Comprar casas e imóveis
A selvejaria dos "consultores" imobiliários/Imobiliárias
Colocado por: N Miguel Oliveira
:)
Eu também, sobretudo quando vejo uma comissão imobiliária ter um valor bem superior aos honorários de uma equipa de Arq. e Engs. que passam horas a fio na obra ou em frente do computador, com gastos e responsabilidades consideravelmente superiores.
Aí já discordo desta afirmação... Isto não é Cuba onde cada profissional tem um ordenado X. Felizmente em PT cada um é livre de cobrar o que "quiser" pelo seu serviço. Repare que um Arq. bastante reconhecido leva um valor astronómico. Eu comparo um pouco aos Jogadores de Futebol em que nem todos recebem o que o CR7 recebe. O valor é sempre um resultado de inúmeros fatores. Obviamente o trabalho de um arq. independentemente do que recebe tem uma importância grande mas diferente da importância de um agente imob. ou de qualquer outro profissional.
Em suma: não misturemos alhos com bugalhos.
O que está em questão é mesmo os agentes fazem de tudo para venderem e muitas vezes o objetivo é mesmo procurar um "pato". Criei um tópico neste mesmo fórum porque estou à procura de casa e encontrei uma potencial casa. Está por acabar e numa imob. dizia que o valor para terminar eram 25k. Pedi orçamentos e já sei que estão lá entre 60k a 70k e por alto... sem cadernos de encargos... Ainda teria de contar com a margem de ****ço. Estava a tentar fechar negócio diretamente com o proprietário mas ao ver os custos envolvidos tenho sérias duvidas que ele aceite a proposta que lhe vou fazer. (a imob. está a por 20k em cima. Sim, é um exagero.)-
ADROatelier
- 2 outubro 2020 editado
Por vezes, também nos esquecemos que as atribuições de uma imobiliária são, essencialmente, facilitar o encontro entre comprador e vendedor.
Para os orçamentos de construção, projectos, licenças, etc., ou assuntos mais específicos de cada imóvel, devemos socorrer-nos dos arquitectos, engenheiros, empreiteiros, das autarquias etc..
Comprar um imóvel é, talvez, para a maioria das pessoas, a compra mais cara que fazem na sua vida.
É sempre útil ter um técnico connosco, que veja com olhos mais técnicos o negócio - que veja do nosso ponto de vista, que nem sempre é o mesmo do vendedor, para já nem falar no da imobiliária.
Um técnico que nos alerte para questões imediatas e para outras que provavelmente vão surgir no futuro, assim concorrendo para defender OS NOSSOS interesses.
O que realmente é estranho é existir mercado para se vender um imóvel cobrando 5% do valor de venda do imóvel.
Os técnicos (os de topo, uma minoria) ganham 3% do valor de construção.
Para os mais distraídos, salienta-se que o valor de venda é geralmente muito superior ao valor de construção.5% é um roubo, pior ainda com exclusividade!
Na minha opinião, os 5% com exclusividade é para ganharem 2.5% sem fazer nenhum quando um outro colega vender.
A angariação vale neste momento 2.5%!!! Pensem nistoColocado por: ASSimoes5% é um roubo, pior ainda com exclusividade!
Na minha opinião, os 5% com exclusividade é para ganharem 2.5% sem fazer nenhum quando um outro colega vender.
A angariação vale neste momento 2.5%!!! Pensem nisto
Participou aqui neste tópico um antigo agente imobiliário, e penso que indicou que as percentagens de um agente no início eram repartidas como 1% angariação, 1% venda e 3% para a agência. Claro que depois crescendo na agência as comissões do agente serão ligeiramente superior.Os verdadeiros vencedores do imobiliário não são os vendedores.
Esses são carne para canhão.
O verdadeiro ganho do negócio está no proprietário da agência e no "dono" da licença da marca (REMAX, ERA, Century21, etc.).
Esse sim, é o espertalhão.
Sabe e tem noção que a rotação de vendedores é brutal mas, não quer saber: o objectivo é mesmo esse, arranjar uns iludidos que lhe deem 2,5% limpos em alguns poucos negócios que conseguem fazer antes de atingirem o esgotamento e a desilusão de um emprego "milionário", em que pensam que o potencial é maior que qualquer emprego que consigam com o seu currículo.
O proprietário da agência só tem de conseguir angariar x vendedores por mês, esse é o verdadeiro trabalho dele, é alugar pessoas, não é vender casas.
Depois, é aplicar o efeito de escala, quantos mais vendedores, mais hipóteses de angariação, mais hipóteses de venda, mais dinheiro a entrar.
Têm noção que nenhum vendedor é "escrupuloso" ou "profissional", nem têm interesse que assim seja.
O fim é queimar, isto é, vender a todo custo, se der bronca, "já cá não trabalha".
Os bons não precisam da marca para nada e muitas das vezes arranjam outras formas de ganhar os 2,5% da agência (negoceiam a sua comissão com a agência, fundam a sua própria agência, encaminham angariações para outros colegas para partilha de comissões, entre outros esquemas).
É o mesmo princípio dos negócios multinível - o dinheiro não está na venda de produtos cosméticos ou aspiradores, está em ser "chefe de equipa", ter o máximo número de vendedores debaixo de si.- N Miguel Oliveira
- 2 outubro 2020
Colocado por: DeOlhoAí já discordo desta afirmação... Isto não é Cuba onde cada profissional tem um ordenado X. Felizmente em PT cada um é livre de cobrar o que "quiser" pelo seu serviço.
Mas nisso até tem razão. Ainda bem que assim é. Na verdade tenho pena é que os Arq. e Eng. não tenham essa noção corporativista das agências imobiliárias, farmaceuticas e afins...
Quanto ao "comparar alhos com bugalhos", não vejo qual é o mal. Parece-me mais simples de explicar ao cidadão comum, que quando paga 300k€ por uma casa, quanto recebeu uma equipa de técnicos qualificados a projectar e assumir tanta responsabilidade... Comparando isso com a comissão paga a uma multinacional pelo trabalho que teve para vendê-la...- N Miguel Oliveira
- 2 outubro 2020
Colocado por: ADROatelierO que realmente é estranho é existir mercado para se vender um imóvel cobrando 5% dovalor de vendado imóvel.
Os técnicos (os de topo, uma minoria) ganham 3% dovalor de construção.
Para os mais distraídos, salienta-se que o valor de venda é geralmente muito superior ao valor de construção.
É ultrajante.Colocado por: N Miguel OliveiraComparando isso com a comissão paga a uma multinacional pelo trabalho que teve para vendê-la...
Sim, concordo que poderia haver mais awareness para esse tema mas desde que ninguém cometa ilegalidades acho legitimo haver um empregado de uma função menos prestigiada ou menos intelectual a ganhar infinitamente mais que o inverso. Mas isto já é outra discussão e por isso referi que não deveríamos misturar alhos com bugalhos.Já agora, e porque não estou minimamente dentro do tema, quanto custa um projeto de arquitetura em média? Quanto ganha um arquiteto que não seja altamente premiado? Quanto custa um projeto e ganha um arquiteto de renome? (meramente curiosidade)- N Miguel Oliveira
- 2 outubro 2020
Colocado por: DeOlhoquanto custa um projeto de arquitetura em média?
Penso que a pergunta nem devia ser essa mas sim: "como é um proj. em média?"
Este fórum tem inumeros exemplos de maus projectos. Se cobrassem o justo, talvez tivessem tempo para se fazer algo como deve de ser. Para qualquer um, pagar 10 ou 15k em projectos (moradia) parece ofensivo... Mas pagar isso por uma comissão imobiliária já é relativamente normal. Mas não quero continuar com generalidades, pois também é certo que muito projecto de baixo valor é relativamente caro para o que se entrega.Colocado por: N Miguel Oliveira
Penso que a pergunta nem devia ser essa mas sim: "como é um proj. em média?"
Este fórum tem inumeros exemplos de maus projectos. Se cobrassem o justo, talvez tivessem tempo para se fazer algo como deve de ser. Para qualquer um, pagar 10 ou 15k em projectos (moradia) parece ofensivo... Mas pagar isso por uma comissão imobiliária já é relativamente normal. Mas não quero continuar com generalidades, pois também é certo que muito projecto de baixo valor é relativamente caro para o que se entrega.
Não queria ser mal interpretado com o "normal". Presumi que houvessem valores padrão, com alguma variação e depois há os muito baratos (geralmente duvidosos) e os muito caros (geralmente de renome).- pguilherme
- 2 outubro 2020 editado
Aqui no fórum a resposta é fácil: o projecto, seja para que casa for, dimensão ou complexidade, com tudo incluído tem que rondar os 5k € :)
Não sei se são bons ou maus (possivelmente são maus).
Mas a verdade é que a maior parte de quem por aqui anda é precisamente quem, por ser mais savvy, está mais propenso a meter as mãos ao trabalho, andar a investigar e sobretudo mais virados para resolver a construção em obra (sejam detalhes ou questões fundamentais)
Tirando isso, e pela experiência que ganhei no meu caso, os valores intermédios que obtive (nem dos mais caros nem dos mais baratos) andaram entre os 16 e os 22k.
Edit: tive um projecto de 10k, cujo resultado estava a ser de tal forma mau, que nem passou de estudo prévio... o barato sai caro!
Também é verdade que um gabinete me fez um preço que começou no 8.5% e passado uns meses, em proposta escrita, passou para 8% do valor de obra :)
Mas ao menos projectavam a casa, não era só colocar um anúncio no imovirtual :)Colocado por: N Miguel Oliveira
Penso que a pergunta nem devia ser essa mas sim: "como é um proj. em média?"
Este fórum tem inumeros exemplos de maus projectos. Se cobrassem o justo, talvez tivessem tempo para se fazer algo como deve de ser. Para qualquer um, pagar 10 ou 15k em projectos (moradia) parece ofensivo... Mas pagar isso por uma comissão imobiliária já é relativamente normal. Mas não quero continuar com generalidades, pois também é certo que muito projecto de baixo valor é relativamente caro para o que se entrega.
N Miguel concordo consigo.
Eu ando com um projecto de turismo rural na cabeca. Coisa pequena com area de 40m2 e mais piscina. So estou à espera do PIP da camara para ver a viabilidade da coisa. Mas antes contactei um arquitecto que tem trabalhos na mesma area e na zona de localizacao do imovel. Falei com ele e expliquei-lhe o que queria. Pedi-lhe os honorarios. Ele pediu cerca de 1500€, tendo em conta que aquilo é só refazer o interior(openspace e mezanino) e a cobertura e meter os papeis na camara. Mas se for para a frente, ele nao sabe, mas vou fazer-lhe uma contraproposta em que lhe vou pagar 5000€, para acompanhar a execucao e fazer a gestao da negociacao de cada especialidade.
Pretendo que ele veja este projecto de uma forma motivadora e com gosto. No fim pretendo que o resultado seja um orgulho para ele e uma obra bem feita para mim.- N Miguel Oliveira
- 2 outubro 2020 editado
Colocado por: SirruperMas se for para a frente, ele nao sabe, mas vou fazer-lhe uma contraproposta em que lhe vou pagar 5000€, para acompanhar a execucao e fazer a gestao da negociacao de cada especialidade.
Pretendo que ele veja este projecto de uma forma motivadora e com gosto. No fim pretendo que o resultado seja um orgulho para ele e uma obra bem feita para mim.
Antes de mais, parabéns pela atitude.
Para não fugir ao tema, aplique isso ao imobiliário.
O sistema está de tal modo montado, que uma comissão de 4-5% deveria pressupor um serviço de excelência, dada a motivação financeira, mas na prática nem sempre recebe um serviço de qualidade, pois muitas vezes é atendido por alguém "em desespero" ou subqualificado, que é o agente gestor do seu caso, que é quem dá o corpo às balas. Quem sabe o que perceberá de construção, que no fundo é o produto que vende.
A isto aplique a especulação. Na verdade pouco importa que os preços estejam muito ou pouco inflacionados, o que interessa mesmo é a ondulação e a sucessão de ciclos, ora todos querem comprar, ora todos necessitam vender... O importante é que a coisa não pare.Colocado por: Sirrupermas vou fazer-lhe uma contraproposta em que lhe vou pagar 5000€, para acompanhar a execucao e fazer a gestao da negociacao de cada especialidade.
Um desperdício, ele não tem experiencia em negociação de empreitadas.Colocado por: Picareta
Um desperdício, ele não tem experiencia em negociação de empreitadas.
Um arquitecto com experiência tem conhecimentos das especialidades, dos materiais e no meio onde atua conhece os melhores prifissionais com quem deve trabalhar. E este sei que sabe. E estou à vontade de propor isso.Boa noite.
Enquanto leitor assíduo deste fórum (mas pouco participativo), nao quis deixar de intervir neste tópico.
Sou agente imobiliário vai para 13 anos, numa das marcas líderes do sector.
Não nasci (em portugal ninguém nasce, nem ninguém estuda) para ser agente imobiliário, mas por opção própria (gosto; vocação; já nem sei mais o quê, pois o tempo passa a correr), enveredei por esta área.
É uma área complicada, onde ao final do mês, os que nada fazem, levam zero para casa.
Minto: levam muitos euros a menos.
Para o desempenho da nossa actividade pagamos segurança social; publicidade; reportagens fotográficas; kms com farturas em visitas, e em muitas das casas, no final do contrato em que não conseguimos vender, o cliente rescinde o mesmo e nada ganhamos (aliás, até perdemos).
Quantos arquitectos e engenheiros (sem desprimor, pois trabalho com muitos e venero o trabalho dos mesmos) estaria disposto a desenvolver todo o seu trabalho e no final, logo se veria se receberia ou não os seus vencimentos?
E quem diz estas actividades, poderia dizer muitas outras.
Quem estaria disposto a pagar a um agente imobiliário 5.000 euros logo no início do contrato, para ele vender a casa (sem garantias de sucesso. Nas vendas nunca há. Poderia demorar 1 mês ou 10 anos (há projectos de arquitectura que demoram isso e mais a ser aprovados).
Alguém trocaria isso? Sem certezas, pagar à cabeça 5.000 euros para um agente vender a sua casa, sem a garantia que o vá conseguir?
Estou numa Franja privilegiada dos consultores imobiliários, pois tenho resultados muito favoráveis há mais de 13 anos (e sim, quem tem resultados ganha muito acima da média nacional). Mas tenho centenas (milhares de colegas) que pouco ou nada levam para casa e acabam por desistir.
Digamos que os 5%, que muitos consideram abusivo, é uma média justa para todas as transações, feitas e não feitas, por um agente imobiliário.
E obviamente que os 5% não vão todos para os agentes- N Miguel Oliveira
- 3 outubro 2020
Colocado por: PajovazQuem estaria disposto a pagar a um agente imobiliário 5.000 euros logo no início do contrato, para ele vender a casa (sem garantias de sucesso.
Tudo certo, faltou um pormenor.
Quantos são os tais projectos sem garantias de sucesso? É que nunca vi nenhum. Cumprindo a lei, de uma maneira ou de outra, todos acabam sendo aprovados. Obvio, que se o meu sonho é fazer um arranha ceus na baixa, talvez não tenha sucesso.
Já no imobiliário... Se eu quero que venda pelo dobro do que vale, parece-me expectavel que a probabilidade de ter sucesso seja baixissima.Esse é um dos nossos problemas: sem garantia de sucesso, no início de cada venda fazemos uma análise de mercado e dizemos: o imóvel vale entre x e y.
Que fazem 99% dos proprietários? Meta 30% acima do Y e vamos ver no que dá...
E depois temos de, com o tempo, ir descansando essas ideias erradas dos proprietáriosTudo certo, faltou um pormenor.
Quantos são os tais projectos sem garantias de sucesso? É que nunca vi nenhum. Cumprindo a lei, de uma maneira ou de outra, todos acabam sendo aprovados. Obvio, que se o meu sonho é fazer um arranha ceus na baixa, talvez não tenha sucesso.0.0584 seg. NEW
