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Comprar casas e imóveis

MAIS-VALIAS - cuidado com elas!

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  1.  # 101

    Colocado por: pguilherme
    Parecem ter um rendimento demasiado bom para ter as dificuldades que descreve e, sobretudo, para prescindirem de investimento.
    Deviam repensar a vossa estratégia, IMHO.

    Não me parece que haja dificuldade do TzRi. O banco até lhes disse que poderiam ter 2 CHs sem problema. A questão é que poderão ter algum impacto negativo na qualidade de vida que agora têm (mais dores de cabeça, entenda-se).

  2.  # 102

    Boa tarde,

    Partilho um plano de aquisição + venda futura que tenho em curso e desde já pedia que confirmasse se este racional está correto ou não, pois ao ler este tópico creio ter pressupostos errados:

    Adquiri em 2015 uma moradia por 120.000 € para habitação própria permanente. Recorri a crédito para 90% deste valor (108.000) e paguei do meu bolso 12.000. Vamos assumir qye não fiz melhoramentos nos últimos 5 anos. Paguei 5.000 de escritura (não sei se é considerado um encargo para cálculo de mais valias).

    Estou em processo de aquisição de uma nova moradia para habitação própria permanente, para substituir a atual. Valor da compra: 400.000 €. Paguei de sinal 40.000€. Vou pagar 25.000 de escritura.

    Pretendo vender em 2023 a minha atual moradia. Espero concretizar o negócio por 200.000, obtendo assim um "lucro" de 80.000.

    Anteriormente achava que não seria tributado pois estou a adquirir uma moradia por um valor superior ao lucro. Agora vejo que pode não ser assim.. Em 2023, em sede de IRS irei ter 50% destes 80.000 (menos o coeficiente de desvalorização) como rendimento tributável, é isso?
    • FFAD
    • 14 setembro 2022

     # 103

    Colocado por: mshinoda17Boa tarde,

    Partilho um plano de aquisição + venda futura que tenho em curso e desde já pedia que confirmasse se este racional está correto ou não, pois ao ler este tópico creio ter pressupostos errados:

    Adquiri em 2015 uma moradia por 120.000 € para habitação própria permanente. Recorri a crédito para 90% deste valor (108.000) e paguei do meu bolso 12.000. Vamos assumir qye não fiz melhoramentos nos últimos 5 anos. Paguei 5.000 de escritura (não sei se é considerado um encargo para cálculo de mais valias).

    Estou em processo de aquisição de uma nova moradia para habitação própria permanente, para substituir a atual. Valor da compra: 400.000 €. Paguei de sinal 40.000€. Vou pagar 25.000 de escritura.

    Pretendo vender em 2023 a minha atual moradia. Espero concretizar o negócio por 200.000, obtendo assim um "lucro" de 80.000.

    Anteriormente achava que não seria tributado pois estou a adquirir uma moradia por um valor superior ao lucro. Agora vejo que pode não ser assim.. Em 2023, em sede de IRS irei ter 50% destes 80.000 (menos o coeficiente de desvalorização) como rendimento tributável, é isso?


    Como vai adquirir por um valor superior ao valor de venda, não vai pagar imposto de mais valias.

  4.  # 104

    Colocado por: FFADComo vai adquirir por um valor superior ao valor de venda, não vai pagar imposto de mais valias.

    Só se aplicar os 80K das mais-valias como entrada para a nova moradia (40K já foram sinalizados, faltam os outros 40K).
    Mesmo assim o lucro nunca será de 80K, pois houve despesas efectuadas sobre a primeira moradia e falta contabilizar a inflação. Com uma calculadora mais-valias conseguirá apurar ao certo o valor.
    • FFAD
    • 14 setembro 2022

     # 105

    Colocado por: vmontalvao
    Só se aplicar os 80K das mais-valias como entrada para a nova moradia (40K já foram sinalizados, faltam os outros 40K).
    Mesmo assim o lucro nunca será de 80K, pois houve despesas efectuadas sobre a primeira moradia e falta contabilizar a inflação. Com uma calculadora mais-valias conseguirá apurar ao certo o valor.


    não percebi que a compra da nova moradia seria com recurso a crédito, mas talvez o seja, não está claro...
    • TzRi
    • 14 setembro 2022

     # 106

    Colocado por: pguilherme
    8000*14/12*0.4 = 3733€/mês de prestação sem seguros, é bom que dê para duas casas 😂

    Parecem ter um rendimento demasiado bom para ter as dificuldades que descreve e, sobretudo, para prescindirem de investimento.
    Deviam repensar a vossa estratégia, IMHO.


    A questão aqui é que ficando com o apartamento, ok que ele nos custou 150k (+ obras) mas se agora valer 330k (tivemos essa oferta o ano passado), iríamos alugar um T3 de 330k por cerca de 1000€. Enquanto que se vendermos o apartamento quando comprarmos a moradia o dinheiro da mais valia passa para “o nosso lado”, e é a única oportunidade que temos para isso.
    Depois futuramente o que queríamos fazer era comprar dois T1 ou T2, que por exemplo se comprarmos 2 T2 a 120k cada da um valor investido de 240k e em rendas superior a arrendar o T3!
    Concordam com este comentário: pguilherme

  7.  # 107

    Colocado por: FFADnão percebi que a compra da nova moradia seria com recurso a crédito, mas talvez o seja, não está claro...

    Pois, não diz. Só estava a complementar a informação. Na pior das hipóteses, pagará imposto sobre as mais-valias após subtrair os 40K já dados como sinal.

  8.  # 108

    Colocado por: pguilherme
    Isto.

    @radikal: se o "reinvestimento" fosse com CH, então poderia gastar a mais valia numa outra coisa qualquer, não é? Logo não estaria a reinvestir, e é precisamente esse o objectivo da lei ;)

    Julgo que poderia ser considerado reinvestimento se provar o abatimento ao crédito da 2ªcasa com o valor das mais valias. Agora se ficasse com o dinheiro, não estava a reinvestir!

    Eu não tenho a certeza absoluta que seja assim como digo. Inclusive, o user @TzRi tem um tio nas finanças e não sabe responder!
    No meu entendimento, como a lei não diz que o reinvestimento só se limita a reinvestir com fundos próprios... parto do principio, que possa ser utilizado para abater no crédito habitação, como se de fundos próprios se tratasse. Só com a ligeira diferença, de a entrega do dinheiro ser em tempos diferentes.

    @TzRi não se esqueça de explicar aqui o que aconteceu após este seu negócio. É um favor que faz a esta comunidade.
    Ou alguém pedir uma informação vinculativa à AT.

  9.  # 109

    Colocado por: TzRiDepois futuramente o que queríamos fazer era comprar dois T1 ou T2, que por exemplo se comprarmos 2 T2 a 120k cada da um valor investido de 240k e em rendas superior a arrendar o T3!

    Em geral o plano parece bom.
    Investigue bem a questão das rendas no mercado onde está, contudo.
    No meu caso, o yield dos T3 tem sido o mais favorável, mas isto depende de muita coisa, incluindo o cliente alvo e a segurança que poderá transmitir. Também há custos "overhead" que provavelmente ficarão mais elevados para dois apartamentos T1/2 do que para um T3.

    Colocado por: TzRiEnquanto que se vendermos o apartamento quando comprarmos a moradia o dinheiro da mais valia passa para “o nosso lado”, e é a única oportunidade que temos para isso.

    Mas era aqui onde queria chegar.
    Pelo que descreve, só com a venda do actual apartamento terá capital para investir e que neste momento não conseguiria fazer um adiantamento às mais-valias, pois as poupanças apenas dariam para "impostos, jardim, mobília, upgrades que queremos fazer como colocar painéis solares".

    Para os rendimentos que refere e apenas um apartamento de "150k (+ obras)" estas constrições são... inesperadas.

  10.  # 110

    Colocado por: radikalJulgo que poderia ser considerado reinvestimento se provar o abatimento ao crédito da 2ªcasa com o valor das mais valias. Agora se ficasse com o dinheiro, não estava a reinvestir!

    Esta é uma boa questão!

    Seria vantajoso até de forma geral, pois permitiria comprar primeiro (o que demonstra uma boa capacidade de esforço), vender posteriormente e assim evitar custos com um terceiro imóvel para habitação temporária.
    • Palmix
    • 14 setembro 2022 editado

     # 111

    Colocado por: mshinoda17Boa tarde,

    Partilho um plano de aquisição + venda futura que tenho em curso e desde já pedia que confirmasse se este racional está correto ou não, pois ao ler este tópico creio ter pressupostos errados:

    Adquiri em 2015 uma moradia por 120.000 € para habitação própria permanente. Recorri a crédito para 90% deste valor (108.000) e paguei do meu bolso 12.000. Vamos assumir qye não fiz melhoramentos nos últimos 5 anos. Paguei 5.000 de escritura (não sei se é considerado um encargo para cálculo de mais valias).

    Estou em processo de aquisição de uma nova moradia para habitação própria permanente, para substituir a atual. Valor da compra: 400.000 €. Paguei de sinal 40.000€. Vou pagar 25.000 de escritura.

    Pretendo vender em 2023 a minha atual moradia. Espero concretizar o negócio por 200.000, obtendo assim um "lucro" de 80.000.

    Anteriormente achava que não seria tributado pois estou a adquirir uma moradia por um valor superior ao lucro. Agora vejo que pode não ser assim.. Em 2023, em sede de IRS irei ter 50% destes 80.000 (menos o coeficiente de desvalorização) como rendimento tributável, é isso?


    Casa que vai vender:
    - comprou por 120.000€ e vende por 200.000€. Custo de escritura 5.000€ Mais-valia: 75.000€

    Se tiver crédito ainda a decorrer desta casa: Retira dos 200.000€ o valor para liquidar esse crédito e o remanescente terá que ser TODO aplicado na nova habitação.

    Se não tiver crédito, terá que aplicar os 200.000€ TODOS na nova habitação.

    Se cumprir com os critérios do reinvestimento, não paga nenhum imposto.
    Se não cumprir, metade dos 75.000€ vão cair-lhe no IRS, e a taxa de incidência sobre a totalidade dos rendimentos será recalculada.

    Para a poder ajudar daqui para a frente, só sabendo se tem crédito e o montante.

    Casa que vai comprar:

    Já deu sinal de 40.000€. Portanto, esse valor pode ser considerado reinvestimento, desde que tenha sido utilizado capital próprio, e se vender a casa nos próximos 24 meses.
    Se deu o sinal este ano, e vender a casa até 2024, pode já descontar este valor do montante que terá que reinvestir.
    O valor da nova escritura, que penso ser grosso modo o valor de IMT, não é considerado como custo no momento da aquisição, mas apenas no momento da venda. Portanto, não o pode apresentar como custo para o reinvestimento, mas vai abater ao "lucro" no momento da venda.
    Concordam com este comentário: pedro.nunes

  12.  # 112

    Colocado por: pguilhermeia vantajoso até de forma geral, pois permitiria comprar primeiro (o que demonstra uma boa capacidade de esforço), vender posteriormente e assim evitar custos com um terceiro imóvel para habitação temporár


    Tenho andado sempre aqui a dizer que não me parece que abater o crédito da nova habitação seja considerado reinvestimento, e tirei as duvidas com o inspetor que me está a inspecionar o IRS.
    Portanto, ou tem dinheiro e usa capitais próprios...ou vai pagar imposto...

    A nossa AT está sempre do lado dos mais fracos, como se vê.
    • TzRi
    • 14 setembro 2022 editado

     # 113

    Colocado por: pguilherme
    Em geral o plano parece bom.
    Investigue bem a questão das rendas no mercado onde está, contudo.
    No meu caso, o yield dos T3 tem sido o mais favorável, mas isto depende de muita coisa, incluindo o cliente alvo e a segurança que poderá transmitir. Também há custos "overhead" que provavelmente ficarão mais elevados para dois apartamentos T1/2 do que para um T3.


    Mas era aqui onde queria chegar.
    Pelo que descreve, só com a venda do actual apartamento terá capital para investir e que neste momento não conseguiria fazer um adiantamento às mais-valias, pois as poupanças apenas dariam para "impostos, jardim, mobília, upgrades que queremos fazer como colocar painéis solares".

    Para os rendimentos que refere e apenas um apartamento de "150k (+ obras)" estas constrições são... inesperadas.


    Sei que pode parecer "inesperado", mas estamos com estes rendimentos apenas há 2 anos, antes éramos funcionários públicos e o que entrava em casa todos os meses eram 2,6k. É o que é! Entretanto também compramos um carro elétrico a pronto e portanto estamos condicionados. Daí precisar de saber com certeza esta questão...

  14.  # 114

    Colocado por: TzRiA questão aqui é que ficando com o apartamento, ok que ele nos custou 150k (+ obras) mas se agora valer 330k (tivemos essa oferta o ano passado), iríamos alugar um T3 de 330k por cerca de 1000€. Enquanto que se vendermos o apartamento quando comprarmos a moradia o dinheiro da mais valia passa para “o nosso lado”, e é a única oportunidade que temos para isso.
    Depois futuramente o que queríamos fazer era comprar dois T1 ou T2, que por exemplo se comprarmos 2 T2 a 120k cada da um valor investido de 240k e em rendas superior a arrendar o T3!


    Se contrair crédito para adquirir um novo apartamento, e depois pretender abater esse crédito com a venda da primeira/antiga habitação, não é considerado reinvestimento, pelo que vai pagar o imposto.

    Pelo que entendo, neste cenário, metia-se a viver num arrendamento, e compraria 2 casas para investimento. Se conseguir enquadrar o reinvestimento, apenas será numa das habitações, pois um dos requisitos será que o reinvestimento seja na sua nova HPP.
    Mas, se for arrendar esses imóveis, de forma legal, não os pode considerar HPP em nenhum dos casos.
    Concordam com este comentário: vmontalvao, pguilherme
    • TzRi
    • 14 setembro 2022 editado

     # 115

    Colocado por: Palmix

    Se contrair crédito para adquirir um novo apartamento, e depois pretender abater esse crédito com a venda da primeira/antiga habitação, não é considerado reinvestimento, pelo que vai pagar o imposto.

    Pelo que entendo, neste cenário, metia-se a viver num arrendamento, e compraria 2 casas para investimento. Se conseguir enquadrar o reinvestimento, apenas será numa das habitações, pois um dos requisitos será que o reinvestimento seja na sua nova HPP.
    Mas, se for arrendar esses imóveis, de forma legal, não os pode considerar HPP em nenhum dos casos.


    O que eu precisava de saber é se posso, pela seguinte ordem:
    Comprar a moradia (com recurso a crédito) --> num prazo de 2 anos vender o apartamento (e abater o crédito do apartamento restante e com o dinheiro que sobrar abater no crédito da moradia já feito)
    e assim não pagar imposto sobre as mais valias

  16.  # 116

    Colocado por: TzRie com o dinheiro que sobrar abater no crédito da moradia já feit

    Não pode. Já foi dito em comentários anteriores que abater crédito de casa nova, não serve como reinvestimento de mais-valias.
    Concordam com este comentário: Palmix

  17.  # 117

    Colocado por: PalmixTenho andado sempre aqui a dizer que não me parece que abater o crédito da nova habitação seja considerado reinvestimento, e tirei as duvidas com o inspetor que me está a inspecionar o IRS.
    Portanto, ou tem dinheiro e usa capitais próprios...ou vai pagar imposto...

    A nossa AT está sempre do lado dos mais fracos, como se vê.

    Pois, tb me parece que seja o mais provável. Até pela dificuldade acrescida em lidar com amortizações inferiores à mais-valia e, aliás, a própria prestação tb deveria ser contabilizada.

    Para dar abébias, não estou a ver facilidades. Já se fosse para pagar mais...

  18.  # 118

    Colocado por: PalmixSe conseguir enquadrar o reinvestimento, apenas será numa das habitações, pois um dos requisitos será que o reinvestimento seja na sua nova HPP.
    Mas, se for arrendar esses imóveis, de forma legal, não os pode considerar HPP em nenhum dos casos.

    Na hipótese descrita, havendo uma moradia como HPP, nenhum dos dois novos apartamentos seria elegível.

    Creio que a ideia é mesmo essa: evitar que a malta se apanhe com dinheiro e, talvez até, para desmotivar a compra de novos imóveis para investimento.
    • TzRi
    • 14 setembro 2022

     # 119

    Colocado por: pguilherme
    Na hipótese descrita, havendo uma moradia como HPP, nenhum dos dois novos apartamentos seria elegível.

    Creio que a ideia é mesmo essa: evitar que a malta se apanhe com dinheiro e, talvez até, para desmotivar a compra de novos imóveis para investimento.


    Os 2 novos apartamentos nada têm a ver para as “contas”. Isso seria um projecto futuro e nada tem a ver com as mais valias. Só estava a justificar o porquê de querer vender o apartamento onde estamos agora e não ficar com ele como “investimento”.

  20.  # 120

    Sim, percebi. Estava a responder a Palmix 😉

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