Iniciar uma discussão

1. • diouf_matos
   • 5 junho 2023 ^editado

    # 21

   O que escrevi, foi o que me transmitiram no Banco e ainda na semana passada falei com eles, sobre isto.
   Isto de falar em percentagens induz em erro, talvez...
   10% apenas no final, quando tiver a Licença de Utilização/Habitação (nao sei o nome)
   Os restantes 90% do emprestimo, não é necessário ter 90% da obra concluida, é necessário ter o montante correspondente em obra.
   Exemplo, emprestimo de 165.000€, ora 16.500€ apenas quando já houver Licença, significa que para poder solicitar os 148.500€ ao Banco, preciso que numa avaliação que façam durante a obra, considerem que já la estao investidos esses euros.
   No meu caso, espero chama-los para a avaliação, quando já tiverem em obra 200.000€, desta forma só faço uma avaliação.
   O que voce sugere é que se a minha obra estiver orçamentada em 400.000€, quando lá ja estiverem 200.000€ investidos, eu só poderia receber do banco 74.250€... se eu decidisse construir mais caro, porque quero material melhor, estaria a prejudicar o meu emprestimo, nao vejo qualquer sentido nisso... e nao foi isso que me foi explicado.
   Se for como diz o user LX_2509, devia ter dado ao Banco o orçamento mais barato e não o mais caro 😅
2. • LX_2509
   • 5 junho 2023

    # 22

   Colocado por: diouf_matosO que voce sugere é que se a minha obra estiver orçamentada em 400.000€, quando lá ja estiverem 200.000€ investidos, eu só poderia receber do banco 74.250€... se eu decidisse construir mais caro, porque quero material melhor, estaria a prejudicar o meu emprestimo, nao vejo qualquer sentido nisso... e nao foi isso que me foi explicado.
   Se for como diz o user LX_2509, devia ter dado ao Banco o orçamento mais barato e não o mais caro 😅

   
   
   Não sou eu que digo, é o que toda a gente disse neste forum noutros tópicos... o dinheiro do empréstimo é libertado consoante a % da obra. Se for como você diz é muito mais fácil! basta ter capitais próprios de 50% da obra e só se pede uma vistoria.
   Mas como foi a única pessoa que disse que era assim, achei estranho...
3. • carlota74
   • 5 junho 2023

    # 23

   Existe uma folha suporte com a percentagem de capital a ser libertado face ao valor total de empréstimo. Em todos os bancos essa folha é semelhante. No final libertam os 5 ou 10% conforme o banco , apenas com a licença de habitabilidade emitida. A fundação por exemplo , tem o mesma percentagem em QQ empréstimo. Por isto se diz que a estrutura representa 30% porque é mesmo assim.
4. • diouf_matos
   • 5 junho 2023

    # 24

   Percebo, para mim nao faz sentido.
   Se tivermos os dois as mesmas condicoes e formos construir igual uma casa de 400k. Voce pede 300k e eu 200k.
   Ambos já construimos 50%.
   A voce o banco está disposto a dar lhe 150k e a mim apenas 100k.
   Eu represento menos risco para o banco, mas o banco decide que você é que é de confiar.
   Não há de faltar muito para saber se fui enganado, porque foi a pessoa do banco, que me disse para fazer dessa forma de modo a poupar nas avaliações.
5. • Bragas V
   • 5 junho 2023

    # 25

   Colocado por: diouf_matosO que escrevi, foi o que me transmitiram no Banco e ainda na semana passada falei com eles, sobre isto.
   Isto de falar em percentagens induz em erro, talvez...
   10% apenas no final, quando tiver a Licença de Utilização/Habitação (nao sei o nome)
   Os restantes 90% do emprestimo, não é necessário ter 90% da obra concluida, é necessário ter o montante correspondente em obra.
   Exemplo, emprestimo de 165.000€, ora 16.500€ apenas quando já houver Licença, significa que para poder solicitar os 148.500€ ao Banco, preciso que numa avaliação que façam durante a obra, considerem que já la estao investidos esses euros.
   No meu caso, espero chama-los para a avaliação, quando já tiverem em obra 200.000€, desta forma só faço uma avaliação.
   O que voce sugere é que se a minha obra estiver orçamentada em 400.000€, quando lá ja estiverem 200.000€ investidos, eu só poderia receber do banco 74.250€... se eu decidisse construir mais caro, porque quero material melhor, estaria a prejudicar o meu emprestimo, nao vejo qualquer sentido nisso... e nao foi isso que me foi explicado.
   Se for como diz o user LX_2509, devia ter dado ao Banco o orçamento mais barato e não o mais caro 😅

   
   
   Olhe que não é bem isso..
   
   O que acontece, é que considerando o valor do terreno, o banco pode sempre libertar um pouco mais do que a percentagem de obra em relação à percentagem de empréstimo..
   
   Ou seja, se pediu 100k e a obra está a 50%, é possível que o banco permita utilizações até 60/65k por exemplo..
   
   O banco não quer saber o dinheiro que la meteu.. quer saber a percentagem de evolução da obra.
6. • diouf_matos
   • 5 junho 2023

    # 26

   Braga eu nao digo o contrario, só nao me faz sentido.
   E nao foi o que me transmitiram.
   Avaliam o projeto em 1.000.000€.
   Eu peço 100.000€, voce pede 800.000€.
   A 50% da obra emprestam lhe 400.000€ e a mim 50.000€. Como é que isto faz sentido? O ser mais um bocadinho ou menos bocadinho, nao é por aí... não consigo é ver logica nesse raciocínio, pode haver, mas eu não descortinei.
7. • carlota74
   • 5 junho 2023

    # 27

   O valor do projeto é uma coisa , a avaliação bancária outra e o valor que vai pedir emprestado ainda outra.
   As tranches são libertadas pela obra feita em percentagem do valor do empréstimo pedido. Não é do valor do orçamento nem da avaliação que fizeram para lhe aprovarem o crédito.
8. • diouf_matos
   • 5 junho 2023 ^editado

    # 28

   Carlota pode ter razão.
   No entanto em termos de risco para o Banco, não faz sentido ser dessa forma, emprestarem 20% ou 90% da construção não é a mesma coisa, quando escrevi valor do projeto, foi no sentido da avaliação que o Banco faz do valor do imovel após estar construído. Posso nao ter usado o termo correcto, mas eles fazem uma previsão de quanto vai valer o imovel após a construção e era a esse valor que me referia.
   Escrevi o que me disseram no Banco, como referi, não há de faltar muito para descobrir se fui enganado ou não.
   Só consigo ver sentido, se for para chular as pessoas... ou seja se tivesse pedido mais dinheiro do que preciso, com uma avaliação a coisa ia lá, assim como pedi o que preciso, necessito de nao sei quantas avaliações...
9. • pguilherme
   • 5 junho 2023

    # 29

   Colocado por: diouf_matosse eu decidisse construir mais caro, porque quero material melhor

   
   Mas não entregou o projecto e o orçamento ao banco?
   Se quer meter melhor do que foi projectado, terá de ser do seu bolso.
   
   

   Colocado por: diouf_matosVoce pede 300k e eu 200k.
   Ambos já construimos 50%.
   A voce o banco está disposto a dar lhe 150k e a mim apenas 100k.
   Eu represento menos risco para o banco, mas o banco decide que você é que é de confiar.

   
   E quando tiverem 100% construídos, o banco entregará 200k a si e 300k ao outro, não é? ;)
   Além do mais, o apuramento do risco é feito antes da escritura.
   Se pediu menos, é porque tem mais capital próprio e precisa de menos empréstimo, logo, receberá menos em cada tranche. Não percebo bem a surpresa.
   
   Embora possa variar de banco para banco, do que conheço, as tranches são proporcionais ao valor do empréstimo.
   Com isto dilui-se o risco (o banco não quer ficar com uma obra inacabada, mesmo que valha mais do que emprestou).
   
   

   Colocado por: diouf_matosou seja se tivesse pedido mais dinheiro do que preciso, com uma avaliação a coisa ia lá, assim como pedi o que preciso, necessito de nao sei quantas avaliações.

   
   Sim, de forma grosseira, podia ter pedido mais capital, fazia só uma avaliação e depois dizia ao banco que não queria mais capital.
   Mas repare, se diz ter 90% em capitais próprios, como é que a falta dos tais 10% que foram pedidos, são impeditivos para avançar com obra?

   Concordam com este comentário: diouf_matos
10. • diouf_matos
    • 5 junho 2023 ^editado

     # 30

    Eu nao disse ter 90% em capitais proprios, nem que o Banco tem culpa de eu querer construir melhor ou pior.
    O que nao me faz sentido é só e vou dar exemplo:
    Avaliam em 600.000€.
    Custa 400.000€
    Peço 200.000€.
    Quando gastei os meus 200.000€, peço uma avaliação, dizem 50% terminado, logo disponibilizam me 100.000€.
    Em teoria vai me dar para fazer mais 25%.
    Logo preciso de outra avaliação aos 75% construidos, mas nessa altura ja so me disponibilizam mais 25% ou seja 50.000€ e la vou eu precisar de outra avaliação (esses 50.000 so permitem construir 12,5%) e depois de mais outra...
    Exemplo 2:
    Avaliam em 600.000€
    Custa 400.000€
    Peço 360.000€
    Gasto os mesmos 200.000€ a construir, solicito avaliação, emprestam me 180.000€.
    Nem preciso de mais nenhuma avaliacao.
    Sendo que no exemplo 2, parece me a mim que o Banco corre mais riscos, mas posso estar a ver isto mal.
    Ah a pessoa é a mesma dos 2 exemplos e qualquer uma das duas hipoteses é aceite pelo banco.
    Ou seja saí beneficiado quem pede mais emprestado e para mim isso nao me faz sentido, por na realidade o banco correr maior risco. Apenas isto.
11. • alexandrapinheiro
    • 5 junho 2023

     # 31

    Mas é mesmo assim que é. É libertada uma percentagem sobre o valor que pediu. Se pediu 200000 e a avaliação da percentagem de obra corresponde a 50% vai receber 100000. Não importa quanto já lá gastou nem quanto vai ainda gastar. E se o seu vizinho na mesma situação pediu 300000 ele vai receber 150000.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: diouf_matos
12. •  
      gil.alves
    • 5 junho 2023

     # 32

    Vamos lá ber… :)
    Com um bancário aqui ao lado no sofá.
    O banco liberta em função da avaliação. Todos concordamos.
    
    Passando a exemplo.
    
    Avaliação do banco do terreno+construção: 50 000€ + 350 000€ (400 000€)
    Valor contractado: 300 000€. (75%)
    Não havendo libertação inicial.
    O banco vai libertar, neste caso, 75% do valor das avaliações porque eu digo que tenho 25% do valor final.
    Ora.
    Gasto Y para iniciar a construção (do meu bolso).
    Peço uma avaliação.
    O avaliador chega à obra e em função do que está edificado conclui que 20% estão feitos(!) 20% dos 400 000€. Ou seja 80 000€. Como eu disse que só precisava de 75%
    O banco vai libertar 80 000€x0.75: 60 000€(!)
    Para o banco é irrelevante quanto efectivamente gastei no edificado presente à data da avaliação.
    
    Continuo com a construção.
    Preciso de mais dinheiro, peço nova avaliação.
    O avaliador analisa e diz que o edificado agora corresponde a 50%.
    50% dos 400 0000€: 200 000€.
    Como eu disse que do total queria 75%, isso equivale a 150 000€.
    O banco já libertou 60 000€.
    Liberta agora (150-60): 90 000€!
    
    Avanço com a obra.
    Preciso de dinheiro, peço avaliação.
    O avaliador conclui que a obra está a 80%, 320 000€.
    Eu só queria 75%: 240 000€.
    240 000€ - 90 000€ - 60 000€, libertação de 90 000€.
    
    Avanço até ao que acredito ser o final.
    Peço avaliação e o avaliador conclui que do que toca à construção chegamos aos 100%(!).
    Como disse que só precisava de 75%, o banco liberta os últimos 60 000€ mantendo cativo 5% do valor de financiamento contractado(!): 15 000€
    
    
    Ora bem. É isto…
    Abr.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: diouf_matos, Winni
13. • alexandrapinheiro
    • 5 junho 2023

     # 33

    Eu pedi uma única avaliação quando a percentagem de obra correspondia a 60%. E libertaram exatamente 60% do valor que tinha pedido.
14. • diouf_matos
    • 5 junho 2023

     # 34

    Certo, não vos tiro razão.
    Só mostra que quem pede o que precisa se vai lixar com varias avaliações.
    Enquanto que o que solicita a mais, poupa neste processo.
    Portanto posso me considerar enganado pelo banco, porreiro 😅
15. • alexandrapinheiro
    • 6 junho 2023

     # 35

    Caro gil.alves, comigo não foi assim. Eu pedi uma única tranche e recebi exatamente 60% do valor do empréstimo. E esses 60% correspondiam também à percentagem de obra feita.
16. • alexandrapinheiro
    • 6 junho 2023

     # 36

    Sei porque o meu cálculo faz-se de cabeça. Foi exatamente 60% de X.
17. • alexandrapinheiro
    • 6 junho 2023

     # 37

    E não voltei a pedir mais avaliações nem tranches
18. •  
      gil.alves
    • 6 junho 2023 ^editado

     # 38

    Colocado por: alexandrapinheiroCaro gil.alves, comigo não foi assim. Eu pedi uma única tranche e recebi exatamente 60% do valor do empréstimo. E esses 60% correspondiam também à percentagem de obra feita.

    
    Vendo o peixe como o recebi! :)
    De um bancário de 30 anos de serviço da CGD aqui da casa…
    
    Talvez se o valor do terreno for alto o suficiente para “igualar” os percentuais obra concluída/avaliação deu essa coincidência… (?!)
19. • alexandrapinheiro
    • 6 junho 2023

     # 39

    Acredito e até faz sentido. Mas não foi o que me aconteceu. Avançei com capital próprio e depois já com a casa num estado muito avançado é que pedi uma avaliação. E foi como relatei. O meu crédito é no BCP.
20. • alexandrapinheiro
    • 6 junho 2023

     # 40

    Mas sim, pode estar relacionado com a avaliação do terreno. Isso por acaso não sei.