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  1.  # 1

    Venho a este forum pedir uma orientação relativamente ao seguinte assunto.

    Há um anos atrás recebi de herança, juntamente com outros 3 familiares, uma casa antiga, devoluta e em estado de degradação.
    Recentemente, fui abordado por um dos meus familiares, co-proprietário, propondo-me que construíssemos nesse espaço um conjunto de 4 apartamentos para arrendamento, mais uma pequena loja no r/c. Trouxe-me até uma planta para visualizar o que será a construção. Na conversa, notei que esse meu familiar (tal como eu e os outros) não percebe o que quer que seja de construção civil. A planta surgiu de um construtor civil que mostrou interesse em construir naquele local e que procurou esse meu familiar. E ele depois pensou... bem, se hei-de dar dinheiro a ganhar ao construtor, por que não construirmos nós? O espaço até é pequeno. Só que nenhum de nós quatro tem grande disponibilidade de tempo e, como disse, esse território da construção civil é completamente novo e desconhecido para nós. Daí não sabermos concretamente o que fazer.

    Será que me podem dar uma orientação dos passos a dar? É que estar a pôr dinheiro do meu bolso numa construção, sector de que nada percebo, para depois ter aborrecimentos ou até perder dinheiro, não me agrada muito. Por outro lado, também admito que não seja muito difícil concretizar esta construção e ter sucesso na iniciativa, pois a área é pequena. Tudo está, penso eu, em saber dar os passos correctos.

    Por favor, podem dar-me uma ajuda nos caminhos a seguir?
    Obrigado.
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  3.  # 2

    sugestão..... compre a parte aos seus familiares, ou venda a sua parte aos seus familiares

    se vender fica com o problema resolvido, se comprar, pense depois o que fazer ao espaço.

    mas a fazer a obra, não seria para arrendar, o retorno do investimento é demorado, seria mesmo para vender.
  4.  # 3

    Colocado por: pauloagsantossugestão..... compre a parte aos seus familiares, ou venda a sua parte aos seus familiares

    se vender fica com o problema resolvido, se comprar, pense depois o que fazer ao espaço.

    mas a fazer a obra, não seria para arrendar, o retorno do investimento é demorado, seria mesmo para vender.

    A única ideia que me colocaram foi arrendar, principalmente tendo como objetivo o chamado "alojamento local", isto é, para turistas.
    Por isso, a ideia é dividir ao máximo o espaço, construindo apenas apartamentos T0 e T1.
    Agora, lá está, não sei se este projeto é viável, principalmente para um desconhecedor da área. Claro, posso aprender... mas tenho dúvidas.

  5.  # 4

    Não tive mais nenhum feedback ao meu pedido de orientação e estou com imensas dúvidas se hei-de avançar para esta construção com os meus familiares.
    Atendendo à conjuntura actual, poderá ser positivo meter-me nesta empreitada, mesmo sem ter experiência no sector?
  6.  # 5

    Penso que se colocar localizaçao, projecto, custos etc alguém lhe possa dar mais algumas ideias.
  7.  # 6

    assim a seco a abordagem do construtor até pode ser boa.... imagine que chegam a um entendimento que o construtor trata de tudo e no fim fica com uma loja e um apartamento para ele (por exemplo).... ficam voces com os restantes! é uma possibilidade......


    Agora acho que nao vai encontrar "decisao" ao seu dilema no forum! se nao quer correr riscos o melhor é gastar o dinheiro.... é que nem debaixo do colchao está seguro, nao sei se me faço entender.....
  8.  # 7

    Colocado por: R Marques

    A planta surgiu de um construtor civil que mostrou interesse em construir naquele local e que procurou esse meu familiar. E ele depois pensou... bem, se hei-de dar dinheiro a ganhar ao construtor, por que não construirmos nós?
    Obrigado.


    vai-me desculpar mas este pensamento é pura ganancia!
    dar dinheiro a um construtor vai ter sempre que dar, pois voces nao podem construir a nao ser que tenham alguma empresa de construção. alem de que se o construtor vos abordou muito provavelmente tem mercado para isso..... eu sentava-me á mesa com o construtor e propunha algo conforme sugeri no comentario acima e que seja justo para todos!
    Concordam com este comentário: JoelM, NTORION
  9.  # 8

    Não considero "ganância" o meu parente pretender que nós, herdeiros, juntos, avancemos para a construção. O imóvel está muito degrado e precisa de ser feito alguma coisa, nem que seja demolir a casa (ou o que resta dela) para que não dê problemas aos vizinhos ou aos que passam no passeio. Portanto, intervir, fazer alguma coisa, temos de fazer. Resta saber o quê.

    Também me parece líquido que se efectuarmos uma permuta com um construtor civil (foi a solução que nos foi proposta), existirá um ganho suplementar para o promotor do projecto, que nos "passa ao lado". E depois há outro inconveniente. Como o terreno é pequeno e a área de construção está muito limitada pela Câmara Municipal (área histórica/protegida), o que se pode lá construir é escasso. Para lá de uma pequena loja (já existente e que o projecto terá de manter), poderá surgir 1 T2 e 2 T1 ou algum semelhante. Ora tendo o terreno 4 proprietários, torna-se difícil incluir na aritmética o construtor/promotor.

    Por falar em construtor/promotor, devo esclarecer que a proposta que nos foi feita se destinava ao "alojamento local". Isto é, o indivíduo propunha-se construir no local - maximizando o espaço em T0 e T1 - e depois alugar a turistas. Ele até se propos "gerir" os apartamentos que ficassem para nós dentro desse esquema. Pagávamos-lhe uma comissão e ele comprometia-se a dar-nos "x" por mês fixo. Muito sinceramente, pareceu-nos muita facilidade....

    E depois surgem as dúvidas... Se faz sentido construir de raiz um prédio, ainda que pequeno, pensando exclusivamente, nos turistas. Fazer coisas minúsculas, como gaiolas, só para rentabilizar o espaço. Se devemos de ser nós, os 4 herdeiros, a liderar/financiar o projecto (por ser pequeno), ou se devemos "entregá-lo" a terceiros. Enfim, surgem as dúvidas, o que penso ser natural e compreensível, para para mais quando pouco percebemos da área da construção.
  10.  # 9

    a parte da ganancia acho que nao percebeu..... se quiser construir alguma coisa nesse terreno, construtor vai precisar sempre, seja esse ou outro.....com a particularidade que com outro tem obrigatoriamente que avançar com o dinheiro da construção, na expectativa de ganhar ainda mais no fim!

    Mas nao se esqueça que nao ter que avançar com dinheiro tambem é um ganho!
    Concordam com este comentário: nunos7
  11.  # 10

    Sim, claro. Mas será a dividir por 4, o que alivia um pouco. E depois a obra é pequena. Pelos valores que me apresentaram - apenas uma estimativa - será obra para uns 200 mil euros. A questão está em por-mo-nos os 4 de acordo com o projecto, quem vai liderar o processo, quem vai acompanhar a construção, quem vai ser o "rosto do dono" perante o mestre de obras durante a obra. E depois, quando a obra estiver executada, o que fazer ao edificado, se administrá-lo em conjunto ou então dividi-lo pelos 4. Será difícil encontrar "partes iguais" para dividir pelos 4, pelo que receio/receamos que haja depois problemas na divisão. Por isso, poderá colocar-se a hipótese da "administração conjunta", mas esse assunto ainda não foi abordado.

    Parece, contudo, que todos estamos de acordo em colocar os apartamentos que se pretendem construir no mercado de arrendamento, o que já é alguma coisa. Só falta chegar lá! ...
  12.  # 11

    visto estar em co-propriedade o ideal seria os 4 herdeiros investirem na construção e ficarem cada um com a propriedade de cada 1 dos imóveis e co-propriedade da loja

    se o problema é financiar o projecto a alternativa poderá ser propor ao construtor que ele faça a obra (com todos os custos associados) e em troca os herdeiros ficarem com uma percentagem do que for construído (1 ou 2 casas) e os herdeiros ficarem co-proprietários dessas casas ou adquirirem as quotas dos outros herdeiros.

    Mas negociações destas tem que ser reduzidas a contrato onde fique claro os direitos e obrigacoes do construtor e herdeiros e penalidades por incumprimentos.

    Abs
  13.  # 12

    Colocado por: R Marquesserá obra para uns 200 mil euros.

    Para quem não percebe nada de obras, é rápido a fazer contas, e se depois gasta 300mil, e descobre que afinal valia mais ter feito o negócio com o construtor civil.... que para mim é sempre a melhor solução para quem não percebe de construção.
  14.  # 13

    Colocado por: R MarquesNão considero "ganância" o meu parente pretender que nós, herdeiros, juntos, avancemos para a construção. O imóvel está muito degrado e precisa de ser feito alguma coisa, nem que seja demolir a casa (ou o que resta dela) para que não dê problemas aos vizinhos ou aos que passam no passeio. Portanto, intervir, fazer alguma coisa, temos de fazer. Resta saber o quê.

    Também me parece líquido que se efectuarmos uma permuta com um construtor civil (foi a solução que nos foi proposta), existirá um ganho suplementar para o promotor do projecto, que nos "passa ao lado". E depois há outro inconveniente. Como o terreno é pequeno e a área de construção está muito limitada pela Câmara Municipal (área histórica/protegida), o que se pode lá construir é escasso. Para lá de uma pequena loja (já existente e que o projecto terá de manter), poderá surgir 1 T2 e 2 T1 ou algum semelhante. Ora tendo o terreno 4 proprietários, torna-se difícil incluir na aritmética o construtor/promotor.

    Por falar em construtor/promotor, devo esclarecer que a proposta que nos foi feita se destinava ao "alojamento local". Isto é, o indivíduo propunha-se construir no local - maximizando o espaço em T0 e T1 - e depois alugar a turistas. Ele até se propos "gerir" os apartamentos que ficassem para nós dentro desse esquema. Pagávamos-lhe uma comissão e ele comprometia-se a dar-nos "x" por mês fixo. Muito sinceramente, pareceu-nos muita facilidade....

    E depois surgem as dúvidas... Se faz sentido construir de raiz um prédio, ainda que pequeno, pensando exclusivamente, nos turistas. Fazer coisas minúsculas, como gaiolas, só para rentabilizar o espaço. Se devemos de ser nós, os 4 herdeiros, a liderar/financiar o projecto (por ser pequeno), ou se devemos "entregá-lo" a terceiros. Enfim, surgem as dúvidas, o que penso ser natural e compreensível, para para mais quando pouco percebemos da área da construção.


    Basicamente o construtor pensou numa ideia de negocio para um edificio devoluto que 4 pessoas possuem e nenhum até esse momento pensou em fazer o que quer que fosse! Assim que o construtor lhes faz uma proposta, a primeira ideia é... usar a ideia dele e "passar-lhe" a perna, ainda que nao percebam nada de construção, projectos, ou alojamento local... está tudo dito!
  15.  # 14

    Colocado por: JoelM
    Basicamente o construtor pensou numa ideia de negocio para um edificio devoluto que 4 pessoas possuem e nenhum até esse momento pensou em fazer o que quer que fosse! Assim que o construtor lhes faz uma proposta, a primeira ideia é... usar a ideia dele e "passar-lhe" a perna, ainda que nao percebam nada de construção, projectos, ou alojamento local... está tudo dito!

    Discordo totalmente com o que refere. "Passar a perna"?? Então nós, os proprietários da casa, é que queremos "passar a perna" ao promotor imobiliário"? Francamente. A casa nunca teve uma tabuleta de "vende-se" afixada. Foi o indivíduo que se apresentou a um familiar meu, todo facilidades, com essa "proposta", com essa sondagem. Nós nunca pedimos nada a ninguém, muito menos nos sentimos obrigados a entregar a iniciativa ao primeiro que nos aparece. Era o que faltava! Acho que temos o dever, como proprietários, de pensarmos em todas as soluções, incluindo, dado que a área é pequena, a de efectuarmos, nós próprios, a construção. Não vejo o que isso tenha de incorreto ou de enganoso como a expressão que utilizou dá a entender. Pelo contrário. A nossa atitude de reflectirmos sobre o assunto, de pensarmos nas diversas possibilidades que se nos colocam, de pedirmos a opinião a quem sabe do assunto, só mostra, penso eu, que estamos a agir de uma forma ponderada e responsável. Entregar a obra ao primeiro promotor imobiliário que nos aparece, literalmente, sem qualquer escrutínio ou reflexão da nossa parte, é que seria errado.
  16.  # 15

    A ideia de avançarmos para a construção do imóvel está a avançar.
    Já temos uma pré-planta, realizada por um arquitecto e já discutida na Câmara Municipal, com possibilidades de construção de:
    no r/c de 1 loja de 30 m2, 1 T0 de 25 m2 e 1 T2 de 60 m2
    no 1º andar de 1 T1 de 35 m2 e 1 T2 de 60 m2 (áreas aproximadas).
    Vamos agora avançar, pedindo orçamentos a construtores civis. Embora o espaço seja pequeno, queremos planificar tudo correctamente para que no fim, com os custos todos claramente definidos, podermos decidir se avançamos ou não para a obra.
    Gostava de fazer uma análise do risco e do retorno do investimento, e estes valores são essenciais.
    Sabem dizer-me, por favor, que contas devem ser feitas para apurar o nível de risco/retorno que fundamente a decisão de avançar (ou não) com a obra?
    Como deve (se é que deve?...) entrar nestes cálculos o valor do terreno? Ele é nosso, não o vamos adquirir. No entanto, ele deverá entrar também nos cálculos do retorno do investimento, não? De que forma?
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  18.  # 16

    Colocado por: R MarquesA ideia de avançarmos para a construção do imóvel está a avançar.
    Já temos uma pré-planta, realizada por um arquitecto e já discutida na Câmara Municipal, com possibilidades de construção de:
    no r/c de 1 loja de 30 m2, 1 T0 de 25 m2 e 1 T2 de 60 m2
    no 1º andar de 1 T1 de 35 m2 e 1 T2 de 60 m2 (áreas aproximadas).
    Vamos agora avançar, pedindo orçamentos a construtores civis. Embora o espaço seja pequeno, queremos planificar tudo correctamente para que no fim, com os custos todos claramente definidos, podermos decidir se avançamos ou não para a obra.
    Gostava de fazer uma análise do risco e do retorno do investimento, e estes valores são essenciais.
    Sabem dizer-me, por favor, que contas devem ser feitas para apurar o nível de risco/retorno que fundamente a decisão de avançar (ou não) com a obra?
    Como deve (se é que deve?...) entrar nestes cálculos o valor do terreno? Ele é nosso, não o vamos adquirir. No entanto, ele deverá entrar também nos cálculos do retorno do investimento, não? De que forma?


    Nos cálculos de investimento deve considerar os ganhos resultantes de uma aplicação alternativa, isto é, se aplicasse esse mesmo dinheiro num outro activo com um risco similar. Se vender esse terreno e aplicar o dinheiro em dívida pública, quanto renderia? Se no mercado de acções? E num fundo de investimento? Se calhar era melhor contratar alguém especializado, caso contrário poderá estar a perder dinheiro.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: R Marques
  19.  # 17

    Colocado por: nunomp

    Nos cálculos de investimento deve considerar os ganhos resultantes de uma aplicação alternativa, isto é, se aplicasse esse mesmo dinheiro num outro activo com um risco similar. Se vender esse terreno e aplicar o dinheiro em dívida pública, quanto renderia? E no mercado de acções? E num fundo de investimento? Se calhar era melhor contratar alguém especializado, caso contrário poderá estar a perder dinheiro.
  20.  # 18

    Peço desculpa pelo post repetido, o interface do fórum é um nadinha anacrónico :s
  21.  # 19

    Colocado por: nunomp
    Nos cálculos de investimento deve considerar os ganhos resultantes de uma aplicação alternativa, isto é, se aplicasse esse mesmo dinheiro num outro activo com um risco similar. Se vender esse terreno e aplicar o dinheiro em dívida pública, quanto renderia? Se no mercado de acções? E num fundo de investimento? Se calhar era melhor contratar alguém especializado, caso contrário poderá estar a perder dinheiro.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:R Marques

    Nos cálculos financeiros que pretendo fazer e que vão justificar a decisão de avançar ou não para a construção do imóvel, vão entrar todas as despesas com a construção do dito (arquitecto, engenharia, empreiteiro, licenças) e as receitas líquidas futuras (as rendas com o arrendamento das frações - em vários cenários de 50%, 75% e 100% da ocupação - deduzidas das despesas inerentes ao arrendamento - seguros, IMI, conservação/manutenção, etc).
    A minha dúvida é se, nestes cálculos, devo entrar também com o valor do terreno (que é nosso). Não em termos de "aplicação alternativa", mas como um valor efectivo a adicionar ao valor do imóvel a construir.
  22.  # 20

    Colocado por: R Marques
    Nos cálculos financeiros que pretendo fazer e que vão justificar a decisão de avançar ou não para a construção do imóvel, vão entrar todas as despesas com a construção do dito (arquitecto, engenharia, empreiteiro, licenças) e as receitas líquidas futuras (as rendas com o arrendamento das frações - em vários cenários de 50%, 75% e 100% da ocupação - deduzidas das despesas inerentes ao arrendamento - seguros, IMI, conservação/manutenção, etc).
    A minha dúvida é se, nestes cálculos, devo entrar também com o valor do terreno (que é nosso). Não em termos de "aplicação alternativa", mas como um valor efectivo a adicionar ao valor do imóvel a construir.


    Diria que sim, irá contar como um fluxo de caixa similar às despesas de construção. No primeiro caso estará a alocar um recurso, o terreno, à construção do imóvel. No segundo caso estará a alocar capital na sua construção. Num horizonte a prazo, deverá, contudo, avaliar o imóvel como um só (sem contar o terreno, ex: o prédio vale x), de modo a calcular a rentabilidade do investimento.

    O cálculo é idêntico no arrendamento. O imóvel pode já estar pago, ainda assim o seu valor de mercado conta como fluxo de caixa. Mencionei a aplicação alternativa porque é nisso que se baseiam os cálculos financeiros, se assim não for não irá conseguir perceber se um investimento é bom ou mau.

    Resumo: Mesmo que um activo seja obtido de "borla" (herança, etc...), o valor de mercado entra sempre nas contas.
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