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1. • Golden
   • 5 janeiro 2024

    # 121

   O direito de preferência não é um direito absoluto, depende por exemplo das áreas dos terrenos... tem de consultar a área de cultura mínima por exemplo para essa zona.
   Depois de comunicado, por escrito ou até mesmo verbalmente (tem de ser claro na intenção de venda) tem até 6 meses para exercer esse direito.
   O valor da cortiça nunca o verá, ele pode alegar que estava simplesmente a vender o terreno sem ter valorizado as árvores constantes nele... claro que quem tem sobreiros sabe que vale mais.
   
   

   Colocado por: Ramos_2024Boa tarde,
   O ano passado, tive conhecimento que havia um terreno rústico com, sobreiros à venda e que confinam com um de um familiar meu. Abordei o vendedor e disse que sim, que de facto queria vender. Perguntei o preço e fiquei de falar com o meu familiar para ver se estava interessado, uma vez que estava ausente. Mas na conversa o vendedor disse que ainda ia conversar com os restantes confinantes. De qualquer forma, alertei para que não vendesse, sem que antes voltássemos a conversar.
   Entretanto, por razões de saúde, estive ausente e como não fui contactado, contava que a vontade de venda tinha ficado sem efeito. Qual o meu espanto, quando no mês de Dezembro vim a saber que o prédio tinha sido vendido e a cortiça já tirada. Fui ao local confirmar e, de facto, assim havia sido.
   Abordei os restantes confinantes se tinham sido informados do interesse de venda e não tinham sido.
   
   Uma vez que o meu familiar tem o direito de preferência e não foi comunicado por escrito o interesse de venda e os valores do negócio, queríamos activar o direito de preferência, ainda que o negócio, provavelmente, já tenha sido há mais de 6 meses.
   
   Mas uma questão que se coloca aqui, é que o comprador, já tirou a cortiça e o valor da compra incluía a cortiça, pois foi uma questão que na altura, quando falei com o vendedor foi abordada.
   
   Neste caso a venda implica o reembolso do lucro da venda da cortiça ou apenas ao terreno. É que a cortiça demora 9 anos até que volte a estar em condições de tiragem.
   
   Obrigado
2. •  
     happy hippy
   • 12 janeiro 2024 ^editado

    # 122

   Colocado por: Ramos_2024Boa tarde,
   O ano passado, tive conhecimento que havia um terreno rústico com, sobreiros à venda e que confinam com um de um familiar meu.(1) Abordei o vendedor e disse que sim, que de facto queria vender. Perguntei o preço e fiquei de falar com o meu familiar para ver se estava interessado, uma vez que estava ausente. Mas na conversa o vendedor disse que ainda ia conversar com os restantes confinantes. De qualquer forma, alertei para que não vendesse, sem que antes voltássemos a conversar.(2)
   Entretanto, por razões de saúde, estive ausente e como não fui contactado, contava que a vontade de venda tinha ficado sem efeito. Qual o meu espanto, quando no mês de Dezembro vim a saber que o prédio tinha sido vendido e a cortiça já tirada. Fui ao local confirmar e, de facto, assim havia sido.(3)
   Abordei os restantes confinantes se tinham sido informados do interesse de venda e não tinham sido.(4)
   
   Uma vez que o meu familiar tem o direito de preferência e não foi comunicado por escrito o interesse de venda e os valores do negócio, queríamos activar o direito de preferência,(5) ainda que o negócio, provavelmente, já tenha sido há mais de 6 meses.(6)
   
   Mas uma questão que se coloca aqui, é que o comprador, já tirou a cortiça e o valor da compra incluía a cortiça, pois foi uma questão que na altura, quando falei com o vendedor foi abordada.(7)
   
   Neste caso a venda implica o reembolso do lucro da venda da cortiça ou apenas ao terreno. É que a cortiça demora 9 anos até que volte a estar em condições de tiragem.
   
   Obrigado

   
   
   Meu estimado, mui telegraficamente:
   
   (1) O direito de preferência só impende sobre prédios, em que, pelo menos um, tem uma dimensão inferior à unidade de cultura de referência para o local em concreto. Com a consagração no art. 1380º/1 do CC, o direito de preferência relativo a prédios rústicos confinantes de área inferior à unidade de cultura pretendeu o legislador conseguir o emparcelamento de pequenas propriedades, reduzindo na medida do possível o número dos denominados minifúndios, em ordem a obterem-se explorações agrícolas técnica e economicamente viáveis e mais estáveis.
   
   (2) Sobre o proprietário não impende qualquer obrigação ou dever de lhe comunicar o que quer que seja, ou de se comprometer com o que quer que seja, porquanto você não é proprietário confinante nem, muito provavelmente, bastante procurador do seu familiar ausente. No limite, e não sendo crível que tal tivesse ocorrido, poderiam ter acordado um pacto de preferência (cfr. art. 414º CC), o qual, na eventualidade de existir e de lhe ter sido atribuída eficácia real (cfr. art. 421º CC), nunca este direito convencional se sobreporia ao legal.
   
   (3) Atente que o direito de preferência é o contrato pelo qual uma parte (o obrigado) assume a obrigação de dar preferência a outrem (o titular do direito de preferência ou preferente) na venda de determinada coisa. Atendendo ao princípio da autonomia privada (405º) e ao disposto no 423º, este pode ter por objecto outros contratos compatíveis com a compra e venda ((onerosos e sem natureza intuitu personae). Tem-se este de um contrato:
   i) unilateral, porque apenas uma parte assume a obrigação, ficando a outra livre de exercer o não o direito que a primeira lhe conferiu.
   ii) preliminar porque antecede um outro contrato, contrato este que pode nunca vir a ser celebrados sem que dessa forma se esteja a violar o pacto de preferência.
   
   (4) Querendo vender a coisa que é objecto da preferência, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato (preço, condições e prazos pagamento, nome do terceiro interessado) para que este, querendo, recebida a comunicação, exerça o seu direito dentro do prazo de 8 dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo (nº 2, in fine). Não basta, assim, a simples a comunicação da intenção de vender e nem uma comunicação genérica ou vaga dessa venda ou de alguns daqueles seus elementos considerados essenciais. Se não responder, caduca o direito e o obrigado a dar preferência está livre para celebrar o contrato com terceiro.
   i) Se responder negativamente, o direito extingue-se por renúncia.
   ii) Se responder positivamente dentro do prazo, então está a exercer o seu direito, ao qual se seguirá a celebração de um contrato definitivo.
   A violação da obrigação de dar preferência, pode ocorrer:
   i) se não for comunicado o projecto negocial ao titular do direito de preferência,
   ii) se, mesmo comunicado, o obrigado alienar a coisa a terceiro sem aguardar ou ignorar resposta
   
   (5) A comunicação da intenção venda ou do seu projecto (bem como a resposta do preferente), rege-se pela liberdade de forma, logo tanto pode ser feita judicial como extrajudicialmente, ou seja, poderá sê-lo por qualquer forma ou meio legalmente admissíveis (inclusive verbalmente, excepto quando respeitar à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico ou particular (art. 415º ex vi 410/2)), sendo essencial é que tal seja feito de forma clara e inequívoca. No entanto, não terá o seu familiar preferência sobre os demais eventuais preferentes interessados (cfr. art. 419º/2 CC).
   
   (6) Se o pacto de preferência tiver mera eficácia obrigacional, o titular do direito de preferência não poderá opor o seu direito a um terceiro, fazendo sua a coisa, pelo que apenas tem direito a uma indemnização pelos danos calculada nos termos gerais da responsabilidade civil contratual (art 562º a 566º). Pese embora a lei não defina dano, a doutrina considera-o como uma lesão de bens e interesses juridicamente tutelados que devem ser protegidos. Se lhe tiver sido atribuída eficácia real, o titular do direito poderá opor o seu direito a esse terceiro, podendo fazer sua a coisa, através de uma acção de preferência (cfr. art. 1410º CC), a qual tem de ser proposta no prazo de 6 meses a partir do momento do efectivo conhecimento da alienação, obrigando-se a depositar o preço nos 15 dias contados da propositura de acção (421/2 que remete 1410º). A expressão “preço devido”, a que se refere 1410/1, apenas diz respeito à contraprestação paga pelo adquirente ao vendedor, ou seja, ao custo monetário correspondente ao valor da coisa alienada, não abrangendo qualquer outro tipo de despesas, relacionadas ou ocasionadas pelo negócio. O prazo para exercício do direito conta-se, pois, não do conhecimento da alienação, mas do conhecimento dos elementos essenciais da alienação).
   
   (7) Prima facie, o negócio far-se-á pelo preço inicialmente acordado, no entanto, poderá o promitente vendedor sempre argumentar que não se obrigava por não lhe ter efectuado a comunicação das integrais condições do projecto de negócio, nomeadamente, porque aquele carece de elementos que então não se verificavam. O ónus da prova impende sobre si (cfr. art. 342º CC).
   
   Edit: Pode consultar as unidades de cultura aqui:https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/202-1970-225977 (clique em «ver documento original» no art 1º)
   
   https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
3. • Ramos_2024
   • 5 fevereiro 2024

    # 123

   Obrigado,
   
   Vou consultar no registo predial a escritura de venda para saber os valores em causa da venda e avaliar se valerá a pena a "chatice"...