Caro José Alves, boa noite. Refere que a sua permilagem é 25%º (25/1000) e vem dizer que só tem 2 votos. Para isso, e aplicando o exemplo que lhe referi para as PERMILAGENS, estão a tratar a situação como se fosse PERCENTAGEM e não PERMILAGEM e aí, sim só tem 2 votos, senão vejamos: ao invés de 25%º terá 2,5% (por cento, não por mil) e neste caso o número inteiro a que se refere a legislação é 2. Em que ficamos José Alves, 25%º ou 2,5%. Para efeitos de votação tanto faz ser 25 votos como 2, desde que aos outros condóminos também apliquem a mesma regra. Todavia se no TCPH ( título constitutivo de propriedade horizontal) estipular permilagem, como referiu na sua primeira questão, então é ERRO, aplicar a regra da percentagem. É aquele título que regula as condiçoes de trabalho. Pode explicar isto ao advogado da empresa de gestão, se que é ele que trabalha esta situação. [email protected] Cumprimentos
José Alves disse: Boa Tarde Domusnostrum, agradeço a sua rápida resposta.Quanto à permilagem ou percentagem, na Conservatória RP consta o seguinte: PERMILAGENS- (Descreve todas as letras das fracções seguido dos números) tendo sido atribuida à minha fracção 25. (Exemplo Fracção U - 25)
No Título constitutivo da PH, diz o seguinte depois de descrever a composição da Fracção : Tem o valor de X:XXX:XXX$00 relativo a 25 mil avos do valor total do prédio. Perante isto agradeço me informe quantos votos tenho na Assembleia, e qual o valor da cota a pagar sendo o orçamento para 2008 de 30.000 euros. oBRIGADO
Caro José Alves, boa tarde. Respondendo tem 25 votos. Quanto à sua quota temos: € 30.000,00*25/1000=€ 750,00 € 750,00/12= €62,50 / mês Isto se não houver fracções que estejam isentas de qualquer despesa. [email protected] Cumprimentos
Boas. O meu problema com a Administração do Condomínio é um tanto ou quanto grave. Há mais de um ano, depois de termos rescindido contrato com uma administração do condomínio, apareceu-nos uma dívida á empresa de elevadores de cerca de 25000€!!! Para além disso não temos dinheiro em caixa nem sequer no fundo comum de reserva. Já foi assunto de reunião diversas vezes e inclusive se forçou a actual administração a fazer uma auditoria ás contas da anterior empresa mas esta apenas diz que temos que pagar a dívida. Alguns já pagaram. Eu, até porque sempre tive as minhas contas em dia para com o condomínio, tenho-me recusado a pagar. Não estou disposto a entregar 750€ sem mais nem menos ou sem qualquer documento que prove que sou eu que tenho a dívida. No entanto,apesar de apenas me ter sido colocado na caixa de correio um papel a informar-me do prazo e quantia em dívida (para além de ser discutido em reunião), aparece-me agora uma carta de uma advogada da empresa de condominio a exigir-me o pagamento! Mas que é isto? Será que os recibos que possuo bem como extractos bancários a provar todos os pagamentos não servem de nada? Vou ter que pagar uma divida que não tenho? E o incrível é que a actual empresa (do qual não duvido da seriedade) não consegue mostrar quem ficou afinal com o dinheiro! Apesar de parecer obvio diz-nos apenas que a auditoria ás contas não é conclusiva por falta de documentação. E assim nem sequer podem abrir processo judicial contra a anterior empresa de condomínio!!!
Caro José Alves, boa noite. Supunhamos que no prédio o condómino do rés do chão, apesar de haver elevador, não o usa porque não tem, nem arrecadação nem garagem e o prédio também não tem sala de condomínio, nem na cave nem no último andar. Funcionalmente não necessita de usar o elevador. Logo deve ficar isento dessas despesas (electricidade do elevador - por cálculo aproximado - e a sua manutenção). O facto de utilizar o elevador para casa de um vizinho, apenas lhe confere a qualidade de visita e não de condómino. No entanto para as restantes despesas deve contribuir. Suponha agora, que se trata de um condómino de uma loja, que não tem acesso a garagens, arrecadações e que assume as despesas da limpesa da(s) montra (parte comum). Este condómino só deve contribuir para as despesas de expediente (correio, honorários do Administrador etc. e FCR (fundo comumde reserva). Exactamente por isso deve o Admnistrador utilizar o cálculo de quotas ponderadas. [email protected] Cumprimentos
Caro Armandino, boa noite. A situação que expõe é deveras grave. Quanto a mim, acho que devem recorrer a uma auditoria externa, porquanto uma dívida de verba tão elevada pressupõe que houve, no mínimo, negligência da empresa de gestão, porquanto e dada a hipótese de haver condóminos inadimplentes, ou seja, relapsos no pagamento de quotas compete à empresa de gestão providenciar à sua cobrança, nem que para tal, deva recorrer a contencioso. Entretanto deveria ter apresentado a situação à Assembleia-GeraL de Condóminos para que votassem delibaração no sentido de dar solução, embora devidamente assessorada pela empresa de gestão. A negligência já é crime, em si. envolvendo questões monetárias, pior ainda. Se não tomarem atitude que leve à atribuição de responsabilidades, deverão pagar a dívida, ainda que depois venha as responsabilidades. Se de facto há falta de documentação, documentos de despesa, então não pode ser considerada a despesa e é fácil saber de quem é a responsabilidade. [email protected] Cumprimentos
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boa noite, habito numa andar de prédio a cerca de 20 anos, as habitações eram sociais, pagavamos uma renda, em 2005 colocaram á venda todas essas habitações,alguns inquilinos compraram e outros não, eu comprei, e agora a instituição a quem pertenciam as casas quer obrigar as pessoas a criar condominios, a minha questão é:nunca estas habitações tiveram condominio, poderão agora obrigar-nos a criar um? então e as pessoas que não compraram não vão pagar...?!o que prentendia saber é se é mesmo obrigatório todos os prédios terem um condominio?pois nunca tivemos....obrigado pela atenção...
Caro(a) amarl boa noite. A partir da escritura do primeiro comprador, existem dois proprietários, a Instituição e o primeiro comprador. Nesse preciso momento foi criado o condomínio, dado que passou a haver compropriedade das partes comuns ( escadas, telhado, elevadores, solos -onde está implantado o prédio - logradouros, portões de entrada receptáculos postais, embora de uso privativo etc). Portanto o que o organismo agora pretende é que esse condomínio seja devidamente regularizado. Portanto não pode dizer que essas fracções vendidas nunca tiveram condomínio. O que pode dizer é que não estava regularizado. Por tudo isto já pode ter chegado a conclusão que não só há condomínio, como está em situação irregular e que é obrigatório não só regularizá-lo como inclusivé criar um RI (regulamento Interno) para regular o uso e o usufruto das partes comuns a partir de 4 condóminos. Quanto à questão de que quem não comprou fracção não paga, efectivamente é assim. Mas paga o respectivo SENHORIO, que no vosso caso é a Instituição, embora os inquilinos tenham de cumprir as mesmas regras descritas no RI. Se pretender colocar qualquer questão no sentido de obter colaboração para a constituição desse condomínio, não hesite, contacte-me através do e-mail com que assino estas intervenções [email protected] Cumprimentos
bom dia, obrigado pelo esclarecimento a questão que aqui deixei, agora tenho mais uma questão, existem desses predios que foram vendidos,em que os proprios moradores criaram entre eles um condominio,ou seja tem uma pessoa encarregue de limpeza e entre eles contribuem para o bem estar de todas as zonas comuns,mas não pagam á instituição que vendeu as casas,até que ponto isso é válido? e se pode ser feito? obrigado mais uma vez...
Caro(a) amarl, bom dia. Como já foi referido anteriormente, o condomínio existe a partir do momento em que haja dois comproprietários de partes comuns, ao adquirir as respectivas fracções habitacionais. Qualquer associação de pessoas com vista a partilharem despesas, carece de legalização, e deve sempre ser constituida por todos os proprietários e comproprietários do respectivo prédio. Pequenos grupos de condóminos, por exemplo de uma só entrada de um prédio, que se reunam para fazer face a despesas das partes comuns apenas constitui um mero expediente. Se assim fôr, o condomínio não tem personalidade jurídica, ou seja não pode responder em tribunal. Portanto esse esquema só funciona enquanto as "comadres" se não zangarem. Se houver necessidade de dirimir qualquer assunto em tribunal, só através de processos individuais. Para a legalização do condomínio devem reunir informalmente, elaborar uma acta nesse sentido, juntar uma cópia do TCPH (títuo constitutivo da propriedade horizontal) e enviar ao RNPC (registo nacional de pessoas colectivas) a solicitar o respectivo registo e consequente envio do cartão de identificação fiscal. Não necessitam de requerer início de actividade nas finanças, pois a actividade de Administração de condomínio, feita pelos próprios condóminos, não paga impostos. Se houver impostos a pagar será pelos condóminos, individualmente considerados, e na propoprção das suas permilagens. Sempre ao dispôr [email protected] Cumprimentos
Uma questao rápida. Existe algum montante ou percentagem máximo por lei para o pagamento de multas por atraso no pagamento das quotas? Ou fica ao critério arbritário proposto na reuniao de condominio? No meu caso o atraso equivale ao valor da quota x2. Obrigado
Caro Guilherme, bom dia. Não existe montante determinado, antes porém, um limite, cfr pode constatar na leitura do que segue. São penas ou sanções pecuniárias. As multas são aplicadas pelos tribunais e as coimas pelas autoridades administrativas.Conforme dispõe o ARTIGO 1434.º (Compromisso arbitral), do Código Civil 1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador. 2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor. A assembleia de condóminos pode efectivamente fixar (em acta e/ou no Regulamento do Condomínio) penas ou sanções pecuniárias para a inobservância quer das disposições que, no Código Civil, regulam o instituto da propriedade horizontal, quer das deliberações da assembleia, quer das decisões do administrador, desde que o faça dentro dos condicionamentos impostos pelo n.º 2, do artigo 1434.º do Código Civil. Fique bem [email protected] Cumprimentos
As minhas questões são. Sou morador num prédio de 6 fracções completas e 4 meias fracções.
1. como se processa o sistema de votos em assembleia de condóminos. 2. existem duas escadas no prédio, as principais e as das traseiras. Ambas dão para a rua. Eu pergunto existe alguma lei que proíba os animais de deixarem pelas escadas principais e passarem a ter que fazer-lo pelas traseiras... eu sou asmático e sofro cada vez que não há limpeza, com o cheiro dos cães e os pelos que deixam nas escadas. 3. em assembleia propusemos criação de garagens no pátio traseiro pelo facto de até já termos os acessos criados, mas metade dos condóminos não quiseram. Pergunto se existe alguma lei que ajude no sentido de retirar os automóveis da rua, sendo que existe espaço no pátio para pelo menos 1 automóvel por fracção. 4. Existe algum montante ou percentagem mínima por lei para o pagamento de obras ou da construção de uma conta para melhoramentos do prédio?
Obrigado pela rapidez com que respondeu à minha duvida. De qualquer maneira gostaria que pudesse esclarecer mais uma. No regulamento do condominio está explicitamente escrito a palavra multa. Já que me disse que só os tribunais a podem aplicar gostava de saber da legalidade dessa palvra em vez de escrita "sançao pecuniária". Se pelo regulamento está escrito que devo pagar uma multa e se a admninistraçao nao pode cobrar multas em que ficamos? Já agora gostaria de saber como calculo o rendimento colectável anual da minha fracção já que 100% sobre o atraso de 8 dias me parece excessivo
Caro João Noronha, boa tarde. Quórum da assembleia de condóminos = número mínimo de condóminos representativos de todo o capital investido, traduzido em votos, cuja presença é necessária e suficiente para que a assembleia de condóminos possa validamente reunir e deliberar. Regra geral, para que a assembleia de condóminos possa dar-se por regularmente constituída (quórum constitutivo) e funcionar (quórum deliberativo) não é necessária a presença de todos os condóminos: Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem do valor total do prédio atribuída à sua fracção autónoma. Por exemplo, o caro João Noronha tem descrito no TCPH que a sua fracção tem de permilagem 25,9. Isto significa que em acto de votação o seu voto é equivalente a 25 votos em mil. Quanto aos animais existem regras que devem ser cumpridas, senão vejamos: DETENÇÃO DE CÃES E GATOS EM PRÉDIOS URBANOS O alojamento de cães e gatos em prédios urbanos, rústicos ou mistos, fica sempre condicionado à existência de boas condições do mesmo e ausência de riscos hígio-sanitários relativamente à conspurcação ambiental e doenças transmissíveis ao homem. (cfr. art.º 3.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 314/2003, de 17 de Dezembro). Acondicionar as viaturas no logradouro (pátio) do edifício poderá ser necessária uma DELIBERAÇÃO da Assembleia-Geral de Condóminos votada por UNANIMIDADE, se se tratar de efectuar obras, que serão, necessariamente, de INOVAÇÃO. Outro tanto não acontecerá se porventura decidirem por estacionamento parqueado (com alvéolos marcados no chão), onde se torna necessária uma votação por maioria qualificada (2/3) sem oposição, ou seja, se algum condómino se opuser, mesmo com maioria superior a 2/3, a deliberação será reprovada. Quando refere melhoramentos, suponho que se está a referir a obras de conservação e, então é obrigatório o FCR (fundo comum de reserva) que se traduz em um aumento da quota de 10%, depositada em conta criada para o efeito e que só a Assembleia-Geral de Condóminos pode autorizar a sua utilização e apenas para obras de conservação do prédio a realizar de oito em oito anos. Poderá ser Apresentado um orçamento, no início do ano, onde possa ser contemplada uma verba para obras de manutenção, a utilizar pelo Administrador, sempre que necessária. Caro forista, as melhoras para a sua asma. [email protected] Cumprimentos
Caro Guilherme, boa tarde. A utilização do termo “multa” no RI não invalida o determinado. Trata-se apenas de um vício de forma e que não tem relevância. Efectivamente também acho excessivo o critério de sanção em dobro. Todavia trata-se de uma determinação regulamentar, e cujo regulamento foi aprovo em reunião de condóminos, pelo que é do conhecimento de todos, mesmo dos que o não tenham votado, devendo estar alerta para estas situações que se presumem que só acontecem aos outros, mas que pode não ser assim. É assunto muito sério, pois o não pagamento atempado da quota condominial traz graves problemas da gestão corrente do condomínio ao Administrador, para além de que o condómino inadimplente ou relapso no pagamento, indevidamente, está a usufruir de bens que estão a ser pagos pelos condóminos cumpridores. Quanto ao cálculo do rendimento da sua fração, deve contactar com o fisco, pois o rendimento colectável sobre imóveis, penso que já não se aplica. [email protected] Cumprimentos
Boa tarde Habito um prédio com 12 fracções independentes para habitação e duas lojas para comércio.A porta principal de entrada das 12 fracções dáo para uma rua diferente das lojas..Na escritura de PH está escrito"prédio urbano composto de cave para comércio.R/c ,1º ,2º e 3º sito na Rua tal.Como vamos fazer o regulamento a minha quetão é a seguinte: 1 - As lojas são consideradas fracções ? 2 - As diferentes ruas e nrs tem que ser mencionados? 3 - O proprietário das lojas tem que ser administrador? cumprimentos
Cara Armanda, boa tarde. Respondendo à sua questão direi: 1º Se as lojas estão mencionadas na escritura de PH, claro que fazem parte do condomínio e são fracções pelo que na escritura de PH está mencionada a respectiva percentagem/permilagem, ou seja o valor de cada uma dessas fracções em relação ao valor total do prédio. Essa percentagem/permilagem irá servir para o cálculo da quota-parte que cada loja deverá comparticipar para as despesas do condomínio. 2º Exactamente as respectivas ruas de acesso devem ser mencionadas, até para justificar, provàvelmente, a dispensa de pagamento das despesas do elevador, se estes não tiverem saída para a rua das lojas. Por outro lado já deverão contribuir para despesas de limpeza se a limpeza incluir as montras, se as houver, pois as montras, fazendo parte das paredes exteriores são parte comum, ou seja pertencem a todos os condóminos (compropriedade) na percentagem/permilagem respectivas. 3º O Administrador é eleito pela Assembleia-Geral de Condóminos, que é o órgão soberano, mas o condómino eleito não é obrigado a exercer esse cargo se o não quiser. Contudo os condóminos das fracções-lojas devem também ser convocados para estar presentes nas reuniões da Assembleia-Geral de Condóminos. Fique bem. [email protected] Cumprimentos