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Comprar casas e imóveis

Contrato promessa compra e venda - o que acontece se não se respeitar o prazo para escritura

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  1.  # 21

    Neste caso em concreto acho que se justifica plenamente os compradores ficarem sem o sinal. Acho bem que de vez em quando o pessoal se lixe por dar o passo maior que a perna.

    Mas talvez, só talvez, eu não ficasse com o sinal todo, dependendo de várias condicionantes, nomeadamente da atitude deles durante todo o processo, que, a julgar pelo aqui partilhado não foi famosa. Ou seja, se os compradores lhe despertarem alguma simpatia e vendo que, como diz, tem muitos interessados e provavelmente vende isso depressa e afinal de contas não perdeu assim tanto com este processo, eu, talvez, mais uma vez só talvez, fizesse um cálculo às moléstias e outros eventuais prejuízos havidos e ficasse só com esse valor para mim, a ser mais baixo que os 5000. Ou então diria aos compradores que lhes poderia restituir parte do sinal se conseguisse fazer a venda depressa. Isto porque já percebi que, infelizmente, a maioria da nossa população é tão pouco formada e informada - erro desta sociedade da qual também fazemos parte e com a qual estamos portanto em conluio por muito que nos custe admitir - que é incapaz sequer de perceber os reais riscos de assinar algo como um CPCV. Para a maioria das pessoas que anda a querer comprar casas ficar sem 1000 euros já é um enorme rombo quanto mais 5000.

    Isto, claro está, se o cheque tiver cobertura, que, julgando pelo resto da atitude dos compradores pouco seria de surpreender se não tivesse.

    Agora não posso deixar de comentar o que aqui foi dito quanto à questão de o cheque ficar com a imobiliária. Parece que ninguém aqui jamais comprou propriedades, pois eu vos garanto que, como comprador, seria para mim muito desconfortável se o cheque fosse directo para as mãos do vendedor a troco de uma mera assinatura. Por exemplo, o potencial de fraude é enorme: o comprador poderia sacar sinais de uma série de pessoas e depois desaparecer do mapa. Ou simplesmente declarar falência e lá se ia o sinal à vida. Isto assim de repente.
    Excetuando as situações em que a própria imobiliária é que é a maior trafulha, felizmente raras, para mim faz todo o sentido que seja a imobiliária a ficar como fiel depositária, pois para mim será a parte mais isenta e ao mesmo tempo a mais "visível" (ou seja mais fácil de encontrar no contexto de um processo judicial) no processo e assim aquela que mais provavelmente irá dar o destino certo ao cheque em caso de incumprimento. E convenhamos que o cliente da imobiliária é o vendedor, estranho seria se não desse preferência aos interesses dele em detrimento dos do comprador, principalmente num caso destes, em que há muitos interessados.
    Aliás, agora que penso nisso, se não houvesse um intermediário que me garantisse alguma confiança eu se calhar nem nunca teria assinado CPCV.

  2.  # 22

    Colocado por: Picaretamas como a agência lhes disse que ficava com o cheque e que este não seria depositado, nem pensaram bem nas consequências desse acto .... deve ser uma daquelas imobiliárias de renome.

    Nunca lidei com a Remax, mas da minha experiência as imobiliárias que fazem isso só dizem que ficam com o cheque até à escritura ou até ao fim do prazo do CPCV, nunca me deram a entender que o cheque voltava para mim se eu não avançasse com o negócio.
    A fazerem isso é com o cheques do sinal, que apenas serve para sinalizar a intenção de compra, não com os do CPCV.
    Concordam com este comentário: GMCQ

  3.  # 23

    Colocado por: mhpintoNeste caso em concreto acho que se justifica plenamente os compradores ficarem sem o sinal. Acho bem que de vez em quando o pessoal se lixe por dar o passo maior que a perna.

    Mas talvez, só talvez, eu não ficasse com o sinal todo, dependendo de várias condicionantes, nomeadamente da atitude deles durante todo o processo, que, a julgar pelo aqui partilhado não foi famosa. Ou seja, se os compradores lhe despertarem alguma simpatia e vendo que, como diz, tem muitos interessados e provavelmente vende isso depressa e afinal de contas não perdeu assim tanto com este processo, eu, talvez, mais uma vez só talvez, fizesse um cálculo às moléstias e outros eventuais prejuízos havidos e ficasse só com esse valor para mim, a ser mais baixo que os 5000. Ou então diria aos compradores que lhes poderia restituir parte do sinal se conseguisse fazer a venda depressa. Isto porque já percebi que, infelizmente, a maioria da nossa população é tão pouco formada e informada - erro desta sociedade da qual também fazemos parte e com a qual estamos portanto em conluio por muito que nos custe admitir - que é incapaz sequer de perceber os reais riscos de assinar algo como um CPCV. Para a maioria das pessoas que anda a querer comprar casas ficar sem 1000 euros já é um enorme rombo quanto mais 5000.

    Isto, claro está, se o cheque tiver cobertura, que, julgando pelo resto da atitude dos compradores pouco seria de surpreender se não tivesse.

    Agora não posso deixar de comentar o que aqui foi dito quanto à questão de o cheque ficar com a imobiliária. Parece que ninguém aqui jamais comprou propriedades, pois eu vos garanto que, como comprador, seria para mim muito desconfortável se o cheque fosse directo para as mãos do vendedor a troco de uma mera assinatura. Por exemplo, o potencial de fraude é enorme: o comprador poderia sacar sinais de uma série de pessoas e depois desaparecer do mapa. Ou simplesmente declarar falência e lá se ia o sinal à vida. Isto assim de repente.
    Excetuando as situações em que a própria imobiliária é que é a maior trafulha, felizmente raras, para mim faz todo o sentido que seja a imobiliária a ficar como fiel depositária, pois para mim será a parte mais isenta e ao mesmo tempo a mais "visível" (ou seja mais fácil de encontrar no contexto de um processo judicial) no processo e assim aquela que mais provavelmente irá dar o destino certo ao cheque em caso de incumprimento. E convenhamos que o cliente da imobiliária é o vendedor, estranho seria se não desse preferência aos interesses dele em detrimento dos do comprador, principalmente num caso destes, em que há muitos interessados.
    Aliás, agora que penso nisso, se não houvesse um intermediário que me garantisse alguma confiança eu se calhar nem nunca teria assinado CPCV.


    E eu nunca aceitaria vender sem ficar logo com o cheque do sinal.... imagine agora que o comprador ate tinha boa relação com a imobiliária e que esta lhe devolvia o cheque, o vendedor teria de ir para tribunal para fazer valer os seus direitos.....

    Por isso é um pau de dois bicos, já vendi a receber 10000 euros de sinal, e já comprei 2 ou três vezes sem sinal e sem CPCV, sempre porque houve confiança nos interlocutores.

  4.  # 24

    CPCV, sem receber o dinheiro, não fazem qualquer sentido.

  5.  # 25

    Vamos lá a ver se o cheque existe mesmo, e se vai mesmo ser depositado e com cobertura.

    Óbvio que se os Compradores lhe dizem que a prestação é alta é porque receberam uma resposta positiva do banco para as condições do crédito e por isso, á partida, a clausula de não atribuição do crédito cai por terra, e o dinheiro devia ser seu.

    Agora, seja qual for o desfecho desta histórica, uma coisa ganhou/aprendeu.

    Os próximos promitentes compradores, deverão passar-lhe um cheque de X% (entre 10% a 20%) do valor do imóvel, o qual será depositado no dia seguinte.
    Ler bem o CPCV, pois o valor da comissao da agência só é pago com a conclusão do negócio (vulgo escritura).

  6.  # 26

    Colocado por: Hugo S.
    Ler bem o CPCV, pois o valor da comissao da agência só é pago com a conclusão do negócio (vulgo escritura).



    Há casos em que é 50% com o CpCV e 50% com a escritura..

  7.  # 27

    Colocado por: larkheHá casos em que é 50% com o CpCV e 50% com a escritura..

    Quando o sinal é grande, justifica-se, se o sinal for pequeno não.
    •  
      GMCQ
    • 5 julho 2017 editado

     # 28

    Estou numa situação parecida em que estou à espera para avançar para o CPCV, mas este só será feito caso haja uma avaliação favorável do imóvel.

    No meu caso a futura compradora irá reservar a casa com 1000€ e esse valor será mantido na agência até decisão da avaliação do imóvel.

    Caso a avaliação seja favorável irá ser feito o CPCV e devidamente acautelado com o sinal e esse valor ficará comigo. Caso haja desistência não haverá devoluções.

    Esta situação também é nova para mim e estou com alguns receios que penso que sejam normais.

    :)

  9.  # 29

    A mim faz-me muita confusão o conceito de sinal que seja devolvido.

    O risco fica TODO do lado do vendedor.

    Deixa de mostrar o imóvel, não se pode comprometer com mais ninguém e não tem garantia nenhuma.

    Não consigo compreender uma só vantagem do vendedor.
    Concordam com este comentário: pedrosslp

  10.  # 30

    Colocado por: GMCQEstou numa situação parecida em que estou à espera para avançar para o CPCV, mas este só será feito caso haja uma avaliação favorável do imóvel.

    No meu caso a futura compradora iráreservara casa com 1000€ e esse valor será mantido na agência até decisão da avaliação do imóvel.

    Caso a avaliação seja favorável irá ser feito o CPCV e devidamente acautelado com osinale esse valor ficará comigo. Caso haja desistência não haverá devoluções.

    Esta situação também é nova para mim e estou com alguns receios que penso que sejam normais.

    :)


    'Reservar' a casa não significa nada. A única coisa que o protege enquanto proprietário é um CPCV. A reserva que a Remax faz, na prática o que significa é que o senhor vai ter a casa sem visitas os meses todos que o banco levar a decidir se empresta ou não o dinheiro. Esses 1000€ vão para quem se o banco não fizer o crédito? Para si? Para a Remax? De volta para os compradores? Tem algum documento com isso escrito?
    •  
      GMCQ
    • 5 julho 2017 editado

     # 31

    Colocado por: pedrosslp

    'Reservar' a casa não significa nada. A única coisa que o protege enquanto proprietário é um CPCV. A reserva que a Remax faz, na prática o que significa é que o senhor vai ter a casa sem visitas os meses todos que o banco levar a decidir se empresta ou não o dinheiro. Esses 1000€ vão para quem se o banco não fizer o crédito? Para si? Para a Remax? De volta para os compradores? Tem algum documento com isso escrito?


    Vamos por fases.

    O que me deixa desconfortável é a possível compradora desistir após ter uma avaliação positiva.

    Mas o agente diz que neste fase não vale a pena pressionar mais a cliente.

    Caso haja avaliação positiva, aí sim será feito o CPCV em que estará lá bem explícito e explicadinho que a cliente não poderá desistir da compra, sob pena de perder o sinal que deu (e ñ terá nada a ver com a reserva feita com a agência). Este será o único documento que irá acautelar os meus interesses nesta fase.

    Se bem que eu ache que deveria ser feito desde já para "garantir" que a cliente ñ desistisse (por obra divina) logo após a avaliação.

  12.  # 32

    Colocado por: GMCQ

    Vamos por fases.

    O que me deixa desconfortável é a possível compradora desistir após ter uma avaliação positiva.

    Mas o agente diz que neste fase não vale a pena pressionar mais a cliente.

    Caso haja avaliação positiva, aí sim será feito o CPCV em que estará lá bem explícito e explicadinho que a cliente não poderá desistir da compra, sob pena de perder o sinal que deu (e ñ tem nada a ver com a reserva feita com a agência).


    Explique-me então o que é que você ganha em 'reservar' a casa?

    A potencial compradora fica com a exclusividade sobre a opção de compra da casa até o banco decidir e você... não percebi bem com o que é que você fica. Se o banco não aprovar os 1000€ ficam para si ou voltam para a compradora?
    Concordam com este comentário: Silver Wolf

  13.  # 33

    Colocado por: larkheimagine agora que o comprador ate tinha boa relação com a imobiliária e que esta lhe devolvia o cheque, o vendedor teria de ir para tribunal para fazer valer os seus direitos.....

    Uma imobiliária que fizesse isso estaria a dar bons passos no sentido de ter muito rapidamente de mudar de atividade, digo eu. Mas já percebi que por aqui a malta assume imediatamente a correlação imobiliária=vigarice, coisa que me faz alguma espécie. Trafulhas há em todo o lado, mas se fosse um ramo onde a larga maioria não fosse séria certamente por esta altura já teriam deixado de existir como tal.
    Da minha experiência, que já é alguma, deparei-me na generalidade com bons profissionais.
    •  
      larkhe
    • 5 julho 2017 editado

     # 34

    Colocado por: mhpinto
    Uma imobiliária que fizesse isso estaria a dar bons passos no sentido de ter muito rapidamente de mudar de atividade, digo eu. Mas já percebi que por aqui a malta assume imediatamente a correlação imobiliária=vigarice, coisa que me faz alguma espécie. Trafulhas há em todo o lado, mas se fosse um ramo onde a larga maioria não fosse séria certamente por esta altura já teriam deixado de existir como tal.
    Da minha experiência, que já é alguma, deparei-me na generalidade com bons profissionais.



    Da minha experiência que tb é alguma tanto como comprador como vendedor, normalmente só querem que o negocio avance sem olhar a meios, desde que facturem inventam/escondem o que for necessário.

    E ja trabalhei com grandes nomes das imobiliarias e com imobiliarias de vão de escada.

    Secalhar tenho tido azar.

  15.  # 35

    Colocado por: Silver WolfNão consigo compreender uma só vantagem do vendedor.

    Se estiver a vender um prédio com 10 apartamentos, e tem um ou dois vendidos, não há problema nenhum retirar um dos apartamentos do mercado durante dois meses.

  16.  # 36

    Colocado por: mariafsferreira
    A minha pergunta é a seguinte: no caso da não marcação da escritura no prazo estabelecido (que se adivinha, já que o prazo termina amanhã) o Contrato Promessa Compra e Venda fica resolvido? Ou é considerado nulo?
    E o que acontece com o Sinal?
    Os compradores entregaram um cheque que ficou à guarda da imobiliária. esse sinal reverte a meu favor ou é devolvido aos compradores?
    Agradeço a vossa ajuda


    Minha estimada, como é consabido, o contrato promessa de compra e venda é o documento pelo qual as partes, ou uma delas, se obrigado a celebrar novo contrato - o contrato definitivo (cfr. artº 410 nº 1 do CC) - no prazo que as partes para tanto hajam convencionado, sendo que, por lei, toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor (seja qual for a forma: dinheiro, depósito, cheque, etc.), a título de antecipação do preço presume-se ter o carácter de sinal (cfr. artº 441 do CC).

    Resulta também da lei que, se aquele que constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação, por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o incumprimento for assacável a quem recebeu o sinal, tem a contraparte a faculdade de exigir o dobro do que lhe prestou (cfr. artº 442, nº 2 do CC). De salientar que na ausência de convenção contrária, no caso de perda do sinal ou do seu pagamento em dobro, não há lugar, com fundamento no não cumprimento do contrato promessa, a qualquer outra indemnização (cfr. artº 442, nº 4 do CC).

    Destarte e nos termos gerais, o incumprimento definitivo de uma obrigação ocorre quando, objectivamente, o credor perca o interesse na prestação e quando o devedor não cumpra num prazo razoavelmente fixado pelo credor - a chamada interpelação admonitória (cfr. artº 808 do CC). Porém, deve notar-se que o incumprimento definitivo surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objectivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que - razoavelmente - lhe for fixado pelo credor - mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adopta uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento.

    Quando tal ocorra, não se torna necessário que o credor lhe assine um prazo suplementar para haver incumprimento definitivo: a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato, ou afirma de forma inequívoca que não realizará a sua prestação.

    Importa pois atentar que a resolução (contratual) é uma forma condicionada, vinculada e retroactiva de extinção dos contratos: condicionada por só ser possível quando fundada em lei ou convenção; vinculada por requerer que se alegue e demonstre determinado fundamento e retroactiva por operar desde o início do contrato (cfr. artº 433 do CC). Fala-se também por vezes em rescisão: esta equivale à resolução, sendo utilizada, preferencialmente, para designar a resolução fundada na lei.

    A resolução por incumprimento implica o chamado incumprimento definitivo (cfr. artº 801º nº 1 do CC). O não cumprimento simples apenas levaria à mora; só quando fosse ultrapassado o prazo razoavelmente fixado pelo credor ou, quando objectivamente, desaparecesse o interesse deste na prestação, se poderiam transcender as consequências da mora. O credor poderá, então, resolver o contrato, entre outras medidas, com relevo para a indemnização.

    Atente-se que a regra estabelecida na lei é a de que a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato do qual emerge a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bivinculante para que o credor possa resolvê-lo, libertando-se do seu dever de prestar, é necessário, em princípio, que a prestação da contraparte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor (cfr. artº 801º nº 1 do CC).

    Desta sorte, todas as contas feitas, bem pode retirar-se como proposição conclusiva que, parecendo (prima facie) haver motivo bastante para se considerarem cumpridos os pressupostos para a resolução do contrato por incumprimento definitivo, tal lhe garante o direito ao recebimento do sinal depositado na mão do intermediário. No entanto, atente que o promitente-comprador pode em sua defesa alegar razões bastantes que deles não dependam, e que lhes obstam à concretização do negócio, valendo-lhes assim o direito de não ficar sem o sinal (e creia-me que nem é muito difícil lograr tal desiderato)...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luisms, reginamar, mariafsferreira

  17.  # 37

    Colocado por: Picareta
    Se estiver a vender um prédio com 10 apartamentos, e tem um ou dois vendidos, não há problema nenhum retirar um dos apartamentos do mercado durante dois meses.



    Verdade. É a excepção que confirma a regra.

    No entanto é o único caso em que não tem prejuízo também.
    Não vende o 2º Esq, vende o 3º Esq.

    Mas se devolve o sinal continua a não ter vantagem nenhuma.
    Vale tanto como "apalavrar" o apartamento.
    •  
      GMCQ
    • 5 julho 2017 editado

     # 38

    Colocado por: pedrosslp

    Explique-me então o que é que você ganha em 'reservar' a casa?

    A potencial compradora fica com a exclusividade sobre a opção de compra da casa até o banco decidir e você... não percebi bem com o que é que você fica. Se o banco não aprovar os 1000€ ficam para si ou voltam para a compradora?
    Concordam com este comentário:Silver Wolf


    Boas, eu não ganho nada nesse processo como já havia dito, a agência imobiliária é que vai ganhar caso o cliente queira desistir após a avaliação ser positiva, esses são os termos. Eu confrontei várias vezes o agente com essa situação e ele nunca me respondeu diretamente ao que eu estava a perguntar - afinal quem fica com a reserva se o cliente desistir nesta fase? Nunca obtive resposta, mas acho que será evidente, até porque o agente já se espumava todo quando lhe perguntei mais que uma vez sobre isso.

    Caso seja favorável das duas uma, ou a reserva é devolvida ou é depois abatida ao valor de compra da casa. Se não estou em erro quando sinalizei a casa na altura, foi um cheque de 2500€ que depois foram abatidos também a compra da casa (nem fiz se quer CPCV), já não me lembro bem dos detalhes mas foi à coisa de cinco anos.

    Respondendo à sua questão se o banco não aprovar, nessa altura já terei o CPCV feito, a contemplar essa situação, - em caso de não haver aprovação o sinal entregue na altura do CPCV é devolvido.

    Os mil euros que refere são apenas referentes à reserva e não ao sinal, ñ faça confusão.

    Até acho que este processo seja prática comum a todos.

    Caso o cliente desista após avaliação favorável (a agência reservou a casa por quinze dias porque acharam ser o tempo necessário para obter o resultado da avaliação) aí sim julgo que a cliente perderá os mil euros, mas também acho que não serão entregues a mim!! Neste momento eles têm a faca e o queijo na mão.

  19.  # 39

    Colocado por: GMCQ

    Respondendo à sua questão se o banco não aprovar, nessa altura já terei o CPCV feito, a contemplar essa situação, - em caso de não haver aprovação o sinal entregue na altura do CPCV é devolvido.

    Os mil euros que refere são apenas referentes à reserva e não ao sinal ñ faça confusão.

    Até acho que este processo seja prática comum a todos.


    A agência só faz o que o senhor deixar, deixou reservar por 1000€ e eles reservaram por 1000€. O agente pode-se espumar o que quiser, se você lhe coloca uma questão ele só tem que a responder e depressinha.

    Como já expliquei antes, devolver o sinal porque o banco não aprova não só é uma má ideia para si como não é necessariamente prática comum. Já vendi e já comprei, e em nenhum dos casos foi incluída nenhuma alinha de devolução de sinal por falta de crédito bancário. Para si enquanto vendedor é irrelevante onde é que o comprador vai buscar o dinheiro, isso é um problema dele.

    É MUITO fácil ter um crédito rejeitado, basta ir ao banco e dizer que foi despedido ou dizer que em vez de 80% do valor precisa que lhe emprestem 100% do valor. Um CPCV nesses moldes não serve para rigorosamente nada, apenas beneficia o comprador.

  20.  # 40

    Caríssimos,

    para encerrar esta "estória" e para referência futura de outras pessoas que andem nesta vida de boa fé, aqui fica o resultado final:

    O cheque de sinal não tem provisão.

    Agradeço mais uma vez todos os comentários que efectuaram.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Picareta

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