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    • SuperP
    • 3 fevereiro 2021 editado

     # 1

    Boa noite

    Possuo um imovel que adquiri em 2016 por 180.000€, e ainda devo 158.000 desse crédito habitação.
    Vou vende-lo dentro de dois meses por 300.000€ e liquidarei esse credito.

    Vou adquirir um novo imovel por 390.000 sendo que vou pedir emprestimo de 340000€ e investir 50.000€ Com dinheiro fruto da venda do meu imóvel.

    Tendo isto em conta, tenho duvidas relativas às mais valias da venda, nomeadamente:
    - A liquidação do crédito habitação conta pra efeitos de mais valias?
    - Ao liquidar o credito e investir 50.000€ no novo imovel qual o valor a ser tributado a nivel de mais valias?

    Li que apartir de 2021 as liquidações de creditos de imoveis vendidos nao contam para efeitos de mais valias, isto é verdade?

    Agradeço desde já o vosso esclarecimento, isto de impostos é tudo menos a minha praia.

    Cumpts!
  1.  # 2

    Colocado por: SuperP
    Vou adquirir um novo imovel por 390.000 sendo que vou pedir emprestimo de 340000€ e investir 50.000€ Com dinheiro fruto da venda do meu imóvel.


    Se fizer assim vai pagar mais-valias. Ou seja dos 300 mil euros tem de pagar 158 mil ao banco, sobram 142 mil que para não pagar impostos sobre as mais valias teria de usar na totalidade na nova casa obrigatoriamente.
    Se usar só 50 mil: 92/2=46mil euros vão ser taxados.
    (Isto de forma grosseira sem exprimir outros gastos eventuais: imobiliária e melhoramentos no imóvel,e o índice de desvalorização da moeda)
    • RCF
    • 3 fevereiro 2021

     # 3

    Colocado por: SuperPPossuo um imovel que adquiri em 2016 por 180.000€, e ainda devo 158.000 desse crédito habitação.
    Vou vende-lo dentro de dois meses por 300.000€ e liquidarei esse credito.

    Grande negócio!

    Colocado por: SuperPainda devo 158.000 desse crédito habitação.
    Vou vende-lo dentro de dois meses por 300.000€ e liquidarei esse credito.

    Vou adquirir um novo imovel por 390.000 sendo que vou pedir empréstimo de 340000€ e investir 50.000€ Com dinheiro fruto da venda do meu imóvel.

    Para não pagar mais valias terá de investir o dinheiro com que fica depois de pagar o empréstimo ao Banco. Se, depois de pagar o empréstimo ao Banco, fica com €142.000, é esse o valor a reinvestir para não pagar mais valias. Portanto, na aquisição da nova casa (tem de ser habitação própria permanente) por €390.000, terá de pagar este valor com os €142.000 e mais €248.000 de empréstimo ao Banco. Será esta a forma para não pagar mais valias.
    Concordam com este comentário: Palhava, NTORION
  2.  # 4

    Colocado por: Palhava46mil euros

    Soma-se a este valor os outros rendimentos auferidos no ano da venda e esse valor vai recair num determinado escalão de IRS.

    Rendimento coletável Taxa Normal Taxa Média
    Até 7.112€ 14,5% 14,5%
    De mais de 7.112€ até 10.732€ 23% 17,367%
    De mais de 10.732€ até 20.322€ 28,5% 22,621%
    De mais de 20.322€ até 25.075€ 35% 24,967%
    De mais de 25.075€ até 36.967€ 37% 28,838%
    De mais de 36.967€ até 80.882€ 45% 37,613%
    Mais de 80.882€ 48%

    Ou seja poderia vir a pagar cerca de 45% a 48% de imposto.

    Agora é ver se compensa pagar para ter esse dinheiro livre/liberto.
    Ou seja de 92 mil euros ficaria apenas com cerca de 70 mil.
  3.  # 5

    comprou por 180k
    vende por 300k
    paga ao banco 158k
    sobra 142k
    Se investir tudo na sua casa propria nao paga mais valias
    se envestir uma parte na sua casa propria dos 142k vai pagar mais valias do que sobrar.
    diz que vai investir na sua casa 50k portanto sobra 92k
    Esses 92k vai entrar no seu IRS mas nao a totalidade, as mais valias s#ao 50% do "LUCRO" ou seja 46k vao entrar no seu IRS e pagar imposto.
    A isto vai poder retirar eventiais despesas de imobiliarias, ecrituras, etc.
  4.  # 6

    Colocado por: PalhavaSe usar só 50 mil: 92/2=46mil euros vão ser taxados.
    (Isto de forma grosseira sem exprimir outros gastos eventuais: imobiliária e melhoramentos no imóvel,e o índice de desvalorização da moeda)




    Colocado por: LuisPereirase envestir uma parte na sua casa propria dos 142k vai pagar mais valias do que sobrar.
    diz que vai investir na sua casa 50k portanto sobra 92k
    Esses 92k vai entrar no seu IRS mas nao a totalidade, as mais valias s#ao 50% do "LUCRO" ou seja 46k vao entrar no seu IRS e pagar imposto.
    A isto vai poder retirar eventiais despesas de imobiliarias, ecrituras, etc.


    Cuidado, vocês estão a confundir reinvestimento com mais valias.

    O apuramento das mais valias é a diferença entre o preço de compra e o de venda. E é sobre esse q apurado o imposto.
    •  
      NTORION
    • 3 fevereiro 2021 editado

     # 7

    De forma simples e não considerando todas as outras variáveis (coef. corr. monetário, custos de compra/venda, obras).

    A mais valia obtida é de 120k (300-180)
    O valor a reinvestir é de 142k (300-158)

    Valor que pretende reinvestir 50k (390-340)

    % reinvestida 35,2% (50/142)
    % não reinvestida 64,8% (1-35,2)

    Mais valia a tributar 38.873 (0,648*120.000*0,5)

    Estes 38.873, somam aos seus restantes rendimentos e são tributados à tx correspondente.

    Se não quer pagar mais valais, tem fazer como referiu o RCF
    Colocado por: RCFPortanto, na aquisição da nova casa (tem de ser habitação própria permanente) por €390.000, terá de pagar este valor com os €142.000 e mais €248.000 de empréstimo ao Banco. Será esta a forma para não pagar mais valias.
  5.  # 8

    Colocado por: SuperP

    Li que apartir de 2021 as liquidações de creditos de imoveis vendidos nao contam para efeitos de mais valias, isto é verdade?



    Cumpts!


    O que terminou foi isto:

    Artigo 11.º
    Regime especial aplicável às mais-valias imobiliárias

    1 - A exclusão de tributação prevista no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS é extensível às situações em que o valor de realização seja aplicado na amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado.
    2 - Nas situações referidas no número anterior em que o valor de realização seja apenas parcialmente aplicado na finalidade aí prevista, a exclusão de tributação abrange somente a parte proporcional dos ganhos correspondentes àquela aplicação.
    3 - O regime previsto no n.º 1 não é aplicável se, à data da alienação, o sujeito passivo for proprietário de outro imóvel habitacional.
    4 - O disposto nos números anteriores aplica-se às alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020, em que os contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 2014.


    No seu caso como vai reinvestir noutra HPP mantém-se tudo na mesma.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: hangas
  6.  # 9

    Colocado por: ricardomendesO que terminou foi isto:

    Artigo 11.º
    Regime especial aplicável às mais-valias imobiliárias

    1 - A exclusão de tributação prevista no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS é extensível às situações em que o valor de realização seja aplicado na amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado.
    2 - Nas situações referidas no número anterior em que o valor de realização seja apenas parcialmente aplicado na finalidade aí prevista, a exclusão de tributação abrange somente a parte proporcional dos ganhos correspondentes àquela aplicação.
    3 - O regime previsto no n.º 1 não é aplicável se, à data da alienação, o sujeito passivo for proprietário de outro imóvel habitacional.
    4 - O disposto nos números anteriores aplica-se às alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020, em que os contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 2014.



    A serio?
    Já não é possível deduzir mais-valias na amortização do proprio credito?
    Não parece fazer muito sentido, até porque essas mais-valias só foram possíveis devido a esse proprio credito.
    Na prática esse lucro não é real.
  7.  # 10

    Fds arranjam tudo para gamar mais guito aos portugueses como e que as pessoas continuam votar nestes sanguessugas , imposto em tudo
  8.  # 11

    Essa medida foi só para facilitar a vida a quem era obrigado a desfazer-se da casa(por não conseguir cumprir pagamento) e não tinha possibilidade de investir noutra. Não pagava mais valias até final de 2020.
    Concordam com este comentário: ricardomendes
  9.  # 12

    Colocado por: hangasNa prática esse lucro não é real.


    Claro que é, ou não apuraria mais valias.
    Concordam com este comentário: fredcunha
  10.  # 13

    Colocado por: Reduto25Fds arranjam tudo para gamar mais guito aos portugueses como e que as pessoas continuam votar nestes sanguessugas , imposto em tudo


    Essa medida foi só para facilitar a vida a quem era obrigado a desfazer-se da casa(por não conseguir cumprir pagamento) e não tinha possibilidade de investir noutra. Não pagava mais valias até final de 2020.



    Continua tudo na mesma.
    É só uma questão de interpretação. Eu também achava isso , mas...

    https://www.idealista.pt/news/financas/fiscalidade/2020/12/10/45552-mais-valias-na-venda-de-casas-pagar-o-credito-a-habitacao-deixa-de-dar-isencao-de-irs
  11.  # 14

    Colocado por: hangasNa prática esse lucro não é real.


    o lucro só é real quando estamos a contar as notas de verdade.
      money.jpg
  12.  # 15

    Colocado por: NTORION

    Claro que é, ou não apuraria mais valias.
    Concordam com este comentário:fredcunha

    Na prática quem pedir agora um crédito de 200k para comprar uma habitação própria e permanente por 225k, se daqui a uns anos vender por 250k e não aplicar a totalidade da venda numa outra HPP, paga mais valias sobre 250k-225k = 25k. Que depois se traduz em entrar no IRS 50% de 25k, ou seja 12.5k.

    Penso que é isto certo?
  13.  # 16

    Colocado por: fredcunha
    Na prática quem pedir agora um crédito de 200k para comprar uma habitação própria e permanente por 225k, se daqui a uns anos vender por 250k e não aplicar a totalidade da venda numa outra HPP, paga mais valias sobre 250k-225k = 25k. Que depois se traduz em entrar no IRS 50% de 25k, ou seja 12.5k.

    Penso que é isto certo?

    Se não comprar outra HPP é isso que acontece. Mesmo que amortize a totalidade do empréstimo.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: fredcunha
  14.  # 17

    Colocado por: fredcunha
    Na prática quem pedir agora um crédito de 200k para comprar uma habitação própria e permanente por 225k, se daqui a uns anos vender por 250k e não aplicar a totalidade da venda numa outra HPP, paga mais valias sobre 250k-225k = 25k. Que depois se traduz em entrar no IRS 50% de 25k, ou seja 12.5k.

    Penso que é isto certo?

    Certo, o crédito é irrelevante para as mais valias. Se tivesse pago a pronto as mais valias eram iguais : preço de venda-preço de compra. Se for herdado o preço de compra é o VPT.
    Concordam com este comentário: hangas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: hangas, fredcunha
  15.  # 18

    Colocado por: ricardomendesSe não comprar outra HPP é isso que acontece. Mesmo que amortize a totalidade do empréstimo.


    Basta pensar que o empréstimo não é o custo da casa, simplesmente é uma operação de financiamento. O custo é o q pagamos na escritura, e é este o valor a considerar no apuramento das mais valias.

    Em termos de IRS, há uma desvantagem relativamente ao IRC, que são os custos financeiros dos juros, selo, seguros, hipotecas... Que nunca serão considerados no apuramento da mais valia...
  16.  # 19

    Colocado por: NTORIONo empréstimo não é o custo da casa,

    Ou seja de cada 100 mil euros emprestados passa a 200 mil no final dos 30-40 anos da duração do pagamento.
  17.  # 20

    E o problema é que o custo de IMT e IS da nova casa que vou comprar nao conta para efeitos de reinvestimento.

    Isto é roubar, não há outra palvra.
 
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