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    • RUIOLI
    • 23 agosto 2021 editado

     # 1

    A pedido de vários membros do FdC, vou fazer para já um tópico sobre a construção da minha casa.

    Se correr bem, conto fazer mais:

    Fase 0 - Do projeto à contratação
    Fase 2 - Instalações Técnicas
    Fase 3 - Acabamentos
    Fase 4 - Exploração e manutenção

    Objetivos:
    - Partilhar a minha abordagem de gestão da obra
    - Partilhar pormenores da construção que possam ser menos usuais (ainda que muitos já vamos vendo por aqui no FdC)

    Estratégias:
    - Fazer um enquadramento inicial em texto
    - A seguir (porque é disso que a malta gosta) vou colocar fotos de pormenores
    - De vez em quanto umas reflexões do que correu bem e menos bem

    Para o tópico não descambar:
    - Façam comentários e criticas de forma construtiva
    - Mesmo que percebam onde é o local da obra peço que não o divulguem - Genericamente é em Loures
  1.  # 2

    • RUIOLI
    • 23 agosto 2021 editado

     # 3

    Nesta fase 1:
    Empreitadas de mão de obra, a estratégia foi a seguinte:
    Escavação - por minha conta, um belo contacto do DAV82 (o meu agradecimento ao DAV, tem sido 5*)
    Estrutura - Por conta do empreiteiro
    Pedreiro - Por conta do empreiteiro. Inclui alvenarias, rebocos, telhado, betonilhas, massames, pluviais e alguns trabalhos de apoio.

    Fornecimento de materiais:
    Betão - Por minha conta;
    Aço - Por minha conta;
    Impermeabilizações e isolamentos térmicos - Por minha conta;
    Restante - por conta do empreiteiro.

    Outros materiais por minha conta:
    - Calços para o betão;
    - Junta térmica para a consola;

    Estaleiro por minha conta:
    - Fornecimento de água e energia elétrica;
    - Vedação e sinalização;
    - Cogumelos para proteger varões;
    - Local para tomada de refeições;
    - WC (por falta de espaço no estaleiro ainda tenho uma solução provisória).

    Algumas considerações adicionais:
    - Os varões de aço tiveram de ser de 6m por limitações de acesso e espaço no estaleiro. A descarga foi feira para o passeio e paguei a uma pessoa para o por no interior do terreno;
    - A logística das betonagens era um pouco complexa, saber disponibilidade da bomba, pedir ocupação de via pública à junta de freguesia, pedir acompanhamento policial, conjugar isto tudo era um filme... pedi ao comercial da empresa de betão para ir lá com um motorista e ver se conseguíamos uma alternativa sem estas confusões, lá conseguimos com o apoio dos vizinhos e tem corrido bem :) A vizinhança tem sido 5* e tem ajudado em tudo o que temos necessitado.
    - A obra tem Fiscal de Obra que também é o CSO, já não é o inicial.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: DS86
  2.  # 4

    Colocado por: RUIOLI- A obra tem Fiscal de Obra que também é o CSO, já não é o inicial.

    Aqui alguns reparos/conselhos que queira disponibilizar?
  3.  # 5

    Colocado por: zedasilvaAqui alguns reparos/conselhos que queira disponibilizar?


    O inicial era uma pessoa muito próxima da minha família, tecnicamente 5*, mas com envolvimento emocional e isso não é bom.

    Neste caso nada melhor que alguém externo, independente...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zedasilva
  4.  # 6

    Os condicionalismos...

    Já falei dos condicionalismos do estaleiro, agora outros que têm atrasado a obra:
    - Já sabia pela escavação do vizinho do lado que ia apanhar pedra, mas não esperava tanta... +- 1m de espessura de pedra em cerca de 50% da implantação da casa. Ainda não vamos fazer a garagem e a piscina para ter mais espaço de estaleiro, espero não ter surpresas ai.

    - De um lado tenho uma casa nova com cave, tranquilo... do outro lado uma casa antiga, meia cave (na realidade é um desvão sanitário) e a surpresa maior, tinha uns 50 cm de sapata no meu terreno. Tivemos de fazer a escavação e estrutura em duas fases, depois das férias vamos para a segunda fase. Mas envolveu muitas apreciações das partes envolvidas para ver qual a melhor maneira de fazer. Uns queriam fazer só uma fase, outros 3... ficou em 2, neste momento já tenho metade da casa do lado "segura" com o meu muro de cave, portanto avançaremos para o resto da escavação/ partir pedra.
  5.  # 7

    Vou dar um mergulho e depois de almoço coloco fotos :)
  6.  # 8

    Colocado por: RUIOLIo resto da escavação/ partir pedra.

    Qual o método adotado para partir a pedra?
    • RUIOLI
    • 23 agosto 2021 editado

     # 9

    Colocado por: zedasilvaQual o método adotado para partir a pedra?


    Mini giratória com martelo. Foi lá a retro com martelo mas só fazia pó :)
  7.  # 10

    Colocado por: RUIOLIMini giratória com martelo.

    Como acautelou a eventualidade das vibrações provocarem danos das moradias confinantes?
  8.  # 11

    Colocado por: zedasilvaComo acautelou a eventualidade das vibrações provocarem danos das moradias confinantes?


    Foi um risco calculado mas não acautelado com medidas físicas.

    A casa nova tem pouca pedra para partir junto a ela, na sua construção eles já partiram uma faixa de mais de um metro no meu terreno para fazer o muro de cave.

    A casa antiga... rachas não faltavam... já está em licenciamento para fazer cave e obras profundas, portanto vão ter de partir muita pedra na cave deles, incluindo muito corte e costura estrutural, acho que isso vai provocar mais danos, incluindo na minha, já me precavi no possível...

    Mas fiz levantamento fotográfico dos danos em ambas as casas.

    Falei com os vizinhos... os da casa antiga estão cientes que podem acontecer fissuras, mas até agora (acho que a parte pior já passou) nada de visível. Escorei a cave deles e o corte da sapata deles foi com martelo elétrico e não com o martelo da giratória.

    Depois há o seguro de obras e montagens, foi muito por causa disto que o contratei, também enviei para eles o levantamento fotográfico.

    So far so good!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zedasilva
  9.  # 12

    Colocado por: RUIOLIMas fiz levantamento fotográfico dos danos em ambas as casas.

    Este é procedimento que nem todos os DO acautelam, ora porque ninguém os alerta para isso ora porque acham que irá sempre correr tudo bem.

    Colocado por: RUIOLIDepois há o seguro de obras e montagens, foi muito por causa disto que o contratei, também enviei para eles o levantamento fotográfico.


    Outro "pormaior" que a grande maioria dos Dono de obra não acautela.
    Ainda há pouco fui contratado para uma vistoria técnica pois o vizinho alega danos na sua moradia consequência das obras ao lado.
    O empreiteiro pediu uma peritagem por parte do seu seguro, o resultado é o que abaixo se transcreve, ou seja, não houve relatório inicial não é possível provar que os danos no vizinho sejam resultantes das obras.
    Por outro lado, mesmo que fosse possível provar, o seguro do empreiteiro tb não cobria esses danos.
    Por acaso existe uma boa relação entre os dois e o DO assumiu as reparações. Se não fosse o caso tinha-mos aqui mais uma carrada de chatices.
    Isto para relembrar o papel importante que pode ter uma fiscalização no sentido de alertar os DO para este tipo de eventuais problemas
      seguro.JPG
  10.  # 13

    Boa sorte Rui, tudo a correr pelo melhor e com a brevidade possível
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI
    • RUIOLI
    • 23 agosto 2021 editado

     # 14

    Colocado por: NTORIONBoa sorte Rui, tudo a correr pelo melhor e com a brevidade possível


    Obrigado NTORION. E já agora o meu agradecimento pelas dicas fiscais do IVA em ARU :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: NTORION
    • RUIOLI
    • 23 agosto 2021 editado

     # 15

    Colocado por: zedasilvaEste é procedimento que nem todos os DO acautelam, ora porque ninguém os alerta para isso ora porque acham que irá sempre correr tudo bem.


    O contrato com a seguradora era bem explicito sobre a necessidade do relatório.
    O corretor de seguros também me alertou para isso e ajudou no conteúdo do relatório.
    Até podia ter iniciado a obra uma semana mais cedo, mas quis ter tudo tratado com a seguradora. Eles diziam que a apólice estava válida, mas ainda não me tinham enviado os dados para pagamento, preferi aguardar...

    Já agora, enviei também um relatório do estado dos arruamentos (rodovia, passeios, postes) que servem a obra, para a Junta de Freguesia e Associação de Moradores. No livro de obra está uma pequena descrição e a remissão para estes relatórios mais detalhados.

    Tenho amigos diretores de obra/ produção muito batidos nisto, esta ultima dica foi deles.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zedasilva, ricardo.rodrigues
  11.  # 16

    Colocado por: RUIOLIJá agora, enviei também um relatório

    Este tipo de relatos e experiências são a mais-valia deste fórum.
    Infelizmente ainda se encara o processo construtivo com demasiada leviandade, por vezes por culpa dos DO mas na grande maioria por culpa dos técnicos que não o alertam.
    Concordam com este comentário: lpetinga, JotaP
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI
    • RUIOLI
    • 23 agosto 2021 editado

     # 17

    Por falar em seguros de obras e montagens...

    A corretora de seguros apresentou-me duas propostas, uma da FIDELIDADE e outra da LUSITÂNIA, apesar de ser uns euros mais cara, optei pela última, por pormenores... negociei apenas o período de garantia, que era de um ano e passou a 2 anos sem acréscimo de preço. O preço não chegou a 500€.

    Os pormenores eram... a inclusão de terceiros... este da LUSITÂNIA permite-me fazer adjudicações diretas, estando seguradas as empresas contratadas diretamente pelo dono de obra. E também as franquias do extra 010.

    É um seguro all risks mas com muitas exclusões/ extras que podem ser adicionadas. Extras mais relevantes que contratei:
    004 – Manutenção Ampla (24 meses)
    010 – Estruturas Existentes, Edifícios e Terrenos Vizinhos
    013 – Consequências de Erro de Projeto
    102 – Cabos, Tubagens e demais Instalações Subterrâneas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: DS86
  12.  # 18

    RUIOLI a parte de Cerâmicas, Flutuantes, revestimentos foi definido algum valor pelo empreiteiro? Ou foi apenas mão de obra?



    Continuação de boa obra.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI
  13.  # 19

    Colocado por: RUIOLIVou dar um mergulho e depois de almoço coloco fotos :)



    Vai vai... Vou lá passar para apanhar umas sobras😁 guardo na garagem para a próxima!
    Concordam com este comentário: RUIOLI
  14.  # 20

    Colocado por: P@rAdiS3RUIOLI a parte de Cerâmicas, Flutuantes, revestimentos foi definido algum valor pelo empreiteiro? Ou foi apenas mão de obra?


    Só adjudiquei a fase 1. Mas isso vou comprar eu e o empreiteiro aplica ou contrato um aplicador oficial da marca, ainda não decidi, ainda andamos em pequenos ajustes na arquitetura de interiores.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P@rAdiS3
 
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