Iniciar sessão ou registar-se

Arrendamento de casas e imóveis

Arrendamento + RENTAVEL

↓ Fundo

61 a 80 de 155   

  1. <
  2. 1
  3. 2
  4. 3
  5. 4
  6. 5
  7. 6
  8. 7
  9. 8
  10. >
    • BJo
    • 20 dezembro 2019

     # 61

    Nunca percebi como calcular o "yeld" sobre arrendamento (rentavel)...3%...5%...7%... De que valor é obtido essa percentagem?

    Suponho: Compro um apartamento de 70 000.00 (crédito Bancário) e pago a prestacao mensal de 300€, alugo e cobro ao inquilino 550€/Més.

    Qual é a minha percentagem em termos de rentabilidade?

    devo subtrair as despesas do seguro, condominio,imi.. antes de calcular a % final?

    Obrigado desde já
    • size
    • 20 dezembro 2019

     # 62

    Colocado por: BJo

    devo subtrair as despesas do seguro, condominio,imi.. antes de calcular a % final?



    Sendo numa perspectiva de rendimento efectivo, deve considerar todas essas despesas e mais algumas.... provisão para obras de conservação, IRS sobre as rendas, etc..
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BJo

  3.  # 63

    Colocado por: BJoNunca percebi como calcular o "yeld" sobre arrendamento (rentavel)...3%...5%...7%... De que valor é obtido essa percentagem?

    Para mim a rentabilidade bruta de um arrendamento é calculado sobre o valor do mesmo. Se a casa já for nossa é o valor que poderia vender quando a alugo. Se for comprar é o valor da compra. Como se trata de um investimento basicamente financeiro a comparação deve ser feita considerando que tinha esse valor no Banco e qual a rentabilidade do mesmo.
    A rentabilidade liquida é que tem de subtrair os custos e aí entram os eventuais juros de um empréstimo. Para mim alugar casas que estão a ser pagas ao banco já é um negócio de risco e só deveria acontecer em casos especiais.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BJo

  4.  # 64

    Colocado por: BJoNunca percebi como calcular o "yeld" sobre arrendamento (rentavel)...3%...5%...7%... De que valor é obtido essa percentagem?

    Suponho: Compro um apartamento de 70 000.00 (crédito Bancário) e pago a prestacao mensal de 300€, alugo e cobro ao inquilino 550€/Més.

    Qual é a minha percentagem em termos de rentabilidade?

    devo subtrair as despesas do seguro, condominio,imi.. antes de calcular a % final?

    Obrigado desde já


    Imaginando que tem efectivamente o seu apartamente alugado o ano todo. Vai receber anualmente uma renda bruta de 6600€. A sua yield (leva um "i" antes do "e") bruta vai ser de 9,42% (6600/77000) o que não é grande coisa, para não dizer que é relativamente mau e vai saber porquê.

    Agora vamos calcular a sua yield líquida (o que ficará realmente no seu bolso) e para isso tem que ter em conta as despesas seguintes:

    - condomínio
    - IMI
    - seguro de vida
    - seguro multirisco
    - crédito
    - provisão para obras
    - IRS sobre as rendas de 28% (se fizer um contrato por 2 anos, será de 26%)

    1. Condomínio
    Se o prédio onde tem o apartamento tem elevador (ou pior, 2 elevadores) o condomínio será mais elevado. Imaginamos um condomínio mensal de 25€.
    => 25€ mensais (anualmente faz 300€)

    2. IMI
    Cada concelho tem a sua própria taxa de IMI, pode ter uma lista na ligação seguinte:

    https://www.e-konomista.pt/taxas-imi/

    O IMI é calculdo sobre o VPT (Valor Patrimonial Tributário). O VPT pode ter acesso a ele na caderneta predial do imóvel. Para ser mais simples, imaginamos que o VPT é igual o valor que pagou pelo apartamento, ou seja, 70000€. Imaginamos também que o apartamento está no concelho de Almada, send assim, a taxa de IMI a aplicar será de 0,36%. Resumindo e concluíndo: vai pagar anualmente 252€ de IMI (0.0036*70000)
    => 252€ anuais (mensalmente faria 21€)

    3. Seguro de vida
    => 25€ mensais (anualmente faz 300€)

    4. Seguro multiriscos
    => 25€ mensais (anualmente faz 300€)

    5. Crédito
    => 300€ mensais (anualmente faz 3600€)

    6. Provisão para obras
    Pode por 1% anualmente do valor total do apartamento (70000*0.01)
    => 700€ anualmente (mensalmente faria 58,33€)

    7. IRS
    Para calcular o IRS, tem primeiro que descontar das rendas, todas as despesas anteriores, portanto vamos fazer o sumatório de 1 a 6:
    1. => 300€
    2. => 252€
    3. => 300€
    4. => 300€
    5. => 3600€
    6. => 700€
    O que faz anualmente 5452€ e mensalmente 454€.
    Recebe de rendas anualmente 6600€, portanto tem que descontar todas as depesas que teve, o que lhe dá um rendimento líquido antes do IRS de 1148€. Os 28% de IRS vão aplicar-se nos 1148€, ou seja, terá de pagar de IRS 321,44€.

    8. O que fica no seu bolso
    1148€-321,44€
    => 826,56€ anualmente (mensalmente seria 68,88€)

    RESUMO:
    - valor de compra do imóvel: 70000€
    - crédito mensal | anual: 300€ | 3600€
    - rendas mensais | anuais: 550€ | 6600€
    - despesas mensais | anuais: 454€ | 5452€
    - IRS 28%: 321,44€
    - yield bruto: 9,42%
    - yield líquido: 1.18% (826,56/70000)

    MINHA CONSIDERAÇÃO PESSOAL:
    Muito mau negócio, com esse valor (70000€) consegue muito melhor em imobiliário.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: larkhe, BJo

  5.  # 65

    Colocado por: Doctor ZMuito mau negócio, com esse valor (70000€) consegue muito melhor em imobiliário.


    Onde?

    Não se acanhe!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: LMGuerreiro

  6.  # 66

    Colocado por: Doctor Z
    MINHA CONSIDERAÇÃO PESSOAL:
    Muito mau negócio, com esse valor (70000€) consegue muito melhor em imobiliário.

    Excelente calculo. Apenas uma pequena falha, os custos do crédito e seguro de vida não deduzem no IRS.
    Só no caso de alguém já tiver a pagar uma casa ao Banco e por qualquer razão precisar de sair da mesma aí pode considerar o aluguer. Não vai ter lucro mas pode ir pagando a divida ao Banco e mais tarde pode voltar á casa ou vende-la. Mas neste caso é bom que tenha meios de continuar a pagar o empréstimo no caso de falha nas rendas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Doctor Z

  7.  # 67

    Colocado por: Palhava

    Onde?

    Não se acanhe!


    Para já, para se iniciar nos investimentos é preciso ter algum pé de meia.

    Se paga 300€ de crédito para 550€ de renda mensal a partida já é um muito mau negócio e um muito mau investimento. Para ser um bom investimento, tinha que o rácio entre o crédito e as rendas ser muito maior do que isso, de pelo menos 1 para 3. Para mim, com 300€ de crédito, era para cobrar pelo menos 900€ de renda mensal para ser minimamente interessante.

    Por exemplo, dando uma entrada de 30% de 70000€ seria então 21000€, restando 49000€ para empréstimo, que habitualmente é o que os bancos emprestam para investimento, embora parece-me que alguns sobem até os 80% ou até mais, mas vamos considerar o pior caso dos 70%.

    Considerando este cálculo, o crédito mensal seria de 167,07€ (racio de 3,29 comparando com os 550€ de renda) e vou-lhe poupar todos os cálculos, teria um lucro líquido de +/- 164€ mensalmente, ou seja, 1813€ anualmente. E ainda assim não é algo de outro mundo. Portanto, a partir do mesmo negócio, mudando algumas variáveis, um negócio bastante mau, torna-se num negócio razoável.

    Vai-me dizer que nem toda a gente tem 20000€ para dar de entrada para um apartamento. É verdade, tem razão, mas sendo assim, compra-se algo de mais barato, um T1 ou T0 ou pouco mais longe. Sabe que também se arrendam apartamentos no interior?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Palhava

  8.  # 68

    Colocado por: Carvai
    Excelente calculo. Apenas uma pequena falha, os custos do crédito e seguro de vida não deduzem no IRS.
    Só no caso de alguém já tiver a pagar uma casa ao Banco e por qualquer razão precisar de sair da mesma aí pode considerar o aluguer. Não vai ter lucro mas pode ir pagando a divida ao Banco e mais tarde pode voltar á casa ou vende-la. Mas neste caso é bom que tenha meios de continuar a pagar o empréstimo no caso de falha nas rendas.


    Tem toda a razão, peço desculpa, ficam abaixo o que se pode dedudiz:

    - Quotas do condomínio
    - Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
    - Seguro contra incêndio obrigatório. Excluem-se os seguros multirriscos habitação, uma vez que oferecem um conjunto de coberturas facultativas de danos no imóvel ou no seu recheio, podendo também incluir uma cobertura de responsabilidade civil
    - Obras de conservação e manutenção suportadas e pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento. Isto desde que, entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim diferente do arrendamento. Excluem-se as obras de valorização do imóvel, como construção de uma piscina, por exemplo
    - Certificado energético

    fonte: https://www.montepio.org/ei/pessoal/impostos/senhorio-como-declarar-os-rendimentos-prediais-no-irs/

    Já agora, o seguro de vida é obrigatorio no crédito para a compra dum imóvel para investimento?

    Ainda assim, mal vale ter 2 pássaros na mão (receber rendas e ter um imóvel pago daqui X anos e poder fazer uma mais valia no futuro) do que nenhum.

  9.  # 69

    .
    • FFAD
    • 20 dezembro 2019

     # 70

    Colocado por: Doctor Z

    Tem toda a razão, peço desculpa, ficam abaixo o que se pode dedudiz:

    - Quotas do condomínio
    - Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
    - Seguro contra incêndio obrigatório. Excluem-se os seguros multirriscos habitação, uma vez que oferecem um conjunto de coberturas facultativas de danos no imóvel ou no seu recheio, podendo também incluir uma cobertura de responsabilidade civil
    - Obras de conservação e manutenção suportadas e pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento. Isto desde que, entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim diferente do arrendamento. Excluem-se as obras de valorização do imóvel, como construção de uma piscina, por exemplo
    - Certificado energético

    fonte:https://www.montepio.org/ei/pessoal/impostos/senhorio-como-declarar-os-rendimentos-prediais-no-irs/

    Já agora, o seguro de vida é obrigatorio no crédito para a compra dum imóvel para investimento?

    Ainda assim, mal vale ter 2 pássaros na mão (receber rendas e ter um imóvel pago daqui X anos e poder fazer uma mais valia no futuro) do que nenhum.


    Concordo consigo, de qualquer maneira convém ter capacidade de manter o pagamento do imóvel mesmo sem estar arrendado.

    A crise do subprime começou assim, havia pessoas com 3 e 4 casas com crédito e a receber as rendas, quando deixaram de arrendar, entraram em incumprimento por não conseguirem pagar...
    Concordam com este comentário: Capuchinha, Doctor Z
    • BJo
    • 20 dezembro 2019

     # 71

    Ainda assim, mal vale ter 2 pássaros na mão (receber rendas e ter um imóvel pago daqui X anos e poder fazer uma mais valia no futuro) do que nenhum.



    Mesmo sendo um mau Negócio, valerá a pena manter o apartamento arrendado no valor de €550?

    Realmente, vou sempre aprendendo.

    Obrigado.

  12.  # 72

    Colocado por: BJomais valia no futuro)


    Se não for HPP entra 50% para o cálculo do IRS.

  13.  # 73

    Colocado por: BJo


    Mesmo sendo um mau Negócio, valerá a pena manter o apartamento arrendado no valor de €550?

    Realmente, vou sempre aprendendo.

    Obrigado.


    É melhor estar arrendado do que vazio.

    O principal problema aqui é o alto valor de crédito que está a pagar. Tente renegociar o seu crédito, baixando nomeadamente o spread ou alongando o prazo do mesmo para pagar menos e ter uma maior rentabilidade.

  14.  # 74

    Colocado por: Palhava

    Se não for HPP entra 50% para o cálculo do IRS.


    Como assim? Pode explicar sff?

  15.  # 75

    sou senhorio em amadora com bastantes apartamentos,,pela expriencia de25 anos o melhor é não ser guloso,, recebe menos uma boa mao cheia de euros, mas com um bocadinho de sorte a mistura é bem compensado, dava pano pra mangas , mais não digo boa noite.

  16.  # 76

    sou senhorio em amadora com bastantes apartamentos,,pela expriencia de25 anos o melhor é não ser guloso,, recebe menos uma boa mao cheia de euros, mas com um bocadinho de sorte a mistura é bem compensado, dava pano pra mangas , mais não digo boa noite.

  17.  # 77

    Colocado por: Doctor Z

    Como assim? Pode explicar sff?

    Pensei que se estava a referir à mais-valia gerada com a venda(e respectivos impostos).
    De facto é uma forma de juntar dinheiro para o futuro,para a reforma.Mais vale ter um bem do que não o ter no futuro mesmo que o investimento pareça não ser lucrativo.
    • BJo
    • 21 dezembro 2019

     # 78

    sou senhorio em amadora com bastantes apartamentos,,pela expriencia de25 anos o melhor é não ser guloso,, recebe menos uma boa mao cheia de euros, mas com um bocadinho de sorte a mistura é bem compensado, dava pano pra mangas , mais não digo boa noite.



    Náo quer partilhar a experiencia?
    Concordam com este comentário: carlosj39

  19.  # 79

    Acho que há quem considere receber menos de renda como garantia de que haverá menos possibilidade de incumprimento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BJo
    • Carvai
    • 21 dezembro 2019 editado

     # 80

    Colocado por: PalhavaAcho que há quem considere receber menos de renda como garantia de que haverá menos possibilidade de incumprimento.

    Eu sou desses, em ambos os arrendamentos aluguei cerca de 100€ mais barato do que a média do local na altura. Sempre privilegiei a segurança e a continuidade do que o rendimento. No 1º arrendamento agora está uns 400€ abaixo da oferta local mas não me importo pois tenha uma excelente inquilina, certinha a pagar, estima a casa e não dá chatices no prédio. Já renovei um contrato de 4 anos e conto renovar mais 2 ou 3 períodos iguais.
    Mas prontes, eu sou aquele tipo de gajo estúpido que nos períodos áureos da economia usava o prémios que ganhava para amortizar a casa enquanto os meus colegas investiam na bolsa.
    Concordam com este comentário: Capuchinha, carlosj39

    61 a 80 de 155

  1. <
  2. 1
  3. 2
  4. 3
  5. 4
  6. 5
  7. 6
  8. 7
  9. 8
  10. >
← Voltar à lista de todas as Discussões
 
0.0275 seg. NEW