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1. • str
   • 11 abril 2008

    # 1

   Não há nada como colocar por escrito aquilo que é a proposta...para depois nºao haver surpresas.....
2. • carlosmcd
   • 12 abril 2008

    # 2

   12.000 € só pelo projecto de arquitectura??? eu fazia por menos de metade do preço (sem projecto de execução), lol
3. • Mac
   • 14 abril 2008

    # 3

   Acho caro e pouco correcto.
   Julgo que seria razoável pagar metade na apresentação do projecto à câmara e o restante depois de aprovado.
4. • rcunha
   • 14 abril 2008

    # 4

   Bom dia!
   
   Gostaria que alguém me esclarecesse se o Projecto de Execução pressupõe ou não uma lista de trabalhos e medições.
   
   Obrigado.
5. • pagc
   • 14 abril 2008

    # 5

   Não necessariamente.
   
   Já me passaram muitos projectos de execução sem articulado e sem orçamento. Julgo que é algo contratado à parte, mas que se devia incluir, isso devia, quanto mais não seja para se evitar algumas soluções carissimas e para que se fizessem as alterações necessários, afim de se enquadrar dentro do orçamento disponível e evitar as surpresas desagradáveis no fim, quando já não há nada a fazer, excepto pagar. Mas os clientes também não querem pagar esse custo.
   
   Cumps
6. •  
     Pedro Barradas
   • 14 abril 2008

    # 6

   Se tem Projecto de Execução, não faz sentido não haver as respéctivas medições e respectivas Condicões Técnicas gerais e especiais. Para mim é um assunto indissociável.
7. • rcunha
   • 14 abril 2008

    # 7

   Também estou de acordo com o PB. Se observarmos o Dec.Lei nº 59/99, de 2 de Março (RJEOP) artº 63, penso que esclarece este assunto! Ou não? É que este DL refere-se à Obras públicas, daí a minha dúvida.
   
   Obrigado
8. •  
     Pedro Barradas
   • 14 abril 2008

    # 8

   ... Para obras particulares, sigo-me pela legislação referente a obras públicas em vigor ( não temos outra!!!!), excepto, se a minha proposta de honorários não especificar Qq outro tipo de condições e/ ou excepções à regra.
9. • pagc
   • 14 abril 2008

    # 9

   rcunha
   Aquilo que se deve fazer é uma coisa, aquilo que se faz é outra. Se neste mundo da construção existem pessoas a trabalhar bem, a maioria não o faz, por isso não pressuponha nada e coloque isso por escrito no contracto que vai fazer com o arquitecto, se for esse o caso.
   
   Cumps
10. • xana
    • 14 abril 2008

     # 10

    Olá.
    
    Agora fiquei confusa em relação ao projecto de execução…
    
    Tinha a ideia que o objectivo deste projecto era chegar a um orçamento de construção preciso, sem usar os tais X/m2, que já muita gente alertou ser muito simplista. Para tal penso que se terão de medir áreas para determinar as quantidades de materiais a utilizar. Os acabamentos a usar já estarão escolhidos nesta fase de modo a entrar no tal orçamento. A noção que tinha, era que antes de iniciar a obra, teria uma estimativa precisa do custo de construção da minha casa baseado no proj de arquitectura e nos acabamentos escolhidos por mim.
    
    PAGC se o projecto de execução feito por alguns arquitectos não apresenta medições, nem orçamento, para que serve? É que já ouvi falar, por algumas pessoas deste fórum, que há arquitectos a oferecer Projectos de Execução não muito exaustivos. Serão deste tipo?
    
    Pedro Barradas, o que são “Condicões Técnicas gerais e especiais”?
    
    Mais uma pergunta, um projecto de execução bem feito garante ou não cumprir o orçamento estabelecido? Admitindo um erro de 5%....
    
    Obrigado pela atenção,
    Xana
11. •  
      Pedro Barradas
    • 14 abril 2008 ^editado

     # 11

    Condições Técnicas Gerais - Documento descritivo dos materias e métodos de aplicação/ construção ( gerais - trabalhos/ materiais correntes e habituais)
    Condições Técnicas Especiais Documento descritivo dos materias e metodos de aplicação/ construção (especiais - trabalhos/ materiais não correntes)
    
    O orçamento de Projecto, pode não coincidir com as propostas recebidas. Depende da lei do mercado... Penso que é tolerável 15% para cima ou para baixo do orçamento base. São assuntos dificeis de fazer cumprir ao cÊntimo.
    
    Tive casos em que para o mesmo caderno de encargos base, entre concorrentes, havia mais de 30% de diferênça. e mais de 40% acima do orçameno base.
    Foi adjudicado ao mais barato, 15% acima da base...
12. • pagc
    • 14 abril 2008

     # 12

    Colocado por: xanaPAGC se o projecto de execução feito por alguns arquitectos não apresenta medições, nem orçamento, para que serve?

    
    Se estiver bem feito serve para pedir orçamentos aos empreiteiros com um maior graus de rigor.
    
    

    Colocado por: xana É que já ouvi falar, por algumas pessoas deste fórum, que há arquitectos a oferecer Projectos de Execução não muito exaustivos. Serão deste tipo?

    
    Um projecto de execução não muito exaustivo , parece-me ser um projecto de licenciamento mais bem feito, isto é, ou é de execução ou não é.
    
    

    Colocado por: xanaMais uma pergunta, um projecto de execução bem feito garante ou não cumprir o orçamento estabelecido? Admitindo um erro de 5%....

    
    Sim, se estiver bem medido e bem orçamentado
13. •  
      Pedro Barradas
    • 14 abril 2008

     # 13

    Mas pagc...da experiência que tenho em concursos, aparecem propostas muito díspares, para baixo e para cima...
14. • pagc
    • 14 abril 2008

     # 14

    Pedro Barradas
    
    No caso dos concursos públicos, esse tempo das grandes variações chegou ao fim. Ganhei recentemente um concurso de 600.000€ por 73€ de diferença para o segundo e fiquei em segundo noutro do mesmo valor por 2800€. Embora seja um caso extremo, a variação entre os melhores classificados é inferior a 3% neste tipo de concursos. No caso da reabilitação os valores estão ainda mais apertados, porque as empresas detentoras da 10ª subcategoria da 1ª categorias, já estão a orçamentar em condições e os pára quedistas já faliram. No caso das outras obras, ainda restam alguns, mas as comissões de abertura, já os começam a eliminar nas valias técnicas da proposta
    
    Acresce ainda uma situação. Até recentemente (2003) as margens eram tão altas que qualquer um fazia orçamentos, porque era preciso ser mesmo muito burro para perder dinheiro na obra. De 2003 para cá com os preços a cairem a pique (vendia o tecto em pladur a 34€ e agora vendo a 18€), foi necessário começar a orçamentar em condições e montar uma secção de orçamentos (o que demora de raiz 3 a 4 anos), e acima de tudo, controlar os rendimentos e os custos de obra, cruzando com os valores orçamento, para se saber em que especialidade se ganhou ou perdeu dinheiro, de forma a sabermos até onde se pode ir. Eu chamo-lho o ponto G :). Quem não o fez, não consegue competir no mercado mais competitivo, e ou têm os arranjinhos habituais (concursos sem publicação de anúncios), ou vai para os mercados menos profissionais (vivendas) ou estoira. Muitos destes orçamentos que aparecem para cima ou para baixo têm a ver com isto, por não saberem orçamentar ou porque esperam depois ir para a guerra dos trabalhos a mais.
    
    Depois é uma questão comercial, se já tiver uma ou + obras num local, a estrutura que lá está faz as duas, logo posso baixar preços. Actualmente as variações de preços têm muito a ver com os encargos de estaleiro, porque o preço seco, é o preço seco e abaixo desse, só um louco desce.
    
    Cumps
    Paulo Correia
15. •  
      FD
    • 14 abril 2008

     # 15

    Ponto G... :D
16. •  
      Pedro Barradas
    • 14 abril 2008

     # 16

    Pois...o PAGC está a comentar pelo lado das empresas de construção. Está correcto.
    
    Os orçamentos vão sempre depender muito dos recursos afectos às diversas actividades que o empreiteiro geral vai dispor, quantidades e o posicionamento comercial do mesmo.
    O ponto G, acaba por ser um mapa de incertezas!!!! e dificil de controlar :)
17. • xana
    • 15 abril 2008

     # 17

    Olá.
    
    Pedro Barradas e Paulo Correia, obrigado pelos esclarecimentos.
    
    Eu até aceito 15 % a mais ou a menos em relação ao orçamento obtido no proj de execução, mas os 40 % que o Pedro menciona já me deixam preocupada. É claro que se percebe perfeitamente que o orçamento dado pelas empresas de construção vão ser diferentes, até porque os materiais vão aumentando de preço, o lucro de cada empresa pode ser diferente etc….
    
    Um familiar meu está neste momento a fazer o proj de arquitectura para a sua moradia. É uma moradia térrea com cerca de 200 m2. A arquitecta disse que não era necessário fazer o proj de execução, que fazia só o caderno de encargos. Esta arquitecta trabalha com uma empresa de construção e por isso diz que consegue que o projecto cumpra o orçamento disponível pelo cliente. Isto é muito importante, como é normal a maioria das pessoas tem um limite máximo que pode gastar, se o custo for superior então vão haver sérios problemas…..Eu fartei-me de aconselhar que deviam fazer o proj de execução, agora já não sei se estava correcta ou não….
    
    Se o projecto de arquitectura for desenvolvido de modo a que o empreiteiro confirme que faz aquela casa for X, qual é a vantagem de fazer o proj de execução?
    
    E como garantir que depois do projecto de arquitectura aprovado o empreiteiro ainda faz a casa por aquele valor?
    
    Este modo de fazer as coisas é normal, ou seja, um arquitecto trabalhar com um só empreiteiro?
    
    Cumprimentos,
    Xana
18. • pagc
    • 15 abril 2008

     # 18

    Xana
    
    Como empreiteiro, digo-lho o seguinte, com risco de ser mal interpretado
    
    As relações empreiteiro arquitecto, por principio, parecem-me ser sempre de evitar, porque sendo ambos conhecidos, em caso de problemas o arquitecto irá pender e decidir para o lado do empreiteiro, porque irá continuar a trabalhar com ele, enquanto que com o cliente, em principio, não voltará a acontecer. esse tipo de relação não é incomum, porque ambos ganham. O empreiteiro recebe obras com uma fiscalização condescente e o arquitecto recebe uma comissão geralmente entre 1 a 3%.
    
    A não existência de um projecto de execução, penaliza sempre o cliente, porque como as coisas não estão definidas em detalhe, fica aberta a porta para se fazer o que se quer em obra. Eu ganhei a vida a agarrar em projectos e ir à procura de trabalhos a mais e garanto-lho que era uma mina de dinheiro.
    
    Garantias de que o valor se mantêm, nem você você nem ninguém a têm, e se alguém lhe garantir isso, ou está a mentir ou então aldrabasse a obra de forma a caber no orçamento. E aqui sei do que estou a falar, e estou a falar contra mim. Se as obras derrapam financeiramente, ou o director de obra lhes dá a volta, ou vai para a rua. Como é que ele consegue isso? Lembre-se que as pessoas controlam aquilo que fica à vista e a qualidade define-se muito por aquilo que está escondido, os isolamentos, as impermeabilizações, os cimentos colas, as juntas de transição entre materiais etc. Um pequeno exemplo:
    
    O cimento cola para colar cerâmicos ou cantarias no exterior ou sobre gesso, fica +/- em 5€/m2 se as peças forem pequenas e em 8€/ se forem peças grandes, porque exigem colagem dupla. Se meter cimento cola normal custa 0.50€/m2 ou 0.80€/m2, Multiplique por 200m2 e veja a diferença. Se eu for um pouco mais consciente, misturo latex no cimento cola mais barato, para lhe dar propriedade + elásticas, mas já poupei 1000€. Garantias? não se preocupe, aguenta os cinco anos. Conheço empreendimentos de luxo em Lisboa, onde esta alteração poupou 80.000€. Se caírem alguns, ainda assim fica mais barato ir lá reparar.
    
    Pavimentos flutuantes, em vez de AC4 meto AC3 e são 10€/m2 de diferença e até arranjo pavimento marcado AC4, a 8€ e sei que não presta
    
    Tintas: Tinta de excelente qualidade, que é despejada diáriamente para baldes de marca e toda a gente fica muito satisfeita. Compra você? não há crise, também se troca
    
    Como vê, se não der de um lado, dá do outro
    
    Cumps

    Estas pessoas agradeceram este comentário: FD, Pedro Barradas, jorgemc, oskar
19. • Nuno Nunes
    • 15 abril 2008

     # 19

    Em relação a isto gostaria de adiantar apenas uma situação que se passou comigo em relação a preço de trabalhos.
    Sou director de obra num edifício relativamente grande (44 apartamentos+ 3 niveis de cave) por conta do dono de obra visto este também ser o empreiteiro geral mas subcontrata a totalidade dos trabalhos. Ele adjudicou a aplicação de tijolo a 5€ /m2 (mão de obra) a um sub-empreiteiro que por sua vez subcontratou outro que ainda foi subcontratar um terceiro.
    Então o dono de obra perguntou-me se eu achava que o valor inicial da adjudicação tinha sido muito elevado. Eu respondi que não, o terceiro é que nunca iria ver o dinheiro e o trabalho ia ficar uma desgraça. Dito e feito.
20. •  
      Pedro Barradas
    • 15 abril 2008

     # 20

    ... os 40% acima apresentados, foram um insulto... nem me dignei a contrapropor.
    
    Sim são de evitar as relações Arquitecto/ empreiteiro... normalmente são dúbias.
    
    Nada como colocar todos os pontos nos "ís", antes de efectuar qualquer trabalho e claro está, comparar....