte:
1.Orçamento 2
• Proceder à remoção de todo o pavimento cerâmico e respetivo rodapé existente no terraço.
• Proceder à remoção de argamassas de cimento e colas velhas e que se encontrem detrioradas.
• Proceder à regularização do pavimento com argamassas de cimento aditivada com Sikalatex, da qual se junta ficha técnica, de modo, a eliminar buracos.
• Proceder à aplicação de duas de mãos de Mapelastic cruzadas, levando entre as duas de mãos uma rede de fibra sobreposta.
• Proceder ao isolamento junto dos ralos de despejo, bem como, proceder a revisão geral dos mesmos.
• Proceder à execução de teste de estanquecidade de todo o terraço e ralos de despejo.
• Proceder ao fornecimento e assentamento de pavimento cerâmico, do qual, fornecerei amostra, sendo que, o mesmo é próprio para exterior, não só é anti-derrapante como também tem pouca dilatação, o pavimento será assente como cimento de cola Weber Flex próprio para exteriores.
• Proceder ao betume de todas as juntas com Weber Color Flex aditivado com Sikalatex.
• Proceder ao fornecimento e assentamento de rodapé, feito com material igual ao pavimento.
• Proceder à remoção de lixos e entulhos para vazadouro autorizado, a remoção e entrada dos materiais será feita diretamente pelo exterior não andando a passar por dentro do apartamento.
NOTA: Será dada por esta empresa uma garantia de 8 anos referente aos trabalhos executados.
• Preço deste orçamento: 6.525,00€Orçamento 3
Lavagem de todo o terraço, rodapé e muros com maquina de alta-pressão para remover betume e tinta solta - 680
Fornecimento e aplicação de betume hidrófugo em todas as juntas dos mosaicos e rodapé - 1615
Fornecimento e aplicação de hidrófugo da “Wurth” na totalidade do pavimento e rodapé até saturação - 2180
Reparação e impermeabilização da ligação aos ralos com pele elástica da “Wurth” à cor cinzenta - 390
Fornecimento e pintura de todos os muros com tinta aquosa branca - 270
Limpeza de todo o terraço e entrega ao cliente - 85
Preço deste orçamento 5220€Orçamento 4
ISOLAMENTO TERRACO (opção 1)
3.1 Lavagem e preparação de base para aplicação de primário para boa aderência
3.2 Aplicação 3 de mãos de produto weber Dry lastic pisável com manta antialcalina
Com garantia de lei - 3700€
ISOLAMENTO TERRACO (opção 2)
4.1 Lavagem e preparação de base para aplicação de primário para boa aderência
4.2 Aplicação 3 de mãos de produto TELA LIQUIDA ENKOPUR com REDE POLYFLEX pisável
Com garantia de 20 anos 5350€Agradeço desde já a vossa ajuda em termos de materiais, etc...qual será a melhor opção, uma vez que em termos de valores andam todos muito próximos.
Excepto em colocar por cima, ou retirar na totalidade.Coloque fotos do terraço, sobretudo onde o vizinho diz que são as infiltrações para que o pessoal do fórum possa opinar melhor.
Cumprimentos.Então cá estão as fotos...
A infiltração aparece na loja em baixo ai nesse canto, mas à vista não se vê nada, por isso a água pode estar a entrar por qqr lado!Aquela "bola" no canto é que é o escoadouro da água da chuva e lavagem?Colocado por: ClioIIAquela "bola" no canto é que é o escoadouro da água da chuva e lavagem?
Sim, é isso mesmo!
Tem quatro, um a cada cantoColocado por: Nia_
Sim, é isso mesmo!
Tem quatro, um a cada canto
As infiltrações coincidem, grosso modo, com um ou mais escoadouros?
As infiltrações coincidem, grosso modo, com um ou mais escoadouros?
Coincidem maioritariamente nesse canto, nesse escoaouro, que é o canto esquerdo da foto onde se vê a totalidade do terraço.
Depois mais ou menos a meio existe também uma infiltração, mas nada de muito significativo.
Esse canto é que é mesmo problemático.E então, ninguém percebe nada disto, como eu?! :-)0.0273 seg. NEW-
