Cara Anónimo, quando referi "quem quiser que faça as contas" é com base no TCPH (título constitutivo de propriedade horizontal) que, como indicou, está lá consignado, mas que impõe fazer os cáculos com base no valor atribuído ( 3.960.000$00), valor este que, como a cara Anónima escreve, é 22 mil avos do valor total do prédio. Portanto o valor está lá. Torna-se necessário fazer os cálculos. Portanto, assim sendo, NINGUÉM pode modificar esse valor, a não ser, e desde que comprovado erro, a Assembleia-Geral de Condóminos, deliberando por UNANIMIDADE e através de escritura pública, depois apresentada na Conservatória do Registo Predial. Direi, portanto, que o valor relativo de cada fracção está mencionado no TCPH e importa converter em percentagem ou permilagem para que se possa cálcular as quotas que cabem a cada condómino pagar, com base em todas as despesas havidas ou a haver com a Administração das partes comuns. Sempre ao dispôr e bom trabalho na constituição do vosso condomínio. [email protected] Cumprimentos.
Anónimo disse: Olá boa Tarde. Abusando da sua boa vontade, gostaria que me dissesse qual a interpretação em termos legais do seguinte: "EXPRESSO EM PERCENTAGEM OU PERMILAGEM DO VALOR TOTAL DO PRÉDIO, constante no título constitutivo da propriedade horizontal)", Ora.. Os 22 mil avos que estão expressos no TCPH não é permilagem(1000) ou percentagem (100) , ou seja, teria que ser 22 em mil ou 2,2 em 100. Correcto? Venho lembrar, que as permilagens não se acham nem se calculam teem que estar expressas no TCPH. Gostaria que comentasse. Obrgª
Cara Anónimo, boa tarde (tarde de sol). Respondendo à sua 1ª questão, a interpretação em termos legais de "EXPRESSO EM PERCENTAGEM OU PERMILAGEM DO VALOR TOTAL DO PRÉDIO” é a seguinte: o valor PECUNIÁRIO global do prédio a dividir por 100 ou por 1000, consoante o caso. Quanto à sua interpretação da permilagem ou percentagem dos avos está perfeitamente correcta. Quanto à expressão da qual solicita um comentário, dir-lhe-ei o seguinte: a responsabilidade do cálculo é do construtor ou da pessoa em quem possa delegar e, normalmente, são critérios próprios ou seja, poderá por exemplo, entender que determinada fracção que pretende vender terá mais valor do que outra, apesar de ter a mesma área e os mesmos acabamentos, só porque se encontra voltada para uma via principal, enquanto a outra se encontra voltada para as traseiras ou para uma via secundária. Mas se as mesmas se encontrarem voltadas para a mesma via, uma delas tenha, por exemplo, um poste de iluminação pública que perturba uma melhor vista, poderá entender que , comercialmente valerá menos. Calculado o valor PECUNIÁRIO de cada fracção, em função de área, acabamentos, mobílias se fôr o caso, e dos desideratos que atrás lhe indiquei e outros que só o construtor terá no seu íntimo (certos lucros, por exemplo) e somados todos, darão o valor global pelo qual o construtor pretende vender o prédio, calcula a percentagem ou a permilagem, considerando que aquele valor ( global) é 100 ou 1000 e depois calculo em termos de regra de três simples, utilizando valor que acha que vale cada fracção, e obtém o valor em percentagem ou permilagem. Ou seja se o valor global do prédio fôr de 180.000.000,00 e o valor da fracção fôr estipulado em 3.960.000,00, multiplicando 3.960000,00 por mil e dividindo por 180.000.000,00 o quociente é 22. Certo? E assim por diante em relação às outras fracções. Se no final a soma das permilagens ou percentagens, não totalizarem, 1000 ou 100, está errado. Espero ter explanado uma das formas do cálculo do valor das fracções em permilagem ou percentagem. [email protected] Cumprimentos
Boa noite, Desde já felicito-os pelo excelente trabalho. Gostaria que me exclarece-se sobre uma situação. O meu prédio é composto por 10 apartamentos, fez-se o contrato com uma empresa de administração de condominios à mais de 3 anos, acontece que veio agora uma carta da empresa dos elevadores com uma divida de 1600 euros de manutenção, ou seja, nós pagamos o condominio e a empresa não pagou à empresa, à mais de 2 anos.
De quem é a responsabilidade? São os condominos que terão que pagar esta factura, quando já tinha sido paga ao administrador?
Caro jose_carlos, boa tarde. A responsabilidade cabe à empresa de administração de condomínios. Ao apresentar, anualmente, o orçamento para o respectivo ano, deve orçamentar TODAS as despesas, pois tem perfeita noção dessas despesas na medida em que o Condomínio já se encontra a funcionar há vários anos. Pode-se admitir que poderá haver condóminos que estejam em falta com o pagamento das respectivas quotas. Todavia isso apenas representa uma ténue atenuante, pois compete ao Administrador, neste caso empresa de gestão, a cobrança das quotas e, na eventualidade de haver faltosos relapsos, convocar uma reunião da Assembleia-Geral de Condóminos para que esta delibere a cobrança da dívida pelos meios contenciosos, sendo que a acta dessa deliberação serve de título executivo junto das instâncias jurídicas, que poderá ordenar a penhora da fracção, para venda, com vista à satisfação dos débitos. Se, pela análise do processo de dívida houver indícios de desvio de dinheiros, então poderá justificar uma queixa crime junto da GNR. Devem contudo chegar a entendimento com a empresa de gestão, no sentido de esclarecer a situação, podendo desde já ser objecto de rigorosa verificação dos seus serviços, designadamente inspecções: de elevadores, de redes de gás, de redes de electricidade, de redes de combate a incêndios, etc. Impõe-se uma auditoria a toda a contabilidade do Condomínio. Seria, em absoluto, desejável a designação de um condómino para acompanhar, verificando os actos da empresa, designadamente a movimentação de cheques/dinheiro, impondo a necessidade da participação desse condómino. É esta a prática que solicito aos condomínios para as Administrações que faço, sendo que permanece sempre uma absoluta e permanente sensação de confiança. Por isso me sinto muito à vontade para fazer esta intervenção. [email protected] Cumprimentos
Anónimo disse: BOA NOITE AGRADEÇO QUE ME ESCLAREÇA DO SEGUINTE. O PRÉDIO ONDE TENHO A MINHA FRACÇÃO, TEM COMO DENOMINAÇÃO CONDOMINIO EDIFICIO xxxxxxxxxx, com conta bancária no milenium BCP para onde faço o depósito da minha cota-parte. Foi nomeada à cerca de 2 anos uma empresa para administrar o condominio e vim a saber mais tarde que essa empresa é de 3 vizinhos meus e esses Srs inclusivé desviaram a conta do Condominio Edificio xxxxxxxxxxx para uma conta dessa empresa , OU SEJA A DELES. PODEM ESSES srs FAZEREM ISSO? O QUE É QUE EU HEI-DE FAZER, POIS ELES MINARAM ISTO DE FORMA A TEREM O APOIO DE 30% DOS CONDÓMINOS. oBG.
Caro(a) Anónimo boa tarde. 1º - a empresa não pode ser nomeada, mas sim eleita por DELIBERAÇÃO da Assembleia-Geral de Condóminos, com quorum constituitvo e deliberativo de maioria simples. Indague se essa empresa está constituída legalmente perante as finanças e a Seg. Social. Quanto à conta, a mesma deve ser constituída em nome do condomínio e não pode ser transferida para outrem.Para abertura de conta bancária não é necessário existirem poderes, mas sim para a movimentar. Em assembleia decidem a abertura de uma conta bancária e quem é que fica com poderes para movimentar essa conta, que pode ser o administrador, isoladamente, ou em conjunto com mais um ou dois condóminos, transcrevendo tal decisão para a acta. A conta a prazo do FCR será movimentada pelas mesmas pessoas, só que a mobilização apenas pode ser feita depois de autorização da assembleia. AVISO DO BANCO DE PORTUGAL N.º 11/2005, DE 13 DE JULHO, COM AS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS PELO AVISO N.º 2/2007, DE 2 DE FEVEREIRO. A abertura da conta poupança condomínio, para depositar o FCR (fundo comum de reserva) que se destina a custear as despesas a haver com as obras de Conservação do prédio, OBRIGATÒRIAMENTE a executar todos os oito anos, é abrangida pela legislação em vigor (DL 269/94 de 25/10-Artºs 1º,2º e 3º) [email protected] Cumprimentos
Anónimo disse: OBRIGADA. o QUE É QUE EU POSSO FAZER SABENDO QUE: 1º A CONTA É MOVIMENTADA PELOS GERENTES DESSA EMPRESA. 2º A CONTA DO CONDOMINIO É DESVIADA PARA ESSA EMPRESA. 3º PAGAMOS TODOS OS MESES + 15% PARA O FCR, SABENDO EU QUE NÃO HÁ UMA CONTA PRÓPRIA PARA ESSE FIM E COM A AGRAVANTE DE NUNCA EXISTIR SALDO. 4ºNUNCA APRESENTAM FACTURAS 5ºA EMPRESA FOI CONSTITUIDA EM 2006 E ESSES SRS JÁ FAZEM ISTO À 6 ANOS. COM EXCEPÇÃO DO DESVIO DA CONTA QUE SÓ ACONTEÇE DESDE 07/2006. 6º TEEM A CONIVÊNCIA DE ALGUNS PROPRIETÁRIOS QUE SÃO 14 EM 61, PERFA- ZENDO UM TOTAL DE 275 VOTOS EM MIL. 7º AINDA POR CIMA, CHAMAM-ME DE DESTABILIZADOR NAS REUNIÕES PONDO MESMO OS MEUS VIZINHOS CONTRA MIM. 8º ESSES SRS CONVOCAM PARA AS REUNIÕES, PRESIDEM Á MESA,VOTAM SENDO PROPRIETÁRIOS (OS TRÊS TEEM 126 VOTOS) DECIDEM TUDO. OBRGª
Cara SRª, (penso tratar-se de elemento feminino, pois agradece no feminino, OBRGª), o que pode fazer. Pois digo-lhe e vou basear esta intervenção indicando-lhe a legislação que regula a gestão condominial para que possa, com toda a segurança, agir, afirmar e argumentar com toda a propriedade e sobriedade. Quanto à 1ª questão, os gerentes têm toda a legitimidade para movimentar a sua própria conta. Por aí não tem que argumentar, pois corre o risco de intromissão em assuntos privados. Quanto à 2ª questão, para que as receitas do condomínio possam ser transferidas para outra conta torna-se necessário que haja uma DELIBERAÇÃO votada em Assembleia-Geral de Condóminos, por maioria absoluta simples, ou seja, torna-se necessário que em reunião estejam presentes, 31 condóminos (quorum constitutivo) e cujos votos, (em relação à permilagem sejam tantos como o número inteiro que a compõe, ou seja a permilagem de 33,1 corresponde a 33 votos e a permilagem de 29,9 corresponde a 29 votos), perfaçam 501 e tenham votado, favoràvelmente o ponto de ordem estipulado na convocatória, entretanto enviada com 10 dias de prazo antes da data marcada para a reunião, em 1ª convocatória e em 2ª convocatória, desde que estejam presentes e votem, favoravelmente, 25% de condóminos e que os seus votos, nestas circunstâncias representem maioria absoluta simples das PRESENÇAS. Tudo isto está consagrado no artº 1432º do CC. Deverá solicitar, à empresa de gestão do condomínio, que apresente a acta na qual está exarada a DELIBERAÇÃO, onde poderá verificar o sentido de voto que presidiu a essa decisão. Quanto à 3ª questão, a legislação estipula 10% mínimo para a constituição do FCR. Para que essa percentagem seja modificada, sempre para mais, também tem de ser objecto de uma DELIBERAÇÃO, da Assembleia-Geral de Condóminos e deverá (tem de) ser depositada numa conta do condomínio, cuja Administração, do FCR, é da competência, única e exclusiva da Assembleia-Geral. (Artº 4º do DL 268/94 de 25/10) Esse fundo tem como objectivo, custear obras de Conservação, não de manutenção, obrigatórias a executar todos os oito anos. Não havendo saldo o condomínio está a incorrer em grave ilícito. DECRETO-LEI Nº 269/94 DE 25 DE OUTUBRO Artigo 1º 1- Os administradores de prédios em regime de propriedade horizontal, mediante prévia deliberação da assembleia de condóminos, podem abrir contas de depósito a prazo denominadas “ contas poupança-condomínio ”. 2- As contas poupança-condomínio destinam-se exclusivamente à constituição de um fundo de reserva para a realização, nas partes comuns dos prédios, de obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação. 3- Para efeitos do disposto no número anterior, as obras de beneficiação são apenas as determinadas pelas autoridades administrativas. Artigo 2º 1- A conta poupança-condomínio pode ser mobilizada pelo administrador ou pelos condóminos autorizados em assembleia para o efeito, após o decurso do primeiro prazo contratual. 2- A mobilização do saldo das contas deverá ser realizado por meio de cheque ou ordem de pagamento, emitidos a favor do construtor ou do credor do preço de venda dos materiais ou serviços para a realização das obras nas partes comuns do prédio nos termos do presente diploma. 3- Após deliberação da assembleia de condóminos, a todo o tempo é permitido aos titulares de uma conta poupança-condomínio, comunicar à instituição depositária a alteração dos objectivos que se propôs com a abertura da conta, desde que sejam repostos os benefícios fiscais que lhe tenham sido aplicados. Quanto à 4ª questão a resolução é fácil. Quando da reunião de apresentação de contas do ano findo e aprovação do orçamento do ano em curso, solicitem os documentos para verificação e caso não apresentem não aprovem as contas e se ameaçarem deixar a Administração têm de aguardar que outros elementos sejam eleitos, mantendo-se em funções. (cfr nº 5 do artº 1435º do CC) Quanto à 6ª questão. O que está a referir é que, em 2ª convocatória reúne 14 condóminos num universo de 61. É nula toda e qualquer deliberação emanada dessa Assembleia-Geral de Condóminos, na justa medida em que nunca há quorum constitutivo pois 25% de 61 é 15,25, ou seja, 16 condóminos e só estão presentes 14. Mesmo que a representação de 25% do valor total do prédio (quorum deliberativo) seja superior a 25%, ou seja superior a 251 votos, e são 275, a realidade é que não pode sequer haver reunião por não existir quorum contitutivo. Portanto, reafirmo, essas deliberações aprovadas são NULAS. Quanto à 7ª questão, deve retorquir dizendo que não pode votar a favor de decisões que são ilegais e que quando isso fôr do conhecimento das autoridades, deseja que em acta esteja sempre salvaguardada sua posição pessoal, por manifestamente não pretender contribuir para essas ilegalidades. Quanto à 8ª questão. É òbvio que se trata de uma questão de interesses. ARTIGO 261º (Negócio consigo mesmo) 1. É anulável o negócio celebrado pelo representante consigo mesmo, seja em nome próprio, seja em representação de terceiro, a não ser que o representado tenha especificadamente consentido na celebração, ou que o negócio excluía por sua natureza a possibilidade de um conflito de interesses. 2. Considera-se celebrado pelo representante, para o efeito do número precedente, o negócio realizado por aquele em quem tiverem sido substabelecidos os poderes de representação. Ora se nada fizerem não é possível a aplicação deste artigo que acabei de introduzir. Cara Srª espero ter contribuído para aclarar a situação que expôs. Se ainda restarem dúvidas estou ao dispôr [email protected] Cumprimentos
Boa noite! sou administrador de um comdominio de 4 proprietarios. À dias rebentou a canalização de água comum e provocou estragos na parede "estuque" em casa de um dos condónimos. A minha duvida é se a reparação dessa parede deve ser paga pela administração. Cumprimentos.
Caro luis silva, bom dia, a rede de abastecimento de água divide-se em coluna jusante (Entidade Municipal) e coluna montante (parte comum). Esta ramifica para as diferentes fracções para abastecimento. Se a coluna montante avariou antes da entrada de uma fracção, parte comum, compete ao condomínio mandar reperar a avaria e bem assim todos os danos causados por esse facto. [email protected] Cumprimentos
Caro FD boa tarde. Penso que se trata do Administrador deste forum, ou então mandatado para tal. Apenas um esclarecimento: quando oferece a bebida estará a insuar o quê, concretamente? É que não costuma ser dessa forma que se agradece, neste forum. Gostaria que me respondesse com toda a sinceridade se a sua intervenção consubstancia uma atitude de menosprezo ou se na realidade lhe(s) agrada as minhas intervenções. Se as faço e da maneira que as faço é por compreender que os cidadãos que vivem neste país, são atirados para situações que desconhecem e com as quais se deparam ignorantemente. Por isso e porque pela forma como os foritas escrevem, não raras vezes em péssimo Português, me vejo forçado a estudar amplamente a forma como devo intervir, pois não tenho o tempo que gostaria de dedicar à causa de esclarecer as questões condominiais que afligem os consulentes/foristas. Mas se porventura o caro FD entende que é dispensável a minha prestação apenas terá que o expressar de forma clara. Sei perfeitamente qual é a frustação das pessoas que aqui recorrem na esperança de uma resposta e não a obtêm, pois ainda a poucos dias isso me aconteceu aqui no forum. O ideal seria "termos" um forum que se traduzisse pela eficácia. Não sou cioso do saber, ao contrário, entendo que deve ser partilhado. Aguardo que me transmita o que se lhe oferecer sobre o assunto. [email protected] Cumprimentos
Não fique melindrado, foi um elogio sincero... ;) Gosto da forma como aborda as questões e as responde.
Sei do que fala e gostaria de o ter ajudado, mas o assunto em questão não era a minha especialidade... e não sendo o fórum muito jovem, ainda é difícil encontrar especialistas em todas as áreas que se disponham a ajudar os outros, como é o seu caso, dos arquitectos e de alguns profissionais da construção que nos dão o prazer de por aqui ajudar.
Por outro lado, se tiver sugestões quanto à (falta de?) funcionalidade do fórum, sou todo ouvidos. :)
Deixe "escrever quem escreve" não "dê olhos" a pessoas que agradecem com um copo de liquido. Os agradecimentos fazem-se com amizade, afecto e solidariedade. Continue, porque tem ajudado muita gente, mesmo que esteja a fazer "sombra" a alguém que não tem nada para dar mas somente para VENDER..... e um MUITO OBRIGADO pelo que escreve.
Caro Anónimo, como deve ter percebido, foi um mal entendido da minha parte. Como acredito nas pessoas aceito que não tenha sido por mal, antes pelo contrário. Nestes termos gostaria que terminasse aqui esta situação, pois trata-se de um fórum novo e há que ultrapassar estes pequenos pormenores. Vamos ao que interessa que é engrandecer o fórum, com as questões que devam ser esclarecidas para bem de todos. [email protected] Cumprimentos
José Alves disse: Boa Tarde, estou confuso peço ajuda. Tenho uma permilagem de 25/1000, segundo o código Civil o nº de votos é igual à unidade inteira que couber na permilagem ou percentagem. Quantos votos tenho eu? Obrgº
Caro José Alves, boa tarde. Se a permilagem da sua fracção é de 25/1000 (25%º) o número inteiro que lhe cabe é óbvio, 25 votos. Se tivesse 25,1%º ou 25,9%º teria sempre 25 votos, ou seja, igual à unidade inteira. Se somarem as permilagens terá de totalizar 1000 (mil), ou seja a unidade. Acontece que no arredondamento que é sempre para menos, a soma dos votos não totaliza 1000, e se os votos forem todos no mesmo sentido, não deixa, no entanto, de ser considerada UNANIMIDADE. Se restarem dúvidas "apareça" sempre. [email protected] Cumprimentos
josé alves disse: Caríssimo, obrigado pela su rápida resposta. Mas então porque é que a empresa de gestão do meu condominio, que por sinal até é de um advogado, contabiliza os meus votos como 2 (dois)!!!!! convencendo-me disso mostrando-me o artº do código civil que diz: - O número de votos é igual à unidade inteira que couber na permilagem ou percentagem. Ora a unidade vai até 10. Ou não será ? Visto isto como tenho a permilagem de 25, penso que a unidade é o 2, porque senão seria a dezena (25). Agradeço v/ comentário.