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1. • zalle
   • 16 maio 2018

    # 1

   Vendi a minha habitação própria e permanente e, em vez de comprar uma casa pronta a habitar, optei por comprar uma vivenda a precisar de obras.
   
   Comprei uma casa que não está pronta a habitar, e pretendo fazer obras de reabilitação incluindo canos instalação elétrica esgotos cozinha casas de banho, portas, chão etc.
   
   Para meu espanto a contabilista que está a tratar do meu IRS diz que não posso incluir as obras nas mais valias, isto Faz algum sentido?
   
   Obrigado.
2. •  
     callinas
   • 16 maio 2018 ^editado

    # 2

   Salvo erro o valor a revestir é a diferença entre o valor da compra e o valor actual da venda, com uma correcção da desvalorização do imóvel, exclui a isso o valor do empréstimo e amortização.
   O valor a revestir em casa nova, terreno e obras, para incluir as obras tem de ter factura.
   Tem de ponderar se vale a pena pagar IVA das obras para não pagar mais valias.
3. • zalle
   • 17 maio 2018

    # 3

   Mais alguma ajuda? Certamente alguém já passou por isto...
4. • Palhava
   • 17 maio 2018

    # 4

   Mas o dinheiro da venda não foi absorvido na compra(a 2a casa era mais barata)?
   
   Para obras só haverá benefícios fiscais se a casa que foi adquirida se localizar em zona de reabilitação delimitada pela câmara municipal.
   
   "Têm de ponderar se vale a pena pagar IVA"...LOL...Humor logo de manhã!
5. • Palhava
   • 17 maio 2018

    # 5

   O valor a reinvestir é a totalidade da venda,ou seja.Por exemplo,se em 1995 comprou por 70mil e em 2017 vendeu por 100mil... terá que gastar 100 mil na aquisição da nova casa.
   A mais valia tributável é de 15mil(mas há ainda o factor de desvalorização da moeda,que não sei muito bem como entra para a conta).

   Concordam com este comentário: FFAD
6. •  
     NTORION
   • 17 maio 2018

    # 6

   Colocado por: PalhavaA mais valia tributável é de 15mil(mas há ainda o factor de desvalorização da moeda,que não sei muito bem como entra para a conta).

   
   
   
   
   HPP -> regime do reinvestimento, se não reinvestiu a totalidade, pela diferença é apurado imposto pelo regime das mais valias, onde entra em conta, entre outras coisas o coeficiente de desvalorização da moeda (para o reinvestimento apenas não se aplica).
   
   Atenção aos imóveis adquiridos antes de 1989.
   
   Explicação porreira
   https://homehunting.pt/blog/2017/11/15/a-mais-valias-imobiliarias/
7. • rjmsilva
   • 17 maio 2018

    # 7

   Colocado por: callinasTem de ponderar se vale a pena pagar IVA das obras para não pagar mais valias.

   
   
   O IVA é opcional? Porreiro...
8. •  
     NTORION
   • 17 maio 2018

    # 8

   A opção normalmente é se vai para o estado ou para o fornecedor dos serviços/materiais, do seu normalmente sai sempre.
9. • Joanita
   • 17 maio 2018

    # 9

   Vendi uma casa e reinvesti as mais valias na compra de outra (habitação própria e permanente). Supostamente não tenho nenhuma penalização com as mais valias, mas ao preencher o IRS passo a receber menos, cerca de 200 euros... As mais valias foram de cerca de 30.000 euros e a casa comprada (reinvestimento) foi de 150.000, é suposto isto acontecer?
10. • FFAD
    • 17 maio 2018

     # 10

    Colocado por: JoanitaVendi uma casa e reinvesti as mais valias na compra de outra (habitação própria e permanente). Supostamente não tenho nenhuma penalização com as mais valias, mas ao preencher o IRS passo a receber menos, cerca de 200 euros... As mais valias foram de cerca de 30.000 euros e a casa comprada (reinvestimento) foi de 150.000, é suposto isto acontecer?

    
    
    Tem de reinvestir o valor total da venda e não a mais valia efectuada...
    
    à mais valia pode deduzir o IMT, IS e comissões a imobiliárias..
11. • zalle
    • 17 maio 2018

     # 11

    Colocado por: PalhavaMas o dinheiro da venda não foi absorvido na compra(a 2a casa era mais barata)?
    
    Para obras só haverá benefícios fiscais se a casa que foi adquirida se localizar em zona de reabilitação delimitada pela câmara municipal.
    
    "Têm de ponderar se vale a pena pagar IVA"...LOL...Humor logo de manhã!

    
    
    A nova casa foi mais barata porque precisa de remodelação total interior e exterior. Isso não conta como compra?
12. •  
      callinas
    • 17 maio 2018

     # 12

    Não fazer confusão
    As mais valias recaiem na diferença do valor a que comprou o imóvel,
    --por exemplo 90 mil
    e o valor a que o vendeu
    -- por exemplo 100 mil
    Neste caso há ainda a desvalorização do imóvel.
    A mais valia é de 10 mil euros mais a desvalorização do imóvel, por exemplo mil euros(calculado caso a caso e pela idade).
    
    Assim, tem de reinvestir os 100 mil. Se não reinvestir 100 mil, a mais valia é tributada na proporção.
    Por exemplo reinveste 50 mil, 50% do valor, então a mais valia é 50% do valor calculado de mais valia.
    
    Depois havendo crédito, o valor em divida ao banco não entra nas contas.
13. •  
      NTORION
    • 17 maio 2018

     # 13

    Colocado por: JoanitaVendi uma casa e reinvesti as mais valias na compra de outra (habitação própria e permanente). Supostamente não tenho nenhuma penalização com as mais valias, mas ao preencher o IRS passo a receber menos, cerca de 200 euros... As mais valias foram de cerca de 30.000 euros e a casa comprada (reinvestimento) foi de 150.000, é suposto isto acontecer?

    
    
    1º a casa vendida era HPP? Suponhamos que sim para continuar o exercício;
    
    2ª você compra uma nova HPP, não há (pelo menos à partida) mais valias a apurar, existe um valor de venda da habitação anterior, que tem de ser reinvestido na TOTALIDADE. Vende por 100 tem de reinvestir 100, não é a mais valia. Isto é o REGIME DO REINVESTIMENTO. Apenas pode abater ao valor do reinvestimento um eventual empréstimo bancário remanescente da primeira casa e custos de comissão de venda etc... NÃO SE APLICA NESTE CASO O COEFICIENTE DE DESVALORIZAÇÃO da MOEDA.
    
    As mais valias são outra coisa, e têm lugar a apuramento no caso de venda de qualquer imóvel (que não seja HPP) independentemente se há reinvestimento noutro imóvel ou não. Ou tb têm lugar ao apuramento, no caso de venda de HPP e no caso em que a totalidade do montante da venda não seja reinvestido. Há lugar ao apuramento das mais valias de forma proporcional entre o montante não reinvestido e caso n tivesse reinvestido nada.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Joanita
14. •  
      NTORION
    • 17 maio 2018

     # 14

    É isso Callinas, mas o imóvel não desvaloriza, é a moeda, sendo que o imóvel valoriza proporcionalmente, daí diminuírem potenciais mais valias.
15. •  
      NTORION
    • 17 maio 2018

     # 15

    Colocado por: zalle
    
    A nova casa foi mais barata porque precisa de remodelação total interior e exterior. Isso não conta como compra?

    
    
    
    Desde que tenha como fatura para comprovar. Você até pode comprar um terreno e construir a casa, ou comprar uma ruína e reconstruir, mas tem de ter os custos documentados, e não se esqueça que logo para uma análise prévia o e-fatura cruza muita coisa.
16. • zalle
    • 17 maio 2018 ^editado

     # 16

    Pronto, era aqui que eu queria chegar.
    
    Eu comprei uma casa em MAU estado, vou gastar bastante dinheiro em obras interiores e exteriores. Já tenho orçamentos. Já dei 5000€ de sinal, as obras vão começar e vou ter factura de tudo. Pelo meu entender posso reinvestir o que quiser a beneficiar a minha nova HPP, desde que o faça nos 24 meses seguintes...
    
    
    Artigo 10.º (do código do IRS)- Mais-valias
    
    5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
    
    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
    
    b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
    
    c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;
17. •  
      callinas
    • 17 maio 2018 ^editado

     # 17

    Ou seja
    Comprou por 90 mil vendeu por 100 mil, portanto tem 10 mil de mais valia tributável.
    
    Para a mais valia não ser tributável é necessário reinvestir o valor ganho na venda, deduzido do valor do empréstimo.
    Por exemplo vendeu por 100 mil, devia ao banco 30 mil, portanto tem de reinvestir 70 mil.
    
    Se reinvestir 70 mil, 24 meses antes e até 36 meses depois , tem o problema visto.
    Se não, a mais valia é tributadas na proporção do reinvestimento.
    
    O reinvestimento, pode ser em terrenos, habitação, obras. Obras de beneficiação do imóvel para venda, despesas de imi, conservatória, certificado energético também são dedutíveis.

    Concordam com este comentário: nsmc, NdaMadeira

    Estas pessoas agradeceram este comentário: nsmc
18. • jorgferr
    • 2 janeiro 2019

     # 18

    Bom dia e antes de tudo um bom ano a todos :)
    
    Para não abrir um tópico novo. Vendi o lote de terreno que tinha, tendo conseguido alguma mais valia. Agora vou pela primeira vez comprar HPP. Se investir o dinheiro todo da venda do lote pode ser considerado reinvestimento de mais valias? ou pelo facto de ser um terreno terei sempre de pagar imposto sobre a mais valia?
    
    Obrigado
19. •  
      NTORION
    • 2 janeiro 2019

     # 19

    Boas,
    
    Vais ter de pagar... Mas junta as despesas todas, projeto, câmara, etc... Tudo o que tenhas gasto e esteja documentado... Se foi há mais de 2 anos a compra ainda tens direito ao benefício da correção monetária. Depois 50% da mais valia é tributada em IRS...
20. • jorgferr
    • 2 janeiro 2019

     # 20

    Colocado por: NTORIONBoas,
    
    Vais ter de pagar... Mas junta as despesas todas, projeto, câmara, etc... Tudo o que tenhas gasto e esteja documentado... Se foi há mais de 2 anos a compra ainda tens direito ao benefício da correção monetária. Depois 50% da mais valia é tributada em IRS...

    Obrigado, se tiver de ser paga-se, quero fazer tudo dentro da legalidade. Pelas minhas contas depois de descontar tudo (projectos, taxas camarárias, etc) dá uns 8000 de mais valia. Assim acho que tenho de pagar imposto sobre 50% se não me engano.