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  1.  # 1

    Colocado por: joseduroUma técnica muito simples de separar os curiosos de potenciais compradores, basta no final da conversa averiguar sobre a viabilidade financeira.

    Este é o grande erro da maioria dos compradores.
    Nunca sabem até onde podem ir e criam expectativas demasiado grande.
    Concordam com este comentário: joseduro

  2.  # 2

    Colocado por: AMVPOs designados "estudos de mercado" como são feitos? Sempre tive a sensação que eram com base no mesmo que eu faço, vejo por quanto estão as outras casa na zona à venda.

    É assim?



    Colocado por: AMVP
    até esses, pelo menos os que fazem a avaliação para os bancos tb fazem analisando o valor das restantes casas que se encontram à venda na zona.

    E por causa disso muitas vezes as imobiliárias sobem o preço pedido para influenciar o valor de avaliação.




    Colocado por: RicardoPortoÉ.. a maior parte deles.

    Os outros custam Dinheiro, feitos por avaliadores registados na cmvm


    Colocado por: Picareta
    Você não faz a mínima ideia do que é a avaliação imobiliária, se fosse comparar preços qualquer um era avaliador imobiliário.


    Ora bem, Estudos de Mercado.

    Aqui entramos no âmbito do Consultor em si. Na minha primeira marca, eu nunca consegui aceitar o método deles. Não era para mim o certo.

    Como eu trabalho:

    Faço um estudo de mercado, com base em tudo que está À venda, o que foi vendido e com o Confidencial Imobiliário (que como o nome diz é Confidencial). Aqui obtemos o valor por m2 o mais real possivel.

    As pessoas não tÊm acesso ao produto que foi vendido, o tempo que demorou a ser vendido, e ao Confidencial Imobiliário. Sobre o que está à venda, a informação é pública.

    Eu faço isso, inicialmente. Em especial para clientes que ainda não sabem se querem vender já ou não. Apresento as minhas conclusões (sim podem ser subjetivas). No momento seguinte, sim sub-contrato um engenheiro para fazer um estudo de mercado. Custo esse suportado por mim.

    Se o cliente quiser já, eu nada faço. Chamo o meu contato, vamos visitar o imóvel, ele faz o estudo de mercado (porque acho que é uma extrema mais valia para o cliente e dã maior credibilidade, tanto ao valor como ao serviço que presto) e faz-se chocapic.

    Pode acontecer que o proprietário não concorde com o valor mas é um risco que aceito correr para aumentar a qualidade do meu trabalho.

    A meu ver, qual das 2 é mais correta? O engenheiro. Se os meus colegas fazem isto? Não sei. Eu sei que o faço

    Novamente, aqui o que interessa não sou eu mas sim o cliente.

    Ainda acrescento, um cliente pediu para fazer um estudo de mercado. Hoje reparei que na zona dele, não houve casas vendidas ou que estão à venda (sim vejo rua a rua), então como estou a estranhar, amanhã vou para a rua ver se algo está à venda ou não ou se foi vendido. Fazer o famoso porta-a-porta, falar com todas as pessoas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bluewings, NLuz

  3.  # 3

    Colocado por: nielsky
    Este é o grande erro da maioria dos compradores.
    Nunca sabem até onde podem ir e criam expectativas demasiado grande.
    Concordam com este comentário:joseduro


    Exato e já fui "enxovalhado" por perguntar isso, resultado: o contato morreu ali.

    Não faço turismo com as pessoas e não sujeito as pessoas a abrir porta de casa (ainda por cima com isto da pandemia) a pesssoas que não sabem se podem comprar.

    O que eu tenho de mais precioso é o meu tempo (não, tempo não é dinheiro) e acho que para vocês também seja o mesmo.
    Concordam com este comentário: LMVB, desofiapedro

  4.  # 4

    Pergunta para um milhão de dólares:

    1-Consegue-se enriquecer sendo-se agente imobiliário?

    2-Quem ganha mais, as grandes cadeias (como se divide uma comissão?) ou as pequenas imobiliárias.
    • AMVP
    • 11 março 2021

     # 5

    Colocado por: Picareta
    Você não faz a mínima ideia do que é a avaliação imobiliária, se fosse comparar preços qualquer um era avaliador imobiliário.

    Sei sim, pode ter acesso a avaliações fantásticas mas eu as duas que paguei foi extamente isso que foi feito, avaliação com base nos imóveis há venda na zona. Li o relatório. E sim tb já falei com agentes que me explicaram que era assim que a coisa funcionava, sempre achei que não seria bem assim mas depois de ler os 2 relatórios percebi que tinham toda a razão.

  6.  # 6

    Colocado por: MariaseveraPergunta para um milhão de dólares:

    1-Consegue-se enriquecer sendo-se agente imobiliário?

    2-Quem ganha mais, as grandes cadeias (como se divide uma comissão?) ou as pequenas imobiliárias.


    Bom dia :)

    1- O potencial de ganhos é muito grande sim. É possível ganhar muito dinheiro sim mas tem que se dar o litro. Há equipas que faturam milhões. Mas lá está, tudo depende do Consultor e da sua vontade/força. Não é simples nem fácil mas também o que é na vida?

    2- Seguramente que quem mais ganha são as grandes marcas, pelo o volume. Mais consultores, mais negócios, não há como escapar a esta realidade. Mas eu, no vosso lugar, pergunto-me quem presta o melhor serviço? O que mais interessa, o resultado ou o que se faz?

    Sobre como se divide a comissão:

    O normal (falando para imóveis acima de 100.000€) é uma comissão de 5%. Havendo partilha de negócio, o lado do proprietário "ganha" 2.5% e o lado do comprador ganha 2.5%

    Estes 2.5% é a comissão da agência, o consultor ganha uma percentagem desse valor, dependendo do patamar dele. Por norma começa a 40%, faturando X passa a ganhar 50% e chegando ao topo ganha entre 66% a 95% (aqui depende da marca, da agência). Algumas podem pedir pagamento de royalties. O normal é o consultor ganhar 50%.

    Ou seja, 50% de 2.5% ou seja, 1.25% (havendo partilha)
    • hangas
    • 11 março 2021 editado

     # 7

    Colocado por: joseduroEstes 2.5% é a comissão da agência, o consultor ganha uma percentagem desse valor, dependendo do patamar dele. Por norma começa a 40%, faturando X passa a ganhar 50% e chegando ao topo ganha entre 66% a 95% (aqui depende da marca, da agência). Algumas podem pedir pagamento de royalties. O normal é o consultor ganhar 50%.


    Será por isto que se vêm alguns agentes, mais seniores, a trabalhar individualmente? seja em Unipessoais ou qq outra estrutura singular?

    Pelo que vejo, desde que cumpra com os requisitos (seguros, etc) qualquer individuo consegue uma licença AMI.

  8.  # 8

    Colocado por: hangasSerá por isto que se vêm alguns agentes, mais seniores, a trabalhar individualmente? seja em Unipessoais ou qq outra estrutura singular?

    Pelo que vejo, desde que cumpra com os requisitos (seguros, etc) qualquer individuo consegue uma licença AMI.


    Há Consultores que têm empresa aber mas estão associados a uma marca. A Empresa é por causa de impostos e outras vantagens. A marca tem a vantagem do MLS, CRM, ferramentas de exportação de imóveis para os portais e algumas parceiras.

    Poderei estar errado mas hoje em dia a licença de AMI não é dificil de se tirar, no passado era bem mais complicado (isto foi-me dito por consultores com muitos anos de experiência). Sei de investidores que têm e apenas preencheram uns papeis e pagaram.

    Se a razão de abrirem a sua agência é o valor da comissão? Pode ser. Também poderá ser o ter mais flexibilidade de "negociar" certos negócios porque uma marca tem as suas regras "rigidas".

    Se me perguntarem que, se no futuro estou a pensar em abrir a minha própria agência? Provavelmente mas não está relacionado com o valor da comissão mas sim para ter algo moldado à minha imagem com outros serviços associados. Há inúmeras vantagens de se estar associado a uma multinacional, sem dúvidas, mas.... poderei querer algo à minha imagem, não sei, ainda estou a ponderar e é no longo prazo.

    Curiosamente, numa de muitas visitas de imóveis que já fiz, calhou a ser a um imóvel que estava numa imobiliária dita de mais pequena, de bairro vá (não estou a dizer que são piores por terem estruturas mais pequenas). E curioso como sou, enquanto estavamos à espera dos clientes, conversa puxa conversa, pergunto pelo método de trabalho. As semelhanças são enormes! Ou seja, o MLS CRM está praticamente igual, o que difere é mesmo a quantidade de consultores. Eu sou bombardeado com mails de colegas meus a falar de partilhas, sei de tudo que entra no mercado da marca que "represento" mas os serviços base, são iguais.

    Daí eu sempre afirmar, o que difere a marca X ou Y, é o Consultor em si.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: hangas

  9.  # 9

    Boa tarde, sabem me dizer quais são os documentos de uma casa que o comprador deve pedir ao agente imobiliário para ver.
    Sendo uma casa para credito habitação, os documentos são apenas enviados para o banco sem o comprador ter direito a ver?
    Aconteceu me uma situação em que pedi alguns documentos, assim como a caderneta predial e a imobiliária disse que apenas dava ao banco. É assim que funciona?

  10.  # 10

    Um agente imobiliário chega muitas vezes em primeiro lugar quando um proprietário coloca determinado imóvel à venda.
    Pode um agente tomar partido desta situação privilegiada e fazer ele negócio? Comprar ele o imóvel?
    Concordam com este comentário: joseduro

  11.  # 11

    Colocado por: Joana RoloBoa tarde, sabem me dizer quais são os documentos de uma casa que o comprador deve pedir ao agente imobiliário para ver.
    Sendo uma casa para credito habitação, os documentos são apenas enviados para o banco sem o comprador ter direito a ver?
    Aconteceu me uma situação em que pedi alguns documentos, assim como a caderneta predial e a imobiliária disse que apenas dava ao banco. É assim que funciona?


    Falando de mim, cliente fez proposta e a mesma foi aceite. Pede-me a documentação do imóvel, eu mostro tudo.

    Vivo a minha vid, como antigamente, a nossa palavra vale ouro e 100% de honestidade, sinceridade e transparência e para evitar o quer que seja, mostro toda a documentação (é um procedimento normal), apenas os cartões de cidadão dos proprietários é que evito enviar. O resto tem que se dar tudo nem que seja para que as pessoas estão a comprar gato por lebre.

    Se a imobiliária apenas dá ao banco? Eu mostro, dar dar só com a autorização co cliente ou para o Banco.

    Claro que para elaborar e aceitar um CPCV, convem validar a vericidade dos documentos.

    Para quê complicar o simples? Mas, novamente, isso sou eu. Sei de mais consultores que fazem o mesmo.

    Sei de consultores que não mostram a docmentação e apenas enviam para o banco.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Joana Rolo

  12.  # 12

    Colocado por: PalhavaUm agente imobiliário chega muitas vezes em primeiro lugar quando um proprietário coloca determinado imóvel à venda.
    Pode um agente tomar partido desta situação privilegiada e fazer ele negócio? Comprar ele o imóvel?
    Concordam com este comentário:joseduro


    Quando criei este tópico, tinha em mente umas quantas perguntas que sabia que inveitavelmente que me iriam fazer. Umas já foram feitas e outra era esta ;)

    Sei de casos que sim, isso aconteceu.

  13.  # 13

    Colocado por: Joana RoloAconteceu me uma situação em que pedi alguns documentos, assim como a caderneta predial e a imobiliária disse que apenas dava ao banco. É assim que funciona?

    Eu admiro-me como é que é possível alguém ainda ter dúvidas sobre isto!!!
    É obvio que o comprador tem um direito a consultar toda a documentação do imóvel, e o vendedor tem que a facultar, se não quiserem mostrar tem que partir para outro negócio, que esse não interessa.
    Concordam com este comentário: joseduro, RicardoPorto, Joana Rolo, nielsky, hangas, Pajovaz, Damiana Maria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: lusoman, Joana Rolo

  14.  # 14

    Joseduro,

    Com o meu banco, falo eu.
    Logo se não me facultam toda a informação necessária, não me parecem ser confiáveis.
    Concordam com este comentário: hangas, joseduro

  15.  # 15

    Antes de assinar o CPCV têm de dar a ficha das Finanças e o registo da conservatória actualizados.
    Concordam com este comentário: hangas

  16.  # 16

    Colocado por: PalhavaAntes de assinar o CPCV têm de dar a ficha das Finanças e o registo da conservatória actualizados.


    Já me deram e rasuraram o nome/morada dos titulares. É uma possibilidade.

  17.  # 17

    Colocado por: Palhava

    Tem razão.

    Um arrependimento, talvez?


    A casa foi comprada por um valor bem inferior ao publicitado inicialmente, há 2 semanas, e recolocada no mercado novamente, com uma margem de lucro interessante...
    É ilegal? Não.
    Vai conseguir revender com margem? Provavelmente sim, pois a compra foi bem abaixo do asking price.

  18.  # 18

    Colocado por: Palhava

    Já me deram e rasuraram o nome/morada dos titulares. É uma possibilidade.
    além desses documentos, que documentos mais tenho de pedir para ter a certeza que esta tudo bem com o imóvel. Ate agora só me mostraram a caderneta predial e um declaração da câmara a dizer que não precisa de licença de habitabilidade por ser antes de 1951. Mas sem essa licença não consigo o credito certo? As datas dos documentos que me mostram tem todos mais de 4 anos. Deverei pedir actualização de algum? Se sim quais.

    Desculpem as perguntas mas sou nova nisto de procurar de casa e cada imobiliária sua regra, acabo por ficar confusão com os papeis que tenho de ver e juntar para ter tudo minimamente pronto para os restantes passos.

  19.  # 19

    Colocado por: Joana Roloalém desses documentos, que documentos mais tenho de pedir para ter a certeza que esta tudo bem com o imóvel. Ate agora só me mostraram a caderneta predial e um declaração da câmara a dizer que não precisa de licença de habitabilidade por ser antes de 1951. Mas sem essa licença não consigo o credito certo? As datas dos documentos que me mostram tem todos mais de 4 anos. Deverei pedir actualização de algum? Se sim quais.

    Desculpem as perguntas mas sou nova nisto de procurar de casa e cada imobiliária sua regra, acabo por ficar confusão com os papeis que tenho de ver e juntar para ter tudo minimamente pronto para os restantes passos.


    Cara Joana:
    - caderneta predial com menos de 6 meses;
    - certidão de teor com menos de 6 meses (e activa no site predialonline.pt)
    - certificado energético com menos de 10 anos;
    - licença de utilização (que pode estar dispensada se anterior a 1951, mas terá que ter essa declaração da câmara, ou então constar na certidão de teor);
    - ficha técnica de habitação se licença de utilização > 30.04.2004
    Concordam com este comentário: joseduro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Joana Rolo

  20.  # 20

    Colocado por: Pajovaz

    Cara Joana:
    - caderneta predial com menos de 6 meses;
    - certidão de teor com menos de 6 meses (e activa no site predialonline.pt)
    - certificado energético com menos de 10 anos;
    - licença de utilização (que pode estar dispensada se anterior a 1951, mas terá que ter essa declaração da câmara, ou então constar na certidão de teor);
    - ficha técnica de habitação se licença de utilização > 30.04.2004


    Muito obrigado! Também ando à procura de casa.
    Concordam com este comentário: Pajovaz, joseduro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Joana Rolo

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