O novo comproprietário só é obrigado a pagar a respectiva quota a partir da data da assinatura da escritura. Enquanto não se conseguiur que seja feita regulamentação que obrigue a que as fracções para serem escrituradas seja necessário apresentar certificado do respectivo Administrador de ausência de dívida de condomínio, nada se poderá fazer, a não ser estar atento e não permitir atrasos. Quando isso acontecer recorrer à via judicial, porque mesmo que a fracção seja vendida o antigo comproprietário estará sempre sujeito ao poder jurídico. [email protected] Cumprimentos
vf20.02.08 Muito obrigado pela vossa rápida resposta.
Agora outra questão. Como poderei obter uma Lei do Condomínio, completa. Mais uma vez, grato pelos vossos esclarecimentos. Votos de bom trabalho. Respeitosos cumprimentos.
Deve procurar em livrarias literatura que possa servir de consulta. A legislação fundamental encontra-se inserida na legislação aplicável como segue: 1. REGIME DO CONDOMÍNIO - Código Civil - Livro III, Titulo /I - Capitulo VI - Propriedade Horizontal, Artigos n.ºs. 1414º a 1438°-A, com a redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro - Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro - Estabelece algumas normas sobre a administração do condomínio - Decreto-Lei n° 269/94, de 25 de Outubro, na redacção que Ihe foi dada pelo Artigo 59.º da Lei n.º 3-B/2000, de 4 de Abril - Cria a Conta Poupança-Condomínio [email protected] Cumprimentos
Anónimo disse: Boa tarde é o seguinte no meu prédio tenho um vizinho que tem dois carros mas o seu lugar de garagem só da para um carro mas ultimamente tem estaciononado o outro seu carro a frente de duas garagens fechadas porque parece que um dos dois senhores que ai tem as suas garagens fechadas deu auturização para isso mas o caso é que assim esta a dificultar as manobras para eu tirar o meu carro ele pode deixar lá o seu carro a dificultar me a mim as manobras? há alguma lei que o impeça? qual? abraços e desde já o meu muito obrigado.
Caríssimo, não existe legislação que contemple a regulação dos aparcamentos e/ou garagens, a não ser a relativa ao aparcamento ou estacionamento de veículos a GPA (Gás Petrolífero Liquefeito), em locais fechados. Trata-se de locais privados e nem as autoridades têm eficácia fiscalizadora nesses locais. Todavia nada impede que os condóminos estabeleçam, nos termos da legislação em vigor para os Condomínios , regras de utilização desses espaços, através de regulamento de garagens e/ ou aparcamentos, pelas mais diversas razões a saber: Incómodo dos utentes (como o caso com que se debate), Ruídos (motores a ser experimentados, uso de businas), Perigos de incêndio ( permanência de combustíveis, tintas, neste situação, em caso de incêndio a Seguradora não se responsabiliza) Acessos absolutamente desimpedidos por forma a não obstar em caso de emergência, etc. Pessoalmente, enquanto técnico especializado de gestão de condomínios é uma das condições que aconselho, comprometendo a elaborar o respectivo Regulamento adequado à situação. Na situação que o envolve recomendo-lhe que recorra aos bons ofícios do Administrador no sentido de instar a que os condóminos prevaricadores evitem esse tipo de anomalias que prejudicam terceitos e, o mais urgente possível, fazer aprovar um regulamento, que, pelos vistos, deverá conter matéria de sansões pecuniárias para um bom relacionamento condominal. [email protected] Cumprimentos
Bom dia é o seguinte sou moradora num prédio em que somos 16 condónimos, no último ano e meio temos vindo a ser vitimas no interior do prédio por actos de vandalismos por pessoas que entram dentro do prédio que frequentam a casa de um dos condónimos. A utilização dos elevadores é feita incorrectamente avariando os mesmos chegando mesmo a bloqueá-los(arranjos estes que tem sido pagos por todos).Este condónimo (3º andar) já foi várias vezes avisado pela administração do prédio. Eu sou uma das maiores lesadas dos condónimos (1º andar) assim como uma vizinha minha que mora por cima de mim(2º andar) pois sofremos com os actos de vandalismos que este condónimo nos faz desde libertar todo lixo imaginavel pela janela atingindo as nossas janelas e roupas que estão no estendal (tenho tido sempre um plástico na roupa para a poder proteger). A última coisa que aconteceu foi um vomitado que atingiu toda a roupa, janela, estores de ambos os condónimos que moram debaixo do dito condónimo. Este acontecimento foi participado por carta e fotografias à Administração do prédio onde foi pedido uma reunião extraordinária (reunião que já foi marcada para 01/03). Agradecia se fosse possivel me indicassem se há alguma lei que possamos agir contra este único condónimo pois temos receio das represálias que venhamos a sofrer destas pessoas que são capazes de tudo? Agradecendo antecipadamente ao assunto dispensado, apresento os meus melhores cumprimentos Cristina
Cara IM O artº 1422º (Limitações ao exercício dos direitos)do Cod. Civil no seu nº 1, determina que os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis e já o nº 2 alínea b) determina que é especialmente vedado aos condóminos destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes. Nestes termos as limitações ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a respectiva fracção, enunciadas nos nºs do artigo atrás citado, são ditadas pela natureza específica da propriedade horizontal e pelas especiais necessidades de harmonizar a fruição plena de cada uma das fracções sem afectação ou prejuízo das restantes. Daí que sejam totalmente estranhas às funções do administrador, devendo ser tuteladas em função da iniciativa particular de cada condómino que se ache atingido no respectivo direito. No caso da alínea b) do nº 2 do citado artigo da lei civil estão essencialmente na sua base direitos de personalidade, como o direito à tranquilidade e ao bom nome de cada condómino, que só podem justificar a intervenção do respectivo titular. Deve, portanto ser a cara IM a desencadear todo o processo de exigir que as autoridades locais, policiais e/ou judiciais, reponham a normalidade da convivência condominal. Mas, por outro lado, como afirma, há a questão da vandalização de partes-comuns (elevador) que contribuem para a sua avaria, ou seja comprometem o bom funcionamento de um equipamento , este já na alçada do Administrador e que envolve todos os condóminos porquanto são obrigados a arcar com as despesas inerentes à reparação do bem comum. Ou seja, se por um lado a atitude do condómino prevaricador (não esquecer que ele é o responsável pelos prejuízos que as suas visitas provocarem) se titula por usos ofensivos dos bons costumes relativos a condóminos, em particular, por outro lado há também ofensa ao regular funcionamento de equipamento que é da responsabilidade de todo o condomínio, inclusivé do próprio condómino prevaricador, pelo que acho perfeitamente pacífico que a Administração , entendida como Administrador e Assembleia-Geral do condóminos, tomem as medidas necessárias (deliberações) por forma a, de uma só vez, regular ambas as formas de prevaricação, aproveitando a próxima reunião da Assembleia –Geral. [email protected] Cumprimentos
Boa Tarde, Eu e o meu marido comprámos recentemente um apartamento, no qual não residimos, uma vez que estamos a viver no estrangeiro. Temos obrigatoriedade de pagar o condominio (na totalidade, parcialmente ou nada)? Isto porque só iremos lá estar mais ou menos 1 mês por ano, logo não gastamos electricidade, não usamos o elevador, a piscina, etc... Desde já obrigada, Ana
Cara IM anapissarro de conformidade com o Artigo 1424º do Código Civil - 1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos (proprietários) em proporção do valor das suas fracções. "disposição em contrário" quer dizer outra forma de cálculo. Neste seu caso terá de contribuir como qualquer outro condómino, sobretudo para as despesas relativas ao FCR (Fundo Comum de Reserva), normalmente utilizado para custear as despesas resultantes das obras necessárias à conservação do edifício a efectuar de oito em oito anos, para as despesas de manmutenção (i.e. elevadores) e para os serviços de interesse comum. Já quanto às despesas relativas ao consumo de electricidade, àgua e limpesa deverá procurar sensibilizar o Administrador para o facto de pouco ou nada contribuir para esse consumo, pelo que, seria de a isentar ou diminuir a sua contribuição para parâmentros mais razoáveis. Contudo se o não conseguir a Administração está tão sòmente a fazer a aplicação directa da legislação. Note que o Administrador é tão SÓ um executante das funções que lhe estão estipuladas pela lei e das DELIBERAÇÕES aprovadas, pela respectiva maioria, da Administração ( Administrador + Assembleia-Geral de Condóminos). [email protected] Cumprimenros
Bom Dia, No edifício onde moro foi realizada a assembleia no principio do ano, nesta assembleia foi votado e aprovado a nova administração (é constituida por 3 condóminos). Agora passados um mês e meio, esta administração alega que dois administradores não querem continuar e resultante disso querem que a gestão passe para uma empresa da especialidade. Gostaria se possivel saber se o podem fazer? Não deveriam ser estes administradores a suportar os custos com esta empresa? apresento os meus melhores cumprimentos, FJorge
Caro IM fjorge, relativamente à desistência dos dois condóminos em exercerem as funções de administrador, embora moralmente incorrecto, pois censuro veementemente os condóminos que não contribuem com o seu trabalho em prol do condomínio, não deixa de ser legal. Òbviamente que embora tome o partido da lei (que admite e não sanciona a recusa), até porque, se a pessoa designada (mesmo que eleita pela assembleia e/ou designada pelo tribunal) não quiser aceitar desempenhar o cargo, praticar irregularidades ou agir, intencionalmente ou não, com negligência (nada fazendo, por exemplo), aos condóminos resta-lhes exonerá-la (“revogando” a deliberação que a nomeou)(cf. Artigos 1435.º e 1435.º-A do Código Civil e artigo 1485.º do Código de Processo Civil). Quanto à eleição de uma empresa gestão de condomínios profissional, devem ter em conta várias atitudes que possam VERIFICAR PERMANENTEMENTE o desempenho das suas funções, em particular o uso da movimentação das contas bancárias, deve haver um condómino cuja assinatura deva ser sempre obrigatória, e do pagamento atempado das despesas correntes, em especial as que estão sujeitas a mora. Como é uma decisão da Assembleia de Condóminos aprovar a sua nomeação/eleição obviamente que será o Condomínio a suportar os seus encargos. [email protected] Cumprimentos
Somos proprietários de um apartamento que não habitamos, no qual a assembleia de condomínio reuniu no início do ano, sem nos ter notificado. Nessa assembleia estava presente um total de 58% de quorum no que respeita ao mapa de quotização (o que não prefaz o total necessário para quorum deliberativo) , estando ainda assim reunida a parte necessária para quorum constitutivo. Nessa mesma assembleia foi deliberado que o meu marido (proprietário do apartamento conjuntamente comigo) seria o novo administrador de condomínio para 2008. Fomos contactados telefonicamente no final da assembleia para que nos informassem da decisão.
Embora discordemos dela. disposemo-nos a ir ao banco (eu com procuração passada pelo meu marido, uma vez que o nome que constava da acta era o dele) fazer a alteração das assinaturas. Tal não foi aceite porque o banco queria o mapa de quotizações do prédio para verficar se havia sido reunido quorum (uma vez que o mesmo não constava da acta).
Pergunto: 1- Para a alteração das assinaturas para movimentação das contas bancárias o banco necessita de quorum constitutivo ou deliberativo?
2- Para se nomear um administrador basta quorum constitutivo ou é necessário quorum deliberativo?
3-Tendo nós noção de que não procederam connosco de forma correcta, não nos tendo notificado da reunião, bem como não nos notificaram das decisões tomadas na mesma por carta registada, como é de lei, e decorrendo ainda o prazo legal para ausentes de 90 dias para contestar as decisões tomadas (embora formal e legalmente não se possa afirmar que temos conhecimento delas), como devemos agir neste momento? ou seja, qual a forma mais correcta de informar a assembleia de condóminos de que não pretendemos assumir a administração do mesmo, uma vez que não habitamos o prédio ( e nunca antes de nós aquele condomínio foi administrado por condóminos não residentes, por todas as dificuldades logisticas que daí decorrem)?
Compramos um apartamento num prédio com 6 apartamentos, onde além de nós só apenas mais um apartamento está vendido e ocupado. Perante esta situação gostaríamos de saber se só nós e os nossos vizinhos é que tempos a obrigação de pagar o condomínio (despesas com o prédio) ou se o proprietário dos restantes apartamentos (o empreiteiro) também tem a mesma obrigação enquanto proprietário. O prédio tem elevador instalado mas não em funcionamento pois o empreiteiro acha que não se justifica por apenas dois moradores e que só o liga se nós e o nosso vizinho pagarmos as despesas todas relacionadas com ele. Gostaria então de saber se isso pode ser assim ou se há alguma lei que obrigue à ligação do elevador. Para ambas as questões gostaria que me informassem quais as leis que justificam as respostas para me poder munir de informação caso eu tenha razão. Obrigada.
Caro IM psic, tem toda a razão, pelo que leia legislação que segue, do Cód Civil: ARTIGO 1415º (Objecto) - Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. Constituição da propriedade horizontal - ARTIGO 1417º - (Princípio geral), 1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário. 2. A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415º. SECÇÃO III - Direitos e encargos dos condóminos - ARTIGO 1420º - (Direitos dos condóminos) 1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. 2. O conjunto dos dois direitos é incindível (não fraccionável); nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição. Quanto ao elevador indico-lhe o DL 320/2002 de 28/12 – Artº 2º - Definições - Para efeitos do presente diploma entende-se por: a) – Entrada em serviço ou entrada em funcionamento, o momento em que a instalação é posta à disposição dos utilizadores. Caríssimo devo ainda alertar para o seguinte: Verifique se no TCPH (título constitutivo da propriedade horizontal) está inserido o RI (Regulamento Interno), se não estiver oponham-se, por enquanto, ou seja enquanto o empreiteiro fôr condómino maioritário (quorum deliberativo) pois qualquer deliberação que ele ponha à votação ganhará sempre, pois tem a maioria, o que se forem vocês a propor deliberações poderão ser sempre derrotadas, pelo mesmo princípio de votação, desde que lhe convenha. Alerto-o também para o facto de, se o empreiteiro pretender aprovar um RI, não o poder fazer uma vez que terá de ser aprovado por UNANIMIDADE, a menos que concordem. Como verificou atrás, a entrada em funcionamento do elevador já deveria ter tido início, desde que a entidade instaladora de elevadores o pôs à disposição, até porque também já começou a decorrer o prazo de manutenção mensal dos mesmos o que implica, OBRIGATÒRIAMENTE, a contratação de um plano de manutenção que terá de ser exibido, sempre que tal fôr exigido pelas entidades fiscalizadoras, nomeadamente a Entidade Municipal, facto que, no caso de incumprimento, está sujeito a severas penas (coimas) pecuniárias. Quanto às despesas, como verificou pela legislação que lhe indiquei, o empreiteiro também deve (tem que) participar no pagamento das despesas, de acordo com a respectiva percentagem ou permilagem, diminuindo à medida que vender cada fracção. [email protected] Cumprimentos
Vivo num prédio em que o elevador ao fim de 15 minutos desce para a cave. Depois de várias participações à empresa responsavel pela manutenção, para que o elevador passasse a estacionar no R/C sempre sem sucesso, o técnico justificou-se, dizendo que a lei obriga os elevadores a estacionarem no piso inferior, ao fim de 15 minutos. Gostaria de saber qual é a lei que regulamenta o uso dos elevadores e se as informações do técnico são verdadeiras, pois não faz muito sentido, e é um desperdicio de energia. Obrigada
Cara IM monica, compulsando quer o DL 110/91, quer o Dec-Regulamentar 13/80 de 16/5 – Regulamento de Segurança de elevadores eletricos não consegui descortinar essa imposição que o técnico de manutenção da EMA (empresa de manutenção de ascensores) lhe indicou. Todavia, como o Decreto-Regulamentar dispõe de cerca de 113 artigos seria de toda a conveniência que indicasse qual deles é, ou, em alternativa, outra legislação e o respectivo artigo. Na eventualidade de o técnico indicar a alternativa muito lhe agradeceria que me comunicasse essa nova legislação que, em absoluto desconheço, para que fique a saber. Muito lhe Agradeço esse contacto aqui no fórum, bom seria ou então através do e-mail com que normalmente assino as minhas intervenções. OBG monica [email protected] Cumprimentos
p. miguel disse: boa noite. sou proprietario de um apartamento no ultimo andar de um predio. por cima, ao nivel do telhado, existe a sala de condominio, que, segundo julgo perceber, nem consta no registo predial. alem disso, estamos em discussao sobre a absoluta necessidade de impermiabilização do telhado e fachadas. agora começam as questoes: - seria possivel comprar essa sala de condominio de forma a anexar á minha casa? - o que teria que fazer para o viabilizar? - e aproveitar as obras no telhado para, por minha conta, aumentar um pouco a area sem telhas de forma a ter acesso a partir da sala? (uma especie de pequeno terraço livre, ao nivel do chao da sala)?
agradeço desde ja qualquer ajuda, dado que se aproxima uma reuniao e gostava de ir mais esclarecido. P. Miguel
Caro p.miguel, 1º torna-se necessário verificar se a “sala de condomínio” estará ou não registada na PH do Registo Predial. Se não estiver a situação é ilegal devendo, em assembleia-geral de condóminos, ser deliberada (por UNANIMIDADE) a sua regularização, incumbindo o Administrador de tal, pelo que essa deliberação deve ser objecto de acta, por todos os condóminos assinada(Unanimidade) para ser presente ao Registo Predial a fim de ser regularizada a situação dessa fracção. Só depois poderá adquiri-la e anexá-la à sua fracção, SE A MESMA FÔR CONTÍGUA, caso contrário não poderá anexá-la, ficando apenas como mais uma fracção sua. Esta compra envolve autorização da assembleia-geral de condóminos, também por UNANIMIDADE, visto tratar-se da alienação de uma parte comum. Claro que a escritura e demais encargos ficarão de sua responsabilidade. Quanto a aproveitar as obras do telhado e aproveitar para fazer um pequeno terraço livre é deveras oportuno, todavia deverá, SEMPRE apresentar essa situação, incluindo o estudo sobre as despesas e a possibilidade de estanqueidade do piso, para o futuro. Recapitulando: deverá na próxima assembleia-geral aproveitar para explanar toda a sua pretensão, não esquecendo que a convocatória para a assembleia-geral deve mencionar, como ponto de trabalho, essa sua pretensão, e que a mesma, discussão desse seu ponto, carece de APROVAÇÃO UNÂNIME, sob pena de essa DELIBERAÇÃO, ser considerada nula e de nenhum efeito, mesmo pelos organismos que terão de intervir à posteriori (Registo Civil, Notário e Entidade Municipal), negando-se a participar, na sua qualidade, aos efeitos pretendidos e necessários para a regularização da situação. [email protected] Cumprimentos