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  1.  # 1

    Bom dia.

    Antes de iniciar este tópico pesquisei pelo fórum e encontrei discussões semelhantes a esta, que no entanto não têm diretamente a ver com o que necessito de esclarecer, pelo que decidi abrir um novo tópico.

    Trata-se da constituição de propriedade horizontal de uma moradia em fase de construção.

    Uma pessoa minha conhecida (doravante designada por pessoa X), comprou um terreno já com projeto de arquitetura aprovado, tudo em seu nome. O projeto aprovado dá para construção de uma moradia bifamiliar, para constituição de duas frações em propriedade horizontal. As duas frações terão acesso direto à via pública e, segundo o arquiteto, a parte comum a designar para efeito da constituição da propriedade horizontal será a cobertura.

    A pessoa X irá, assim, construir uma das frações da moradia, por sua conta, enquanto que eu irei construir a outra fração. Por ter de pedir um empréstimo, os bancos necessitam do documento de constituição da propriedade horizontal.

    A questão que coloco é a seguinte: posso simplesmente deslocar-me à conservatória com o projeto aprovado e solicitar a constituição da propriedade horizontal? Tenho de fazer o registo da minha parte do terreno (que irei adquirir à pessoa X) antes de iniciar a construção da casa, mas como se processa? Fica registado que tenho parte do terreno? E a partir daí posso construir livremente porque o edificado na minha parte do terreno é meu?

    Sinceramente estou bastante confusa. O arquiteto refere que a constituição da propriedade horizontal pode ser logo após o projeto de arquitetura estar aprovado, dando entrada na Câmara do processo. O engenheiro das especialidades refere que tenho de aguardar pela aprovação das especialidades, e depois posso ir diretamente à conservatória.... Cada um com a sua ideia e a dúvida é: posso comprar a "minha parte" do terreno e começar a construir? Como é que posso registar a minha parte do terreno depois de o comprar, sem correr riscos de ficar sem ele e sem o dinheiro?

    Agradeço desde já a quem me puder ajudar!
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  3.  # 2

    Isso não dá para fazer assim... para já não existe PH... não havendo PH, não pode comprar a fracção e assim sendo não tem legitimidade para construir e contrair o emprestimo.
    Tem de ser constituida a PH, isso passa antes demais pela camara municipal. Tem de contactar o autor dos projectos de arquitectura e com este, ver como será a viável a instrução do processo...
    Depois disso, com o Titulo constitutivo de Propriedade Horizintal, já poderá o actual dono do terreno, efectuar os registos na AT e conservatória.

    depois já pode efectuar a aquisição da Fração, pedir o credito... Tem de ver isso muito bem, porque vejo aí muita confusºao na cabeça.
    Concordam com este comentário: AndreSilva, Mk Pt
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rapunzel
  4.  # 3

    Agradeço a sua resposta Pedro Barradas.

    Compreendi o que me disse, se bem que a minha dúvida não é bem a questão de constituir propriedade horizontal. Sei que tem de ser feito o registo da propriedade horizontal antes de começar a construir, até porque preciso desse documento para o crédito bancário.

    A questão é a seguinte: tratando da propriedade horizontal após a aprovação do projeto, o que fica registado na conservatória e nas finanças é o terreno já com cada uma das frações delimitadas, correto? Quando eu comprar à pessoa que tem o terreno, compro a fração de terreno e registo no meu nome, e a partir daí tudo o que lá construir é já meu, ou é necessário algum registo posterior com o atual proprietário no fim da construção? A questão também se prende com a câmara, já que o processo está em nome do dono atual do terreno...
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  6.  # 4

    Boa tarde.

    A dúvida por aqui persiste... alguém consegue dar uma informação sobre esta situação da propriedade horizontal?

    Passando a explicar de forma sucinta: a pessoa A tem um terreno com projeto aprovado para construção de moradia bifamiliar, em que uma fração seria para construir para si e a outra fração seria para ser construída por outra pessoa, no caso, eu. Posso ir à Câmara e pedir a declaração para a propriedade horizontal, fazer o registo na conservatória e finanças (fazendo uma nova escritura do terreno em que passaria a referir a área de cada proprietário de fração do terreno julgo eu), pedir o crédito e construir a minha fração da moradia?

    é possível isto, ou só é possível comprar com a moradia já construída?

    Obrigada a quem puder ajudar!
  7.  # 5

    Colocado por: Rapunzelé possível isto, ou só é possível comprar com a moradia já construída?

    Não me parece possivel, como é que vai efectuar um TCPH se ainda não existe a edificação em causa...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rapunzel
  8.  # 6

    Pelo que me tinha dito no seu comentário anterior, devia ir primeiro à Câmara e solicitar o documento comprovativo de propriedade horizontal, ou algo semelhante, correto? Se tiver os projetos aprovados na Câmara já com a identificação da fração A e B e respetivas áreas privadas e de uso comum (que seria apenas a cobertura já que cada fração tem entrada independente), com esse documento emitido pela Câmara não basta para registar na conservatória e finanças a fração (para já de terreno)? Depois a construção nesse terreno já seria minha, ou não?

    Neste tópico https://forumdacasa.com/discussion/12809/construcao-moradia-bifamiliar/ existia também esta situação, ou semelhante, e penso que pelo que percebi foi possível.

    Estou enganada ou não estou a conseguir explicar a situação corretamente?
    •  
      Mk Pt
    • 21 Novembro 2019 editado

     # 7

    Colocado por: RapunzelBoa tarde.

    A dúvida por aqui persiste... alguém consegue dar uma informação sobre esta situação da propriedade horizontal?

    Passando a explicar de forma sucinta: a pessoa A tem um terreno com projeto aprovado para construção de moradia bifamiliar, em que uma fração seria para construir para si e a outra fração seria para ser construída por outra pessoa, no caso, eu. Posso ir à Câmara e pedir a declaração para a propriedade horizontal, fazer o registo na conservatória e finanças (fazendo uma nova escritura do terreno em que passaria a referir a área de cada proprietário de fração do terreno julgo eu), pedir o crédito e construir a minha fração da moradia?

    é possível isto, ou só é possível comprar com a moradia já construída?

    Obrigada a quem puder ajudar!


    Antes de avançar para essa compra, já avaliou bem os prós e contras de comprar uma moradia em propriedade horizontal?

    Numa propriedade horizontal o exterior da 'sua' casa não é seu, é de todos os condóminos, portanto também é do proprietário da outra fracção.
    Não pode mudar exterior da casa, nem sequer a cor, sem autorização do outro condómino.
    Se o telhado da casa do outro condómino for levado pelo vento ou tiver infiltrações você pode ser obrigada a pagar metade (sendo só duas fracções) do arranjo, porque como é exterior é parte comum.

    Igualmente, todo o terreno de ambas as casas é comum, mesmo que esteja 'dividido' para uso exclusivo das fracções.
    Isto faz com que não possa construir nada, fazer piscina, etc, sem autorização do outro condómino.

    Ao ser PH é obrigatório seguro contra incêndios do edificado, que ambos têm que pagar.

    Ou seja, em PH implica algumas questões legais.


    *mesmo sem condomínio formado, chama-se condóminos aos proprietários de fracções de propriedade em PH.
    Só era necessário formar regulamento de condomínio se fosse mais de 4 condóminos.


    É certo que a pessoa que está a vender é conhecida ou até amiga e podem ter um entendimento comum e bom senso entre ambas, pode correr tudo bem.
    Mas e se por algum motivo da vida, daqui a um tempo a pessoa vende a casa e quem compra é alguém pior e/ou conhece a legislação e aproveita-se da mesma?
    Tem uma infiltração na casa 'dele'? Você paga metade do arranjo.
    Mais, apetece-lhe pintar o exterior da casa 'dele'? Você tem que pagar metade do custo da pintura.
    É o que diz a lei e você não poderá recusar.

    Nestes casos, pelo montantes envolvidos deve ser amigos amigos negócios à parte.


    Analise bem se quer meter-se numa moradia em PH.
    Isso só é bom para quem vende terrenos assim, com aprovação de moradias em PH, porque o terreno certamente não dava para fazer destaque de parcela e não quer gastar €€ a fazer loteamento, mas dava para duas/três/... moradias e assim rentabiliza o valor do terreno. Para construir para si próprio e manter casa assim não é bom, até nem para quem está a vender no seu caso que também vai construir para si deste modo mas deve querer vender a outra parte para encaixar uns €€ para a construção.
    Tem aqui legislação da PH: https://www.mapfre.pt/seguros-pt/images/mh-lei-do-condominio_tcm1025-206767.pdf
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rapunzel
  9.  # 8

    Se isso fosse assim tao certo todos os propreitarios de moradias geminadas tavam lixados...
  10.  # 9

    a maior parte das moradias geminadas. não estão em PH, são moradias que simplesmente se encostam uma na outra e perfazem um Par edificado. são totalmente independentes.
    Concordam com este comentário: Mk Pt
  11.  # 10

    De todas as que conheci estao em ph
  12.  # 11

    Agradeço as respostas.

    Aqui a questão de ser bifamiliar é pela configuração do terreno... Não dava para destacar dividindo em duas parcelas, pois uma delas não iria cumprir o índice de construção. Assim, no conjunto da área do terreno com a área de construção, cumpre.

    A questão das complicações com o vizinho, sabemos o que pode acontecer. No entanto penso que a lei prevê que estejam registadas as partes de acesso exclusivo a cada fração e também as partes que são efetivamente comuns. Neste caso, iria prever-se que o "espaço comum" seria a cobertura da moradia, pois de resto tem um muro a dividir entre as duas casas (elas estão encostadas e na continuação até ao muro da rua tem uma delimitação) e entradas separadas. Por isso irá tentar precaver-se ao máximo essas situações desde já.

    Agradecendo a preocupação demonstrada, este foi o negócio mais vantajoso que conseguimos obter e por isso queríamos muito avançar com ele.

    A dúvida prende-se mesmo em como, basicamente, serem duas pessoas diferentes a construir uma moradia, se bem que bifamiliar. Podemos colocar o terreno em compropriedade e a partir daí, com as percentagens de cada um, fazer a construção na nossa área, ou poderá haver problemas depois? Como podemos fazer?
    •  
      Mk Pt
    • 21 Novembro 2019 editado

     # 12

    Colocado por: jocavSe isso fosse assim tao certo todos os propreitarios de moradias geminadas tavam lixados...

    O que está na Lei é de Lei e tem valor legal.
    E diz o Código Civil:
    A ignorância ou má interpretação da lei não justifica a falta do seu cumprimento nem isenta as pessoas das sanções nela estabelecidas.


    Colocado por: jocavDe todas as que conheci estao em ph

    Tem horizontes um bocado limitados.
    A maioria das habitações geminadas e em banda não estão em PH. Se dissesse que grande parte das habitações geminadas/em banda estão num loteamento é que era capaz de estar a acertar. Mas loteamento não é PH.

    Colocado por: Rapunzel
    A questão das complicações com o vizinho, sabemos o que pode acontecer. No entanto penso que a lei prevê que estejam registadas as partes de acesso exclusivo a cada fração e também as partes que são efetivamente comuns. Neste caso, iria prever-se que o "espaço comum" seria a cobertura da moradia, pois de resto tem um muro a dividir entre as duas casas (elas estão encostadas e na continuação até ao muro da rua tem uma delimitação) e entradas separadas. Por isso irá tentar precaver-se ao máximo essas situações desde já.

    Mesmo metendo muros, o terreno do seu lado será comum.
    Pode ficar com uso reservado à sua fracção e aí só você pode usufruir, e o muro impedir o acesso do outro condómino, mas continuará sempre a ser parte comum e como tal não pode efectuar alterações ao mesmo sem autorização do outro condómino.
    É o que diz a legislação(ver o link que deixei no outro comentário acima) sobre 'inovações' - artigo 1425.º do Código Civil.

    Sobre o seu quintal/terreno, mesmo vedado com muro e com uso exclusivo para a sua fracção, ser parte comum é alinea a) do ponto 1 do Artigo 1421.º


    Eu entendo que o negócio em termos monetários assim até seja melhor.
    Só queria alertar para eventuais problemas/responsabilidades futuras que pode vir a ter, porque acredito que boa parte de quem se mete nestas moradias em fracções não tem bem noção no que se está a meter.

    No seu caso como é só 2 fracções não é tão grave. 4 ou 5 fracções para cima a probabilidade ter chatices mais sérias com isto seriam bem maiores.
    Ficou o aviso, pelo menos faz a escolha em consciência.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rapunzel
  13.  # 13

    Colocado por: RapunzelTenho de fazer o registo da minha parte do terreno (que irei adquirir à pessoa X) antes de iniciar a construção da casa, mas como se processa?


    E já falou com o banco?
  14.  # 14

    Colocado por: RapunzelSei que tem de ser feito o registo da propriedade horizontal antes de começar a construir, até porque preciso desse documento para o crédito bancário.


    O ideal era comprar 50% do lote à proprietária actual e depois vão em frente com o projecto em conjunto e em simultâneo?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rapunzel
    • jocav
    • 21 Novembro 2019 editado

     # 15

    Colocado por: Mk Pt
    O que está na Lei é de Lei e tem valor legal.
    E diz o Código Civil:



    Tem horizontes um bocado limitados.
    A maioria das habitações geminadas e em banda não estão em PH. Se dissesse que grande parte das habitações geminadas/em banda estão num loteamento é que era capaz de estar a acertar. Mas loteamento não é PH.


    Mesmo metendo muros, o terreno do seu lado será comum.
    Pode ficar com uso reservado à sua fracção e aí só você pode usufruir, e o muro impedir o acesso do outro condómino, mas continuará sempre a ser parte comum e como tal não pode efectuar alterações ao mesmo sem autorização do outro condómino.
    É o que diz a legislação(ver o link que deixei no outro comentário acima) sobre 'inovações' - artigo 1425.º do Código Civil.

    Sobre o seu quintal/terreno, mesmo vedado com muro e com uso exclusivo para a sua fracção, ser parte comum é alinea a) do ponto 1 do Artigo 1421.º


    Eu entendo que o negócio em termos monetários assim até seja melhor.
    Só queria alertar para eventuais problemas/responsabilidades futuras que pode vir a ter, porque acredito que boa parte de quem se mete nestas moradias em fracções não tem bem noção no que se está a meter.

    No seu caso como é só 2 fracções não é tão grave. 4 ou 5 fracções para cima a probabilidade ter chatices mais sérias com isto seriam bem maiores.
    Ficou o aviso, pelo menos faz a escolha em consciência.


    Todas as que conheci recentemente, desde a 2 anos pra cá(nao sao muitas, so 26) sao constituidas em PH como a propria caderneta destas atesta... E nomeadamente pelo nr da porta sendo uma o nr X e a outra o X-A ou x-A e x-B, sendo estas normalmente construidas em lote de terreno enfiado no meio de outras geminadas ou de moradias em banda, algumas das quais tambem recentes em que tambem estao constituidas como ph em pares...
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  16.  # 16

    Colocado por: Palhava

    O ideal era comprar 50% do lote à proprietária actual e depois vão em frente com o projecto em conjunto e em simultâneo?
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Rapunzel


    Sim, a ideia seria isso, mas a questão é como fazê-lo... O terreno tem apenas um artigo, como posso comprar 50%? Como fazer esse registo na conservatória e Finanças?
    Sim, falamos com o banco sobre a situação. Referiram que tendo o título de constituição de propriedade horizontal podíamos pedir crédito para construção, daí acharmos que realmente dá para fazer, só não sabemos ao certo que procedimentos seguir.
  17.  # 17

    Colocado por: Mk Pt
    O que está na Lei é de Lei e tem valor legal.
    E diz o Código Civil:



    Tem horizontes um bocado limitados.
    A maioria das habitações geminadas e em banda não estão em PH. Se dissesse que grande parte das habitações geminadas/em banda estão num loteamento é que era capaz de estar a acertar. Mas loteamento não é PH.


    Mesmo metendo muros, o terreno do seu lado será comum.
    Pode ficar com uso reservado à sua fracção e aí só você pode usufruir, e o muro impedir o acesso do outro condómino, mas continuará sempre a ser parte comum e como tal não pode efectuar alterações ao mesmo sem autorização do outro condómino.
    É o que diz a legislação(ver o link que deixei no outro comentário acima) sobre 'inovações' - artigo 1425.º do Código Civil.

    Sobre o seu quintal/terreno, mesmo vedado com muro e com uso exclusivo para a sua fracção, ser parte comum é alinea a) do ponto 1 do Artigo 1421.º


    Eu entendo que o negócio em termos monetários assim até seja melhor.
    Só queria alertar para eventuais problemas/responsabilidades futuras que pode vir a ter, porque acredito que boa parte de quem se mete nestas moradias em fracções não tem bem noção no que se está a meter.

    No seu caso como é só 2 fracções não é tão grave. 4 ou 5 fracções para cima a probabilidade ter chatices mais sérias com isto seriam bem maiores.
    Ficou o aviso, pelo menos faz a escolha em consciência.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Rapunzel


    Agradeço os seus esclarecimentos. Teremos de analisar melhor a legislação para tentar desde já minimizar possíveis complicações, mas temos noção de que não é igual a construir uma moradia isolada.
    Infelizmente, com os preços dos terrenos tão inflacionados, esta é a nossa melhor hipótese...
    Muito obrigada pela sua opinião!
    Concordam com este comentário: Mk Pt
  18.  # 18

    Colocado por: Rapunzel50%



    Mas já foi à câmara e às finanças perguntar?


    Todos os prédios de habitação, tiveram um único artigo (o do terreno) e depois de a construção ser concluída a propriedade passou a ser constituída por várias fracções.
    Essa "divisão" deve ser da competência da câmara-registo predial-finanças.
  19.  # 19

    Já têm um arquiteto?


    Ele deveria saber ajudar.
  20.  # 20

    Colocado por: PalhavaJá têm um arquiteto?


    Ele deveria saber ajudar.


    Sim, de um artigo inicial passa a várias frações, mas normalmente após a construção. Aqui a dúvida é se pode ser constituída ainda antes da construção, apenas com o projeto aprovado, para podermos ser nós a construir a nossa e a outra pessoa a construir a dele. Senão, não é possível a construção.

    Teremos de ir à conservatória e às finanças tentar saber, pois arquiteto não temos. O projeto já estava aprovado.
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