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1. • manuelai
   • 27 janeiro 2010 ^editado

    # 1

   Já faço a administração do predio onde resido, já alguns anos,.
   Sempre convoquei as reuniões regularmente, e as contas foram sempres prestadas com a devida antecedencia.
   Agora temos um novo condomino , que adquiriu uma fracção cujo antigo morador deixou uma divida para liquidar, e quando confrontado com a situação não reagiu muito bem, como é de esperar. Embora a divda em questão estivesse exposta, foi informado pelo antigo morador que já estava pago.
   Este novo condomino solicita agora a seguinte documentação:
   Relatorio das contas de todos os exercicios anteriores
   Actas anteriores
   Estatutos - sim
   Todos os contratos de arrendamento realizados até à respectiva data.
   Contrato de limpeza
   Contrato manutenção de elevadores, etc.
   
   Somos efectivamente obrigados a entregar toda a documentação
   
   
   Obrigado
   mi
2. •  
     FD
   • 28 janeiro 2010

    # 2

   Colocado por: manuelaiEste novo condomino solicita agora a seguinte documentação:

   
   A que propósito?
   
   Sabe que a dívida é do anterior proprietário e não deste, certo?
3. • luisvv
   • 28 janeiro 2010

    # 3

   Colocado por: manuelaiSomos efectivamente obrigados a entregar toda a documentação

   
   
   Ou, visto de outra forma: há algum motivo para não a entregarem?
4. • Jacinta
   • 28 janeiro 2010

    # 4

   Eu continuo a pensar que a Administração dum prédio devia ser dada a quem entendesse bem aquilo que está a fazer. Os conhecimentos não se improvisam e ninguém nasce ensinado. Há no nosso país algumas empresas especializadas na matéria,que sabem muito bem como devem de proceder e que são bastante honestas. Claro que têm que ser pagos, mas vale a pena.
   A pessoa que vendeu a casa devia de ter saldado a conta com a administração antes de vender a casa e o administrador devia de ser informado que a casa estava à venda para poder exigir a liquidação da dívida antes da venda. Se o administrador reside no prédio, como é que não teve conhecimento que a casa estava à venda e não reagiu na devida altura?
   Claro que o novo proprietário não é responsável pela dívida do outro. Era só o que faltava.
   Agora que ele pode exigir ver a documentação para saber o que se passa, isso pode e deve, e na minha opinião, ninguém lhe deve recusar esse direito.
5. • naar
   • 28 janeiro 2010 ^editado

    # 5

   Eu até acho que a maior parte da documentação devia ser facultada para consulta a interessados em adquirir uma fracção no edificio, porque pode depender do que consta dos estatutos (EDIT regulamento) a escolha do imóvel.
6. • manuelai
   • 28 janeiro 2010

    # 6

   O condomino em questão, não colocou nenhuma placa informativa, da venda do seu andar.
   Foi notificado diversas vezes por carta registada com aviso de recepção para liquidar a divida, nunca levantou as ditas cartas, nunca teve intenção de pagar.
   A informação das dividas estão expostas na vitrine do prédio e o novo morador soube da existencia da mesma, e nada perguntou à admnistração, confiou na palavra do vendedor.
   Só devemos pela venda no dia da mudança.
   
   Quanto à consulta não me oponho , a que qualquer pessoa, com o devido direito o faça.
   
   O que não acho, que tenho de fazer é fornecer toda a documentação que a pessoa em questão quer.
   
   As pastas do condominio, estão e sempre estiveram à disposição de todos, nas convocatórias que fazemos, informa-mos que está ao dispor dos condominos as pastas para consulta.
   Digam-me quantas empresas ou administradores o fazem.
   
   
   Obrigado a todos pela participação
   mi
7. • manuelai
   • 28 janeiro 2010

    # 7

   Quanto à questão de quem deve ou não ser responsabilizado pela divida, apos inscrição do condominio na associação fomos informados, pelo advogado, que a divida é da fracção e em acção judicial compete ao tribunal decidir, quem pagara a divida e as despesas com o processo.
   No entanto em pesquisa , encontrei o seguinte sumario, que vai de encontro com o que nos foi dito, e que passo a transcrever:
   Título
   Dividas de condomínio
   Autoria
   Dra. Sónia André, Advogada.
   Edição:
   
   Verbo Jurídico, Outubro de 2006
   Sumário
   Aquisição/Alienação de fracções autónomas, mantendo o alienante dívidas para com o Condomínio. A quem deve a Administração do Condomínio exigir o pagamento: do anterior proprietário da fracção, ou do actual titular do direito real? Quid Juris?
   
   
   Existem fundamentalmente 2 orientações. Ambas afirmam que as obrigações contidas no disposto no art. 1424º do CC são obrigações reais. No entanto, há os que entendem que algumas dessas obrigações não terão a característica da ambulatoriedade, e aí serão exigíveis ao anterior proprietário que a elas estava vinculado. Outros entendem que as obrigações contidas naquele normativo legal são obrigações propter rem puras, respondendo por elas o actual proprietário.
   
   
   Desde logo, aquela primeira posição gera uma dificuldade: quais as obrigações do art. 1424º do CC que, apesar de serem propter rem, não têm ambulatoriedade, e quais as que sim? De entre outros motivos, o adquirente, novo proprietário, antes de comprar, não deve deixar de recolher algumas informações importantes acerca da fracção que pretende comprar, que lhe permitam formar a sua decisão de comprar, para além das que o alienante estará obrigado a prestar, tais como o teor do Regulamento em vigor no Condomínio, despesas já aprovadas para obras ainda não executadas, quotas em dívida; junto da Câmara Municipal, dos empreendimentos, acessibilidades, expropriações, previstos para o local que pretende que venha a ser a área da sua residência. Isto constitui um verdadeiro dever, tal como o alienante terá que prestar informações essenciais acerca do negócio.
   
   
   Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação.
   
   mi
8. •  
     Luis K. W.
   • 28 janeiro 2010

    # 8

   Colocado por: FDA que propósito?
   Sabe que a dívida é do anterior proprietário e não deste, certo?

   Não FD.
   A dívida é da fracção, isto é, o (actual) proprietário é responsável pelas dívidas (antigas) da fracção.
   
   Em tribunal irão atirar à cara do (actual) proprietário que ele, como consumidor, TINHA O DEVER DE SE INFORMAR sobre as dívidas da fracção.
   
   Repare que isto podia dar em conluios entre "compradores-falsamente-ignorantes" e "vendedores-caloteiros".
   Se o "vendedor-caloteiro" estivesse a dever 10mil ao condomínio, o "comprador-falsamente-ignorante" poderia exigir um desconto de 5mil e depois não liquidar a dívida ao condomínio!
   
   Em resumo, o novo proprietário é responsável pelo pagamento das despesas de condomínio em atraso, tal como pelas taxas de esgoto, o IMI, e outras despesas DA FRACÇÃO que adquiriu.
   Terá de as pagar (ao condomínio, ao fisco, à Câmara) e processar o vendedor para recuperar esse dinheiro.
   
   manuelai.
   PERMITA a consulta de todos os documentos que o condómino queira, desde que não saiam do local onde estão arquivados (uma vez que estão à SUA responsabilidade), e desde que não excedam o razoável - por exemplo, últimos 5 anos.
   Mostre-lhe nomeadamente as cartas registadas que antigo-proprietário-caloteiro não levantou (e não se esqueça de dizer que, apesar de não terem sido levantadas, foram, posteriormente, colocadas cópias na respectiva caixa de correio).
   
   Se o novo condómino quiser cópias dos documentos, deverá pedi-las ao anterior proprietário (a administração apenas tem de distribuir UM exemplar por cada fracção) ou então terá de pagá-las.
   Imagine que uma determinada fracção é vendida TODOS os anos, e que todos os novos condóminos exigiam cópias de tudo...
9. • manuelai
   • 29 janeiro 2010

    # 9

   Agradeço a todos os queparticiparam , e todas as ajudas e comentarios foram benvidas.
   
   Assim que tiver mais notiçias acerca do caso, enviarei para informação e ajuda de todos.
   
   Obrigado, bom dia de trabalho e bom fim de semana
   
   mi
10. •  
      FD
    • 29 janeiro 2010

     # 10

    Colocado por: Luis K. W.Não FD.
    A dívida é da fracção, isto é, o (actual) proprietário é responsável pelas dívidas (antigas) da fracção.

    
    Já discutimos isto muitas vezes...
    
    Os Luis continua a dizer que a dívida é da fracção, eu continuo a dizer que é do proprietário. :)
    O caso mais recente aqui do fórum diz mais qualquer coisa: https://forumdacasa.com/discussion/8053/dividas-de-quotas-quem-paga-o-novo-ou-o-antigo-proprietario/ ;)
11. • Infocondominio
    • 29 janeiro 2010

     # 11

    Relativamente a este assunto, e uma vez que adquiri um imóvel há pouco tempo, gostaria de referir que na altura da escritura fica devidamente esclarecido(por escrito) que o comprador adquire o imóvel livre de quaiquer encargos.Isto parece-me que inclui também dívidas do anterior condómino, certo?
12. •  
      FD
    • 29 janeiro 2010

     # 12

    Colocado por: InfocondominioIsto parece-me que inclui também dívidas do anterior condómino, certo?

    
    Subentende-se que sim.
13. •  
      Luis K. W.
    • 29 janeiro 2010

     # 13

    Colocado por: Infocondominio... o comprador adquire o imóvel livre de quaiquer encargos.Isto parece-me que inclui também dívidas do anterior condómino, certo?

    
    Claro.
    Mas depois há uns juristas chico-espertos que tentam virar o bico ao prego e pretendem que isso quer dizer que o vendedor é que não tem nada a ver com alguma dívida antiga que entretanto apareça para pagar.
    
    As Finanças, nisto, não deixam margem para dúvidas. É o proprietário que paga, e pronto.
    
    Aliás, esta é uma das razões que a Propriedade dos Imóveis tem de ser registada. È para saber quem paga as RESPECTIVAS (dos imóveis) dívidas, encargos, impostos, taxas.
14. • Neon
    • 29 janeiro 2010

     # 14

    ENA no meu caso estou safo :)
    
    O proprietário é o BANCO :)))
15. • Matilde
    • 29 janeiro 2010

     # 15

    "... na altura da escritura fica devidamente esclarecido (por escrito) que o comprador adquire o imóvel livre de quaiquer encargos. Isto parece-me que inclui também dívidas do anterior condómino, certo? "
    Isso para mim também é óbvio e em caso de dúvida os tribunais estão aí para intervir. Aonde é que já se viu comprar-se uma propriedade livre de encargos e depois vir um jurista chico-esperto que tenta virar o bico ao prego, dizendo que afinal de contas "livre de dívidas e encargos" quer dizer outra coisa no dicionário dele. Só se for um louco.
16. • macal
    • 29 janeiro 2010 ^editado

     # 16

    .
17. •  
      Luis K. W.
    • 29 janeiro 2010

     # 17

    Colocado por: macalE um automóvel com coimas por pagar?

    É diferente.
    Nesse caso, é o proprietário *à data DO INCIDENTE*, se não conseguir provar que não era ele que estava (ou devia estar) ao volante...
18. • Infocondominio
    • 31 janeiro 2010

     # 18

    Antes da escritura exigi que o vendedor me entregasse um documento da empresa de gestão de condomínio confirmando que o anterior proprietário não tinha quaisquer dívidas com o condomínio.Mas como entre essa altura e a escritura passou um mês, esse mês ficou por liquidar.Quando a empresa de gestão de condomínio me veio pedir esse mês em dívida, confirmei (com a escritura) que à data ainda não tinha adquirido o imóvel e ao que parece isso bastou.Mas como disse anteriormente, até acho ter sido excesso de zelo da minha parte, uma vez que adquiri o imóvel livre de encargos.
    E como FD referiu num anterior caso semelhante a este https://forumdacasa.com/discussion/8053/dividas-de-quotas-quem-paga-o-novo-ou-o-antigo-proprietario/, a juíza perguntou à gestão do condomínio, se achava justo o novo proprietário ser responsável pelas dívidas do anterior, quando foi o anterior que usufruiu disso.
    Para mim é bem óbvio que quando um condómino não paga dever-se-á agir em conformidade de imediato levando até às últimas consequências, como seja o tribunal.Neste caso será responsabilizado quem de direito.Não se deverá "esperar" que venda o seu imóvel para exigir ao novo proprietário as dívidas do anterior.Porque se se poderia falar em caso de conluio entre o anterior e o novo proprietário(o que acho uma situação muito remota),também se poderia falar de conluio entre o anterior proprietário e a administração(remoto, mas também possível).
    Quid juris???

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Neon
19. • Neon
    • 31 janeiro 2010

     # 19

    Concordo com a postura do novo condómino.
    
    Penso que deverá ter livre acesso à documentação, quanto ás cópias deve paga-las
    
    :)
20. • dlaranjinha
    • 1 fevereiro 2010 ^editado

     # 20

    Normalmente na assinatura do contrato promessa de compra e venda são incluídas as seguintes cláusulas para evitar este tipo de problemas:
    
    "DECLARAÇÕES E GARANTIAS
    
    Os Promitentes Vendedores declaram e garantem que, na presente data e na data da venda:
    
    a) Não existem quaisquer encargos, registados, pendentes ou previsíveis no futuro, que incidam ou venham a incidir sobre a Fracção ou qualquer parte da mesma, que possam restringir ou limitar o direito de propriedade, uso, fruição ou disposição da mesma por parte dos Promitentes Compradores;
    
    b) Os Promitentes Vendedores não celebraram com terceiros quaisquer contratos-promessa de compra e venda ou transmissão por qualquer outra via da Fracção ou de qualquer parte da mesma, nem constituiram qualquer tipo de encargos que possam restringir ou limitar o direito de propriedade dos Promitentes Compradores;
    
    c) Não existem quaisquer dívidas, responsabilidades ou encargos fiscais perante o Estado decorrentes da aquisição, uso ou titularidade da Fracção, sendo os Promitentes Vendedores responsáveis pelo pagamento integral de quaisquer quantias com referência a qualquer data anterior à data de celebração da escritura pública de compra e venda da Fracção, designadamente no que respeita ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Bens Imóveis, taxa de ligação e manutenção de esgotos e contribuição autárquica ou IMI, água, electricidade, gás e telefone, ainda que venham a ser liquidadas, exigidas ou cobradas em data posterior;
    
    d) A Fracção será entregue na data de venda, livre de quaisquer pessoas e bens."
    
    Obviamente não vêm explícitas dívidas ao condomínio, mas faz todo o sentido.
    Neste momento tenho um apartamento à venda e uma das garantias que dou aos possíveis futuros compradores é que não existe qualquer dívida no momento da escritura. É uma questão de seriedade