Colocado por: vaniasoteroBom tarde
Comprei um terreno através de uma imobiliária mas onde esse processo de venda foi feito pelo tribunal. Terreno esse que não tem nenhuma servidão registada.(1) Mas os vizinhos passam mesmo por meio do terreno quando tem terreno ao lado do meu até a estrada.(2) Pensei vedar o terreno falei com os vizinho (3) mas, estar a falar com ele ou sozinho ela igual então foi a um advogado que me fez uma carta onde dizia que iria vedar o terreno e dar lhe um tempo para abrir estrada pela terra dele(4). Foi então que o mesmo vizinho me mostra uma escritura antiga onde esta uma servidão de passagem pelo terreno que comprei mas que nunca foi rregistada(5). Tentado resolver o problema oferecime para pagar os custos de abrir a estrada pelo terreno dele. Ele ficou em dar me uma resposta e a resposta foi dada por um advogado em tom nada agradável através de uma carta onde diz que isso esta fora de questao.
Alguém me sabe dar uma opinião?
Cumprimentos
Colocado por: happy hippy
(1)Minha estimada, a falta de indicação da existência de servidão no contrato atinente à alienação do prédio onerado, acompanhada da ignorância da sua existência por parte dos promitentes compradores, não prejudica o prédio dominante, antes porém, se traduzirá num eventual vício do referido contrato.
(2)A letra da lei é cristalina, donde dimana que, "os proprietários de prédios que não tenham comunicação com a via pública, nem condições que permitam estabelecê-la sem excessivo incómodo ou dispêndio, têm a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos (cfr. artº 1550º do CC).
(3)Em tese, é sempre possível obrar nesse sentido. O artº 1552º do CC ensina que "o proprietário que, sem justo motivo, provocar o encrave absoluto ou relativo do prédio só pode constituir a servidão mediante o pagamento de indemnização agravada (nº 1). A indemnização agravada é fixada, de harmonia com a culpa do proprietário, até ao dobro da que normalmente seria devida (nº 2).
(4)No limite, pode mandatar o se advogado para recorrer à extinção da servidão fundamentada na desnecessidade (o facto de poder circular por outro seu prédio). A desnecessidade capaz de conduzir à extinção da servidão (que tenha sido constituída por usucapião ou legalmente) tem de ser objectiva do prédio dominante; mas não tem forçosamente que resultar duma alteração verificada em momento superveniente à respectiva constituição e que tenha retirado toda e qualquer a utilidade à servidão (cfr. artº 1569º do CC).
(5)Prima facie, tem-se produzida prova bastante para justificar a existência da servidão legal de passagem. A regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de prova (cfr. artº 342º do CC).
Fundamentando
O direito de servidão predial é um direito real de gozo sobre coisa alheia cujo conteúdo propicia ao seu titular a possibilidade de fruir as utilidades do prédio serviente, em função do prédio dominante, por intermédio dele e com vista a permitir um melhor e mais completo aproveitamento das suas próprias qualidades. No entanto dá-se a circunstância do proprietário do prédio encravado possuir manifesta (presume-se pelo seu escrito, não aparente) posse de um outro prédio contíguo, o qual, comunica directamente com a via pública.
Ora, o que resulta da lei é que os proprietários de prédios que não tenham comunicação com a via pública, nem condições que permitam estabelecê-la sem excessivo incómodo ou dispêndio, têm a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos. Destarte, cumpre perguntar, é possível alterar e concretizar uma nova passagem pelo prédio que finalmente comunica com a via pública nos exactos termos exarados na lei? Isto é, sem excessivo outro incómodo que não a desvalorização do mesmo?
Efectivamente, consistindo a servidão predial, segundo a noção dada pelo artº 1543º do CC, “o encargo imposto num prédio em proveito exclusivo de outro prédio pertencente a dono diferente (…)”, aumenta ou pode aumentar o valor do prédio dominante, através do qual são gozadas as utilidades objecto da servidão, em detrimento do valor do prédio serviente (cfr. artº 1544º do CC), tornando-se desnecessária essa utilização, por razões ligadas à possibilidade de utilização do prédio dominante por outro prédio contíguo que comunica com a via pública, é pois compreensível que a servidão possa/deva cessar.
Dito de outro modo, representando o encargo/servidão uma excepção ao princípio geral do conteúdo tendencialmente ilimitado do direito de propriedade (cfr. artº 1305º do CC), é compreensível que se extinga, enquanto excepção/compressão de tal princípio geral, se desnecessária, de molde a que o direito de propriedade retome a plenitude da sua vocação originária.
Pese embora seja incindível e essencial à servidão que a mesma traga proveito ao prédio dominante, esse proveito pode não se justificar face à dimensão do encargo que resulta para o prédio serviente e à utilidade/proveito que proporciona ao prédio dominante; nesta hipótese, há que efectuar um juízo de proporcionalidade actualizado sobre os interesses em jogo e caso haja alternativa – caso, com um mínimo de prejuízo para o prédio dominante, esteja garantida uma acessibilidade, em termos de comodidade e regularidade, ao prédio dominante, sem onerar, desnecessariamente, o prédio serviente – deve permitir-se a extinção, por desnecessidade, da servidão.
No entanto, importa salientar que, não basta (para se lograr a extinção da servidão por desnecessidade) que, para além da passagem objecto da servidão, exista outra via de acesso do prédio dominante para a via pública, porquanto é necessário que esse outro acesso ofereça reais condições de utilização similares, ou, pelo menos, não desproporcionalmente agravadas.
Mas o que é isto da desnecessidade? O Prof. Oliveira Ascensão, ensina que “a desnecessidade tem de ser objectiva, típica e exclusiva da servidão, não se confundindo com a desnecessidade subjectiva, que assentaria na ausência de interesse, vantagem ou conveniência pessoal do titular do direito. A servidão assenta numa relação predial estabelecida de maneira que a valia do prédio aumenta, graças a uma utilização "latu sensu" de prédio alheio. Quando essa utilização de nada aproveite ao prédio dominante surge-nos a figura da desnecessidade” (ob. citada, pág. 10). E continuando, acrescentava mais à frente: “a desnecessidade, que em matéria de servidão se considera, supõe uma mudança na situação, não no prédio onerado ou serviente, mas do prédio dominante. Por virtude de certas alterações neste sobrevindas, aquela utilização, sempre possível, do prédio serviente, perdeu utilidade para o prédio dominante.” (ob. citada, pág. 12).
Partindo daqui – e fazendo a devida tradução de tais ensinamentos – uma parte significativa da nossa jurisprudência* passou a considerar que a desnecessidade capaz de conduzir à extinção da servidão tem de se caracterizar por uma mudança objectiva no prédio dominante em virtude de outras circunstâncias muitos específicas que concorrem para que esta se possa operar. Neste concreto, aplica-se o juízo de proporcionalidade que deve ser encontrado na ponderação das circunstâncias concretas de cada caso; na existência de alternativa que, sem ou com um mínimo de prejuízo para o prédio dominante, permite eliminar o encargo incidente sobre o prédio serviente, uma vez que, v. g., está garantida uma acessibilidade, em termos de comodidade e regularidade, ao prédio dominante, sem onerar, desnecessariamente, o prédio serviente.
*Cfr., v. g., Ac. Rel. Coimbra de 25/10/1983, in CJ, Tomo IV, pág. 62/4; Ac. Rel. Porto de 07/03/1989, in CJ, Tomo II, pág. 189/90; Ac. Rel. Coimbra de 30/01/2001; Ac. Rel. Coimbra de 13/06/1995, in CJ Online, Ref. 10847/1995; Ac. Rel. Coimbra de 16/04/2002, in CJ Online, Ref. 8625/2002; Ac. Rel. Coimbra de 20/04/2010, in CJ Online, Ref. 3241/2010; Ac. Rel. Porto de 26/11/2002, in CJ Online, Ref. 6952/2002; Ac. Rel. Évora de 22/09/2011, in CJ Online, Ref. 8753/2011.
Colocado por: enf.magalhaesA serio ? Já tínhamos dito que para dar volta a isso precisava de um advogado.
Colocado por: marco1sim e ??
!apenas traduziu" o que as leis dizem
o seu caso dê as voltas que quiser, são dois artigos distintos que o seu vizinho tem, ponto final
agora lembre-se depois quando for á justiça de passar por cá para nos contar o resultado.
Colocado por: vaniasoteroPara quem não tinha nenhum direito parece que afinal também tenho direitos.
Colocado por: marco1sim e ??
!apenas traduziu" o que as leis dizem
o seu caso dê as voltas que quiser, são dois artigos distintos que o seu vizinho tem, ponto final
agora lembre-se depois quando for á justiça de passar por cá para nos contar o resultado.
Colocado por: Picareta
Basta mudar o proprietário do terreno encravado, para o happy hippy, ter que voltar a reescrever o comentário.
Colocado por: marco1vania não compreendeu
o happy embora longo o texto , generalizou e realçou que há situações em que se torna "desnecessária a servidão"
o terreno ao lado do seu vizinho e o outro lá atras SÃO ARTIGOS DISTINTOS. ponto
Colocado por: vaniasoteroSim tem um terreno ao lado do meu com acesso a estrada principal mas terreno esse que não tem estrada aberta.
Como me disse ele quando o confrontei com isso"aquele terreno tem acesso a estrada mas é meu"