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  1.  # 1

    Boa tarde

    Fiquei com 2 terrenos rústicos em escritura de partilhas. Já tenho os respetivos registos e cadernetas prediais dos 2 imóveis em meu nome. Sei que, para os vender, e tratando-se de terrenos rústicos, terei de enviar cartas aos meus vizinhos para poderem exercer o direito de preferência.

    A minha dúvida é a seguinte:
    - havendo já um vizinho interessado (com quem falei pessoalmente), terei de enviar na mesma a carta para os outros ou não sou obrigada (na medida em que eles têm tanto direito a exercer o direito de preferência como o vizinho interessado)?
    - em caso afirmativo, sou obrigada a enviar a dita carta referindo o valor por que vou vender e a quem? Ou basta-me enviar a carta a dizer que já há um interessado (sem especificar quem) e que se quiserem exercer o direito de preferência me respondam/contactem?

    Alguém me pode ajudar/esclarecer esta dúvida?

    Muito obrigada.
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  3.  # 2

    Colocado por: IGNUNES (...) minha dúvida é a seguinte:
    - havendo já um vizinho interessado (com quem falei pessoalmente), terei de enviar na mesma a carta para os outros ou não sou obrigada (na medida em que eles têm tanto direito a exercer o direito de preferência como o vizinho interessado)?
    - em caso afirmativo, sou obrigada a enviar a dita carta referindo o valor por que vou vender e a quem? Ou basta-me enviar a carta a dizer que já há um interessado (sem especificar quem) e que se quiserem exercer o direito de preferência me respondam/contactem?

    Claro que tem de enviar a carta, registada com A/R, a todos os confinantes, com o preço pretendido e o prazo de resposta. Nada que um solicitador, ou advogado, não lhe possa explicar e ensinar a melhor forma de fugir a preocupações.
  4.  # 3

    Não me parece assim tão claro, já que o vizinho interessado é tão vizinho como os outros.
    Tenho motivos concretos para não querer que os outros vizinhos saibam quem e por quanto comprou.
  5. Procura serviços ou materiais para a sua casa? Contrate quem ajuda no fórum.

    •  
      mhpinto
    • 10 Outubro 2016 editado

     # 4

    Art.ºs 1380º, nº 1, e 1555º do C. Civ.
    I. Os proprietários de terrenos confinantes apenas gozam do direito de preferência consagrado nos art.ºs 1380º, nº 1, do C. Civ., e 18º do DL nº 384/88, de 25/10, em caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento, caso o adquirente do prédio transmitido não seja ele mesmo proprietário de outro prédio confinante com o transmitido.

    (Retirado daqui: https://forumdacasa.com/discussion/1903/direito-de-preferencia/#Comment_13051)

    Ou seja, e como me parece ser lógico, neste seu caso os outros confinantes ficam de fora.

    Agora é só confirmar se isto ainda é assim.
  6.  # 5

    Colocado por: maria rodrigues
    Claro que tem de enviar a carta, registada com A/R, a todos os confinantes, com o preço pretendido e o prazo de resposta. Nada que um solicitador, ou advogado, não lhe possa explicar e ensinar a melhor forma de fugir a preocupações.


    A carta serve para avisar os confrontantes de que têm a oportunidade de utilizar o seu direito de preferência sobre terrenos rústicos, numa medida que visava o emparcelamento da propriedade rústica, de modo a estancar a tendência para o minifúndio.

    Sendo o negócio efectuado directamente com um dos vizinhos, ensina a lógica que esse direito de preferência fica automaticamente anulado, pois está automaticamente garantido o emparcelamento da propriedade. Assim sendo, parece-me que não há lugar a qualquer comunicação a qualquer um dos outros vizinhos.

    Mas nada que o @happy hippy não possa esclarecer com muito maior eloquência e assertividade que eu, que sou um leigo nestas andanças.
  7.  # 6

    Colocado por: IGNUNESNão me parece assim tão claro, já que o vizinho interessado é tão vizinho como os outros.
    Tenho motivos concretos para não querer que os outros vizinhos saibam quem e por quanto comprou.


    Concordo que tenha os seus motivos para escolher o confinante da sua preferência, mas não se livra dessa obrigatoriedade. E mais, se houver interessado(s) este(s) tem hipóteses de saber por quanto vendeu e, aconselhado por um bom advogado, exercer o direito de preferência. Haverá, porventura, um(s)que tenha(m) mais direito de preferência do que outro(s). É por isso que nada melhor do que pedir conselho a um bom advogado, até porque pode fazer recair essa despesa com o comprador, por acordo com este, e, assim tudo fica mais esclarecido. Qualquer confinante pode exercer esse direito até seis meses da data em que tomou conhecimento dessa venda. O difícil (sendo um negócio não publicitado, leia-se sem a tal carta) é demonstrar (fazer prova) de que o (novo) interessado já sabia, há muito tempo, e deixou expirar o prazo de reclamação. Eu não estaria tão segura de que pode não haver problemas.
    Concordam com este comentário: Paulo Porto
  8.  # 7

    Colocado por: maria rodriguesHaverá, porventura, um(s)que tenha(m) mais direito de preferência do que outro(s)

    ???!!
    Pode dar algum exemplo?
  9.  # 8

    Colocado por: mhpintoPode dar algum exemplo?

    Não sou a mais habilitada para lhe dar um exemplo concreto; se leu , verificou que escrevi «porventura», sinónimo de por hipótese. Remeto-o para o tópico que se segue e para as apreciações nele inscritas, que não confirmo nem desminto, embora admita que cada caso é um caso. Aqui, já se verificam opiniões discordantes e, em caso de dúvida, o melhor aconselhamento será, por hipótese, um advogado. E, também, neste caso não ponho as mãos no fogo pela resposta correcta.

    https://forumdacasa.com/discussion/45925/direito-de-preferencia-esclarecimentos/#Item_6

    Espero ter esclarecido a sua dúvida, mas se não o consegui, vamos esperar pelo «happy hippy» para ficarmos informados, graças à sua douta opinião.
  10.  # 9

    Colocado por: maria rodriguesEspero ter esclarecido a sua dúvida

    Esclareceu sim.
    Nunca me tinha lembrado de que teria de haver critérios de desempate entre confinantes para definir quem tem preferência, mas de facto faz sentido.
    De qualquer forma, e do que transcrevi atrás, tudo indica que a situação aqui é distinta.
    Uma coisa é o terreno estar para ser vendido a um não confinante, como no tópico cujo link apresentou: aí se houver vários confinantes interessados terá obviamente de se ver qual tem mais preferência.
    Outra coisa distinta é o terreno já estar para ser vendido a um confinante e, do que transcrevi atrás, tudo indica que os outros confinantes não têm direito a expressar-se.

    Convirá pensarmos na lógica por detrás do direito de preferência, que será, parece-me como leigo, privilegiar a "latifundização" em detrimento da manutenção de minifúndios. Por isso só é aplicável a terrenos rústicos. Estando o terreno para ser vendido a um confinante essa questão não se põe.
    Concordam com este comentário: Be2009, jtlopes
  11.  # 10

    Colocado por: mhpinto (...) Estando o terreno para ser vendido a um confinante essa questão não se põe.

    Não estou assim tão certa. Penso que todos têm os mesmos direitos, ressalvando um ou outro caso que possa ser excepcional. De contrário seria uma injustiça a lei não dar oportunidades iguais aos confinantes. Quem tem a ganhar é o vendedor porque pode subir a parada e lá diz o ditado:
    Quem mais nos der mais nosso amigo é.

    Nesta situação o aconselhável é consultar um advogado, especializado em direitos de preferência, ou um solicitador, também especialista.

    Sabia que há solicitadores que são verdadeiros ás nestes assuntos e na forma «legal» de contornar a lei e "puxar a brasa à sardinha" do cliente? Há-os para todos os gostos. O melhor é não embandeirar em arco e evitar chatices, no futuro.
    •  
      mhpinto
    • 11 Outubro 2016 editado

     # 11

    Colocado por: maria rodriguesNão estou assim tão certa

    Leu o meu comentário #4? Que sentido faz aquela formulação jurídica de outra forma?

    Colocado por: maria rodriguesQuem tem a ganhar é o vendedor porque pode subir a parada

    Acho que a Maria está a confundir coisas. Isto não é um leilão. O valor já está definido. A (sua não minha) dúvida será só saber quem o compra, não por quanto.

    Colocado por: maria rodriguesDe contrário seria uma injustiça a lei não dar oportunidades iguais aos confinantes.

    Como assim, oportunidades iguais? Então não vimos que, quando há direito de preferência, haverá sempre um que tem mais direito que os outros?
    Então e onde está a justiça de cercear à partida o direito de um dos confinantes a comprar os terrenos que tem ao lado, já pensou nisso? Basta que o desgraçado tenha o terreno mais pequeno e, sendo como defende, apenas poderia comprar o terreno ao lado, agora ou por todo o sempre, se e quando tivesse a certeza que os outros confinantes não o queriam!
    Então e os direitos do vendedor? Não lhe basta já a limitação de não poder vender livremente a um comprador qualquer, nem sequer pode vender ao vizinho sem ter de perguntar aos outros?

    Imagine esta situação, muito possível. Um pai deixa em herança para dois filhos um terreno de 1000m2 que os filhos dividem em dois. À volta é tudo terrenos de 5000 m2 para cima de gente com muitas posses. Pela sua lógica, seria virtualmente impossível um dia mais tarde um dos irmãos conseguir vender o terreno ao outro já que os confinantes provavelmente exerceriam sempre a preferência.

    Voltemos à ideia por detrás da lei do direito de preferência. Certamente não foi pensada para salvaguardar os interesses de quem já tem muito.
    A lógica de combater os minifúndios faz todo o sentido, dada a realidade do nosso país. Mais do que isso custa-me a crer, mas é verdade que estou longe de ter boa impressão de quem faz as nossas leis.
  12.  # 12

    Colocado por: mhpinto (...) mas é verdade que estou longe de ter boa impressão de quem faz as nossas leis.

    Também eu tenho uma péssima impressão do Legislador, todavia garanto-lhe que cada caso é um caso e sinto-me aquém de opinar com certezas. O melhor é sempre recorrer a quem nos possa dar conselho.

    Colocado por: mhpinto (...) Um pai deixa em herança para dois filhos um terreno de 1000m2 que os filhos dividem em dois. À volta é tudo terrenos de 5000 m2 para cima de gente com muitas posses. Pela sua lógica, seria virtualmente impossível um dia mais tarde um dos irmãos conseguir vender o terreno ao outro já que os confinantes provavelmente exerceriam sempre a preferência.

    Ainda que não tenha certeza alguma penso que sim que um dos irmãos poderia exercer o direito de preferência. Tratar-se-á(?) de um caso de excepção. Mas não me tome a sério porque estou a milhas de perceber se o que escrevo é absolutamente garantido. A respeito de partilhas, direitos de preferência, confrontações e outros até temos Acordãos e Jurisprudência que dão pano para mangas. Nada como perguntar a um jurisconsulto. Aí, as dúvidas poderão tornar-se certezas e as certezas poderão passar a dúvidas.
    Concordam com este comentário: mhpinto
  13.  # 13

    Colocado por: mhpinto
    Imagine esta situação, muito possível. Um pai deixa em herança para dois filhos um terreno de 1000m2 que os filhos dividem em dois. À volta é tudo terrenos de 5000 m2 para cima de gente com muitas posses. Pela sua lógica, seria virtualmente impossível um dia mais tarde um dos irmãos conseguir vender o terreno ao outro já que os confinantes provavelmente exerceriam sempre a preferência.


    Se o terreno em questão for divido em quota partes entre ambos os filhos, mantendo-se o mesmo artigo (julgo), os co-proprietários têm direito de preferência que se sobrepõe aos restantes confinantes.

    Artigo 1409.º, nº1 Código Civil
    • XR2i
    • 13 Outubro 2016

     # 14

    Já agora, não entendendo bem esta questão dos vizinhos confinantes.

    Imaginem a seguinte situação:

    Uma morada geminada e 2 lotes de terreno disponíveis de cada lado da casa.

    Se comprar um lote desses, colado à casa para construir, o vendedor do lote tem de informar a pessoa que tem o lote ao lado que já tem casa contruida que vai me vender o lote a mim?

    Cumps.
  14.  # 15

    Não, esse caso não tem direito de preferência. Estamos a falar de predios rusticos ( uso agricola, florestal)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: XR2i
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  16.  # 16

    Colocado por: XR2imorada geminada e 2 lotes de terreno disponíveis de cada lado da casa.


    O direito de preferência só se aplica a artigos/terrenos rústicos.

    Se é um lote, é por definição terreno urbano apto a construção.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: XR2i
    • XR2i
    • 13 Outubro 2016

     # 17

    Muito obrigado Pedro e Skinkx!

    Entendido :)
  17.  # 18

    - havendo já um vizinho interessado (com quem falei pessoalmente), terei de enviar na mesma a carta para os outros ou não sou obrigada (na medida em que eles têm tanto direito a exercer o direito de preferência como o vizinho interessado)?


    Minha estimada, nada na letra da lei lhe impõe qualquer formalismo a observar aquando da feitura da necessária comunicação, podendo esta ter-se, verbal. Porém, e como devemos esperar o melhor, preparando-nos sempre para o pior, se optar por esta metodologia, faça-se acompanhar por duas testemunhas idóneas (evite familiares e amigos - por muito sérios que se tenham, por todas as boas razões e algumas mais...)

    - em caso afirmativo, sou obrigada a enviar a dita carta referindo o valor por que vou vender e a quem? Ou basta-me enviar a carta a dizer que já há um interessado (sem especificar quem) e que se quiserem exercer o direito de preferência me respondam/contactem?


    Pese embora, possa não constituir uma obrigação legal,o inverso, também pode acontecer, pelo que, pode e deve identificar o potencial interessado, seja ele, um dos preferentes ou um terceiro, isto porquanto, tal informação pode ter-se por essencial na formulação da manifestação do interesse. No mais, aquando da comunicação, escrita ou verbalizada, informar os mesmos, de todas as circunstâncias intrínsecas ao negócio, nomeadamente, preço e demais condições. Havendo-se mais do que um interessado, abrir-se-à um leilão entre ambos, vencendo aquele que fizer a maior oferta.

    Concretizando:

    Como é consabido, o exercício do direito de preferência consiste no poder que tem o titular do direito de preferência (vizinho confinante) de sobrepor o seu direito ao de outrem (terceiro, próximo, mas não confinante), ou seja, a preferência pressupõe que, perante a concorrência de interesses vários sobre a mesma coisa, tem-se o do vizinho confinante superior.

    Assim, para que se possa facultar a possibilidade do concurso de se poder exercer o direito de preferência, o vendedor do prédio rústico deverá comunicar aos potenciais preferentes, o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato (que pode ter-se verbal), ou seja, deverá comunicar o preço e todas as restantes "cláusulas" (leia-se, condições) do contrato, devendo portanto, dar a conhecer todos os elementos essenciais relativos à venda projectada.

    O artº 416º, nº1 do CC (vide infra), impõe que o obrigado à feitura da comunicação da preferência deve obrigatoriamente dar conhecimento aos titulares do mesmo, de todos os elementos que, face ao expectável interesse daqueles, sejam essenciais e necessários para que possam manifestar o seu interesse no negócio. Recebida a comunicação, devem então os preferentes comunicar no prazo de oito dias, se pretendem exercer o direito de preferência, sob pena de caducidade dos seus direitos, salvo se lhes for fixado prazo mais curto ou mais longo.

    Artigo 416.º - (Conhecimento do preferente)
    1. Querendo vender a coisa que é objecto do pacto o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
    2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.

    Não diz o legislador o que deve entender-se por “projecto de venda” e por “cláusulas do respectivo contrato”, todavia, da longa elaboração doutrinal e jurisprudencial a propósito produzida, pode assentar-se nesta formulação genérica: o artº 416º, no seu nº1, impõe que o obrigado à preferência dê conhecimento ao titular do direito de todos os elementos que, face ao interesse (objectivo e objectivamente cognoscível) deste, sejam necessários para uma correcta formulação da decisão de exercer ou não o direito. E nestes elementos é de incluir, desde logo, a identificação do objecto do contrato e o preço a pagar pelo titular do direito de preferência, as condições de pagamento e a data prevista para a celebração do contrato.

    Do Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 02/16/2005:
    "Nestes elementos é de incluir a identificação do objecto do contrato, o preço a pagar pelo titular do direito de preferência, as condições de pagamento, a data prevista para a celebração do contrato e a identificação do terceiro de quem o obrigado à preferência tenha recebido a proposta contratual, quando o nome de terceiro constitua dado essencial para uma correcta formação da vontade de preferir."

    No mais, se, e enquanto vinculada à preferência vender o prédio rústico a terceiro sem fazer a comunicação referida no art. 416° do CC, você incorrerá em responsabilidade civil por incumprimento do pacto de preferência, ficando-se constituída na obrigação indemnizar os preferentes nos termos gerais do direito, sem prejuízo da obrigação do comprador abrir mão desse prédio a favor do preferente, que, assim, se substitui na posição de adquirente na ajuizada compra e venda. Dá-se a mesma sorte se, não obstante ter feito a comunicação do projecto de contrato prevista na lei, você vender a terceiro sem aguardar uma tomada de posição dos preferentes, dentro do prazo em que aqueles podiam fazê-lo.

    Importa igualmente sublinhar que, tem-se desde logo idêntica a consequência se, você vender o prédio rústico a um dos preferentes ou a um terceiro, em condições mais favoráveis, do que as indicadas na comunicação do projecto de contrato feita primitivamente aos demais. Atente que a lei não deixa margem para dúvidas: A sua referência central é um “projecto de venda”, não um projecto de promessa de venda ou de contrato-promessa de compra e venda, ou seja, as condições apresentadas a todos os potenciais interessados, têm que ser, forçosamente, as finais. Se porventura, outras entretanto se tiverem acordadas com um dos preferentes, os restantes têm que delas se terem informados, correndo então novo prazo para exercer o direito de preferência ou renuncia.

    Feita a comunicação, e se para sua fortuna, se tem havida, não uma, mas duas ou mais manifestações de interesse, reúnem-se as partes e abre-se uma licitação entre os interessados. Aliás, nada obsta a que promova um leilão que se traduza num simples convite para contratar ou apresentar proposta negociais dirigida ao público em geral, não dispensando, contudo, a obrigação de comunicar aos titulares do direito de preferência, a existência do leilão ou de um ajuste feito com um terceiro, devendo contudo dar a preferência caso um preferente cubra a oferta.

    Já, no tocante à identificação do terceiro de quem o obrigado à preferência tenha recebido a proposta contratual, nem sempre tal menção surge como necessária. Mas, tal como se afirma no Acórdão da Relação do Porto, de 17-5-1983: "é-o, seguramente, quando a realização do perspectivado contrato com terceiro provoque o surgimento de relações jurídicas entre este e o titular do direito de preferência.". E ainda, no dizer de C. Lacerda Barata (jurisconsulto), "quando o nome de terceiro constitua dado essencial para uma correcta formação da vontade de preferir.". É o que acontece, conforme se refere também no Acórdão da Relação de Coimbra, de 12-10-1999 e ensina Antunes Varela: "em caso de prédios confinantes, pois o preferente pode não desejar ter como confinante um vizinho com quem não se entenda ou de quem tenha má impressão, ou, pelo contrário, ter satisfação em que certa pessoa passe a ser seu vizinho.".

    EDIT: Quanto à comunicação, havendo-se a mesma feita formalmente (carta registada), não carece de outras provas, tendo-se o registo por bastante, porém, quando verbalmente, as testemunhas irão conferir-lhe igual sorte, no âmbito da figura jurídica do ónus de prova (cfr. artº 342º do CC).
    Concordam com este comentário: Skinkx
    Estas pessoas agradeceram este comentário: maria rodrigues, Skinkx, eei35229, reginamar
  18.  # 19

    Colocado por: XR2iJá agora, não entendendo bem esta questão dos vizinhos confinantes.

    Imaginem a seguinte situação:

    Uma morada geminada e 2 lotes de terreno disponíveis de cada lado da casa.

    Se comprar um lote desses, colado à casa para construir, o vendedor do lote tem de informar a pessoa que tem o lote ao lado que já tem casa contruida que vai me vender o lote a mim?

    Cumps.


    Meu estimado, pese embora os colegas já lhe tenham facultado pertinentes esclarecimentos, oferece-me contudo, fundamentá-los, e para o efeito, aproveitando o ensejo, sou de aqui replicar um mui telegráfico excerto da súmula de um dos Acórdãos citados no meu anterior escrito:

    Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 02/16/2005:
    Da conjugação dos artigos 1380º, n.º1, 1381º, al. a) e 1382º, todos do Cód. Civil, chega-se à conclusão de que o direito de preferência, por parte dos proprietários confinantes, só tem razão de existir em relação a prédios rústicos afectos à cultura agrícola, ou a porções de terra cultiváveis.
    Concordam com este comentário: Skinkx
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Skinkx, XR2i, reginamar
    • Skinkx
    • 13 Outubro 2016 editado

     # 20

    Sinto-me como se estivesse num banco de universidade. Mas ao contrário de outrora, desta vez muito interessado.

    Muito obrigado, @happy hippy, pelas sempre ricas aulas pro bono.
    Concordam com este comentário: maria rodrigues, XR2i, reginamar
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