a minha pergunta é: para se fazer a constituição de um condominio, onde existem três frações, ou seja 3 apartamentos, têm que assinar os três proprietarios, para fazer a constituição do mesmo? ou mesmo que um não queira e os outros dois queiram, esses dois podem fazer a constituição do condominio, sem a assinatura do que não quer, e o que não quer ser obrigado a acatar as decisões e cumprilas?
a minha pergunta é: para se fazer a constituição de um condominio, onde existem três frações, ou seja 3 apartamentos, têm que assinar os três proprietarios, para fazer a constituição do mesmo? ou mesmo que um não queira e os outros dois queiram, esses dois podem fazer a constituição do condominio, sem a assinatura do que não quer, e o que não quer ser obrigado a acatar as decisões e cumprilas?
Caro(a) MjBorges condomínio já existe, pois são três proprietários ou seja três comproprietários, pois há partes que são comuns, na proporção das respectivas permilagens, cuja administração, das partes comuns do edifício, compete à assembleia dos condóminos e a um administrador [do condomínio]. (cfr. artigo 1430.º, n.º 1, do Código Civil). Resta reunirem e elegerem um administrador. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções [de administrador do condomínio] são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos. (cfr. artigo 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil). Assim, salvo melhor opinião, mesmo sem qualquer reunião da assembleia de condóminos, existe sempre administrador do condomínio (cfr. artigo 1435.º-A, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil). O administrador do condomínio, ainda que provisório, tem de prestar contas à assembleia de condóminos (cfr. alíneas d) e j), do art.º 1436.º, do Código Civil).É também ao administrador do condomínio, ainda que provisório, que incumbe, por força do disposto na alínea b), do art.º 1436.º, do Código Civil, "elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano". A reunião ordinária da assembleia de condóminos (órgão deliberativo da administração do condomínio) é convocada anualmente, "na primeira quinzena de Janeiro", pelo administrador do condomínio (órgão executivo), para apreciação das "contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento a efectuar durante o ano", conforme determina o artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil. Portanto nestes termos existe sempre Administrador. No entanto para a REGULARIZAÇÃO do condomínio, deverá agir da seguinte maneira: Inscrever o condomínio no RNPC (Pedido de número de pessoa colectiva e cartão de identificação): REGISTO NACIONAL DE PESSOAS COLECTIVAS (RNPC)Praça Silvestre Pinheiro Ferreira, 1-C (à Estrada de Benfica) 1500-578 LISBOA Ou nas conservatórias do registo comercial / Lojas do Cidadão. Também podem utilizar a Internet (através do site da DGRN: http://www.dgrn.mj.pt/). Recomendo-lhe vivamente que, embora na seja obrigatório, (só a partir de 4 condóminos)elaborem e aprovem um regulamento interno. [email protected] Cumprimentos
Boa tarde e parabéns pelo fórum. A minha dúvida é a seguinte (caso a consiga explicar): estou no fim das negociações para comprar uma vivenda em banda, sendo no total um conjunto de 12 vivendas. A entrada para as garagens bem como o acesso a essas vai ser comum, com um portão automático na entrada principal.Destas 12 só estão habitadas 2. O que gostaria de saber era como devo proceder para colocar condominio, visto ainda não possuírem. Quais são os passos que devo seguir? Obrigado.
Caro(a) IM MA, quando se refere a vivendas quer significar apartamentos (fracções habitacionais) inseridas num prédio ou vivendas. [email protected] Cumprimentos
Olá possuo uma fracção num prédio de 43 fracções, e a questão é a seguinte: Represento 14 fracções incluindo a minha, na reunião apareceram mais 11 fracções o que prefaz um total de 25, em termos de votação para eleição de um novo Administrador o que conta? se são os votos ou a soma das premilagens. Ex: tenho 14 fracções(votos) com um total de 36% os outros tem 11 fraccções(votos) com um total de 39% quem pode eleger a nova administração eu ou eles, e o que conta, o numero de fracções representadas ou a premilagem contabilizada. Posso ficar eu, sendo representante legal dessas fracções, com a administração votando em mim? Obrigado
Caro(a) IM MA, verifique, no TCP (Título Constitutivo da Propriedade), qual a classificação que o construtor deu às garagens com acesso comum. Se as classificou como partes comuns, deverão efectuar um condomínio, só para as garagens, pois há necessidade de Administrar as partes comuns, enquanto património. Assim sendo é recomendável que seja elaborado um regulamento que regre essas partes comuns. Se fôr como imagino, muito provávelmente, haverá paredes de garagens que também serão partes comuns. Vá dando notícias. [email protected] Cumprimentos
Caro A, Quórum da assembleia de condóminos = número mínimo de condóminos representativos de todo o capital investido, traduzido em votos, cuja presença é necessária e suficiente para que a assembleia de condóminos possa vàlidamente reunir e deliberar. Cada condómino tem na assembleia tantos votos QUANTAS AS UNIDADES INTEIRAS que couberem na percentagem ou permilagem do valor total do prédio atribuída à sua fracção autónoma. Ou seja para reunirem e deliberar torna-se necessário que: reunir – haja maioria de condóminos : deliberar haja maioria de votos, por permilagem, traduzindo-se assim: permilagem 25,99 = 25 VOTOS, permilagem 31,O1 = 31 VOTOS. É o que determina o Artigo 1430.° - Órgãos administrativos (...) 2- Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418 ° se refere. Portanto estando presentes e/ou representados 25 fracções, existe maioria para reunir = Quorum Constitutivo, para as deliberações torna-se necessário verificar quantos votos cabe em cada fracção, por permilagem, não na globalidade. Feito esse exercício, verificarão que a unanimidade NÃO SE OBTÉM COM 100% OU 1000%0, dado que SÓ SE CONTAM AS UNIDADES INTEIRAS, mas se estiverem todas as fracções representadas e a soma dos votos de acordo com a permilagem, apenas somar 85%, é considerada unanimidade pois só se conta a parte inteira da permilagem. [email protected] Cumprimentos
Boa tarde, Comprei um apartamento a uma insolvência e a garagem do mesmo a outra pessoa, embora ainda não fiz as respectivas escrituras. Fui ao administrador do prédio e perguntei-lhe como estavam as coisas a nivel de dividas anteriores, o que me foi dito que estavam quotas em atraso e que o prédito vai sofrer uma intervenção para obras daqui a 2 meses e o custo será de 650€. Gostaria de saber se sou obrigada a pagar isto.
Cara sol, a sua obrigação condominal verifica-se a partir da data em que habita/reside ou da data da escritura. O primeiro que acontecer. Sabe se o Administrador já iniciou o processo de cobrança das quotas atrasadas do anterior condómino? É que as compras/vendas livres de ónus e encargos, são apenas as que estão registadas no Registo Predial. Seria de todo conveniente que o Administrador lhe entregasse fotocópia da acta onde foi DELIBERADO efectuar as obras, que normalmente serão objecto de quota extraordinária, cujo pagamento já deve ter sido iniciado e, provàvelmente parte já é dívida do anterior condómino, pelo que a sua responsabilidade de contribuir apenas se inicia a partir da situação que lhe indiquei acima. [email protected] Cumprimentos
Obrigado pela resposta rápida a minha pergunta, mas só mais uma dúvida, em termos de votação no ano anterior não se contemplou as permilagens, ou seja os presentes votaram como uma unidade ( 1 condómino igual a 1 voto ) e a legislação do nosso condominio não alterou as leis do voto, presumo que este ano a eleição tenha que decorrer nesses mesmos parametros, e tendo que seguir á risca a ordem de trabalhos deliberada anteriormente. ou seja para alterar a votação dos condóminos terá que se fazer outra reunião não se podendo alterar esta que está a decorrer, pois existem condóminos que querem mudar a norma habitual a seu favor, será isto possivel. obrigado mais uma vez A
Olá e só mais uma pergunta se for possivel. Neste condomínio existe o caso de dois condóminos possuirem dois lugares de garagem (que ficam um ao lado do outro) e de meterm lá 3 viaturas sendo o lugar para dois carros isso é possivel em termos de segurança do edificio e das coberturas do seguro? Obrigado.
Caro A, aceite desde já as minhas desculpas por não ter indicado que o artº, mencionado na resposta anterior, é parte integrante do Código Civil. Posto isto suponho que, ao referir-se à "legislação do nosso condomínio" deverá quer significar RI (Regulamento Interno), que como tal, regulamento, não legisla nada, apenas regula o que a lei determina. Assim sendo, fácil será verificar que, o artº inserido no vosso RI, que "determina" aquele tipo de votação É ilegal, portanto nulo, por contrariar o nº 2 do artº 1430º do CC que determina que a votação seja feita de acordo com a respectiva permilagem do valor de cada fracção e que reza assim: Artigo 1430.° - Órgãos administrativos (...) 2- Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418 ° se refere. E o referido artº 1418º do CC diz: Artigo 1418.° - Conteúdo do título constitutivo 1- No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. (...) Portanto sendo essa norma NULA, por contrariar o Código Civil, DEVERÁ (tem de) ser imediatamente corrigida, votando de imediato segundo o critério DETERMINADO pela lei, ficando para posterior Assembleia-Geral de Condóminos a indispensável e urgente correcção desse artº do RI que contraria o Código Civil. Os condóminos que diz que querem mudar a lei a seu favor, têm toda a razão, pois têm sido altamente prejudicados por uma regra que lhes é desfavorável, mas que é aplicada ilegalmente. Diria que todas as DELIBERAÇÕES votadas nos moldes que refere poderão ser todas inválidas, se algum condómino recorrer a tribunal, pese embora o facto de que poderiam e deveriam ter sido IMPUGNADAS nos 30 dias posteriores a sua aprovação, para os condóminos presentes na reunião e 90 dias, após recepção da respectiva acta, para os condóminos ausentes da reunião. Portanto, reforço, a votação que diz estar a decorrer deverá ser já, no imediato, corrigida, pois, conforme a lei, as DELIBERAÇÕES, só podem ser aprovadas com os votos determinados pela percentagem ou permilagem. Toda a actuação fora disto é ilegal, não podendo um simples regulamento contrariar a disposição legal. Quanto a esta situação é tudo. Quanto à situação que refere das garagens. Presumo que nessa situação nem sequer RG (Regulamento de Garagens) haja. Caro A, começo a ficar com uma péssima impressão desse condomínio. Enquanto profissional de condomínios percebo a dificuldade para quem, nem sequer preparação de relações condominiais tem, mas que haja o mínimo de censo comum para entender que as pessoas só se comportam ética e moralmente se estiverem sob a alçada de regras. Por isso, em todos os condomínios que sou contratado a Administrar preocupo-me em estabelecer regras que permitam uma sã convivência condominial, porque a grande maior parte das questões desaparecem. Nestes termos aconselho-o a 1º - convencer o condomínio a estabelecer um RG. 2º pouco adianta estar a falar com o(s) condóminos em falta. Eles sabem que dentro de um aparcamento, as autoridades policiais não podem intervir. As companhias de seguros aproveitam sempre qualquer desatenção para se desvincularem. Resta-lhe apelar aos faltosos, esgrimindo a possibilidade de recusa das companhias de seguro, ficando o ónus da responsabilidade, pelos danos causados, da responsabilidade desses condóminos. Reforçar essa atitude com a intervenção da Entidade de Protecção Civil, através de uma visita dos bombeiros, que sempre terá o seu impacto. [email protected] Cumprimentos
Qunado um edifício (prédio) se destina à comercialização das respectivas fracções terá de ser resgistado como propriedade horizontal, de contrário, não sendo para comercialização das fracções, mas para o seu arrendamento, ficando assim apenas constituído propriedade de um só proprietário, ficará em propriedade vertical. Portanto se as fracções desses blocos, constituídos numa só PH, não só, já há condomínio constituído (desde a data da 1ª aquisição de fracção, pois passa a ter dois comproprietários, o construtor e um proprietário, que partilham, na razão directa das respectivas percentagens/permilagens, partes comuns), como, por força da legislação, deverá ser regularizado o respectivo condomínio. [email protected] Cumprimentos
Anónimo disse: OBRIGADA PELO ESCLARECIMENTO. A QUESTÃO É A SEGUINTE: NA MINHA CADERNETA PREDIAL CONSTA QUE A MINHA FRACÇÃO AUTÓNOMA COM APENAS UMA LETRA DO ALFABETO (GARAGEM FECHADA + HABITAÇÃO) E TENDO COMO DESCRIÇAO O SEGUINTE : T2 DUPLEX, NO 2º ANDAR E VÃO DO TELHADO, BLOCO C DESIGNADA POR HABITAÇÃO 2.1 COM ENTRADA PELO Nº 32 C DA RUA XXX XXX CONSTITYIDA POR X QUARTOS, 1 SALA ETC ETC, E UMA GARAGEM NA CAVE COM ENTRADA PELO Nº 28 DA MESMA RUA , DESIGNADA PELA RESPECTIVA LETRA COM A ÁREA DE 32.10M2. Afectação: Habitação , Nº de Pisos: 2 ,Tip: T2. TIPO DE TITULAR : Propriedade Plena, Parte: 1/1 Refiro, que a mesma não menciona qualquer permilagem e no titulo const. apenas diz que o valor relativo da fracção é de 3.960.000$00, sendo o valor de 22 mil avos do valor total do prédio. Peço desculpa por me alongar, mas gostaria que me esclarecesse isto, até porque na minha escritura consta que comprei uma habitação, Bloco C. Afinal o que é que eu comprei ???? Obrgª
Cara Anónimo, respondendo à sua questão diria que comprou uma fracção habitacional com garagem integrada. Estou apenas a analisar o que refere quanto ao conteúdo do TCPH, pois é o documento oficial estabelecido pela legislação como reproduzindo a escritura pública de PH (artº 1418º do CC), em cujo nº 1 indica o que o TCPH deve especificar quanto às várias fracções individualizadas, fixando o seu relativo valor, expresso em percentagem ou permilagem, em relação ao valor total do prédio. Ora o técnico que elaborou esse valor entendeu especificá-lo em um valor pecuniário referindo que esse valor constituía uma parte dividida em fracções, matemàticamente falando quem "quiser que faça as contas. [email protected] Cumprimentos
Anónimo disse: Obrigada. Começo a ficar esclarecida e continuo a abusar da v/ sabedoria. Por isso na minha caderneta predial não consta a permilagem ou percentagem. Correcto? E as Finanças não podem fazer essas contas? E se eu não concordar com a permilagem obtida fazendo as tais contas? Para pagamento de despesas num prédio cujas fracções estejam em propriedade plena (!!!!) e não estando expressas no título CPH, a percentagem (100) ou permilagem (1000), qual o método de afectação de custos das despesas atribuido às fracções??? Peço desculpa mais uma vez e agradeço v/ informação. Pois quero estar prevenida para constituição de condominio.