Cara Andreia, boa tarde. Antes do mais referir que pesquisando neste fórum e nesta discussão, encontrará certamente resposta à sua questão. Todavia, permita-me chamar-lhe a atenção para o facto de ter atrasado o pagamento das suas quotas. Lembre-se que usufrui das partes comuns, direito seu, mas que para isso os restantes condóminos estão a contribuir. Se eventual e momentaneamente não dispõe de meios financeiros para pagar a quota, deverá contactar o Administrador no sentido de estabelecer acordo que satisfaça ambas as partes, pois o Administrador, que é o responsável perante a Assembleia-Geral de Condóminos da execução rigorosa do orçamento, poderá ver-se forçado a levar esse assunto à reunião da Assembleia e, esta deliberar uma execução judicial, que poderá conduzir à penhora da sua fracção, se entretanto não liquidar a dívida. Quanto à forma de cálculo da quota, efectivamente o modo como estão a proceder e, quando digo isto é porque entendo que essa atitude procede de uma deliberação da Assembleia-Geral de Condóminos, que penso errada. Para que as quotas sejam calculadas em termos de igualdade, isso só pode acontecer se essa deliberação estiver devidamente baseada em justificação aceite pela unanimidade dos condóminos. Caso contrário a quota terá de ser calculada com base na percentagem ou permilagem que o Título Constitutivo de Prop. Horizontal contempla para cada fracção. Penso que percebi a situação que colocou. Se por ventura não ficou elucidada esclareça a sua dúvida. Fique bem. [email protected] Cumprimentos
Boa-noite, Obrigada pela resposta célere. A confusão que reina no condomínio, foi explicada só pela metade, acredite. Os problemas estão enraizados há já muitos anos e existem pessoas interessadas em que os mesmos persistam. Imagine que na reunião que foi convocada para hoje, de forma ilegal, papel na caixa do correio, na data menos conveniente uma vez que era um fim-de-semana prolongado, foi pedido para ser aprovado, de cruz, um relatório de contas de 2007 que incluía pseudo documentos de 2004 e 2005, referentes a obras que dizem ter sido levadas a cabo nessas datas, mas difíceis de comprovar, hoje. De salientar que o meu filho adquiriu o apartamento em Março de 2007 tendo tido o cuidado de antecipadamente frequentar uma das reuniões de condomínio e certificar-se da inexistência de quaisquer verbas em atraso, ainda que delas não pudesse ser responsabilizado. Anote-se que o actual Administrador estranhou o facto de eu pedir para analisar as contas antes de votar. Parece-me incorrecto fazer constar como despesas, verbas sem recibos ou docts. que as justifiquem. Pergunto: Para os condomínios os recibos não levam IVA? - Os prestadores de serviços não são obrigados a passar recibos discriminativos de todas as importâncias e materiais envolvidos e com IVA? O que se pode fazer a um residente, viúvo da porteira, que ficou a viver no local e que desde Outubro de 2007 não paga as rendas e conspurca o local onde vive e por onde passa acompanhado de um fiel amigo? De referir que o cavalheiro tem mais de 70 anos e vive de pensão de reforma e sobrevivência e tem uma renda mensal da habitação de €186. Ninguém sabe onde se encontra o contrato de arrendamento. Os recibos provam alguma coisa? Como pode observar os problemas são mais que muitos e eu pretendo começar por resolve-los de forma definitiva mas, estou a bater em muitas barreiras difíceis de resolver. A sua ajuda vai ser de grande préstimo. Obrigada.
Boa noite, obrigada pelo esclarecimento. De facto a situação é complicada... Acontece que o construtor não entregou nenhuma documentação, pois não a tenho e estive presente em todas as reuniões. Tenho o direito de a exigir? Relativamente à quota e FCR aceitamos o valor proposto, sem apresentação de 1 orçamento, e a anterior adm. não abriu conta bancária, nem entregou comprovativos de pagamento. Na reunião de janeiro apresentou os gastos de 2007 e comprometeu-se a entregar os comprovativos, mas não o fez. Nem apresentou orçamento para o corrente ano. Na última reunião expus a situação e a assembleia decidiu que ele tem que devolver esse dinheiro. Como procedo? Estou a repetir-me... Bastará uma carta registada c/ aviso de recepção? No que concerne às obras da cobertura que ela tratou não foram concluídas e penso que quem as pagou foi o construtor. Enviei-lhe uma carta a pedir 1 esclarecimento mas estou a aguardar resposta. Um dos condóminos tem ocupado as partes comuns, desde escadaria e mesmo cobertura, para ter uma ideia até já tinha estendais e churrasqueira no terraço, assim como mais de 40 vasos... e não muito acessível a conversa, por isso enviei-lhe a informar q tem de retirar tudo. Como não o fez fechei a cobertura, pois nunca esteve fechada. Legalmente a cobertura deve estar encerrada ou não? Com a porta aberta torna-se difícil controlar quem mexe nas antenas, até já há chaminés partidas... Desculpe o abuso de colocar tantas situações em simultâneo, mas realmente preciso de ajuda. Agradeço a atenção. Liliana.
Cara Maryisa, bom dia. Relativamente à reunião marcada para ontem, dia 23/5, convocada da forma que referiu, é passível de impugnação. Se esteve presente na reunião, deve fazê-lo tão logo receba a acta dessa reunião, mas se não esteve presente, deverá aguardar que a acta lhe seja enviada, por registo com A/R, que deverá ser no prazo de 30 dias após a reunião, sendo que a Maryisa terá depois 90 dias para, por escrito, impugnar a reunião. Neste caso deverá mesmo comunicar por escrito, pois se o não fizer naquele prazo, será considerado que aceitou a deliberação(ões) daquela reunião. Quanto às prestação de contas, a minha prática, enquanto empresário de gestão de condomínios, traduz-se por enviar, junto com a respectiva convocatória a fim de possibilitar tempo para análise, o balanço anual com o relatório, (trimestralmente é afixado um balanço sintético) e na reunião a pasta com os documentos de despesas, que inclui mapa de débito e crédito de fornecedores e dos condóminos, ficará à disposição dos condóminos para análise e respectiva discussão. Nos documentos de despesas poderá ser verificada a respectiva autenticidade, sendo que o único documento que será assinado como autêntico por mim é o levantamento de caixa, em dinheiro, para pagamentos que terão de ser efectuados em dinheiro, levantamento bancário, através de cheque, que nunca poderá ser efectuado sem a assinatura, também de um condómino cuja designação solicitei à Assembleia-Geral de Condóminos. E poderá ser verificada a liquidação do IVA a que também o condomínio está obrigado. Isto para lhe dizer que toda a contabilidade do condomínio terá de ser suportada por documentos legais comprovativos dos pagamentos levados a cabo. Relativamente ao inquilino do vosso condomínio, a renda por ele paga constitui receita extraordinária que, se a situação estiver legal, deverá existir cópia do contrato de arrendamento na Repartição de Finanças e caso não exista o contrato considera-se celebrado, de facto, não deixando por isso de serem prestadas contas às Finanças. Para isso o Administrador do condomínio deverá, no final do ano e até ao dia 20 de Janeiro do ano seguinte, entregar a cada condómino uma declaração de rendimentos prediais para efeitos de IRS, que deverá constar como rendimento de cada condómino a verba que couber na permilagem de cada fracção e bem assim as despesas tidas com a manutenção da fracção arrendada. Os recibos provarão o vínculo do arrendamento. Quanto à permanência de animais nas fracções deve ser observado o que refere a legislação sobre o assunto, designadamente o Decreto-Lei n.º 314/2003, de 17 de Dezembro. Finalmente cara Maryisa sabe que nada se consegue sem trabalho persistente, portanto não se poupe a esforços e sobretudo utilize a sua condição de persistência feminina que sempre resulta, oh se resulta! Os homens costumam ser mais acomodados. Disponha sempre. Fique bem [email protected] Cumprimentos
Cara Liliana, bom dia. O construtor é obrigado a entregar a documentação, que deve ser pedida por escrito registado e com um prazo de entrega. Se mesmo assim o não fizer, solicite à Entidade Municipal, secção de Obras, por requerimento e explicando que o construtor se negou a fazê-lo. Está bom de ver que, sem conta bancária em nome do condomínio, o dinheiro foi parar ao bolso de alguém. Deverá por isso comunicar o pedido por escrito registado com A/R, dando um prazo curto, e informando na missiva que findo o prazo, sem resposta, será apresentada queixa às autoridades competentes para execução criminal de abuso de confiança no desvio de fundos confiados pelo condomínio. Deve portanto, estar atenta à despesa da dita construção não vá ter sido paga a expensas do construtor e agora serem imputadas ao condomínio. Em meu entender deve pugnar pela conclusão das obras, afinal uma benfeitoria para o património do condomínio. Quanto ao condómino que ocupa a parte comum, tem a certeza que ele não o pode fazer. Se no TCPH estiver exarado que essa parte comum (suponho terraço) é de uso exclusivo do condómino, o Administrador apenas terá como preocupação as despesas com obras. Só as de manutenção é que cabem ao condómino utilizador. Veja se é assim. Se assim fôr penso que nos prejuízos causados às antenas e às chaminés o condómino utilizador não está isento. Disponha sempre que quiser. Fique bem. [email protected] Cumprimentos
Bom dia, agradeço mais uma vez todos os esclarecimenos prestados. Posso não me ter esclarecido bem em relação ao terraço (cobertura do prédio), pois não é exclusivo a nenhum condómino. Faz parte das partes comuns e quem trata da manutenção é o condomínio. Como há reclamações dos outros condóminos pelo uso indevido do terraço troquei o canhão da porta, por não existir qualquer chave. Neste momento tenho a porta fechada e ninguém tem acesso, somente a srª da limpeza. A minha dúvida é se não estou a infringir a lei, vendando o acesso aos condóminos. A porta deve ou não estar fechada? Pois assim evito que coloquem mais antenas sem pedir ,bem como churrasqueira e estendais... Mais uma vez agradeço a atenção. Cumprimentos, Liliana
Cara Liliana, boa tarde. Assim sendo quem pergunta sou eu. O que diz o RI relativamente à utilização dessa parte comum? Se não diz nada deverão reunir em Assembleia de Condóminos para deliberarem uma adenda ao RI no sentido de regular o uso dessa parte comum, como por exemplo a necessidade de, sempre que qualquer condómino, pretender utilizar essa parte comum, nos moldes especificados nessa adenda, solicitá-lo ao Admnistrador que verificará se a utilização está conforme com o regulamentado. Òbviamente que, tratando-se de terraço de cobertura (telhado) não devem ser permitido o uso dessa parte comum de molde a contribuir para a degração do terraço, possibilitando, defeitos, designamente o de infiltrações de água das chuvas nas fracções às quais serve de telhado. É que efectivamente é um direito dos condóminos usufruirem das partes comuns, para cuja despesa de aquisição contribuiram ao adquirir a respectiva fracção, na razão directa da sua permilagem, pelo que a legislação terá de permitir o seu usufruto. Todavia não pode esse usufruto ser de forma indiscriminada de molde a prejudicar o sossego, a comodidade e a qualidade vivencial dos condóminos. Daí que a legislação obrigue à elaboração de regulamento, a partir de quatro condóminos, que regule a fruição das partes comuns. Neste sentido as regras devem sempre ter em atenção que os condóminos não sejam dimunídos nos direitos das suas fracções, quando qualquer condómino utilize uma parte comum. Parece-me pela questão que formula, não haver regra estipulada para a utilização do tal terraço. Impõe-se portanto, com certa urgência, que esse desiderato seja corrijido, pois a cara Liliana pode ser acusada de cercear um direito inalienável do condómino, embora se justifique plenamente a sua atitude de não permitir o acesso a qualquer condómino, enquanto não fôr estabelecida a tal regra de utilização do terraço, com vista à sua imperiosa conservação. Disponha sempre que lhe aprouver, e aceite desde já os meus cumprimentos por manifestar um sentimento de zelar pela coisa condominial. Bem haja. Fique bem. [email protected] Cumprimentos
Boa tarde, Caríssimo domusnostrum, um muito obrigada pelos esclarecimentos que se dignou prestar-me. Acredite que sou muitíssimo persistente, não obstante o desagrado daqueles a quem é favorável a desordem e a barafunda. Agirei de acordo com as suas indicações e com a leitura dos vários artigos do Código Civil que fez o favor de mencionar. Darei notícias dos desenvolvimentos, se não for inconveniente para o fórum. Muito obrigada, Maryisa
conceição nunes disse: Boa Tarde, gostaria que me esclarecessem do seguinte: Comprei um duplex e cujo TCPH está escrito que faz parte o 3º piso e vão do telhado. Aconteçe que tenho infiltrações de água no 3º piso. A administração do meu condominio diz-me para participar ao seguro, pois o condominio nada tem a vêr pois o vão do telhado é de uso exclusivo. Será assim? Não tenho qualquer danificação na canalização e não vejo por onde possa vir a água. Estou a falar de um prédio com 6 anos. Gostaria que comentassem
Cara Conceição, boa tarde. Se o Administrador afirma que o vão do telhado é de uso exclusivo, está implìcitamente a admitir que o vão é parte comum, pois de contrário todos os condóminos, enquanto comproprietários ou seja, enquanto participantes de uma mesma propriedade, também teriam direito a susfruir desse espaço. Se o TCPH descreve esse espaço como exclusivo, então, embora parte comum, os restantes condóminos não podem usufrui-lo, mas terão de comparticipar nas suas despesas. Logo a responsabilidade da reparação das infiltrações compete ao Administrador que, ele sim, deve acionar o seguro. De qualquer do modos ainda se não sabe donde provêm as infiltrações. Assim sendo, torna-se necessário recorrer a um técnico no sentido de avaliar essa situação e, então sim, responsabilizar o Administrador ou não, no caso de as infiltrações não serem provenientes das partes comuns. Fique bem [email protected] Cumprimentos
Boa noite, tendo tomado conheçimento deste site meramente por julgo no entanto que os vossos conheçimentos me podem ajudar. Sou administrador de um edificio composto de 6 frações para habitação e 2 para comercio, sendo uma dessas uma papelaria e a outra utilizadas pelos serviços da camara local para diversos fins,aminha questão é a seguinte:sendo essas frações alugadas(no caso da papelaria é trespasse), quem deverá pagar o condominio? O proprietário ou quem está a utilizar/alugar o espaço? E no caso dos serviços da camara, existe alguma lei que os favoreça no sentido do não pagamento? O meu obrigado desde já.
liliana Olá boa noite, mais uma vez agradeço todos os esclarecimentos prestados. De facto, este fórum é fantástico e bom para quem quer estar bem informado. Parabéns! Hoje descobri um novo problema... O elevador nunca foi ligado e depois de contactar a empresa que o instalou fui informada que tinha de aumentar a potência eléctrica. Ora contactando a Edp fui informada que é necessário um documento da certiel para fazer o aumento para 25 amperes. Pois a potência actual de 15 amperes e não é possível aumentar mais sem pedir um aditamento do projecto eléctrico, a fim de obter o tal documento. Não entendo como é possível as entidades competentes darem uma licença que não é suficiente para colocar um elevador a funcinar, num prédio de 5 pisos. Quem tem de pagar toda esta despesa o condomínio ou o construtor? Quem é o responsável? Estou indignada com a situação... Outra situação, a meu ver gravíssima, é a seguinte: como é possível a câmara municipal dar licença de utilização a um prédio que não respeita o Reg. Geral das Edif. urbanas? Explicando-me, temos um degrau cujo espelho chega a 0,24 cm... Posso pedir uma nova vistoria ao prédio? Abuso da V.ª sabedoria e agradeço a boa vontade em prestar tantos esclarecimentos. Cumprimentos.
Caro asequeira, boa tarde. A quota do condomínio é sempre da responsabilidade do respectivo proprietário da fracção. Poderá eventualmente existir no contrato de arrendamento um acordo entre ambas as partes para que seja o inquilino a pagar a quota, competindo ao senhorio fazer prova de tal, perante o Administrador. Todavia se porventura o inquilino faltar ao pagamento a responsabilidade do não pagamento deve ser sempre imputada ao senhorio. Não existe nenhuma legislação que isente o prorpietário de uma fracção do pagamento da respectiva quota, quer seja entidade privada quer seja pública.Fique bem [email protected] Cumprimentos
Cara Liliana, boa noite. Apenas uma pergunta para poder enquadrar legalmente a questão que apresentou. Qual a idade do prédio? [email protected] Até já
conceiçao disse: Verifico que na Conservatória e nas Finanças, não estão registadas quaisquer partes comuns do edificio onde tenho uma fracção.Na minha caderneta predial nada consta . Existem na cave 2 salóes sendo que um deles dá acesso à rua nas trazeiras do prédio com uma entrada s/ nº de porta. Agora peço me ajudem a interpretar o que abaixo descrevo. Obrgº
Enquanto as várias fracções autónomas pertencerem a uma só pessoa, o regime da propriedade horizontal não é aplicável, uma vez que o dono do prédio não perde a qualidade de proprietário pleno. II - A posse do anterior e único proprietário transmite-se por mero efeito do contrato, ainda que, designadamente quanto às partes comuns, continue a detê-las (constituto possessório).
Cara Conceição, boa tarde. É difícil poder dar-lhe o sentido de interpretação. Quando diz (sic) "Enquanto as várias fracções autónomas pertencerem..." para não perder a qualidade de proprietário pleno, NÃO PODE SER "AS VÁRIAS FRACÇÕES", mas sim TODAS ãs fracções. Por outro lado não refere a que tipo de contrato se refere a transmissão. Fique bem [email protected] Cumprimentos
Olá boa noite, verifiquei a licença de utilização e data de 2004/06/24. Se puder aconselhar agradeço, pois como o prédio é pequeno os condóminos querem o elevador ligado mas não querem que o condomínio contrate um advogado. Fica difícil para mim, pois não é a minha área. Cumprimentos, Liliana
Cara Liliana, boa tarde. De conformidade com a data indicada o prédio ainda se encontra dentro do prazo de garantia (cinco anos). O Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de Dezembro, estabelece o regime de manutenção e inspecção de ascensores, monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes, após a sua entrada em serviço, bem como as condições de acesso às actividades de manutenção e de inspecção. No referido diploma legal podemos constatar, nomeadamente que o artº 7º atribui competências às Câmaras Municipais, no que concerne à inspecção dos elevadores e ascensores. Todavia, não se tratando de qualquer inspecção, que terá de ser custeada pelo condomínio, pois o elevador ainda se não encontra em funcionamento mas sim de exigir que o construtor dê cumprimento à legislação pondo todo o equipamento do prédio em perfeito estado de funcionamento, designadamente o elevador. Assim deverá dirigir, via postal registado e com A/R, uma carta ao construtor, exigindo que o elevador seja colocado em funcionamento num prazo que não deve ser superior a 30 dias (ou outro mais curto se a situação do elevador o permitir), sob pena de ter que dirigir às entidades competentes, como seja a Entidade Municipal e/ou a DGEG (Direcção Geral de Energia e Geologia), um requerimento a solicitar a competente vistoria. Deve ter em atenção que o construtor poderá estabelecer ou ter estabelecido um contrato de manutenção do elevador com uma EMA (empresa de manutenção de ascensores), que normalmente não são nada favoráveis ao condomínio em termos de custos. Esse contrato, não subscrito pelo condomínio, poderá ficar sem efeito, se a Assembleia-Geral de Condóminos assim o entender. Não é recomendável que assim seja, antes porém deverá dar conhecimento à EMA, que é intenção de mudar de empresa de manutenção em virtude de o valor do contrato ser elevado. Como a razão prevalece ao lado do condomínio, regra geral as empresas de manutenção acedem a novo contrato, que deve ser estudado com muito cuidado para, por outra forma de estabelecer o contrato, acabem por ficar com os encargos iguais ou mais caros. Se necessitar de minuta da carta a enviar ao construtor, agradeço que indique um e-mail para lha enviar. Fique bem. [email protected] Cumprimentos
CONCEIÇAO NUNES disse: ESTA PERGUNTA É MUITO IMPORTANTE PARA MIM. Num edificio de 3 Blocos, e que no TCPH (1) venham esses mesmos blocos individualmente,fazendo referência às partes comuns afectas às várias fracções desses mesmos Blocos, tudo descriminado, terá o Bloco 1 personalidade judiciária para tentar acção sobre uma fracção do Bloco 3, por falta de pagamento de cotas relativas às partes comuns do Bloco 3 ?? Quero só referir, que não há Administrador eleito sendo a gestão feita por uma Empresa à qual o cóndomino devedor não se vinculou.
Cara Conceição, boa tarde. Se existe apenas um TCPH, como refere, então estamos na presença de apenas um condomínio, até porque os blocos têm partes comuns entre si. Isto quer dizer que, no acto de solicitar ao RNPC (registo nacional de pessoas colectivas),o número de contribuinte para conferir ao condomínio personalidade jurídica, apenas foi apresentado apenas um TCPH para os três blocos habitacionais, logo só existe um condomínio. Poderá estar subdividido em três centros de custos contabilísticos, mas isso não confere separação em termos condominiais. Certamente que elegeram a empresa para gerir o condomínio e, nesse momento, elegeram um Administrador que é a empresa de gestão de condomínios, com quem todos os condóminos estão obrigados a colaborar, mesmo aqueles condóminos que não votaram favoràvelmente, ou nãoestiveram presentes na reunião.Fique bem [email protected] Cumprimentos