Colocado por: TzRiCom quem é possível esclarecer essas questões de modo fidedigno? Ouvimos informações diferentes de todo o lado, fica difícil de saber como agir, e se podemos precaver alguma coisa… como por exemplo vender a casa A primeiro e ir para uma alugada nos entretanto a (que era o que não queríamos de todo fazer, porque com uma criança pequena fazer duas mudanças num curto espaço de tempo é dose)
Colocado por: radikal
Os valores que deve ao banco, não entram nas contas!
Penso que o que está a fazer confusão, é que entre 2015 e Dezembro de 2020 era possível abater o valor restante do empréstimo bancário ao valor das mais valias, mas isso foi uma lei temporária que o estado fez para "aliviar" as pessoas na crise pós 2008. Desde 2021 que já não entra para os cálculos.
Logo as mais valias da casa A, são:
300k(venda)-150k(compra) - 0€ de obras(as obras entrão nos encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)) = 150k de mais valias.
Estes 150k tem de ser usados na compra de uma casa HPP, para não entrarem no IRS como mais valías imobiliárias.
Sim, é possível fazer o reinvestimento "para trás", ou seja, comprar primeiro a casa B e vender depois a casa A.
Se utilizar o montante ganho para liquidar o crédito habitação (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)
Colocado por: radikalImaginem um caso de duas pessoas que tem uma casa de 100.000€ cada, e querem mudar para uma casa melhor de 150.000€.
Uma pessoa que tem dinheiros próprios:
Como tem dinheiro, compra a casa B por 150.000€ a pronto.
Depois vende a casa A que custou 100.000€ por 150.000€. Tem mais valias de 50.000€. Supostamente porque não precisou de crédito, e nas suas palavras, como foi com dinheiro próprio, pode abater as mais valias totalmente. Porque 150.000€ é maior que 50.000€.
Agora o caso de uma pessoa "mais pobre":
Compra a casa B por 150.000€ com crédito de 100%. Era casa de banco...
Depois vende a casa A que custou 100.000€ por 150.000€. Tem mais valias de 50.000€. Supostamente porque precisou de crédito, e nas suas palavras, não vai poder deduzir nenhum valor ás mais valias!
Colocado por: vmontalvao
Certo, é mesmo isso. Não tem a ver com ser mais ou menos pobre. É o que diz a lei, as mais-valias terão que ser totalmente reinvestidas na aquisição de uma nova HPP, para não ser cobrado impostos. No caso acima, o "mais pobre", teria que ter dado os 50K de entrada na nova HPP, como não deu, vai ter que pagar impostos sobre os mesmos, ou acha que o Estado iria deixar escapar um lucro de 50K sem lá ir buscar algum?
Colocado por: ricardomendesContinua a haver confusão com "mais valia" e "valor da venda". Para não pagar imposto tem que se reinvestir o valor da venda e não o valor da mais valia. Neste caso do mais pobre teria que reinvestir 150000 e não 50000€.
Isenção de pagamento de mais-valias: quais os casos abrangidos?
A mudança de lei de 2021 – inserida no Orçamento de Estado para 2021 – veio reduzir os casos em que há isenção de pagamento de imposto sobre as mais-valias de imóveis. Até 2020, vigorava um regime excecional que oferecia esta isenção a quem usasse o dinheiro das mais-valias para pagar o crédito de uma habitação própria e permanente, desde que o empréstimo tivesse sido contratado até 2014. Mas, a partir de 2021, este regime deixou de se aplicar.
Agora, só está prevista a isenção do pagamento de mais-valias aquando da venda da casa, se houver reinvestimento numa nova habitação. E não só. De acordo com o Código do IRS, ficam isentos do pagamento de mais-valias os seguintes casos:
- Se o imóvel vendido for a morada própria e permanente do contribuinte e as mais-valias forem totalmente reinvestidas na compra, construção ou reabilitação de outra habitação própria e permanente. Neste caso, a família tem 36 meses (três anos) para realizar o reinvestimento. Se já tiver adquirido a casa antes de vender à antiga, tem dois anos para informar o Fisco que vai investir as mais-valias para pagar o imóvel.
- Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel;
- Os imóveis adquiridos antes de 1989, ano em que entrou em vigor o código do IRS, também estão isentos de pagar mais-valias.
1 - Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos comerciais, industriais ou agrícolas, resultem de:
a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis;
b) Alienação onerosa de partes sociais, incluindo a sua amortização, e de outros valores mobiliários;
c) Alienação onerosa da propriedade intelectual ou industrial ou de experiência adquirida no sector comercial, industrial ou científico, quando o transmitente não seja o seu titular originário;
d) Cessão onerosa de arrendamento e de outros direitos e bens afectos, de modo duradouro, ao exercício de actividades profissionais independentes, incluindo a afectação permanente daqueles bens a fins alheios à actividade exercida.
2 - Excluem-se do disposto no número anterior as mais-valias provenientes da alienação de:
a) Obrigações e outros títulos de dívida;
b) Unidades de participação em fundos de investimento;
c) Acções detidas pelo seu titular durante mais de 24 meses.
3 - Presume-se que a mais-valia se encontra realizada, nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objecto do contrato.
4 - O ganho sujeito a IRS é constituído:
a) Pela diferença entre o valor da realização e o valor de aquisição, nos casos previstos nas alíneas a), b) e c) e parte final da alínea d) do n.º 1;
b) Pela importância recebida pelo cedente, deduzida do preço por que eventualmente tenha obtido os direitos e bens objecto de cessão, no caso previsto na primeira parte da alínea d) do n.º 1.
5 - Os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação do sujeito passivo ou do seu agregado familiar não são considerados como rendimento se, no prazo de 24 meses, o produto da realização for reinvestido na aquisição de outro imóvel ou de terreno para a construção de imóvel ou na construção de imóvel, exclusivamente com o mesmo destino.
6 - No caso de reinvestimento parcial do valor de realização, não será tributada a parte proporcional dos ganhos referidos no número anterior que lhe corresponde.
Colocado por: radikal- Se o imóvel vendido for a morada própria e permanente do contribuinte e as mais-valias forem totalmente reinvestidas na compra, construção ou reabilitação de outra habitação própria e permanente.
Colocado por: ricardomendesPara não pagar imposto tem que se reinvestir o valor da venda e não o valor da mais valia.
Colocado por: vmontalvao
O que conta são as mais-valias serem reinvestidas...
Colocado por: radikalO que interessa é o valor das mais valias, o resto do dinheiro da venda não interessa! Pode abater o CH ou até o pode enterrar!
O valor das mais valias é que tem de ser utilizado na compra de uma nova casa para HPP (ou terreno). Se a nova casa foi comprada depois ou antes, com acesso a fundos próprios ou a crédito não interessa, apenas os prazos de 3 anos após ou 2 anos antes a contar da data de venda da 1ª casa HPP.
Colocado por: radikal
A confusão que se está a criar é, sobre o inspetor lhe ter dito que a amortização de crédito não era considerado reinvestimento, ele referia-se ao caso de utilizar o dinheiro obtido da venda para abater ao crédito da casavendida.
O pensamento de quem não conhece a lei, é que alguém que tenha mais valias na venda, se pegar no dinheiro que "ganhou" e pagar ao banco o resto do empréstimo, que se livra de pagar impostos sobre mais valias. Isto até foi verdade num período de tempo, entre 2015 e 2020 para "ajudar" na crise imobiliária pós 2008. Mas desde 2020 que já não dá para fazer isto.
E daí o comentário do inspector sobre abater num crédito não diminuir as mais valias.
Colocado por: ricardomendesAo comprar uma nova HPP só é aceite como reinvestimento a parte que for paga com capitais próprios. Se recorrer a crédito esse valor não é aceite como reinvestimento.
Colocado por: pguilherme
Isto.
@radikal: se o "reinvestimento" fosse com CH, então poderia gastar a mais valia numa outra coisa qualquer, não é? Logo não estaria a reinvestir, e é precisamente esse o objectivo da lei ;)
Colocado por: TzRiTeria de ter uns bons milhares de euros em capital próprio
Colocado por: pguilherme
Certíssimo.
A ideia é encaminhar as pessoas a reinvestir o dinheiro em algo "seguro" (neste caso, a sua HPP) e assim evitar que aumentem a sua liquidez com a alienação.
Se já tinha capital próprio e compra um segundo imóvel, apenas está a fazer um adiantamento ao investimento que fará com as mais-valias. Ou seja, não irá aumentar a sua liquidez.
Se pede empréstimo para comprar um segundo imóvel, então quando vender o primeiro, as mais valias aumentarão a sua liquidez e, justamente por não estarem a ser reinvestidas, será taxado.
Embora não concorde com o mecanismo, na verdade não é muito complicado.
No fundo, é evitar que a malta se apanhe com dinheiro porque não tem juízo e o estado sabe o que é melhor para nós.
Colocado por: TzRiMas então o comum dos mortais tem sempre de vender primeiro a HPP antes de comprar a seguinte… porque se fizer ao contrário, comprar e pedir ao banco porque a taxa de esforço até dá para acumular os créditos, e só depois vender… tem de pagar mais valias!
Colocado por: vmontalvao
Isso mesmo, mas um banco nunca iria emprestar para um 2° CH a alguém que mal tenha dinheiro para pagar o 1°.
Colocado por: TzRiMas então o comum dos mortais tem sempre de vender primeiro a HPP antes de comprar a seguinte
Colocado por: TzRiNo nosso caso que temos income de 8k mês quando simulamos o cenário de ficarmos com as duas casas o banco confirmou que emprestava para as 2…