Colocado por: SupporterE se um terreno rustico for adquirido via e-leiloes, aplicar-se o direito de preferência? É competência do agente de execução tratar de informar os confinantes?
Colocado por: Supporter(...) fico com o terreno livre de ónus ou encargos ou poderá o banco, em momento posterior, executar a penhora e perder o terreno?(1)
Que riscos corro ao licitar?(2)
Muito obrigado.
Colocado por: AAFFEu estou num processo de um terreno que é rústico, mas de acordo com o PDM é urbanizável, segundo o proprietário o mesmo tem conhecimento do direito de preferência dos vizinhos (confrontantes ao terreno) entretanto ao pedir para Imobiliária avançar com o CPCV fiz questão de existir uma minuta por parte do proprietário em que os vizinhos exercem ou não o direito de preferência (1), mas segundo apurei esse direito de preferência só é válido caso seja para terreno rústico, caso seja para urbanização perdem qualquer direito de preferência sobre quem está interessado em o urbanizar (2).
Mas também quem que me garante que no imediato podem exercer o direito de preferência para fins rústicos e daqui a uns tempos o procure urbanizar é possível?(3) ou seja comprei para rústico para exercer preferência, mas a ideia é urbanizar daqui a x tempos não pode ser visto como um modo de passar uma rasteira à lei?(4)
Resumindo são sempre processos que convém ter um advogado, pois pelos vistos os agentes imobiliários (que também têm os seus advogados pela imobiliária) desconhecem muita informação quando procuram vender um imóvel.
Colocado por: happy hippy
(1)Meu estimado, esse expediente tem-se reservado ao obrigado face aos preferentes, se e quando os mesmos tiverem um legitimo direito legal de preferência, sendo-lhe portanto estranho. Recebida a comunicação, os titulares do direito de preferência têm de o exercer dentro de determinado prazo — em princípio, 8 dias (podendo, no entanto, as partes convencionar um prazo mais curto para o exercício desse direito e, em qualquer caso, pode o vinculado à preferência conceder um prazo ainda mais alargado para esse exercício) —, sob pena de caducidade desse direito (cfr. art. 416° do CC).
(2)Correto. Neste sentido pronunciou-se no Ac. o Tribunal da Relação de Guimarães de 02/16/2005: "Da conjugação dos artigos 1380º, n.º1, 1381º, al. a) e 1382º, todos do Cód. Civil, chega-se à conclusão de que o direito de preferência, por parte dos proprietários confinantes, só tem razão de existir em relação a prédios rústicos afectos à cultura agrícola, ou a porções de terra cultiváveis.".
(3)No seguimento do ressalvado no ponto anterior, sendo o prédio rústico urbanizável, não há lugar a um direito de preferência... o que não invalida que o(s) vizinho(s) possa(m) efectuar oferta(s) não vinculativa(s) pelo referido prédio, oferecendo igual valor (e aqui o vendedor é livre de escolher o comprador, no pleno uso do seu direito de disposição - cfr. art. 1305º CC) ou até de oferecer(em) valor superior.
(4)Nada o impede de fruir do prédio, no imediato, como melhor lhe aprouver. Para efeitos da verificação de um eventual direito de preferência, o que prevalece é o fim a que o mesmo se preste. Nesta conformidade, mesmo que o use para cultivo, o simples facto de se ter urbanizável, tem-se esta ressalva como fundamento bastante para afastar quaisquer direitos de preferentes interessados.
Colocado por: AAFF
Existindo um confinante que demonstre interesse no terreno, estando o mesmo como rústico, passando a Urbano os confinantes perdem qualquer direito de preferência certo?(1)
Nesta situação podem apenas fazer uma proposta de compra de qualquer valor, ficando a decisão sobre a quem vender apenas e só do proprietário do terreno?(2)
Deste modo evita se igualmente a comunicação por correio aos confinantes do direito de preferência?(3)
Cumprimentos,
Os cidadãos e empresas podem preencher e enviar por via eletrónica o anúncio destinado a publicitar os elementos essenciais do negócio que pretendem realizar, por forma a que as entidades públicas com direito legal de preferência possam manifestar a intenção de exercer ou não esse direito. O custo deste anúncio é de 15€.
Código do IMI, Artigo 93 (Cadernetas prediais)
[...]
7 - Os advogados e solicitadores podem, no exercício da sua profissão, ter acesso à informação constante das cadernetas prediais, sem que se lhes possa opor o regime da confidencialidade, nas seguintes condições:
a) Quando se trate de matéria relacionada com o interesse efetivo dos respetivos clientes;
b) Sujeição a deveres de confidencialidade relativamente à informação que consultam.
Colocado por: ibytIsso não cobre o direito de preferência dos terrenos rústicos!
O CasaPronta só cobre os direitos de preferências das entidades públicas
Colocado por: pjovpDesde quando. É especificamente para o efeito e é o utilizado pelos solicitadores e advogados aqui da zona quando não conseguem contactar os confrontantes por carta registada com aviso de recepção
Decreto-Lei 263-A/2007, de 23 de Julho (com alterações subsequentes)
Artigo 19 (Exercício do direito legal de preferência)
1 - O exercício do direito legal de preferência pelo Estado, Regiões Autónomas, municípios, outras pessoas colectivas públicas ou empresas públicas está dependente de manifestação prévia da intenção de exercer este direito em sítio na Internet, em termos a definir na portaria referida no n.º 1 do artigo anterior, se o alienante tiver usado da faculdade aí prevista.
2 - Independentemente do prazo legal para o exercício do direito de preferência, o acto previsto no número anterior deve ser praticado no prazo de 10 dias a contar da data de inscrição dos elementos essenciais da alienação, nos termos previstos no artigo anterior.
3 - Se o prazo legal do exercício do direito de preferência for inferior a 10 dias, o prazo de manifestação prévia da intenção de exercer aquele direito é reduzido para igual período.
4 - Se a manifestação prévia da intenção de exercer o direito de preferência não for efectuada dentro do prazo, caduca o direito de preferência.
5 - O regime previsto neste artigo não se aplica às alienações de imóveis abrangidas pelo regime previsto no Decreto-Lei n.º 135/2004, de 3 de Junho.
Colocado por: ibyt
O CasaPronta nunca serviu para notificar os confrontantes!
Tendo em conta que insiste que é possível fazer uma coisa que não aparece descrita como sendo possível, faça o favor de provar que é possível.
Colocado por: pjovp
O casapronta nunca serviu? Epá os advogados e solicitadores por estas bandas andam todos a meter os pés pelas mãos.
Então qual a forma correcta quando se desconhece as moradas e/ou paradeiro dos confrontantes?
Colocado por: pjovpOutra questão, o direito de preferência só se aplica a prédios rústicos exclusivamente destinados à agricultura, tipo em zonas RAN, REN, etc, correct?
Artigo 26 (Direito de preferência)
1 - Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes.
2 - Os proprietários dos prédios rústicos ou mistos inseridos na RAN que os pretendam vender, comunicam por escrito a sua intenção aos confinantes que podem exercer o seu direito nos termos dos artigos 416.º a 418.º do Código Civil.
3 - No caso de violação do prescrito nos números anteriores é aplicável o disposto no artigo 1410.º do Código Civil, exceto se a alienação ou dação em cumprimento tiver sido efetuada a favor de um dos preferentes.
Colocado por: pjovpEntão e se for um prédio rústico mas que esteja inserido numa zona classificada de Aglomerados Urbanos no RPDM?
Colocado por: ibyt
Depende do destino que o adquirente quiser dar ao prédio.
Deste modo, e na interpretação da excepção estabelecida na referida al. a) do artº 1381º do CC, não se destinando a aquisição a prosseguir na exploração agrária do terreno, não se vê qualquer razão para conceder essa preferência aos proprietários dos prédios confinantes. Quer isto dizer que o proprietário do prédio confinante deixa de gozar do direito de preferência, sempre que o adquirente do prédio sobre o qual se quer exercer esse direito o destine a algum fim que não seja a cultura. "O fim que releva, para efeitos do disposto a alínea a), não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe (…). Este fim não tem que constar necessariamente da escritura, podendo provar-se por outros meios (…)"[1]
No entanto, para que o facto impeditivo do direito de preferência aludido na 2ª parte da al. a) do art.° 1381º do CC opere os seus efeitos, é necessário que o adquirente alegue e prove a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas, também, é necessário que a projectada mudança de destino seja permitida por lei. Com efeito, importa demonstrar que, sob pena de se defraudar a intenção do legislador, o destino pretendido para o terreno seja legalmente possível, pois se assim não fosse, ficaria na livre disponibilidade do adquirente a exclusão do direito de preferência que, com a simples manifestação de um desejo, faria precludir o exercício desse direito. E como vem sendo reconhecido, maioritariamente, pela jurisprudência deste Supremo Tribunal[2], cabe ao adquirente provar que a sua pretensão é legalmente possível, isto é que nada obsta a que se concretize a sua intenção de dar ao prédio uma outra afectação ou um outro destino.
I – Dispõe o art.º 204º, n.º 2, do C. Civil, que se entende por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
II - Tendo o direito de preferência legal do artº 1380º do C. Civil sido instituído como meio de combater a pulverização da propriedade rústica e de favorecer o emparcelamento, permitindo a unificação de prédios vizinhos de modo a formar prédios com área apropriada a uma maior e melhor produtividade e rentabilização, esta finalidade deixa de ser perseguida quando um dos prédios se destine a um fim que não seja a sua cultura agrícola ou florestal.
III - O fim do prédio transmitido a apurar é o fim tido em vista pelo comprador com a sua aquisição, podendo a prova dessa intenção (facto psicológico) ser efetuada por qualquer meio e não tendo que ser declarada no ato formal de aquisição.
IV - Contudo esta intenção não pode resumir-se a um mero estado subjetivo, devendo existir uma possibilidade real, física e legal, desse destino diferente da cultura do prédio verificar-se.
V - Para o apuramento da viabilidade legal da construção que os compradores pretendem levar a cabo no prédio adquirido revela-se suficiente, inexistindo razões que ponham em causa a legalidade da pronúncia administrativa, a demonstração que a entidade administrativa competente para licenciar essa construção a autoriza.
VI - Não tendo os Réus logrado provar que a sua intenção de construírem uma moradia unifamiliar no prédio em cuja aquisição os Autores pretendem preferir era legalmente admissível no momento em que foi celebrado o respetivo negócio de compra e venda, não se encontra demonstrada a causa impeditiva do direito de preferência prevista no art.º 1381.º, a), 2.ª parte, do C. Civil.