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Direito de preferência nos terrenos rústicos – noções básicas

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  1.  # 121

    O direito de preferência não é um direito absoluto, depende por exemplo das áreas dos terrenos... tem de consultar a área de cultura mínima por exemplo para essa zona.
    Depois de comunicado, por escrito ou até mesmo verbalmente (tem de ser claro na intenção de venda) tem até 6 meses para exercer esse direito.
    O valor da cortiça nunca o verá, ele pode alegar que estava simplesmente a vender o terreno sem ter valorizado as árvores constantes nele... claro que quem tem sobreiros sabe que vale mais.

    Colocado por: Ramos_2024Boa tarde,
    O ano passado, tive conhecimento que havia um terreno rústico com, sobreiros à venda e que confinam com um de um familiar meu. Abordei o vendedor e disse que sim, que de facto queria vender. Perguntei o preço e fiquei de falar com o meu familiar para ver se estava interessado, uma vez que estava ausente. Mas na conversa o vendedor disse que ainda ia conversar com os restantes confinantes. De qualquer forma, alertei para que não vendesse, sem que antes voltássemos a conversar.
    Entretanto, por razões de saúde, estive ausente e como não fui contactado, contava que a vontade de venda tinha ficado sem efeito. Qual o meu espanto, quando no mês de Dezembro vim a saber que o prédio tinha sido vendido e a cortiça já tirada. Fui ao local confirmar e, de facto, assim havia sido.
    Abordei os restantes confinantes se tinham sido informados do interesse de venda e não tinham sido.

    Uma vez que o meu familiar tem o direito de preferência e não foi comunicado por escrito o interesse de venda e os valores do negócio, queríamos activar o direito de preferência, ainda que o negócio, provavelmente, já tenha sido há mais de 6 meses.

    Mas uma questão que se coloca aqui, é que o comprador, já tirou a cortiça e o valor da compra incluía a cortiça, pois foi uma questão que na altura, quando falei com o vendedor foi abordada.

    Neste caso a venda implica o reembolso do lucro da venda da cortiça ou apenas ao terreno. É que a cortiça demora 9 anos até que volte a estar em condições de tiragem.

    Obrigado

  2.  # 122

    Colocado por: Ramos_2024Boa tarde,
    O ano passado, tive conhecimento que havia um terreno rústico com, sobreiros à venda e que confinam com um de um familiar meu.(1) Abordei o vendedor e disse que sim, que de facto queria vender. Perguntei o preço e fiquei de falar com o meu familiar para ver se estava interessado, uma vez que estava ausente. Mas na conversa o vendedor disse que ainda ia conversar com os restantes confinantes. De qualquer forma, alertei para que não vendesse, sem que antes voltássemos a conversar.(2)
    Entretanto, por razões de saúde, estive ausente e como não fui contactado, contava que a vontade de venda tinha ficado sem efeito. Qual o meu espanto, quando no mês de Dezembro vim a saber que o prédio tinha sido vendido e a cortiça já tirada. Fui ao local confirmar e, de facto, assim havia sido.(3)
    Abordei os restantes confinantes se tinham sido informados do interesse de venda e não tinham sido.(4)

    Uma vez que o meu familiar tem o direito de preferência e não foi comunicado por escrito o interesse de venda e os valores do negócio, queríamos activar o direito de preferência,(5) ainda que o negócio, provavelmente, já tenha sido há mais de 6 meses.(6)

    Mas uma questão que se coloca aqui, é que o comprador, já tirou a cortiça e o valor da compra incluía a cortiça, pois foi uma questão que na altura, quando falei com o vendedor foi abordada.(7)

    Neste caso a venda implica o reembolso do lucro da venda da cortiça ou apenas ao terreno. É que a cortiça demora 9 anos até que volte a estar em condições de tiragem.

    Obrigado


    Meu estimado, mui telegraficamente:

    (1) O direito de preferência só impende sobre prédios, em que, pelo menos um, tem uma dimensão inferior à unidade de cultura de referência para o local em concreto. Com a consagração no art. 1380º/1 do CC, o direito de preferência relativo a prédios rústicos confinantes de área inferior à unidade de cultura pretendeu o legislador conseguir o emparcelamento de pequenas propriedades, reduzindo na medida do possível o número dos denominados minifúndios, em ordem a obterem-se explorações agrícolas técnica e economicamente viáveis e mais estáveis.

    (2) Sobre o proprietário não impende qualquer obrigação ou dever de lhe comunicar o que quer que seja, ou de se comprometer com o que quer que seja, porquanto você não é proprietário confinante nem, muito provavelmente, bastante procurador do seu familiar ausente. No limite, e não sendo crível que tal tivesse ocorrido, poderiam ter acordado um pacto de preferência (cfr. art. 414º CC), o qual, na eventualidade de existir e de lhe ter sido atribuída eficácia real (cfr. art. 421º CC), nunca este direito convencional se sobreporia ao legal.

    (3) Atente que o direito de preferência é o contrato pelo qual uma parte (o obrigado) assume a obrigação de dar preferência a outrem (o titular do direito de preferência ou preferente) na venda de determinada coisa. Atendendo ao princípio da autonomia privada (405º) e ao disposto no 423º, este pode ter por objecto outros contratos compatíveis com a compra e venda ((onerosos e sem natureza intuitu personae). Tem-se este de um contrato:
    i) unilateral, porque apenas uma parte assume a obrigação, ficando a outra livre de exercer o não o direito que a primeira lhe conferiu.
    ii) preliminar porque antecede um outro contrato, contrato este que pode nunca vir a ser celebrados sem que dessa forma se esteja a violar o pacto de preferência.

    (4) Querendo vender a coisa que é objecto da preferência, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato (preço, condições e prazos pagamento, nome do terceiro interessado) para que este, querendo, recebida a comunicação, exerça o seu direito dentro do prazo de 8 dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo (nº 2, in fine). Não basta, assim, a simples a comunicação da intenção de vender e nem uma comunicação genérica ou vaga dessa venda ou de alguns daqueles seus elementos considerados essenciais. Se não responder, caduca o direito e o obrigado a dar preferência está livre para celebrar o contrato com terceiro.
    i) Se responder negativamente, o direito extingue-se por renúncia.
    ii) Se responder positivamente dentro do prazo, então está a exercer o seu direito, ao qual se seguirá a celebração de um contrato definitivo.
    A violação da obrigação de dar preferência, pode ocorrer:
    i) se não for comunicado o projecto negocial ao titular do direito de preferência,
    ii) se, mesmo comunicado, o obrigado alienar a coisa a terceiro sem aguardar ou ignorar resposta

    (5) A comunicação da intenção venda ou do seu projecto (bem como a resposta do preferente), rege-se pela liberdade de forma, logo tanto pode ser feita judicial como extrajudicialmente, ou seja, poderá sê-lo por qualquer forma ou meio legalmente admissíveis (inclusive verbalmente, excepto quando respeitar à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico ou particular (art. 415º ex vi 410/2)), sendo essencial é que tal seja feito de forma clara e inequívoca. No entanto, não terá o seu familiar preferência sobre os demais eventuais preferentes interessados (cfr. art. 419º/2 CC).

    (6) Se o pacto de preferência tiver mera eficácia obrigacional, o titular do direito de preferência não poderá opor o seu direito a um terceiro, fazendo sua a coisa, pelo que apenas tem direito a uma indemnização pelos danos calculada nos termos gerais da responsabilidade civil contratual (art 562º a 566º). Pese embora a lei não defina dano, a doutrina considera-o como uma lesão de bens e interesses juridicamente tutelados que devem ser protegidos. Se lhe tiver sido atribuída eficácia real, o titular do direito poderá opor o seu direito a esse terceiro, podendo fazer sua a coisa, através de uma acção de preferência (cfr. art. 1410º CC), a qual tem de ser proposta no prazo de 6 meses a partir do momento do efectivo conhecimento da alienação, obrigando-se a depositar o preço nos 15 dias contados da propositura de acção (421/2 que remete 1410º). A expressão “preço devido”, a que se refere 1410/1, apenas diz respeito à contraprestação paga pelo adquirente ao vendedor, ou seja, ao custo monetário correspondente ao valor da coisa alienada, não abrangendo qualquer outro tipo de despesas, relacionadas ou ocasionadas pelo negócio. O prazo para exercício do direito conta-se, pois, não do conhecimento da alienação, mas do conhecimento dos elementos essenciais da alienação).

    (7) Prima facie, o negócio far-se-á pelo preço inicialmente acordado, no entanto, poderá o promitente vendedor sempre argumentar que não se obrigava por não lhe ter efectuado a comunicação das integrais condições do projecto de negócio, nomeadamente, porque aquele carece de elementos que então não se verificavam. O ónus da prova impende sobre si (cfr. art. 342º CC).

    Edit: Pode consultar as unidades de cultura aqui:https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/202-1970-225977 (clique em «ver documento original» no art 1º)

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/

  3.  # 123

    Obrigado,

    Vou consultar no registo predial a escritura de venda para saber os valores em causa da venda e avaliar se valerá a pena a "chatice"...

  4.  # 124

    Boa tarde

    Tenho uma vinha em território RAN (Reserva agrícola Nacional), deve andar a fazer cerca de um ano que abordei o herdeiro de um pequeno terreno com cerca de 1 hectare ao lado do meu com a intenção de o comprar. O rapaz deu-me o número da advogada dele e disse para eu tratar tudo com a advogada. O rapaz está a viver em França e não tem interesse nenhum nos terrenos que herdou do pai. Todos eles ao abandono há 15 anos.

    O terreno ao lado do meu está mato não tem qualquer tipo de cultura. O que é certo é que liguei a advogada dele a demonstrar interesse pelo terreno e ela andou-me a enrolar isto a já quase 1 ano. E agora soube que essa advogada fechou negocio com o tal herdeiro e ficou com todos os terrenos do rapaz.

    Segundo o que tenho lido neste fórum, penso que posso pedir direito de preferência mesmo que eles já tenham fechado negócio há cerca de um ano, correto?

    Como poderei eu saber quanto é que a advogada pagou por aquele terreno ao lado do meu em específico? Como poderei eu ter acesso ao número do artigo rústico para poder ir a uma conservatória?

    Desde já agradeço a quem me poder ajudar

    Obrigado

  5.  # 125

    Quando se aplicam as regras do direito de preferência, os confinantes devem ser notificados do negócio. Se não recebeu nada é porque não se aplicam ou as coisas foram feitas de forma intencional a que não tivesse conhecimento.

    Do que li, quando o assunto me interessou, tem 6 meses a partir da data que toma conhecimento do negócio para ativar i direito de preferência. Eu começava pela CM.

    Ou então tentar negociar con a advogada. Quase de certeza que comprou o terreno como investimento.

  6.  # 126

    Colocado por: Casa da HortaQuando se aplicam as regras do direito de preferência, os confinantes devem ser notificados do negócio. Se não recebeu nada é porque não se aplicam ou as coisas foram feitas de forma intencional a que não tivesse conhecimento.

    Do que li, quando o assunto me interessou, tem 6 meses a partir da data que toma conhecimento do negócio para ativar i direito de preferência. Eu começava pela CM.

    Ou então tentar negociar con a advogada. Quase de certeza que comprou o terreno como investimento.


    Bom dia. Mas la está eu pelo que tenho lido aqui no fórum em zonas RAN seria obrigatório eu ser notificado do negócio e ter prioridade sobre este uma vez que sou confinante.

    A advogada dele sabia perfeitamente que eu estava interessado no terreno porque fui eu inclusive que lhe mostrei presencialmente onde o terreno estava situado.

    Custa me a crer que a advogada teria interesse em comprar um terreno abandonado com uma área menor que 1 hectare em zona montanhosa sem acesso a água para cultivo!!!

    O que me está a parecer é que ela sabendo que eu estava interessado no terreno ficou ela com ele e agora vai tentar vender por um preço superior

  7.  # 127

    Colocado por: ahsgoisCusta me a crer que a advogada teria interesse em comprar um terreno abandonado com uma área menor que 1 hectare em zona montanhosa sem acesso a água para cultivo!!!

    Conheço um caso em que houve parceria entre um advogado e um funcionário do registo.
    Cada vez que aparecia alguém para registar um terreno omisso ou algo mais confuso, as dificuldades aumentavam e eram aconselhados a vender ao tal senhor advogado.
    Não tinham mais gastos nenhuns e provavelmente seria a única pessoa que iria estar interessado naquilo.
    O que é certo é que hoje, ambos têm um património de fazer inveja.
    Um pinhal lá onde Judas perdeu as botas, com 100 ou 200 m2, encravado no meio de outros iguais, sem qualquer viabilidade económica, era comprado por meia dúzia de tostões mas as pessoas ainda ficavam agradecidas por se livravam de um problema.
    Hoje faz parte de uma quinta com muitos hectares e que produz bom rendimento
    Concordam com este comentário: marize

  8.  # 128

    zedasilva infelizmente conheço uma história parecida demais.
    Pior são os herdeiros, filhos de quem vendeu, que estando a maior parte deles no estrangeiro, começaram todos a juntar as peças nas conversas de verão e agora é o que se vê, quase toda uma freguesia da mesma família.

    Acordos com o Diabo, é coisa que não me assiste.
    Concordam com este comentário: zedasilva

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