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Vender casas e imóveis

Vender a própria casa vs Vender com imobiliárias

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  1.  # 61

    Colocado por: joaopiresxeu a arder e a imobiliaria lavou as mãos

    Este é que é o problema. Venda, arrendamento, o que for. A imobiliária recebe o seu e borrifa-se.

    Lá fora, nos países e situações que conheço, não há mercado imobiliário sem imobiliárias. Tenho familiares e amigos na França, Suíça, Inglaterra e Alemanha. Há quem tenha comprado e quem tenha arrendado.
    E em todos os casos o "cliente" *SÓ TRATA* com a imobiliária. Tudo o que diz respeito ao dono do imóvel (quando não é a própria imobiliária - que também é muito comum) o "cliente" não trata, não sabe. Alguns casos em que há problemas nos alugueres, vizinhos e afins, é tratado com a imobiliária. E aí sim, podem cobrar renda dos arrendamentos.

    Cá, na nossa realidade e na maioria, a imobiliária é só um "passa palavra" estupidamente bem pago.

    De qualquer forma, já tive contactos com imobiliárias (na qualidade de potencial comprador) que tinham prédios próprios ou que estavam a representar pessoas que se encontram fora. Aí, perfeitamente de acordo (menos com a estupidez dos 5% + IVA)
    Concordam com este comentário: joaopiresx, tigoncal, Marta Marques

  2.  # 62

    Colocado por: tigoncalTambém vendi o meu apartamento em Novembro de 2020 sem intermédio de imobiliária. Diria que até dá menos trabalho vender diretamente do que por imobiliária, já que os documentos que necessita são a mesma (que a imobiliária lhe pedirá), e poupa o intermediário (compatibilidade de agendas para visitas, etc). Regra geral (por favor se me falhar algum, o restante forum que ajude), necessita:

    -Certidão Permanente (também conhecida por certidão de teor) - tira online no www.predialonline.pt;
    -Licença de habitação (se a certidão permanente já fizer referência à licença, não necessita);
    -Assento de Casamento/Consentimento do conjugue (se for casado/a em qualquer regime de comunhão que não seja separação judicial de bens e estiver apenas em nome de um - se estiver no nome dos dois, cada um vende a sua parte);
    -Caderneta Predial (disponível no seu portal das finanças);
    -Certificado Energético (se não tiver um ou tenha expirado, tem que pedir a uma das empresas/técnicos no mercado);

    Entretanto, veja o valor pedido por casas que considere equivalentes à sua, na sua zona, e tente alinhar o preço por aí (no meu caso, coloquei um pouco acima para filtrar "visitadores de casas" de "compradores de casas", para, havendo interesse, poder baixar e concretizar a venda) e coloca à venda nas plataformas da moda (por curiosidade, o comprador a quem vendi viu no idealista). Tire boas fotografias, com boa luz e a casa arrumada! Depois terá que ter paciência porque vai ser bombardeada por agentes imobiliários, quase todos prometendo que têm já comprador em carteira para a sua casa (lide como entender, eu decidi aproveitar o contacto para tentar perceber o valor de mercado de apartamentos semelhantes ao meu, no entanto muitos deles não faziam ideia, já que nem sequer conheciam a zona).

    Assumindo que tem comprador interessado e chegaram a acordo, faça um CPCV (procure por minutas por aí, garanta é pelo menos que define um prazo para a escritura se efetuar e que as despesas são por conta do comprador, além, claro, do valor global, sinal, etc. Depois:
    a) Comprador com recurso a crédito bancário: passa-lhe os documentos, abre a porta ao avaliador, é informada do dia da escritura, comparece, recebe e passa as chaves;
    b) Comprador sem recurso a crédito: vai a um balcão casa pronta (ou notário) e marca escritura (um advogado também pode fazer, mas tem mais risco de haver erros);

    Em qualquer dos casos, se como vendedora tiver crédito à habitação, tem também que informar o seu banco da escritura e pedir o distrate (eles depois fazem-se representar no dia da escritura para receber o que lhes compete para quitar o crédito).
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Vítor Magalhães,Marta Marques


    Excelente resumo, muito obrigado!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: NPRP

  3.  # 63

    Coloque aqui o link para o anúncio pode ser que haja algum forista interessado.

  4.  # 64

    Colocado por: sognimColoque aqui o link para o anúncio pode ser que haja algum forista interessado.


    Ainda não está à venda, tecnicamente. Estou a aguardar que o proprietário daquela que espero ser a minha próxima casa, resolva umas questões com o licenciamento de umas obras. Como ainda não tenho uma data concreta para esta questão, creio que ainda será precoce começar a vender a minha casa atual.

  5.  # 65

    Estou prestes a vender uma casa e também estou a perguntar-me se deverei ser eu a colocar à venda, ou entregar o caso a uma agência.

    O problema não é propriamente o tempo que possa vir a perder a mostrar a casa, pois terei disponibilidade para tal.
    O problema é mais a burocracia toda por trás da venda propriamente dita, desde o CPCV, até tudo o que é necessária para efectuar a venda numa conservatória.

    Eu já comprei 1 apartamento e foi tudo mediante agência imobiliária, em que a única coisa que fiz foi ir a um cartório e nada mais.
    Agora como vendedor, deduzo que haja muitas coisas para fazer, que não estou propriamente ciente.

    E também não estou a ver como é que um possível comprador vai confiar em dar um sinal a um estranho...

  6.  # 66

    Com imobiliária o comprador vai dar o sinal a um estranho também... ou não?

  7.  # 67

    Os documentos e as burocracias também terá que ser o proprietário a tratar e a arranjar, provavelmente a imobiliária limitar-se-à a pedir-lhe a si toda a lista de papéis que já foram listados acima.

  8.  # 68

    Colocado por: jopsilveiraEstou prestes a vender uma casa e também estou a perguntar-me se deverei ser eu a colocar à venda, ou entregar o caso a uma agência.

    O problema não é propriamente o tempo que possa vir a perder a mostrar a casa, pois terei disponibilidade para tal.
    O problema é mais a burocracia toda por trás da venda propriamente dita, desde o CPCV, até tudo o que é necessária para efectuar a venda numa conservatória.

    Eu já comprei 1 apartamento e foi tudo mediante agência imobiliária, em que a única coisa que fiz foi ir a um cartório e nada mais.
    Agora como vendedor, deduzo que haja muitas coisas para fazer, que não estou propriamente ciente.

    E também não estou a ver como é que um possível comprador vai confiar em dar um sinal a um estranho...


    Meu caro,

    respiguei um post meu sobre o tema, que espero sirva de referência. Tem aquí bastante bons foristas com comentários e informação útil.

    De minha experiência:

    Tudo na vida custa trabalho, estudo e esforço, não há nada grátis.
    Pagar a uma agência uma comissão obscena por um trabalho que qualquer pessoa, com um mínimo de escolaridade, pode fazer é coisa que nunca hei-de entender, principalmente considerando que, se a agência comete algum "erro", só tem o Tribunal para os responsabilizar - se provar o que alega.

    Que as agencias "selecionam" os interessados em comprar é um mito urbano, eles pegam no 1º que apareça.

    Quando eu e família vedemos uma casa já tinhamos escutado histórias de trapalhadas burocráticas feitas por agências;
    o único "burocrata", vamos chamar assim, que lhe faz falta é o NOTÁRIO - marque uma consulta com um, pergunte tudo e é o dinheiro mais bem gasto da sua vida.
    É um profissional que depende do Ministério da Justiça e da sua Ordem. Não comete erros porque sabe que os paga com língua de palmo.

    O vendedor só tem que ter a documentação da sua casa em ordem, o notário diz-lhe quais as suas obrigações - de qualquer forma se não estiver tudo conforme, de ambas partes, ele não fará a escritura.

    Como é o vendedor não tem nada que ver com os empréstimos bancários, avaliações e quejandos do comprador - não é da sua lavra - não lhe interessa onde é que o comprador vai buscar o dinheiro; há "agentes" que tentam misturar as coisas como parte da conversa: "tratamos de tudo".

    Outros fazem uma trapalhada com os tempos de espera - do comprador - para incluirem no CPCV cláusulas que "obriguem" o vendedor a ficar à espera de uma resposta do Banco do comprador... inaceitável a menos que seja um grande negócio - para o vendedor, o que deve ser uma raridade. Não se meta nisso.

    Só não vende quem não tem nada para vender. Quando um intermediário lhe disser que "é muito complicado", responda: "é muito mais complicado se não tiver nenhuma casa para vender".

    Quanto aos detalhes:

    -as plataformas grátis, ou mesmo as pagas (sapo) são do mais fácil de usar. Fotografar toda a gente sabe.

    -coloque no texto do anúncio que não pretende ser contactado por intermediários, só fala com o próprio.

    -eu e o meu pessoal também pensámos no caso de abrir a porta a desconhecidos - mas estivémos presentes sempre 2 ou 3 - seguramente o forista tem família e amigos...

    -atender chamadas não é trabalho pesado, compensa bem o preço obsceno da comissão; se for e-mail, apague, também não custa.
    Compre um SIM para deitar fora quando já não for preciso o tel. para contacto; configure um e-mail só para o negócio, depois elimine.

    -pesquise nos links que lhe indicaram acima.
    Concordam com este comentário: joaopiresx

  9.  # 69

    Imobiliárias online geram poupanças até 4000 euros

    As plataformas imobiliárias na internet praticam comissões fixas pela venda de imóveis. Já as agências tradicionais cobram pelo serviço entre 4 e 6%, a que acresce 23% de IVA. No preço final, faz muita diferença.

    https://www.dinheirovivo.pt/economia/imobiliarias-online-geram-poupancas-ate-4000-euros-14541721.html

  10.  # 70

    Fiquei com curiosidade acerca desta:

    https://brixel.pt/

  11.  # 71

    Boa tarde,

    Li com muita atenção este tópico, provavelmete por ser o meu trabalho.

    A generalidade das objecções tenderam para o valor da comissão, o que entendo e concordo.

    Se alguém vos disser que mesmo com esse valor de comissão, conseguem vender mais rapido e ganhar mais dinheiro com a venda da vossa casa? Seria um mau serviço?

    Nem vou entrar na documentação, nas leis (até porque noutras vidas lidei imenso com fiscalidade, finanças e leis) mas dado que as objeções foi a comissão, o que me poderão dizer sobre as minhas questões?
    Concordam com este comentário: Lissa

  12.  # 72

    Colocado por: joseduroBoa tarde,

    Li com muita atenção este tópico, provavelmete por ser o meu trabalho.

    A generalidade das objecções tenderam para o valor da comissão, o que entendo econcordo.

    Se alguém vos disser que mesmo com esse valor de comissão, conseguem vender mais rapido e ganhar mais dinheiro com a venda da vossa casa? Seria um mau serviço?

    Nem vou entrar na documentação, nas leis (até porque noutras vidas lidei imenso com fiscalidade, finanças e leis) mas dado que as objeções foi a comissão, o que me poderão dizer sobre as minhas questões?


    Olá José!

    Corrija-me se estiver errada, mas supondo que os imóveis similares na minha zona estão a ser vendidos por 200.000€, se, ao contratar uma agência e disser à agência que quero receber 200.000€ Limpos pela venda do imóvel, a agência não terá que colocar um valor acima do valor de mercado, para ganhar a sua comissão e eu ganhar aquilo que supostamente ganharia se vendesse o imóvel por conta própria?

    Não desvalorizo o valor e trabalho de uma agência imobiliária, não me interprete mal. Mas de facto o valor a pagar pelo serviço pesa imenso.

  13.  # 73

    Sem dúvidas que o valor que se paga a uma imobiliaria pesa imenso, disso sou e serei sempre o primeiro a concordar.

    Sobre colocar o valor da comissão em cima do valor inicial pedido para vender, são estratégias de cada consultor e é tudo válido e está tudo bem.

    A única coisa que poderei falar com 100% de certeza é que existem estratégias que fazem a taxa de revisão ser positiva fazendo que o proprietário receba mais dinheiro com a venda do imóvel.

  14.  # 74

    Colocado por: joseduro
    Se alguém vos disser que mesmo com esse valor de comissão, conseguem vender mais rapido e ganhar mais dinheiro com a venda da vossa casa? Seria um mau serviço?

    O único problema é que esse critério de sucesso não é mensurável e falta completar a adjetivação: "mais rápido que" quem/o quê?. Como medir "mais rápido"? Se o proprietário não tentar vender em simultânio e depender de uma única agência, nunca saberá se venderia no mesmo tempo, mais rápido ou mais devagar. Talvez não existindo contratos de exclusividade e havendo várias agências em concorrência no mesmo imóvel, a primeira a conseguir vender é de facto mais rápida que as outras e aí se conseguiria medir. Se a comissão decrescesse com o tempo, poderia fazer mais sentido, por ex: Venda no 1ºmês: 2X; Venda entre o 2º e o 6º mês: X; venda após os 6 meses: X/2; em que X seria um valor fixo, independentemente do valor da venda (dentro de intervalos pelo menos, não é a mesma coisa vender uma casa de 100k€ ou vender de 1M€)

    Agora e ainda sobre as comissões das agências, qualquer comissão que seja proporcional ao valor da venda e não ao equivalente tempo/recursos exclusivo dedicado a efetuar a venda, não me parece adequado. Mais, o comprador também não tem (de modo geral, não estou a generalizar) vantagem e comprar através da agência, uma vez que esta não lhe oferece nenhuma garantia acrescida no imóvel que não advenha de um bom contrato de compra e venda (até porque o contrato é sempre entre o comprador e o vendedor) - qualquer dano que exista no imóvel, até ilegalidades que possam existir (e temos vários exemplos no fórum, como obras não licenciadas, etc), a agência não será responsabilizada. No meu ponto de vista, faz mais sentido um serviço de solicitadoria para quem não se sente confortável, não tem tempo ou de todo não quer tratar dos (poucos) trâmites documentais necessários à venda do imóvel, que elabora um bom CPCV, verifique eventuais onús, concordância documental e de licenciamento, etc.
    Concordam com este comentário: ibyt, Damiana Maria, Marta Marques
    • ibyt
    • 31 janeiro 2022

     # 75

    Existem excelentes profissionais no ramo. No entanto, a opinião prevalente é que é o mediador médio não é muito competente.

    Creio que o maior problema é o modelo de negócio, pois a comissão absorve todos os custos e é responsável por todo o lucro, mas não é obrigatório que assim seja.

    Algumas pessoas preferem pagar os serviços relacionados com a documentação e apoio jurídico como se de um advogado se tratasse. Na realidade um advogado pode tratar de todo o processo burocrático com honorários que não dependem do valor de venda do imóvel.

    Em relação ao trabalho de natureza variável (os contactos, as visitas, etc), este é compensado usando uma estrutura que não reflete nem o risco nem o esforço dispendido.

    Qualquer pessoa consegue vender rápido um imóvel que esteja muito abaixo do preço de mercado numa zona que seja popular. O truque é vender rápido acima do preço de mercado num zona menos popular.

    Na minha opinião, qualquer esquema de comissões que não tenha em conta o tempo necessário até efectuar a venda nem olhe para o valor de mercado é injusto. Da mesma forma julgo que o trabalho de natureza fixa deva ser cobrado mal é executado e independentemente da venda se concretizar.

    Atrevo-me a sugerir uma fórmula:

    Comissão = 2500 + (ValorDeVenda - ValorPatrionialTributario) * (25 - SemanasÀVenda) / 100
    Concordam com este comentário: tigoncal, Damiana Maria
    • Lissa
    • 31 janeiro 2022 editado

     # 76

    Do meu processo recente de procurar casa, a ideia com que fiquei é que com imobiliária, as casas vendem-se mais rápido. Não é uma observação nada objectiva mas as casas de imobiliária de que gostei desapareciam do mercado mais depressa do que as casas anunciadas por particulares.

    Por outro lado enquanto compradora não gostei das interações que tive com vendedores de agências. Não gosto de pôr toda a gente no mesmo saco porque as pessoas são diferentes e em todo o lado há bons e maus profissionais, mas tudo o que me disseram em relação aos comerciais de agência acabou por revelar-se verdadeiro. Que o comercial vai dizer que "esta casa tem muita procura, olhe que há muitos compradores interessados, a casa tem outras ofertas se tiver interesse eu não me demorava, olhe não diga a ninguém que eu disse isto mas ainda hoje esta casa recebeu uma proposta de valor X, as avaliações destas casas têm sido boas"...foi tudo tal e qual, parece que estudam todos pelo mesmo guião...

    Fiquei com a sensação de que não dava para acreditar em nada do que o comercial dizia, se dizem todos a mesma coisa é porque alguém está a mentir.

    Acabei por comprar casa directamente a um particular e tinha dado imenso jeito termos tido aconselhamento com o processo e documentação necessária, de certeza que alguém com experiência disto teria alertado logo para algumas coisas que provavelmente iam correr mal, houve muita dor de cabeça mas lá acabámos por conseguir. Por outro lado a pessoa a quem comprei casa foi sempre correcta e atenciosa comigo de uma maneira que talvez um agente comercial não tivesse sido.

    Por outro lado se as imobiliárias existem, é porque facturam e acrescentam valor. Se fizessem um mau trabalho deixariam de existir imobiliárias. Mas não só as imobiliárias continuam a contratar como continuam a aparecer novas empresas no ramo. Por isso deve haver gente (muita) que vê valor no trabalho da imobiliária.

  17.  # 77

    Penso que ainda ninguém mencionou que no caso de comissoes imobiliarias estas podem ser deduzidas no cálculo das Mais-Valias

  18.  # 78

    Colocado por: joseduro
    A única coisa que poderei falar com 100% de certeza é que existem estratégias que fazem a taxa de revisão ser positiva fazendo que o proprietário receba mais dinheiro com a venda do imóvel.

    Agora fez-me rir.
    A unica coisa que uma imobiliaria "pode" acrescentar na venda é a rapidez.
    Rapidez essa que na maior parte das vezes é conseguida com a pressao de reduzir preço do imovel junto do vendedor.
    A imobiliária quer rapidez para receber a comissão. Nao quer um ano para o cliente vender bem.
    Entao qd o cliente tem pressa de vender, entao os ingredientes do negocio para o lado da imobiliaria estão lá.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria, Marta Marques, simaoguim

  19.  # 79

    Um deles foi em 2 dias e o outro demorou quase 2 meses. Um pelo Olx e outro pelo marketplace do Facebook. O Imovirtual também dá visibilidade, tive alguns contactos mas nada de concreto. Os chatos das imobiliárias que, mesmo a alertar que não estava interessado, não se coibiam de me ligar.
    Um deles até afirmou categoricamente que me tinha vendido um deles (como se eu não me lembrasse a quem o comprei..)
    Como dizia o meu avô, "cada verdade que dizem, cai-lhe um braço!"


    Colocado por: Marta Marques

    Quanto tempo demorou a vender os imóveis?
    Concordam com este comentário: desofiapedro, Damiana Maria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Marta Marques

  20.  # 80

    Vendi 2 imoveis sozinho, um em 12 dias, o outro em 7. Não é dificil...
    Concordam com este comentário: Damiana Maria, joseduro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Marta Marques

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