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Comprar casas e imóveis

A selvejaria dos "consultores" imobiliários/Imobiliárias

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  1.  # 301

    Pajovaz, fiquei a saber o mesmo.

  2.  # 302

    Só quis mostrar que mesmo os arquitectos, trabalho que muito prezo, repito, por vezes também demoram tempo (no caso em anexo 40 anos) a aprovar um projecto (e neste caso específico, ainda nem está aprovado).

    Só isso

  3.  # 303

    Bem, a TR de facto está em grande... não admira que cobrem aquelas enormidades!
    Concordam com este comentário: Pajovaz

  4.  # 304

    Colocado por: PajovazPara o desempenho da nossa actividade pagamos segurança social; publicidade; reportagens fotográficas; kms com farturas em visitas, e em muitas das casas, no final do contrato em que não conseguimos vender, o cliente rescinde o mesmo e nada ganhamos (aliás, até perdemos).

    Em suma, o custo normal de negócios. Se tiver alguma noção, rapidamente verá que esses custos até serão infinitesimais comparado com outras indústrias ou sectores.
    De igual forma como em qualquer outro negócio, o mesmo acontece com propostas de mercadorias e sobretudo de serviços. Existem muitíssimos casos onde só para se fazer uma proposta é exigido muito mais trabalho (e competência) e risco do que um promotor imobiliário alguma vez terá para uma potencial venda.

    Colocado por: PajovazQuantos arquitectos e engenheiros (sem desprimor, pois trabalho com muitos e venero o trabalho dos mesmos) estaria disposto a desenvolver todo o seu trabalho e no final, logo se veria se receberia ou não os seus vencimentos?

    O dia a dia de qualquer empresário, portanto. Julgo que não tem ideia do que está a escrever.

    Colocado por: PajovazQuem estaria disposto a pagar a um agente imobiliário 5.000 euros logo no início do contrato, para ele vender a casa (sem garantias de sucesso. Nas vendas nunca há. Poderia demorar 1 mês ou 10 anos (há projectos de arquitectura que demoram isso e mais a ser aprovados).
    Alguém trocaria isso? Sem certezas, pagar à cabeça 5.000 euros para um agente vender a sua casa, sem a garantia que o vá conseguir?

    Pagaria pelo nº de horas consumidas pelo profissional a promover o imóvel, adicionadas ao custo dos planos de divulgação, por exemplo.
    Já experimentou pagar um ordenado fixo a um funcionário, quer consiga vender ou não, e onde o lucro dos negócios seja para a empresa? Porque não? Porque têm de ser os proprietários vendedores a acartar com o risco e responsabilidade que os gerentes das imobiliárias não assumem?

    O exemplo que dá apenas mostra que o racional está desconectado com o valor do serviço e apenas com um sentido de direito, que o trabalho dos agentes tem o direito de ser bem renumerado e de forma segura e consistente. Para compensar a insegurança das receitas, cada venda deve ser volumosa.
    Não fosse o mercado composto quase totalmente por amadores, a classe já teria sido drasticamente reduzida.

    Depois imagine... se um carro for fundamental à minha actividade profissional e, dessa forma, me trouxer um elevado rendimento, deverei pagar mais pela dita viatura? Aceitaria tal premissa?

    Colocado por: PajovazDigamos que os 5%, que muitos consideram abusivo, é uma média justa para todas as transações, feitas e não feitas, por um agente imobiliário.

    Quem determina se é justo ou não é adquirente do serviço. Actualmente ainda há muitas pessoas desinformadas e que recorrem às imobiliárias por julgarem que vender um imóvel é um trabalho complexo e moroso. Depois, ao verem lucros de dezenas de milhares de euros, ficam mais susceptíveis de pagar uns quantos milhares à imobiliária por "facilitar" o negócio. Se tivessem noção que não precisam de gastar estes milhares, o resultado seria outro.

    Por não achar justo, faço as minhas vendas sem imobiliárias e tenho-me dado muito bem, o que consolida a minha opinião de que 5% é, na verdade, totalmente descabido para os resultados.
    Houvesse outro tipo de valência associado à mediação, poderia merecer consideração. Sendo o que é, não. Pelo menos para mim.
    Concordam com este comentário: ricardo.rodrigues, treker666
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zed

  5.  # 305

    Colocado por: PajovazQuem estaria disposto a pagar a um agente imobiliário 5.000 euros logo no início do contrato, para ele vender a casa (sem garantias de sucesso. Nas vendas nunca há. Poderia demorar 1 mês ou 10 anos (há projectos de arquitectura que demoram isso e mais a ser aprovados).
    Alguém trocaria isso? Sem certezas, pagar à cabeça 5.000 euros para um agente vender a sua casa, sem a garantia que o vá conseguir?

    Para terminar, expandindo um pouco o que já abordei antes:

    Porque não um modelo de negócio baseado efectivamente no trabalho da agência?
    Os agentes teriam ordenados fixos, o que resolveria as questões levantadas, os serviços de mediação variariam consoante métricas de esforço, independentemente do valor da transacção, o que não espantaria potenciais clientes. Acrescentando alguns serviços adicionais como já sugeri há umas páginas, poderia ser uma base de partida. É assim que se processam a maior parte dos negócios.

    Mas a resposta é simples, claro: porque o mercado aceita os 5% e as agências vão comendo, meramente como intermediários, sem acrescentar valor à operação. Por vezes até aumentando o risco tanto para o comprador como para o vendedor... acho difícil encontrar um maior desperdício de dinheiro do que entregar a uma agência... espero que esta realidade mude.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, eu, ADROatelier

  6.  # 306

    Colocado por: PajovazSó quis mostrar que mesmo os arquitectos, trabalho que muito prezo, repito, por vezes também demoram tempo (no caso em anexo 40 anos) a aprovar um projecto (e neste caso específico, ainda nem está aprovado).

    Só isso


    Mas quem aprova o que quer que seja são as entidades publicas, câmaras e diferentes tutelas ligadas à cultura, arqueologia, etc.
    40 anos deveram-se a quê? À espera de fundos?


    Um edificio publico vai a concurso. Quantas horas se perdem a projectar algo (com interesse social), que na grande maioria dos casos irá para a gaveta sem nenhum tipo de remuneração?
    Concordam com este comentário: ADROatelier

  7.  # 307

    Se bem compreendo:

    Algumas agencias imobiliárias tem nas suas instalações um conjunto de pessoas que trabalham sem rendimentos e simultaneamente efectuam despesas para a realização de dadas tarefas. Só ganham se apresentarem resultados.
    Muitas vezes os clientes não são bem aconselhados do ponto de vista técnico, sem grandes consequencias ( a não ser talvez perder clientes).

    Se um gabinete de arquitectura tivesse um conjunto de pessoas a trabalhar sem rendimentos e que ainda tivessem que gastar do seu dinheiro para desenvolverem essas tarefas, prevejo grandes dificuldades até do ponto de vista legal.
    Se os projectos e o aconselhamento não for tecnicamente muito rigoroso, as consequências disciplinares, civis e até criminais são muitas e estão discriminadas na lei.


    Falando abertamente, gostava de saber o que seria se, hipoteticamente, dissesse a colegas arquitectos mais novos o seguinte:

    Olha, vens lá para o meu gabinete. Trazes o teu computador, o teu software, e ARRANJAS OS CLIENTES. Estudaste, então fazes os projectos e ainda assinas, ficando com a responsabilidade. Não te esqueças de pagar as cotas da Ordem. Atendes o cliente. Temos um horário das 9h00 as 18h00, mas se for da conveniência do cliente, tens que estar disponível noutro horário. No escritório está uma maquina fotocopiadora, mas tens que me pagar as cópias. Não vais ganhar nada, mas, olha, podes usar as mesas e o wc - isto é gratuito. Ganhar? Só daqui a um ano - no mínimo e é se trabalhares rápido, o cliente ficar satisfeito e a câmara aprovar. Eu faço os honorários. No final ficas com uma pequena percentagem do que o escritório ganhar. Boa?
    Isto é muita bom!... Vais conhecer novos amiguinhos que também trabalham no escritório como tu. Nunca te sentirás sozinho. O ambiente é bom e muito motivante. No meu escritório, ninguém paga o café. Podes servir-te à vontade. Também é gratuito. Vais finalmente ser um deus da arquitontura . Não te esqueças, para chegares a esse nível, tens que aceitar as nossas condições e nós guiamos-te até lá.
    P.S - Ah, e veste um casaco com o logotipo do gabinete, que também tens que comprar se quiseres ser um verdadeiro boss. A apresentação conta muito na nossa actividade, compreendes?
    Somos os melhores!! Sorri, a vida é bela!
    Concordam com este comentário: Pajovaz, N Miguel Oliveira, fredcunha, Damiana Maria

  8.  # 308

    As imobiliarias são oportunistas. Obviamente que a maioria dos desgraçados que lá "pousam" não ganha nada e acaba por ter de ir procurar outra coisa...

    A unica vantagem de contratar uma imobiliária que encontro, para alguém que vende um imóvel, é de não ter de andar a receber telefonemas, abrir portas e fazer visitas com potenciais compradores. Nisso é vantajoso.

    Para compradores vejo zero vantagens nas imobiliarias. Pelo contrário paga mais por ter a imobiliária no meio do negócio. De resto a imobiliária não não faz nada, resume o seu trabalho a fazer uma pesquisa no motor de busca que o comprador também faz.
    Concordam com este comentário: eu, pguilherme, zed, treker666

  9.  # 309

    Colocado por: ADROatelier


    Falando abertamente, gostava de saber o que seria se, hipoteticamente, dissesse a colegas arquitectos mais novos o seguinte:

    Olha, vens lá para o meu gabinete. Trazes o teu computador, o teu software, e ARRANJAS OS CLIENTES. Estudaste, então fazes os projectos e ainda assinas, ficando com a responsabilidade. Não te esqueças de pagar as cotas da Ordem. Atendes o cliente. Temos um horário das 9h00 as 18h00, mas se for da conveniência do cliente, tens que estar disponível noutro horário. No escritório está uma maquina fotocopiadora, mas tens que me pagar as cópias. Não vais ganhar nada, mas, olha, podes usar as mesas e o wc - isto é gratuito. Ganhar? Só daqui a um ano - no mínimo e é se trabalhares rápido, o cliente ficar satisfeito e a câmara aprovar. Eu faço os honorários. No final ficas com uma pequena percentagem do que o escritório ganhar. Boa?
    Isto é muita bom!... Vais conhecer novos amiguinhos que também trabalham no escritório como tu. Nunca te sentirás sozinho. O ambiente é bom e muito motivante. No meu escritório, ninguém paga o café. Podes servir-te à vontade. Também é gratuito. Vais finalmente ser umdeus da arquitontura. Não te esqueças, para chegares a esse nível, tens que aceitar as nossas condições e nós guiamos-te até lá.
    P.S - Ah, e veste um casaco com o logotipo do gabinete, que também tens que comprar se quiseres ser um verdadeiro boss. A apresentação conta muito na nossa actividade, compreendes?
    Somos os melhores!! Sorri, a vida é bela!
    Concordam com este comentário:Pajovaz,N Miguel Oliveira


    Quantos estão nos M e no CG assim ?

  10.  # 310

    Colocado por: Gambinonão ter de andar a receber telefonemas, abrir portas e fazer visitas com potenciais compradores

    Isto.
    Sem dúvida a parte mais chata. Tenho resolvido desta forma:

    1) Lista curada de nº de imobiliárias, bloqueados automaticamente (que vou acrescentando manualmente, mas sobretudo com a ajuda de aplicações que consultam a internet no momento em que se recebe a chamada, ainda antes de atender)

    2) Aproveitar o telefona para perceber se há uma intenção real e capacidade de aquisição. Quando o discurso não é claro ou convincente, não há visita. Filtradas as imobiliárias, estes telefonemas são em quantidade bem gerível.

    3) Quando a visita se concretiza e sou eu a mostrar o imóvel, quero acreditar que ao ser transparente consigo mais facilmente cativar o cliente do que uma imobiliária. De resto, o imóvel tem de falar por si e isso talvez seja parte integrante do método.
    Concordam com este comentário: Gambino
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria, zed, Gambino

  11.  # 311

    Colocado por: pguilherme
    Isto.
    Sem dúvida a parte mais chata. Tenho resolvido desta forma:

    1) Lista curada de nº de imobiliárias, bloqueados automaticamente (que vou acrescentando manualmente, mas sobretudo com a ajuda de aplicações que consultam a internet no momento em que se recebe a chamada, ainda antes de atender)

    2) Aproveitar o telefona para perceber se há uma intenção real e capacidade de aquisição. Quando o discurso não é claro ou convincente, não há visita. Filtradas as imobiliárias, estes telefonemas são em quantidade bem gerível.

    3) Quando a visita se concretiza e sou eu a mostrar o imóvel, quero acreditar que ao ser transparente consigo mais facilmente cativar o cliente do que uma imobiliária. De resto, o imóvel tem de falar por si e isso talvez seja parte integrante do método.
    Concordam com este comentário:Gambino


    Como consegue avaliar o real interesse e capacidade de aquisição?

    Eu não tenho tempo para andar no carrocel, mas gostava de contornar as imobiliarias e aprender sobre isto.

  12.  # 312

    Colocado por: GambinoA unica vantagem de contratar uma imobiliária que encontro, para alguém que vende um imóvel, é de não ter de andar a receber telefonemas, abrir portas e fazer visitas com potenciais compradores. Nisso é vantajoso.


    Penso que é aqui que reside o problema.
    O vendedor, desde que receba o que pediu, não quer saber quanto custará o serviço.
    Abrindo "a janela de oportunidade" de que fala, levando à extrapolação do preço.
    Depois, um segundo vendedor, vendo os preços do mercado, acaba por equilibrar o preço do que quer vender também...
    Quando decide entregar a uma imobiliária, já lhe custa reduzir muito ao preço para abarcar a comissão... e o preço final muito ou pouco lá vai subindo.
    Se a isto juntarmos a procura... está tudo certo.
    Se os vendedores entregassem às imobiliárias mais pequenas, e estas por sua vez, tivessem alguma noção a largo prazo, teríamos comissões menores, mas seriam ciclos sem grandes exageros. Hoje há bonança, depois lá virá a fome.

    No final disto tudo, tornou-se normal um comprador pagar 5% do valor da obra (trabalho árduo), mais 5% do valor de terreno, mais 5% do valor dos projectos (honorários de uns quantos profissionais, softwares, etc.), mais 5% do valor das licenças municipais, taxas, pareceres, seguros, etc... por um serviço, que na prática será provavelmente conduzido por alguém pouco sensível ao trabalho, tempo e esforço necessário para se chegar ao produto que está a vender. O mercado acha normal isto.

  13.  # 313

    Colocado por: GambinoComo consegue avaliar o real interesse e capacidade de aquisição?

    Eu não tenho tempo para andar no carrocel, mas gostava de contornar as imobiliarias e aprender sobre isto.

    O carrossel é só com as imobiliárias e daí a importância do ponto 1)

    Telefonemas de potenciais clientes são em número reduzido (assim de cabeça, talvez receba por volta de 10 telefonemas por imóvel ao longo de 3 ou 4 meses, face às chamadas bloqueadas das imobiliárias que chegam facilmente a 50 só na primeira semana)
    Normalmente as vendas não têm demorado muito mais do que isso.

    Não me aborrece atender ocasionalmente o telefone e quando não posso atender rejeito e telefono mais tarde.
    Visitas são ainda menos, o que nem tem expressão.

    Quanto ao avaliar por telefone, não é um processo rigoroso, somente algo grosseiro. Basta uma ou duas perguntas indiscretas para arrancar o diálogo e conseguir tirar alguma ilação.
    Se já fiz alguma visita a alguém sem possibilidades ou interesse em efectivamente comprar? Provavelmente sim, mas já estamos num número tão razoável que não merece mais esforço.

    Certamente este processo simplista tem funcionado bem porque não faço vida disto e a carga não é grande. Caso contrário, outro tipo de suporte mereceria consideração, mas ainda menos interesse haveria em meter imobiliárias ao barulho.

    Quem faz AL normalmente também conta com o apoio na gestão de reservas, limpeza, entrega e recepção de chaves, etc.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gambino

  14.  # 314

    Colocado por: N Miguel OliveiraO vendedor, desde que receba o que pediu, não quer saber quanto custará o serviço.

    Sim, existe esta mentalidade!
    Parece que entregam o serviço a um feiticeiro que faz a sua magia e nem interessa quanto estão a pagar pelo serviço.
    Como não chegam a ver o dinheiro, nem têm noção de quanto estão a pagar (ou quanto mais poderiam receber pela venda).

    Se alguém lhes dissesse "se te der 15k€, atendes uns telefonemas e vais abrir a porta de tua casa?" a resultado seria outro...
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira, Damiana Maria

  15.  # 315

    Colocado por: pguilherme
    O carrossel é só com as imobiliárias e daí a importância do ponto 1)

    Telefonemas de potenciais clientes são em número reduzido (assim de cabeça, talvez receba por volta de 10 telefonemas por imóvel ao longo de 3 ou 4 meses, face às chamadas bloqueadas das imobiliárias que chegam facilmente a 50 só na primeira semana)
    Normalmente as vendas não têm demorado muito mais do que isso.

    Não me aborrece atender ocasionalmente o telefone e quando não posso atender rejeito e telefono mais tarde.
    Visitas são ainda menos, o que nem tem expressão.

    Quanto ao avaliar por telefone, não é um processo rigoroso, somente algo grosseiro. Basta uma ou duas perguntas indiscretas para arrancar o diálogo e conseguir tirar alguma ilação.
    Se já fiz alguma visita a alguém sem possibilidades ou interesse em efectivamente comprar? Provavelmente sim, mas já estamos num número tão razoável que não merece mais esforço.

    Certamente este processo simplista tem funcionado bem porque não faço vida disto e a carga não é grande. Caso contrário, outro tipo de suporte mereceria consideração, mas ainda menos interesse haveria em meter imobiliárias ao barulho.

    Quem faz AL normalmente também conta com o apoio na gestão de reservas, limpeza, entrega e recepção de chaves, etc.


    Tenho uma empresa que me gere os AL mas não me ajuda a vender imóveis. E leva uma comissão jeitosa 30%.

    O meu problema é em evitar visitas desnecessárias. Já tentei vender imóveis por mim, mas a quantidade de chamadas de potenciais interessados e curiosos desencorajou-me...tinha pelo menos pedidos para visitas uma a duas vezes por semana e em horas que não se compadecem com a minha actividade profissional vs pessoal e eram sempre curiosos que não queriam comprar nada e que muitas vezes marcavam e não apareciam, nunca soube evitar/detectar. Acabei por desistir em pouco tempo e entregar a imobiliarias, sei que são uma "vigarice", mas não vi outra opção a andar a abrir e porta e responder a questões por vezes óbvias.

  16.  # 316

    Colocado por: GambinoE leva uma comissão jeitosa 30%


    Têm aqui um problema , impostos, amortização do investimento e este valor (30%), sobre a receita é obra.
    • zed
    • 3 outubro 2020

     # 317

    Que aplicações são essas que ajudam a filtrar chamadas?

  18.  # 318

    Para bloquear chamadas, o próprio telemóvel é que tem essa função onde podemos adicionar números "manualmente".
    Para identificar quem telefona há imensas aplicações e tornam muito fácil adicionar nºs à lista de bloqueio. Assim que aparece o nome de uma agência imobiliária, zau. Rejeito a chamada e bloqueio o nº com um único toque. Resolvido :)

    Pode procurar por:
    Should I Anwser
    Tellows
    Sync.me
    ou basicamente por "caller id" e keywords do género.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zed

  19.  # 319

    Colocado por: obraslx32

    Têm aqui um problema , impostos, amortização do investimento e este valor (30%), sobre a receita é obra.


    ?! Acho que não percebeu o negócio...


    Eles não investem nada, zero!

    Quem investiu nos imóveis e recheio fui eu e todos os clientes que eles têm como eu. Eles investem zero!

    Apenas prestam o serviço de gestão e limpeza. Nada mais!

    Mesmo quando são precisas reparações ou melhorias tenho de ser eu a pagar.

    Eles tão somente recebem as reservas e gerem-nas e limpam os apartamentos.

    30% é bem bom para o que eles fazem e responsabilidade que têm (quase nenhuma).

  20.  # 320

    Agora tb. facturam 30 por cento de zero, o covid veio dar cabo do turismo e do a.l.
    Concordam com este comentário: Gambino

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