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Condomínios e vizinhos

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde a todos,

    Vivo num prédio com alguns temas em termos de gestão para os quais solicito o Vosso apoio para abordar os mesmos:

    a) O nosso prédio historicamente tem problemas estruturais (o prédio deve ter pouco mais de 10 anos), com casos de infiltrações / manchas / buracos em paredes dos últimos andares. Alguns destes temas ainda continuam em aberto, e a Administração remeteu o problema para os donos dos apartamentos, ou seja, sermos nós a encontrar a solução e propo-la porque para eles já aderecaram o tema - parte do telhado foi impermeabilizado.

    Face a este ponto, do que tenho lido neste fórum e outros semelhantes a solução para o tema poderia passar por:
    i) Pedir uma Vistoria à Câmara mas já li alguns companheiros desta luta que se a Vistoria for referente a uma área comum deverá ser a Administração a pedir. Sendo isto que está previsto por lei, será que o meu caso poderá não ser aplicável porque as patologias são evidentes na minha habitação ainda que de origem do telhado?
    ii) Solicitar um perito para vir avaliar o tema. Mas surge-me a questão, se eu tenho um patologia identificável a olho nu, não devia ser a Administração a contratar a mesma? Se não sou eu que além de i) suportar o risco das conclusões ii) Suporto eu todo o encargo financeiro.

    Para mal dos meus pecados, já li neste fórum, salvo erro pelo happy hippy é que para feitos de tribunal a minha posição de acusação (de solicitar possiveis indemnizações) estará sempre comprometida porque eu poderia ter usado os meios para corrigir o tema, ou seja, o i) e ii (segundo a minha interpretação).
    A minha formação não é desta área mas isto parece-me de loucos, na medida que vamos imaginar que a reparação do telhado seriam 20 mil euros, e eu é que ia financiar toda a obra do meu bolso numa primeira instância?

    b) Para juntar ao tema acima, a administração também é histórica. E não há reuniões de condominio, não há partilha da situação financeira do condóminio nem de valores em dívida de outros condóminos. Que sei que existem casos de condóminios com valores a pagar com significativa antiguidade (sei isto porque há anos que se houve falar do vizinho X ou Y que não paga mas que não tenho qualquer visibilidade se são 10 euros ou 1.000 euros, ou mesmo de que data se referem. A Abordagem da administração tem sido deixar andar.

    c) Last but not the least, o nosso prédio tem duas lojas, sendo que uma das lojas está a usar o espaço comum. Tema: pelo que já li o uso das áreas comuns carecem de ser aprovadas por unanimidade, portanto não havendo assembleias ou outra forma utilizada. A loja pode estar a usar a mesma? Que tipo de penalidade pode surgir daqui caso não seja aceite por todos os condóminios? NAda de novo mas a utilização da loja do espaço tem sido histórica também.

    Obg pela ajuda

  2.  # 2

    E tem um Julgado de Paz no seu concelho?

    Se sim, apresente a queixa dos danos na sua casa contra o condomínio por sacudirem a agua do capote.
    Se não tem JP terá de recorrer ao tribunal da sua zona.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria, manelvc
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  3.  # 3

    Em termos de recorrer à justiça já tem aqui acima uma indicação.

    Repare que a administração é exercida primeiro pela Assembleia dos proprietários e depois pelos administradores que esta elege, internos ou externos.

    As obrigações da administração estão elencadas no CC, tem aqui pelo forum muitas indicações a respeito MAS o principal responsável - e que paga as favas por tudo - é a Assembleia de proprietários.

    Se não é convocada regularmente e com os formalismos que tem que ter, os proprietários podem convocar uma desde que sejam 25% - aqui no forum também tem indicações de como proceder.

    Qualquer proprietário pode ir ao serviço competente do seu Município e pedir uma vistoria de salubridade se acha que é de se pedir; depois apresenta a conta ao condomínio justificado na ausência - física ou de vontade - do/s administrador.

    E ainda faltaria indagar se há €€ para proceder a reparação e manutenção do edificado..

    sendo que uma das lojas está a usar o espaço comum.


    Assunto para ser resolvido pela Assembleia e plasmado em acta.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: XPTO21

  4.  # 4

    Colocado por: XPTO21
    a) O nosso prédio historicamente tem problemas estruturais (o prédio deve ter pouco mais de 10 anos), com casos de infiltrações / manchas / buracos em paredes dos últimos andares. Alguns destes temas ainda continuam em aberto, e a Administração remeteu o problema para os donos dos apartamentos, ou seja, sermos nós a encontrar a solução e propo-la porque para eles já aderecaram o tema - parte do telhado foi impermeabilizado.


    Meu estimado, recai sobre o condomínio o dever de prover à vigilância e conservação das partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, tal como recai sobre os condóminos a obrigação de vigiar e conservar a fracção de que são proprietários, pelo que, não pode o administrador furtar-se das suas responsabilidades.

    Colocado por: XPTO21
    Face a este ponto, do que tenho lido neste fórum e outros semelhantes a solução para o tema poderia passar por:
    i) Pedir uma Vistoria à Câmara mas já li alguns companheiros desta luta que se a Vistoria for referente a uma área comum deverá ser a Administração a pedir. Sendo isto que está previsto por lei, será que o meu caso poderá não ser aplicável porque as patologias são evidentes na minha habitação ainda que de origem do telhado?
    ii) Solicitar um perito para vir avaliar o tema. Mas surge-me a questão, se eu tenho um patologia identificável a olho nu, não devia ser a Administração a contratar a mesma? Se não sou eu que além de i) suportar o risco das conclusões ii) Suporto eu todo o encargo financeiro.


    Dispõe o nº 1, do art. 1422º do CC que “Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.”, sendo especialmente vedado aos condóminos “Prejudicar (...) quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício” (cfr. nº 2, al. a) do mesmo dispositivo legal).

    O art. 492º do CC consagra uma excepção quanto ao ónus de prova de um dos elementos da responsabilidade subjectiva – a culpa – que não abrange os restantes elementos, designadamente a ilicitude e nexo de causalidade, pelo que cabe ao proprietário da fracção autónoma, o ónus de prova quanto aos factos que permitam concluir que os danos verificados na sua fracção tiveram origem em infiltrações provindas das partes comuns do prédio.

    Compete-lhe pois a si, provar os elementos de facto que interessam à ilicitude e o nexo de causalidade entre os defeitos de conservação das partes comuns e os danos verificados na sua fracção. Ou seja, cabe-lhe provar que os danos verificados na sua fracção tiveram origem nas partes comuns do prédio devido à omissão do dever de vigilância ou omissão do dever de conservação a cargo do condomínio, na figura do administrador.

    DL 555/1999
    Artigo 89º (Dever de conservação)
    1 -
    2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade.
    3 -
    4 -

    Artigo 90º (Vistoria prévia)
    1 - As deliberações referidas no n.º 2 e n.º 3 do artigo anterior são precedidas de vistoria a realizar por três técnicos a nomear pela câmara municipal.
    2 - Do acto que determinar a realização da vistoria e respectivos fundamentos é notificado o proprietário do imóvel, mediante carta registada expedida com, pelo menos, sete dias de antecedência.
    3 - Até à véspera da vistoria, o proprietário pode indicar um perito para intervir na realização da vistoria e formular quesitos a que deverão responder os técnicos nomeados.
    4 - Da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual consta obrigatoriamente a identificação do imóvel, a descrição do estado do mesmo e as obras preconizadas e, bem assim, as respostas aos quesitos que sejam formuladas pelo proprietário.
    5 - O auto referido no número anterior é assinado por todos os técnicos e pelo perito que hajam participado na vistoria e, se algum deles não quiser ou não puder assiná-lo, faz-se menção desse facto.
    6 - Quando o proprietário não indique perito até à data referida no número anterior, a vistoria é realizada sem a presença deste, sem prejuízo de, em eventual impugnação administrativa ou contenciosa da deliberação em causa, o proprietário poder alegar factos não constantes do auto de vistoria, quando prove que não foi regularmente notificado nos termos do n.º 2.
    7 - As formalidades previstas no presente artigo podem ser preteridas quando exista risco iminente de desmoronamento ou grave perigo para a saúde pública, nos termos previstos na lei para o estado de necessidade.

    Colocado por: XPTO21
    Para mal dos meus pecados, já li neste fórum, salvo erro pelo happy hippy é que para feitos de tribunal a minha posição de acusação (de solicitar possiveis indemnizações) estará sempre comprometida porque eu poderia ter usado os meios para corrigir o tema, ou seja, o i) e ii (segundo a minha interpretação).
    A minha formação não é desta área mas isto parece-me de loucos, na medida que vamos imaginar que a reparação do telhado seriam 20 mil euros, e eu é que ia financiar toda a obra do meu bolso numa primeira instância?


    Sobre esta matéria vide mais informação aqui: https://forumdacasa.com/discussion/50154/como-obrigar-o-condominio-a-efectuar-arranjo-na-fachada/

    No entanto, se não puder avançar com a feitura das obras e se a CM não impor a realização coerciva das mesmas, munido do competente relatório (e outros documentos de prova ou provas que logre produzir) pode e deve recorrer a um Julgado de Paz (se o houver no seu concelho) ou ao Tribunal (se não houver um JdP), para peticionar que o condomínio seja obrigado a realizar as obras necessárias no prazo de três meses a contar da data da acção e, caso não o façam, a pagar uma sanção pecuniária compulsória de 50€, por cada dia de atraso na realização das mesmas.

    Colocado por: XPTO21
    b) Para juntar ao tema acima, a administração também é histórica. E não há reuniões de condominio, não há partilha da situação financeira do condóminio nem de valores em dívida de outros condóminos. Que sei que existem casos de condóminios com valores a pagar com significativa antiguidade (sei isto porque há anos que se houve falar do vizinho X ou Y que não paga mas que não tenho qualquer visibilidade se são 10 euros ou 1.000 euros, ou mesmo de que data se referem. A Abordagem da administração tem sido deixar andar.


    Segundo o art. 1436º do CC compete ao administrador convocar a assembleia de condóminos que reune ordinariamente na primeira quinzena de Janeiro de cada ano além do mais para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano (cfr. art. 1431º, nº 1 do CC). Portanto, em primeira linha, o administrador, seja ele uma pessoa singular seja uma pessoa colectiva, deve apresentar as contas à assembleia de condóminos, porém, se o administrador não apresentar as contas no período legal, ou tendo-as apresentado elas não foram aprovados pela maioria, se a questão não for resolvida por acordo é evidente que, conforme a doutrina e jurisprudência, pode o administrador vir oferecê-las judicialmente, assim como o condomínio pode, pela mesma via, vir exigi-las, sendo o processo adequado, à falta da regulamentação específica, o processo especial de prestação de contas.

    Pode ainda exigir a consulta da documentação contabilística do condomínio (vide aqui: https://forumdacasa.com/discussion/64942/prestacao-de-contas/) e subsequentemente, convocar uma assembleia extraordinária para recorrer dos actos de omissão no cumprimento das suas funções e obrigações, nos termos do art. 1438º do CC, para tanto, podendo convocar a referida reunião por sua exclusiva iniciativa.

    Colocado por: XPTO21
    c) Last but not the least, o nosso prédio tem duas lojas, sendo que uma das lojas está a usar o espaço comum. Tema: pelo que já li o uso das áreas comuns carecem de ser aprovadas por unanimidade, portanto não havendo assembleias ou outra forma utilizada. A loja pode estar a usar a mesma? Que tipo de penalidade pode surgir daqui caso não seja aceite por todos os condóminios? NAda de novo mas a utilização da loja do espaço tem sido histórica também.


    Primeiramente importa determinar qual a afectação dessas partes comuns para se determinar se as fracções comerciais têm o direito de fruir das mesmas. No mais, atente que o que requer unanimidade são os actos de disposição ou afectação das partes comuns, não de uso, porquanto, na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito (cfr. art. 1406º CC).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria, fagulhas, MarcoMF, XPTO21
    • XPTO21
    • 10 abril 2021 editado

     # 5

    Boa tarde a todos,

    Antes demais obrigado pelo Vosso feedback.
    Tive a ler atentamente o que me sugeriram e tentar obter mais informações para perceber o meu enquadramento e as vossas sugestões, mas continuei com um conjunto de dúvidas.

    Marcação de Reunião

    Já tinha lido sobre o tema de 25% da quota. O problema é que os vizinhos não querem problemas. Ninguém alguma vez pediu reunião ou pediu as contas. Sou o primeiro a fazê-lo.


    Reunião de Condomínio e Informação Financeira

    No meu concelho existe JdP, portanto deverei deslocar-me ao mesmo apresentar a respetiva reclamação que não tenho nem reuniões de condomínio nem acesso à informação financeira, é isto? Ou ainda é suposto solicitar uma indemnização? Adicionalmente, pelo que vi no site do JdP, falam de "ganhar" e "perder" o processo caso não se chegue a entendimento. Agora, o que eu vou achar estranho é os administradores serem chamados e recusarem a partilhar a informação, não é isto que vai acontecer. Vamos chegar ao dito entendimento. Portanto, existe uma partilha dos custos? Felizmente, a minha situação financeira é suficientemente estável para não perder o sono por 70 euros, agora se sou eu que tenho que pagar tudo porque há alguem que não cumpre as suas obrigações não me faz qualquer sentido, além de que força a que sempre que existe um tema destes tenho de pagar 70 euros porque a Administração não cumpre os requisitos mínimos legais.

    Utilização do Espaço comum


    Caro Happy Hippy percebi globalmente o que me disse, eu é que não tenho a informação toda, e portanto vou tentar particularizar, O meu prédio tem uma loja, com entradas distintas entre o prédio para habitação e própria loja mas entre a saída da loja e a estrada existe um espaço comum de perto de 20 ou 30 metros quadrados que são totalmente abertos. E a loja usa este espaço comum para uma esplanada. A minha leitura (eu sou financeiro), se o dono da loja tivesse comprado uma loja com aqueles metros quadrados pagaria mais pela loja, pelo que parece-me mais que linear que o espaço comum tem de ser remunerado. Além disso, se a afetação dessa parte comum pertencesse à loja, então no cálculo do valor de montantes a pagar ao condóminio deveria ser considerado não? Como consigo saber as respostas ao tema que levanta?
    Além disso, a esplanada é mesmo ao lado da minha porta, ou seja, apesar de ter alternativa eu para entrar na minha casa posso ter que passar pelo meio da esplanada, coisa que simplesmente não quero.

    Já falei deste tema com os administradores para perceber o uso deste espaço comum, só recebi silêncio.


    Obras


    Já liguei para a Câmara para me explicarem como funciona o processo de Vistoria mas à boa moda, ninguém me atende nem consigo fazer marcações, e acabei por mandar um email a pedir a respetiva marcação ( mas agora tenho de esperar 10 dias úteis). Mas, o expectável é que isto aconteça e acabarei por ter a respetiva Vistoria.

    Relativamente ao ponto de eu ter que justificar que os danos são causados por algo, significa o quê mesmo? Qualquer problema que tenha na minha casa, ainda que evidente - (buraco, manchas e água a cair pelo exaustor) tenho de pedir um relatório de um especialista para comprovar isto?
    Agora, como é que isso se ajusta ao facto de já ter acontecido casos semelhantes - caia água na casa de um vizinho e não lhe foi pedido nenhum especialista, fizeram a obra e pronto. Além do mais, já foram feitas obras para resolver o meu problema, ou seja, a pp Admin. já reconheceu e atuou sobre o problema, simplesmente não foi resolvido. Portanto, se não ficou resolvido diria que deveria continuar na mesma linha de raciocínio não?.

    Obrigado pela Vossa ajuda.

  6.  # 6

    Colocado por: XPTO21
    Marcação de Reunião

    Já tinha lido sobre o tema de 25% da quota. O problema é que os vizinhos não querem problemas. Ninguém alguma vez pediu reunião ou pediu as contas. Sou o primeiro a fazê-lo.


    Meu estimado é a assembleia de condóminos que exerce a actividade principal, uma vez que o administrador é, no essencial, um executor das deliberações tomadas por aquela, não dispondo de qualquer poder de decisão, mas apenas, de um poder representativo que tem como limite o necessário para realizar o interesse coletivo, vertido pela primeira. Aliás, mesmo quando o administrador desempenhe uma determinada função específica (cfr. art. 1436º CC), deve entender-se, por um lado, que tal resulta da delegação de poderes da assembleia no mesmo e, por outro, que a qualquer momento a sua atividade, por acção ou omissão, é passível de recurso para a AG por qualquer condómino (cfr. art. 1438º CC).

    Destarte, para se recorrer dos actos ou omissões do administrador no cumprimento das suas funções, não carece o condómino recorrente de reunir 25% do capital do prédio para lograr a convocação, tendo-se por bastante que aquela proceda, sozinho, por sua exclusiva iniciativa, à referida convocação, cumprindo escrupulosamente os termos prescritos no art. 1432º, nº 1 e 2 do CC. Deve outrossim guardar todos os recibos das fotocópias das convocatórias e do envio das cartas registadas havidas enviadas para posteriormente reembolso das mesmas.

    Colocado por: XPTO21
    No meu concelho existe JdP, portanto deverei deslocar-me ao mesmo apresentar a respetiva reclamação que não tenho nem reuniões de condomínio nem acesso à informação financeira, é isto? Ou ainda é suposto solicitar uma indemnização? Adicionalmente, pelo que vi no site do JdP, falam de "ganhar" e "perder" o processo caso não se chegue a entendimento. Agora, o que eu vou achar estranho é os administradores serem chamados e recusarem a partilhar a informação, não é isto que vai acontecer. Vamos chegar ao dito entendimento. Portanto, existe uma partilha dos custos? Felizmente, a minha situação financeira é suficientemente estável para não perder o sono por 70 euros, agora se sou eu que tenho que pagar tudo porque há alguem que não cumpre as suas obrigações não me faz qualquer sentido, além de que força a que sempre que existe um tema destes tenho de pagar 70 euros porque a Administração não cumpre os requisitos mínimos legais.


    Primeiramente convoque a assembleia extraordinária na qual pretende ver exigida a prestação de contas à assembleia. Sendo crível que não logre obter o quórum constitutivo em primeira convocação, cuide de marcar outra data na convocatória, por exemplo, para o dia seguinte, no mesmo local, à mesma hora e com a mesma ordem de trabalhos. Se também não lograr obter o necessário quórum, a terceira via será a de recorrer ao processo especial de prestação de contas.

    A acção de prestação de contas pode ser proposta por quem tenha o direito de exigi-las (ou por quem tenha o dever de prestá-las) e tem por objecto o apuramento e aprovação das receitas obtidas e das despesas realizadas por quem administra bens alheios e a eventual condenação no pagamento do saldo que venha a apurar-se. Requerida a prestação de contas, o administrador poderá negar a sua obrigação de prestar contas (pouco crível), bem como suscitar outras questões. Decidido que esteja que o administrador tem de prestar contas, seguir-se-á a fase da prestação de contas propriamente dita.

    Declarada a obrigação do administrador prestar contas, o processo prossegue com vista ao julgamento das mesmas, e consequente apuramento do saldo, que constituirá, no caso de existir, a condenação daquele que foi obrigado a prestá-las. Não tendo o administrador prestado contas, devolve-se ao condómino (autor da acção) a possibilidade de as prestar, sem que às mesmas possa ser deduzida contestação e as contas que este apresente, nestes termos, são julgadas segundo o prudente arbítrio do julgador, depois de obtidas, se necessário, as informações e feitas as averiguações convenientes, podendo ser incumbida pessoa idónea para dar parecer sobre todas ou parte das verbas inscritas pelo autor.

    Colocado por: XPTO21
    Caro Happy Hippy percebi globalmente o que me disse, eu é que não tenho a informação toda, e portanto vou tentar particularizar, O meu prédio tem uma loja, com entradas distintas entre o prédio para habitação e própria loja mas entre a saída da loja e a estrada existe um espaço comum de perto de 20 ou 30 metros quadrados que são totalmente abertos. E a loja usa este espaço comum para uma esplanada. A minha leitura (eu sou financeiro), se o dono da loja tivesse comprado uma loja com aqueles metros quadrados pagaria mais pela loja, pelo que parece-me mais que linear que o espaço comum tem de ser remunerado. Além disso, se a afetação dessa parte comum pertencesse à loja, então no cálculo do valor de montantes a pagar ao condóminio deveria ser considerado não? Como consigo saber as respostas ao tema que levanta?
    Além disso, a esplanada é mesmo ao lado da minha porta, ou seja, apesar de ter alternativa eu para entrar na minha casa posso ter que passar pelo meio da esplanada, coisa que simplesmente não quero.

    Já falei deste tema com os administradores para perceber o uso deste espaço comum, só recebi silêncio.


    "Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultâneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa", sendo que "Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes" (cfr. art. 1403º CC), sem que, no entanto, tenha que haver uma relação directa entre a permilagem de uma fracção e a área privada ou que lhe é afecta em exclusivo.

    Acresce ressalvar que "Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito" (cfr. art. 1406 CC), pelo que no caso vertente, ter-se-á que apreciar a colisão dos direitos do condómino lojista e do condómino habitacional. Neste concreto, preceitua o art. 335º do CC que, "Havendo colisão de direitos iguais ou da mesma espécie, devem os titulares ceder na medida do necessário para que todos produzam igualmente o seu efeito, sem maior detrimento para qualquer das partes" (nº 1) e que "Se os direitos forem desiguais ou de espécie diferente, prevalece o que deva considerar-se superior" (nº 2).

    Portanto, em face deste balizamento, impõe-se que a assembleia discipline a utilização daquele espaço de forma a que, o estabelecimento possa explorar a esplanada (definindo um perímetro que deverá ser respeitado sob pena de sancionamento, devidamente prefixado em sede de regulamento) sem que daquela possa resultar maior constrangimento para a passagem dos condóminos.

    Colocado por: XPTO21
    Relativamente ao ponto de eu ter que justificar que os danos são causados por algo, significa o quê mesmo? Qualquer problema que tenha na minha casa, ainda que evidente - (buraco, manchas e água a cair pelo exaustor) tenho de pedir um relatório de um especialista para comprovar isto?
    Agora, como é que isso se ajusta ao facto de já ter acontecido casos semelhantes - caia água na casa de um vizinho e não lhe foi pedido nenhum especialista, fizeram a obra e pronto. Além do mais, já foram feitas obras para resolver o meu problema, ou seja, a pp Admin. já reconheceu e atuou sobre o problema, simplesmente não foi resolvido. Portanto, se não ficou resolvido diria que deveria continuar na mesma linha de raciocínio não?.


    A regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de prova. O art. 342º do CC preceitua precisamente esta regra. No entanto, a lei circunscreve a obrigação de prova dos factos que sejam constitutivos do direito que se alega, isto é, aqueles que servem de fundamento e que substancialmente configuram uma determinada posição jurídica.

    Como refere, entre outros o Acórdão da Relação de Coimbra de 18-07-2006, “Em razão da presunção legal de culpa, ocorre uma excepção à regra geral do artigo 487º nº 1 do CC segundo a qual é ao lesado que incumbe provar a culpa do autor da lesão, sendo certo que de harmonia com o preceituado no artigo 483º do CC a culpa é um dos elementos que, por regra geral, se devem verificar para que alguém responda civilmente pelos danos causados a outrem (os outros elementos são por regra geral o facto voluntário, a ilicitude, a imputação objectiva ao agente ou nexo de causalidade adequada entre o facto voluntário e o dano). Por regra geral, na responsabilidade subjectiva, caberia ao lesado (no caso a autora) alegar e provar os factos subsumíveis a todos os elementos da responsabilidade de outrem até por força da regra geral da distribuição do ónus da prova segundo a qual àquele que invocar um direito cabe a prova dos factos constitutivos do direito alegado (artigo 342º nº 1 do CC e que a regra do artigo 487º nº 1 reafirma quanto à culpa)”.
    Concordam com este comentário: Iko
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  7.  # 7

    Caro Happy, ainda continuo com algumas dúvidas, e com mais desenvolvimentos e estou a tentar pensar no todo para ver se consigo orientar a minha vida mas já estou com isto há alguns dias, e nem agradeci.
    Quero-lhe agradecer, o pro-bono que fez comigo e com outros companheiros aqui destas guerras. O seu blog tem sido um grande apoio, pelo menos para estruturar o meu raciocínio.
    Havendo mais pessoas como Happy, em partilhar o seu conhecimento em prol dos demais, acredito numa sociedade mais desenvolvida.
    Obrigado do coração.
    Concordam com este comentário: Apostador, Damiana Maria

  8.  # 8

    Meu estimado, queira fazer o especial obséquio de escusar esta minha forçada ausência, porquanto outros afazeres e obrigações requerem a minha especial atenção, os quais, aqueles, mau grado deste desiderato, brevemente impossibilitar-me-ão de contribuir de forma mais contínua.

    Relativamente à sua especial deferência, que sou de agradecer, peca a mesma por escassa, não pela minha pessoa, mas por não se ter extensível a todos aqueles que graciosamente e carolice intervêm, independentemente do quão singelas e sem grandes fundamentações se tenham as suas intervenções, membros como o size, o BoraBora, o luisvv, o 007 (e estou apenas a citar aqueles nomes que me ocorrem agora, portanto que me escusem aqueles não citados) e mais recentemente a Damiana Maria que também, e muito bem, também contribui com as suas avisadas opiniões.

    No mais, carecendo de outros esclarecimentos, disponha, que haverá certamente sempre quem o procure ajudar com uma opinião, devendo você contudo, sempre relativizar todas as intervenções aqui vertidas (minhas incluídas), porquanto são meras opiniões, mui parciais e circunscritas aos nossos limitados saberes, sem qualquer valor jurídico - sublinhe-se -, pelo que delas pode e deve retirar, apenas, o que mais lhe aprouver para subsequentemente formar a sua melhor razão!
    Concordam com este comentário: pipocas4, Damiana Maria, XPTO21
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ricardo.rodrigues, XPTO21

  9.  # 9

    Boa tarde a todos,

    Caro Happy é bem verdade o que referiu relativamente ao apoio e "caridade" dos ilustres a que referiu (entre outros) o meu obrigado naturalmente é extensível a todos.

    Depois de alguns dias a tentar estruturar o meu raciocinio para resolver esta embrulhada, precisava da Vossa opinião sobre os passos a seguir.
    Finalmente tivemos a Assembleia (ou espécie disso), partilharam as contas muito em cima da Assembleia. E portanto na altura da votação das contas, abstive-me porque não tive tempo de olhar para elas. MAs quando os Admin falaram da globalidade das despesas, voltámos a falar de algumas obras que visavam corrigir os problemas estruturais do prédio, e sou surpreendido pelo seguinte, não há fatura nem uma prova documental do trabalho feito - e depois temos aqueles momentos que parece que o "anormal" sou eu por vejam lá achar que no mínimo deviamos ter um e-mail a suportar a obra feita e os valores. Por isso a primeira pergunta quê que posso fazer face a esta declaração?

    Apesar da Assembleia ter sido perto de terrível, ao menos houve alteração da Administração (ou quando ela for formalizada - porque já passaram mais de 15 dias e acta da Assembleia a formalizar ainda ninguém viu) - mas assumindo que isso será facilmente solúvel, volto ao tema mais importante:
    Pretendo vender a minha casa, e ao contrário do já aconselhado - por um dos antigos administradores (!!!) - para pintar por cima e esconder as patologias - quero tudo às claras para quem vier a comprar a minha casa. Por isso gostava de saber como deveria agir para acelerar o processo:
    i) O novo administrador também tem patologias associadas associadas a infiltrações e diz que anda a pedir orçamentos para os trabalhos de peritagem. Mas parece-me que tb já está a demorar bastante.
    O meu desconforto com isto tudo é porque um dos antigos administradores não quer pagar nada do meu problema, e portanto este impasse deixa-me desconfortável. Daí tb ter questionado acima a questão de quem tem a obrigatoriedade do quê. Mas lembrei-me do seguinte: As varandas têm patologias (manchas pretas) - mais nenhuma varanda do prédio tem. Sendo de parte comum, o Admin tem de ver não?

    ii) Assumindo que tenho o relatório (via Condomínio ou Via pessoal) o quê que posso fazer a seguir? Estou à espera que este refira que pelo menos o telhado devia estar completamente impermeabilizado. E estou a perguntar o que devo fazer a seguir porque vai ser um filme pedir o dinheiro aos vizinhos para pagar a globalidade das obras, e quero deixar tudo tratado para vender a casa livre de ónus. Se assim não for, ao menos quero deixar tudo às claras de quem possa vir a comprar sobre o total de custos ainda a incorrer.

    iii) Outra das questões que tenho é, praticamente todas as assoalhadas da minha casa tem patologias associadas, ou seja, qual é a extensão que fica a cargo de todos e qual é que fica a minha? Por exemplo se eu tiver uma mancha por exemplo num quarto vou acabar por pintar o quarto todo, e como é que isto fica? Percebo que me digam que é apenas uma porção do quarto, mas também preciso que percebam que ninguém pinta 1 metro quadrado.

    iv) Ainda relativamente às obras dentro da minha casa, imagino (dadas as conversas todas) grande dificuldade dos vizinhos aceitarem pagar os danos cá de casa - não estou a discutir a legalidade porque essa está comigo - e a minha pergunta é posso eu fazer as obras todas, e de quem venha a adquirir a casa passe a ter o direito a receber o valor adiantado? Do que tenho lido, há muitos casos, que resolve-se através do não pagamento das quotas do condomínio.

    v) Alguns destes temas resolvem-se em Julgados da Paz? Quando digo resolver é, o Juiz decide está decidido? Ou pode não ficar por aqui, por algum motivo legal. (Já vi que os julgados da paz não se pronunciam sobre nada acima de 15 mil euros).

    obrigado a todos

  10.  # 10

    Caro XPTO,
    Enquanto esperamos pela ilustrada bondade do forista happy-hippy, que é, felizmente, bem estruturada, pode aproveitar para se documentar em termos do essencial, que respiguei da sua actualização:

    Daí tb ter questionado acima a questão de quem tem a obrigatoriedade do quê.


    Questionamento básico: os danos dentro da sua fracção de duas uma: ou são originados por defeitos NAS PARTES COMUNS (tectos, paredes, etc) ou não são. Parece fácil? Pois não é.

    Assumindo que tenho o relatório (via Condomínio ou Via pessoal) o quê que posso fazer a seguir?


    Por relatório suponho que quer dizer "da vistoria camarária"; é aqui que tem (ou vai ter) preto no branco, QUAL É A ORIGEM DOS PROBLEMAS.

    e diz que anda a pedir orçamentos para os trabalhos de peritagem. Mas parece-me que tb já está a demorar bastante.


    Para trabalhos de peritagem? A assembleia só autorizou isso? Para que andam "á procura" de peritos se têm a possibilidade de recorrer aos peritos camarários em sede de Vistoria de Salubridade?
    Ou os orçamentos que o administrador anda a pedir são já para reparações sem se saber DE ONDE provêm os danos?

    O meu desconforto com isto tudo é porque um dos antigos administradores não quer pagar nada do meu problema


    Irrelevante que queira ou não; como todas as decisões se tomam em assembleia é aí que - COM O RELATÓRIO NA MÃO - se vai resolver o que fazer, DEPOIS de se saber a origem dos problemas. Se vem das partes comuns PAGA TODO O CONDOMÍNIO, em proporção da percentagem de cada um. Depois logo se vê onde vão buscar o dinheiro.

    Alguns destes temas resolvem-se em Julgados da Paz? Quando digo resolver é, o Juiz decide está decidido? Ou pode não ficar por aqui, por algum motivo legal. (Já vi que os julgados da paz não se pronunciam sobre nada acima de 15 mil euros).


    O que for decidido em juízo - JP ou Tribunal - tem que ser cumprido por quem deve, de acordo com a sentença.
    Mas tem que dar ao tribunal matéria sobre a qual este se pronunciar - o relatório da peritagem - nem estou a ver como pode o tribunal decidir o que quer que seja sem essa informação...

    Até onde posso deduzir, do que diz, não têm como avançar, em nada, sem outra Assembleia.
    Antes que me esqueça, as varandas são parte comum, pertencem à fachada do prédio; embora a parte de dentro seja de uso exclusivo, toda a varanda é comum.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy

  11.  # 11

    Colocado por: XPTO21E portanto na altura da votação das contas, abstive-me porque não tive tempo de olhar para elas.


    Meu estimado, ganha nada com esse expediente. Neste concreto, aconselha-se a fazer constar em sede do Regulamento do condomínio a obrigatoriedade do administrador enviar cópia do relatório de gestão e contas conjuntamente com a competente convocatória, assim se permitindo que os condóminos, possam, atempadamente apreciar o mesmo. Deve outrossim prever o Regulamento que o Administrador se obriga a apresentar em sede plenária toda a documentação de suporte das despesas havidas efectuadas e bem assim, das receitas havidas recebidas.

    No mais, nunca é de mais recordar a avisada opinião já esplanada - não posso agora precisar se nesta ou em outra discussão análoga - da colega Damiana relativamente à utilização do que dimana do CSC, para situações como a aqui vertida, e obviamente com as necessárias adaptações, para a feitura das normas a inserir no referido Regulamento, ou se se quiser, em um Regimento da Assembleia.

    Colocado por: XPTO21MAs quando os Admin falaram da globalidade das despesas, voltámos a falar de algumas obras que visavam corrigir os problemas estruturais do prédio, e sou surpreendido pelo seguinte, não há fatura nem uma prova documental do trabalho feito - e depois temos aqueles momentos que parece que o "anormal" sou eu por vejam lá achar que no mínimo deviamos ter um e-mail a suportar a obra feita e os valores. Por isso a primeira pergunta quê que posso fazer face a esta declaração?


    No mínimo, deve o Administrador apresentar todas as facturas referentes aos serviços contratados e/ou prestados. De outro modo não há como confirmar que o valor escriturado corresponde de facto ao montante pago. Por outro lado, a não emissão de facturas é sancionado por lei. Vide mais informação aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/05/denuncias-fiscais.html

    Colocado por: XPTO21
    Apesar da Assembleia ter sido perto de terrível, ao menos houve alteração da Administração (ou quando ela for formalizada - porque já passaram mais de 15 dias e acta da Assembleia a formalizar ainda ninguém viu)


    O facto de não se lavrar atempadamente a acta não importa na anulabilidade das deliberações tomadas na respectiva reunião, tão somente importa que as mesmas não são vinculativas para os condóminos ausentes até que se hajam comunicadas nos termos do art. 1432º, nº 5 do CC.

    Colocado por: XPTO21
    Pretendo vender a minha casa, e ao contrário do já aconselhado - por um dos antigos administradores (!!!) - para pintar por cima e esconder as patologias - quero tudo às claras para quem vier a comprar a minha casa. Por isso gostava de saber como deveria agir para acelerar o processo:
    i) O novo administrador também tem patologias associadas associadas a infiltrações e diz que anda a pedir orçamentos para os trabalhos de peritagem. Mas parece-me que tb já está a demorar bastante.
    O meu desconforto com isto tudo é porque um dos antigos administradores não quer pagar nada do meu problema, e portanto este impasse deixa-me desconfortável. Daí tb ter questionado acima a questão de quem tem a obrigatoriedade do quê. Mas lembrei-me do seguinte: As varandas têm patologias (manchas pretas) - mais nenhuma varanda do prédio tem. Sendo de parte comum, o Admin tem de ver não?


    É de saudar a seriedade, o decoro e sua integridade de carácter, no entanto, não será crível que logre a requerida reparação dos danos havidos na sua fracção autónoma a curto prazo, atendendo à grande procura deste tipo de serviço, daí porventura se justifique a dificuldade do actual administrador, em cuja labuta, se você ou outrem tiver conhecimento de quem tenha disponibilidade/interesse na feitura da obra, se prontifique a orçar os requeridos trabalhos.

    A questão de alguém argumentar que «não quer pagar nada» é totalmente irrelevante, por força do que dimana do art. 1420º do CC, e em especial, do seu nº 2. Quanto ao "tecto" das varandas, em face da sua omissão no art. 1421º do CC, ter-se-à que enquadrar as mesmas, se integradas nas fracções autónomas, por força do TCPH (responsabilidade do proprietário da fracção do patamar superior) ou do condomínio, o título não as incluir ou afectar em exclusivo.

    Colocado por: XPTO21
    ii) Assumindo que tenho o relatório (via Condomínio ou Via pessoal) o quê que posso fazer a seguir? Estou à espera que este refira que pelo menos o telhado devia estar completamente impermeabilizado. E estou a perguntar o que devo fazer a seguir porque vai ser um filme pedir o dinheiro aos vizinhos para pagar a globalidade das obras, e quero deixar tudo tratado para vender a casa livre de ónus. Se assim não for, ao menos quero deixar tudo às claras de quem possa vir a comprar sobre o total de custos ainda a incorrer.


    Deverá instar o administrador para que proceda à feitura das obras. Se porventura não houver saldo bastante, quem em caixa, que aforrado no FCR, devera aquele elaborar um orçamento rectificativo a fazer aprovar em reunião plenária. Se esta por sua vez se opuser à feitura das requeridas obras resta-lhe recorrer a meios mais formais. Para este efeito, recorra a um Centro de Arbitragem (vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/04/resolucao-alternativa-de-conflitos.html), ou a um Julgado de Paz (se o houver no seu concelho).

    Colocado por: XPTO21
    iii) Outra das questões que tenho é, praticamente todas as assoalhadas da minha casa tem patologias associadas, ou seja, qual é a extensão que fica a cargo de todos e qual é que fica a minha? Por exemplo se eu tiver uma mancha por exemplo num quarto vou acabar por pintar o quarto todo, e como é que isto fica? Percebo que me digam que é apenas uma porção do quarto, mas também preciso que percebam que ninguém pinta 1 metro quadrado.


    Salvo melhor opinião, havendo-se manchas no tecto, tem-se este pintado, sem mais. Havendo-se manchas numa parede, tem-se apenas aquela pintada.

    Colocado por: XPTO21
    iv) Ainda relativamente às obras dentro da minha casa, imagino (dadas as conversas todas) grande dificuldade dos vizinhos aceitarem pagar os danos cá de casa - não estou a discutir a legalidade porque essa está comigo - e a minha pergunta é posso eu fazer as obras todas, e de quem venha a adquirir a casa passe a ter o direito a receber o valor adiantado? Do que tenho lido, há muitos casos, que resolve-se através do não pagamento das quotas do condomínio.


    Tem-se esta uma matéria que carece de se ter apreciada casuisticamente, no entanto, se equacionar a feitura das obras na condição de posteriormente abater o seu valor nas comparticipações havidas devidas para futuro, deverá ser sempre colocada esta premissa aquando da alienação, fazendo reflectir a mesma no valor da habitação.

    Colocado por: XPTO21
    v) Alguns destes temas resolvem-se em Julgados da Paz? Quando digo resolver é, o Juiz decide está decidido? Ou pode não ficar por aqui, por algum motivo legal. (Já vi que os julgados da paz não se pronunciam sobre nada acima de 15 mil euros).


    As decisões da arbitragem ou de um Julgado de Paz têm o mesmo valor de uma sentença proferida por um tribunal de primeira instância. Se recorrer a estes meios, pode e deve (i) produzir o máximo de provas (documental e fotográfica) e (ii) peticionar a condenação do condomínio a multa por cada dia de incumprimento.

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

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