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Arrendamento de casas e imóveis

Arrendamento + RENTAVEL

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    • BJo
    • 21 dezembro 2019

     # 81

    Eu sou desses, em ambos os arrendamentos aluguei cerca de 100€ mais barato do que a média do local na altura. Sempre privilegiei a segurança e a continuidade do que o rendimento. No 1º arrendamento agora está uns 400€ abaixo da oferta local mas não me importo pois tenha uma excelente inquilina, certinha a pagar, estima a casa e não dá chatices no prédio. Já renovei um contrato de 4 anos e conto renovar mais 2 ou 3 períodos iguais.
    Mas prontes, eu sou aquele tipo de gajo estúpido que nos períodos áureos da economia usava o prémios que ganhava para amortizar a casa enquanto os meus colegas investiam na bolsa.


    Entáo posso concluir que até agora o negócio está bom e que nao tem chatices de nada?!

  2.  # 82

    Colocado por: BJo

    Entáo posso concluir que até agora o negócio está bom e que nao tem chatices de nada?!

    Eu nunca encarei o arrendamento como um negócio mas como uma poupança.
    Há mais de 30 anos tinha juntado dinheiro para comprar um carro novo mas entretanto passei a ter carro de serviço. Usei o dinheiro para a entrada de um pequeno apartamento com a Caixa a emprestar o resto com uma taxa de 20,5%. A pedido de uns amigos aluguei o mesmo e durante cerca de 8 anos tudo correu bem. Infelizmente depois apareceu uma inquilina que deixou de pagar. Com sorte consegui que ela saísse mas ainda tive outros problemas com a vizinha de cima. Acabei por vender a casa e usar o dinheiro para abater a divida da casa onde vivo. Acabou por ser uma boa aposta pois vendi a casa pelo dobro do valor embora as finanças ao calcular as mais valias não cobraram nada por causa do efeito da inflação. Mas o arrendamento pagou uma parte do custo.
    Há 8 anos herdei um T2 pequeno em Benfica. Resolvi remodelar totalmente (gastei 25K) e aluguei depois da Lei Cristas e com garantia bancária. Só ao fim de 6 anos recuperei o dinheiro investido nas obras . Se alugasse agora valia muito mais mas vou continuando a renovar os contratos.
    Agora há poucos meses decidi alugar um apartamento que tenho no Algarve (fora das zonas turísticas). Aluguei a um casal que conhecia há mais de 8 anos sem garantias e sem caução mas eles antes de entrar pintaram a casa e montaram mais 1 AC.
    O valor é inferior ao prevista para as chamadas rendas acessíveis na zona mas não aderi ao programa. Retirando o custos que tinha como o mesmo fico com um rendimento que me permite ir para hotéis quando vou ao Algarve.
    Numa época em que o dinheiro nos bancos tem custos e não rendimento, não me parece mau "negócio".
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BJo, Capuchinha

  3.  # 83

    Colocado por: Carvainão cobraram nada por causa do efeito da inflação


    É o factor de desvalorização da moeda.

  4.  # 84

    Colocado por: Palhava

    É o factor de desvalorização da moeda.

    Sim é isso e entretanto também tínhamos mudado de moeda.

  5.  # 85

    hmmm

    eu também tenho varios apartamentos alugados que recorri a credito, entrando sempre com 20-30% e o resto do banco.
    Tenho por exemplo rendas de 330 Euros onde pago credito de 100 Euros.
    O Contrato é de dez anos para ter so IRS de 14% com a nova lei que entrou no ano passado
    Nao me parece mau negocio, ou estou a esquecer de alguma coisa?

  6.  # 86

    Colocado por: HausbauenNao me parece mau negocio, ou estou a esquecer de alguma coisa?

    Não me parece que seja mau negócio, mas é uma opção diferente tal como o AL. No seu caso um factor a ter em conta é ter disponibilidade financeira para pagar ao banco no caso de falha de pagamento de um ou mais arrendamentos. Eu houve uma altura que ponderei comprar um ou 2 apartamentos exclusivamente para alugar. A minha mulher é que não concordou. Foi pena pois na altura ainda estavam baratos e agora o dinheiro no banco não dá mais de 0,5% e ainda pagamos comissões.

  7.  # 87

    Colocado por: Carvai
    Não me parece que seja mau negócio, mas é uma opção diferente tal como o AL. No seu caso um factor a ter em conta é ter disponibilidade financeira para pagar ao banco no caso de falha de pagamento de um ou mais arrendamentos. Eu houve uma altura que ponderei comprar um ou 2 apartamentos exclusivamente para alugar. A minha mulher é que não concordou. Foi pena pois na altura ainda estavam baratos e agora o dinheiro no banco não dá mais de 0,5% e ainda pagamos comissões.


    eu acho que ainda deixa muita margem de manobra para poder baixar a renda em tempos de crise, claro se falhar por muito tempo é difícil aguentar, mas se baixar a renda para 200 Euros talvez encontre mais facilmente alguém e ainda cobre o credito

  8.  # 88

    Colocado por: Hausbaueneu acho que ainda deixa muita margem de manobra para poder baixar a renda em tempos de crise, claro se falhar por muito tempo é difícil aguentar, mas se baixar a renda para 200 Euros talvez encontre mais facilmente alguém e ainda cobre o credito


    Não deixa assim tanta margem de manobra. Pense nisto, o crédito não é a única despesa, há o imposto sobre o arrendamento (28%), se for apartamento junte-se a mensalidade do condomínio, e todas as despesas com obras e manutenção.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BJo

  9.  # 89

    Recomendo vivamente a leitura deste artigo
    https://observador.pt/opiniao/rendas-pouco-acessiveis-a-custos-garantidamente-milionarios/

    Rendas medias de 50€ com percentagem de incumprimento a 100%. E não foram despejados, deram-lhes outras casas em locais que eles preferiram.
    Custo médio da reparação das casas (construção de 2001) 65 mil euros por apartamento.
    Isto é a gestão do Estado á custa do roubo de 30% aos senhorios privados.

  10.  # 90

    Colocado por: Carvaiminha mulher


    Se eu fosse pela cantilena da minha...não tinha o que tenho hoje!

  11.  # 91

    Colocado por: CarvaiRecomendo vivamente a leitura deste artigo
    https://observador.pt/opiniao/rendas-pouco-acessiveis-a-custos-garantidamente-milionarios/

    Rendas medias de 50€ com percentagem de incumprimento a 100%. E não foram despejados, deram-lhes outras casas em locais que eles preferiram.
    Custo médio da reparação das casas (construção de 2001) 65 mil euros por apartamento.
    Isto é a gestão do Estado á custa do roubo de 30% aos senhorios privados.


    Como é da câmara...

  12.  # 92

    Colocado por: Doctor Z

    Imaginando que tem efectivamente o seu apartamente alugado o ano todo. Vai receber anualmente uma renda bruta de 6600€. A sua yield (leva um "i" antes do "e") bruta vai ser de 9,42% (6600/77000) o que não é grande coisa, para não dizer que é relativamente mau e vai saber porquê.

    Agora vamos calcular a sua yield líquida (o que ficará realmente no seu bolso) e para isso tem que ter em conta as despesas seguintes:

    - condomínio
    - IMI
    - seguro de vida
    - seguro multirisco
    - crédito
    - provisão para obras
    - IRS sobre as rendas de 28% (se fizer um contrato por 2 anos, será de 26%)

    1. Condomínio
    Se o prédio onde tem o apartamento tem elevador (ou pior, 2 elevadores) o condomínio será mais elevado. Imaginamos um condomínio mensal de 25€.
    => 25€ mensais (anualmente faz 300€)

    2. IMI
    Cada concelho tem a sua própria taxa de IMI, pode ter uma lista na ligação seguinte:

    https://www.e-konomista.pt/taxas-imi/

    O IMI é calculdo sobre o VPT (Valor Patrimonial Tributário). O VPT pode ter acesso a ele na caderneta predial do imóvel. Para ser mais simples, imaginamos que o VPT é igual o valor que pagou pelo apartamento, ou seja, 70000€. Imaginamos também que o apartamento está no concelho de Almada, send assim, a taxa de IMI a aplicar será de 0,36%. Resumindo e concluíndo: vai pagar anualmente 252€ de IMI (0.0036*70000)
    => 252€ anuais (mensalmente faria 21€)

    3. Seguro de vida
    => 25€ mensais (anualmente faz 300€)

    4. Seguro multiriscos
    => 25€ mensais (anualmente faz 300€)

    5. Crédito
    => 300€ mensais (anualmente faz 3600€)

    6. Provisão para obras
    Pode por 1% anualmente do valor total do apartamento (70000*0.01)
    => 700€ anualmente (mensalmente faria 58,33€)

    7. IRS
    Para calcular o IRS, tem primeiro que descontar das rendas, todas as despesas anteriores, portanto vamos fazer o sumatório de 1 a 6:
    1. => 300€
    2. => 252€
    3. => 300€
    4. => 300€
    5. => 3600€
    6. => 700€
    O que faz anualmente 5452€ e mensalmente 454€.
    Recebe de rendas anualmente 6600€, portanto tem que descontar todas as depesas que teve, o que lhe dá um rendimento líquido antes do IRS de 1148€. Os 28% de IRS vão aplicar-se nos 1148€, ou seja, terá de pagar de IRS 321,44€.

    8. O que fica no seu bolso
    1148€-321,44€
    => 826,56€ anualmente (mensalmente seria 68,88€)

    RESUMO:
    - valor de compra do imóvel: 70000€
    - crédito mensal | anual: 300€ | 3600€
    - rendas mensais | anuais: 550€ | 6600€
    - despesas mensais | anuais: 454€ | 5452€
    - IRS 28%: 321,44€
    - yield bruto: 9,42%
    - yield líquido: 1.18% (826,56/70000)

    MINHA CONSIDERAÇÃO PESSOAL:
    Muito mau negócio, com esse valor (70000€) consegue muito melhor em imobiliário.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:larkhe,BJo

    Boas contas mas a conclusão está errada.
    Mesmo com o yield 0, poderia ser bom negócio, esquece-se que no final do financiamento bancário fica com um imóvel com zero investimento.
    Concordam com este comentário: LMGuerreiro

  13.  # 93

    Colocado por: Palhava
    Se eu fosse pela cantilena da minha...não tinha o que tenho hoje!

    Pois ás vezes acontece. Mas curiosamente nem sempre perder um bom negócio resulta em prejuízo pessoal.
    Na altura disponha de 60K que não previa necessitar a curto ou médio prazo e apareceu-me um T1 - antigo consultório - por 50K na Estrada de Benfica frente á Igreja. Com umas obras de remodelação facilmente alugava por 350€. A mulher não quis mas pouco tempo depois dei esse dinheiro ao meu filho para entrada de um T3 novo pois tinha nascido o 1º neto e a casa deles era antiga e acanhada. Hoje a casa vale quase 300K e já tenho o 2º neto e estão todos confortavelmente instalados. E têm a casa quase paga pois entretanto venderam a antiga no bom tempo.
    Mais tarde ainda pensei comprar um T1 na Reboleira antes do Metro lá chegar mas a mulher voltou a recusar. Agora já não vale a pena porque os preços dispararam.

  14.  # 94

    Colocado por: Carvaiapareceu-me um T1 - antigo consultório - por 50K na Estrada de Benfica frente á Igreja. Com umas obras de remodelação facilmente alugava por 350€

    Também tive muitas desilusões.
    Vendi mal por não saber esperar mais tempo...
    Não consegui comprar ,outras oportunidades...

    Não vale a pena chorar ...agora é que é difícil haver boas oportunidades. Toda a gente acordou, e pede balúrdios por coisas que não valem.

  15.  # 95

    No meu caso não "chorei" muito pois o meu filho e os meus netos ficaram a ganhar.
    Agora ando a pesquisar pequenas lojas em Benfica. As que estão em zonas de pouco trafego estão relativamente baratas. Agora não servem para nada, mas tenho um feeling que dentro de 3 a 4 anos vão ter procura. Não tenho qualquer fundamento racional, é mesmo um palpite.
    Concordam com este comentário: Capuchinha

  16.  # 96

  17.  # 97

    Colocado por: Hausbauenhmmm

    eu também tenho varios apartamentos alugados que recorri a credito, entrando sempre com 20-30% e o resto do banco.
    Tenho por exemplo rendas de 330 Euros onde pago credito de 100 Euros.
    O Contrato é de dez anos para ter so IRS de 14% com a nova lei que entrou no ano passado
    Nao me parece mau negocio, ou estou a esquecer de alguma coisa?


    Tudo depende das outras variáveis, mas a partida, com rendas de 330€ para 100€ de crédito, parece-me ser um bom negócio. Calculo o seu yield, tendo em conta o condomínio, o IMI, as obras eventuais que já fez e os seguros que paga, bem com o IRS de 14% que paga.

  18.  # 98

    Colocado por: Picareta
    Boas contas mas a conclusão está errada.
    Mesmo com o yield 0, poderia ser bom negócio, esquece-se que no final do financiamento bancário fica com um imóvel com zero investimento.
    Concordam com este comentário:LMGuerreiro


    Dei essa conclusão, porque com esse dinheiro, poderia ter um melhor negócio no qual poderia ter um cashflow positivo e daqui a X anos, o imóvel seria inteiramente dele.

  19.  # 99

    Colocado por: Palhavahttps://www.custojusto.pt/lisboa/moradias/moradia-c-3-apartamentos-rendimento-7-5--30587924


    "com 3 Wcs exteriores"?????


    Para mim não é um bom negócio, por 350000€, compra 4 apartamentos (T2 ou T3) de 80000€ e ainda lhe restam 30000€ para obras. Se procurarem bem, na periferia de Lisboa, encontram-se.

    Alugando os 4 apartamentos a 600€ (o que é bastante barato se for um T3 e até T2 em certas zonas), dá-lhe 2400€ mensal e 28800€ por ano, dando-lhe 9% bruto anual, o que é já melhor do que o exemplo dado e ainda assim não é lá grande coisa.

  20.  # 100

    Esse anúncio era o exemplo de alguém a vender algo e a prometer lucros...que não são realistas e advoga projectos que nem devem estar a seguir o RGEU,nem coisa nenhuma.


    Há anúncios de apartamentos em zonas de contenção,onde não permitem instalar novos alojamentos locais.Os agentes imobiliários dizem nesses anúncios que podem ter lucros de 15% ano em AL!

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