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1. •  
     GF
   • 31 julho 2012 ^editado

    # 41

   Como têm surgido algumas questões sobre os aumentos de renda com a nova lei que foi aprovada e que entrará em vigor dentro de 90 dias, vamos tentar decompor o que diz a nova lei sobre isso, e sobretudo em relação aos contratos antigos (anteriores ao RAU ou posteriores ao RAU mas anteriores ao actual NRAU):
   
   Com esta nova lei, é alterada a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, mais concretamente o seguinte:
   

   
   Artigo 30.º (Iniciativa do senhorio)
   A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
   a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
   b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.
   

   
   
   
   Este é o primeiro passo, ao qual o inquilino deverá responder:
   
   

   
   Artigo 31.º (Resposta do arrendatário)
   1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias, a contar da recepção da comunicação prevista no artigo anterior.
   2 - [Anterior n.º 2 do artigo 37.º].
   3 - O arrendatário, na sua resposta, pode:
   a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
   b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º;
   c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
   d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º.
   4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias:
   a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º;
   b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36.º.
   5 - As circunstâncias previstas nas alíneas do número anterior só podem ser invocadas quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença.
   6 - A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao do termo do prazo previsto nos n.os 1 e 2.
   7 - Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao da recepção da resposta: a) De acordo com o tipo e a duração acordados;
   b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
   8 - [Anterior n.º 9 do artigo 37.º].
   

   
   
   Primeira nota importante sobre este 31º: Por ignorância de milhares de inquilinos, muitos contratos antigos vão certamente passar a estar submetidos ao NRAU, por força do nº6, em que nada responderão, ou porque estão de férias, ou porque estão doentes, ou porque simplesmente não respondem e como tal, passam a estar submetidos às condições de renda e duração que o senhorio propôs.
   A partir daí, entramos em subjectividades, pois vai variar de inquilino para inquilino, consoante os rendimentos que tenha comprovados, ou, em função da idade ou incapacidade.
   Para não tornar cansativo este post, darei contar no post seguinte das várias situações possíveis de resposta por parte do inquilino.
2. •  
     GF
   • 31 julho 2012 ^editado

    # 42

   Vamos primeiro às questões mais complexas, e onde vão surgir mais conflitos:
   1) São os contratos antigos, de inquilinos com fracos recursos económicos e que pagam rendas MUITO BAIXAS.
   2) Contratos antigos, com inquilinos com melhores recursos economicos que os primeiros, mas que já têm mais de 65 anos ou incapacidade superior a 60%
   
   
   Sobre os primeiros, dispoe a nova lei o seguinte:
   
   

   
   Artigo 35.º (Arrendatário com RABC inferior a cinco RMNA)
   1 - Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º.
   2 - No período de cinco anos referido no número anterior, a renda pode ser actualizada nos seguintes termos:
   a) O valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;
   b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI;
   c) O valor actualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social:
   i) A um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a);
   ii) A um máximo de 17% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 1500 mensais.
   3 - Quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação com o respectivo valor.
   4 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, o valor actualizado da renda, no período de 5 anos referido no n.º 1, corresponde ao valor da primeira renda devida.
   5 - No mês correspondente àquele em que foi feita a invocação da circunstância regulada no presente artigo e pela mesma forma, o arrendatário faz prova anual do rendimento perante o senhorio, sob pena de não poder prevalecer-se da mesma.
   6 - Findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.º e seguintes, com as seguintes especificidades:
   a) O arrendatário não pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo 31.º;
   b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.
   

   
   
   Assim, este artigo vai-se aplicar aos agregados com menos de cinco RMNA.
   A retribuição mínima nacional anual (RMNA) é o valor correspondente a 14 retribuições mínimas mensais garantidas (RMMG *), conforme estabelece o NRAU e o Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto. Em 2011, cinco RMNA equivalia a 33.950,00 EUR.
   Não vou decompor este artº35º, penso que está tudo bem explicado. Os aumentos para estes agregados, estão previstos em cima no nº2 (aumento máximo anual de 1/15 do valor do locado), com limite de 17% do RABC para agregados com rendimentos até 1500euros mensais e até 25 do RABC para os restantes (RABC = Rendimento Anual Bruto Corrigido).
   
   
   Sobre os segundos (Inquilinos com mais de 65 anos ou incapacidade superior a 60%, a nova lei diz o que é preciso saber no artigo seguinte):
   

   
   Artigo 36.º (Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos, ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60 %)
   1 - Caso o arrendatário invoque e comprove que tem idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, aplicando-se no que respeita ao valor da renda o disposto nos números seguintes.
   2 - Se o arrendatário aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, a nova renda é devida no 1.º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio, da resposta.
   3 - Se o arrendatário se opuser ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, deve comunicar-lhe se aceita ou não a renda proposta.
   4 - A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda proposta pelo arrendatário.
   5 - Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, ou verificando-se o disposto no número anterior, a nova renda é devida no 1.º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio, da resposta ou do termo do prazo para esta, consoante os casos.
   6 - Se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, o contrato mantém-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado nos termos das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo anterior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
   7 - Se o arrendatário invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA:
   a) O valor da renda é apurado nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo anterior;
   b) O valor da renda vigora por um período de cinco anos, correspondendo ao valor da primeira renda devida;
   c) É aplicável o disposto no n.º 6 do artigo anterior.
   8 - Quando for actualizada, a renda é devida no 1.º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação com o respectivo valor.
   9 - Findo o período de cinco anos a que se refere a alínea b) do n.º 7:
   a) O valor da renda pode ser actualizado por iniciativa do senhorio, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.º e seguintes, não podendo o arrendatário invocar a circunstância prevista na alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º;
   b) O contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes.
   10 - No caso previsto no número anterior, o arrendatário pode ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições a definir em diploma próprio.
   
3. •  
     FD
   • 14 agosto 2012 ^editado

    # 43

   Para referência... e por ordem:
   
   Lei n.º 30/2012 de 14 de agosto
   Procede à segunda alteração ao Decreto -Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados
   
   Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto
   Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro
   
   Lei n.º 32/2012 de 14 de agosto
   Procede à primeira alteração ao Decreto -Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, que estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana, e à 54.ª alteração ao Código Civil, aprovando medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitação urbana.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: vascosousa

   • 0440004410.pdf
   • 0441104452.pdf
   • 0445204483.pdf
4. •  
     GF
   • 23 setembro 2012

    # 44

   A lei entrará em vigor no final do mês de Outubro.
   Dúvidas, é só colocar ;)

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Vitor Azevedo
5. • Silver Wolf
   • 23 setembro 2012

    # 45

   A maior dúvida será na eficácia do Balcão dos despejos, perdão, Balcão Nacional de Arrendamento.
   
   Se agilizar o despejo dos inquilinos incumpridores, isso trará confiança ao mercado de arrendamento, trará novas casas para o mercado e as rendas poderão ajustar um pouco em baixa.
   
   Mas como quase nada funciona neste país, tenho as maiores dúvidas que o BNA funcione decentemente.
6. • fpc
   • 23 setembro 2012

    # 46

   Colocado por: GFA lei entrará em vigor no final do mês de Outubro.
   Dúvidas, é só colocar ;)

   
   
   
   Penso que é em meados de Novembro
7. •  
     GF
   • 23 setembro 2012 ^editado

    # 47

   Colocado por: fpc
   
   
   Penso que é em meados de Novembro

   
   
   Boas,
   
   A vacatio legis, prazo que vai entre a publicação e a entrada em vigor, definida pelo legislador para este caso, são 90 dias.
   O prazo conta-se a partir da publicação em Diário da Republica, e não após promulgação pelo PR.
   Logo, apesar de aprovada pelo presidente em 30 de Julho de 2012, foi apenas publicada em Diário da República na Terça-feira, 14 de agosto de 2012 , sendo a sua entrada em vigor 90 dias depois, ou seja, a 12 de Novembro de 2012, se as contas que fiz estiverem certas.
   
   
   Cumps,
8. •  
     GF
   • 23 setembro 2012

    # 48

   Colocado por: Silver WolfA maior dúvida será na eficácia do Balcão dos despejos, perdão, Balcão Nacional de Arrendamento.
   

   
   
   Sobre este assunto, tenho também as mais sérias dúvidas. Mas a lei trará algumas coisas diferentes nesse sentido, e, apenas irão parar a tribunal efectivamente os casos em que existe um verdadeiro litígio entre senhorio e inquilino, pois, os casos em que o inquilino negligentemente deixa de pagar as rendas e borrifa-se para o assunto, merecem uma especial atenção neste diploma. Basta ver como era até agora e como passará a ser.
9. •  
     GF
   • 23 setembro 2012 ^editado

    # 49

   Coisas curiosas retiradas da nova lei que vai entrar em vigor:
   
   

   
   4 - O procedimento especial de despejo previsto na presente subsecção apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado.
   

   
   
   Quer isto dizer que a maioria está fora, e ficará fora.
   
   
   Uma vez que a lei está a caminho de estar em vigor, vou-me entreter a ler com mais calma a sua redacção...
10. •  
      GF
    • 23 setembro 2012

     # 50

    
    «Artigo 14.º-A Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.
    

    
    
    Neste aspecto estamos a melhorar. Já estou a imaginar os senhores solicitadores de execução a entrarem pelas casas adentro, acompanhados pela PSP, para penhorarem o plasma e a playstation.
11. •  
      GF
    • 23 setembro 2012 ^editado

     # 51

    Vejamos o seguinte exemplo:
    
    - Indivíduo A, fez contrato ao abrigo da nova lei, pagou a primeira renda e nunca mais pagou nada.
    - Senhorio B, intenta acção de despejo com base nas novas regras, cumprindo os formalismos previstos na lei.
    
    Com a notificação do Balcão, o inquilino tem duas hipoteses:
    a) Desocupar o locado e, sendo caso disso, pagar ao requerente a quantia pedida, acrescida da taxa por ele liquidada;
    ou
    b) Deduzir oposição à pretensão e ou requerer o diferimento da desocupação do locado, nos termos do disposto nos artigos 15.º-O e 15.º-P.
    
    
    - Inquilino A, não responde, não deduz oposição sequer.
    De acordo com o 15º-E:
    1 - O BNA converte o requerimento de despejo em título para desocupação do locado se:
    a) Depois de notificado, o requerido não deduzir oposição no respectivo prazo;
    b) A oposição se tiver por não deduzida nos termos do disposto no n.º 4 do artigo seguinte;
    c) Na pendência do procedimento especial de despejo, o requerido não proceder ao pagamento ou depósito das rendas que se forem vencendo, nos termos previstos no n.º 7 do artigo 15.º.
    
    Com o tal título de desocupação do locado, o Balcão entrega-o o ao solicitador de execução, notário, ou oficial de justiça para prossecução:
    
    1 - Havendo título ou decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução, o notário ou, na falta destes ou sempre que lei lhe atribua essa competência, o oficial de justiça, desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imóvel, lavrando auto da diligência.
    2 - O senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para a desocupação do locado com remoção de todos os bens móveis, sendo lavrado auto pelo agente de execução, notário ou oficial de justiça.
    3 - O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça podem solicitar directamente o auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para efectivar a posse do imóvel, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 5 do artigo 840.º do Código de Processo Civil.
    
    
    Posto isto, quase que parecia que este tipo de situações ocorreria sem passar pelo tribunal nem pelo Juiz, o que faria cumprir-se em prazos curtos as acções de despejo sem contestação/oposição.
    Mas lá vem o artº15-M estragar tudo e pedir apreciação do juiz:
    
    1 - Caso o arrendatário não desocupe o domicílio de livre vontade ou incumpra o acordo previsto no n.º 2 do artigo 15.º-J, e o procedimento especial de despejo não tenha sido distribuído a juiz, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça apresenta requerimento no tribunal judicial da situação do locado para, no prazo de 5 dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio.
    
    
    
    Vejamos como funcionará o tal Balcão Nacional dos Arrendamentos e como se adaptarão os Srs. Solicitadores que tantos processos já têm nesta altura...
    Parece-me que este tipo de processos de despejo passará a ser efectuado de uma forma mais administrativa e célere, que tanto precisamos.
12. •  
      GF
    • 23 setembro 2012

     # 52

    Interessante verificar também que, caso o inquilino queira deduzir oposição ao pedido de despejo, tem de pagar primeiro as rendas em atraso (no mínimo 6 + taxa justiça):
    
    

    
    3 - Com a oposição, deve o requerido proceder à junção do documento comprovativo do pagamento da taxa devida de justiça e, nos casos previstos nos n.ºs 3 e 4 do artigo 1083.º do Código Civil, do ao ao pagamento de uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a 6 rendas, salvo nos casos de apoio judiciário, em que está isento, nos termos a definir por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça.
    
13. •  
      Luis K. W.
    • 5 novembro 2012

     # 53

    Viva, GF e demais interessados neste tema.
    
    1. Se bem entendi, um inquilino de 55 anos que more na casa desde os 20, continua a não poder ser despejado pelo senhorio (reformado e com pouquíssimos recursos) mesmo que este precise da casa para SUA habitação, certo?
    
    
    2. Vamos a um caso prático?
    Um inquilino de 55 anos, (pré?) reformado com uma pensão de 2.100 euros/mês(*), que vive SOZINHO na casa arrendada há mais de 30 anos, e PAGA 100 euros/mês de renda.
    O inquilino aufere, portanto, menos que os tais 5 RMNA (33.950 euros/ano), pelo que a renda máxima será de 25% do RABC (25% x 14 x 2100 /12 = ) 612,50euros/mês. No entanto, como o Valor Patrimonial da casa é de 45.000 euros, a renda máxima mensal a pagar nos próximos 5 anos será de (1/15 = 3.000euros; 1/12=) 250 euros/mês.
    
    Quanto a mim, o valor correcto ("de mercado") para a renda mensal deste apartamento é 450 euros/mês.
    
    2.1 Na prática, e uma vez que (APARENTEMENTE) o inquilino não pode ser despejado (nem tenciona, com certeza, sair), suponho que o senhorio deverá propor uma actualização da renda para 250euros/mês.
    E porquê os 250 eur/mês?
    Porque se tudo correr normalmente, o inquilino alegará que tem «fracos recursos económicos» (uma pessoa sozinha com 2.100 euros/mês...) e a renda não poderá ser superior a 250eur/mês nos próximos 5anos, certo?
    E porque assim reduz-se o valor da eventual indemnização.
    
    Já agora, estes 250eur/mês não são actualizáveis durante os 5 anos?
    
    2.2 Se o inquilino não aceitar os 250, contra-propuser 200 eur/mês e o senhorio não aceitar, este terá de pagar 13.500 euros para que o inquilino saia dali a 7 meses. Certo?
    
    
    2.3 E daqui a 5 anos? O senhorio já pode pedir o que lhe vier à cabeça? E depois?
14. •  
      Luis K. W.
    • 5 novembro 2012

     # 54

    voltando ao § 2.3 anterior.
    Segundo o site do BLOCO DE ESQUERDA (http://www.esquerda.net/rendas/) , daqui a 5 anos o senhorio PODE pedir o valor que lhe vier à cabeça e, se o inquilino não aceitar terá de se ir embora sem direito a qualquer salvaguarda?!?
    Mesmo que lá more há mais de 30 anos ou tenha mais de 65 de idade?
15. • Silver Wolf
    • 6 novembro 2012

     # 55

    A interpretação que faço da lei, e acho que aqui é que está a bomba social e não nos aumentos, será que em caso de não haver acordo entre as partes o contrato passa a ser de 5 anos.
    
    Ora 5 anos, avisa com 1 ano de antecedência e coloca o inquilino na rua.
    
    Isto se ninguém mexer na lei até lá, algo que duvido mesmo muito.
16. • Dr Alter Ego
    • 6 novembro 2012

     # 56

    Tenho seguido este tópico com muita atenção e gostava de colocar a seguinte questão tendo em conta o que é mencionado no post #41.
    
    Sou comprorietário juntamente com a minha mãe de um apartamento desde o falecimento do meu pai.
    Este apartamento encontra-se arrendado há bastantes anos.
    Por este facto o património foi avaliado pelas Finanças.
    Lendo o post #41 fiquei com a ideia, que por ter havido alteração ao valor patrimonial poderei proceder a correcção do valor da renda, que agora é de cerca de 200 euros.
    
    Assim, poderei fazer essa correcção ao valor actual considerando o que ali foi escrito, e ainda de acordo com os procedimentos do post #42?
    
    Como não habito actualmente em casa própria poderei requisitá-la para habitaçãom própria, atendendo a que o inquilino ainda não tem 65 anos de idade?
    
    Quais seriam os critérios para fazer esta actualização para um arrendamento comercial?
17. • Dr Alter Ego
    • 8 novembro 2012 ^editado

     # 57

    Colocado por: GFCoisas curiosas retiradas da nova lei que vai entrar em vigor:
    
    
    
    Quer isto dizer que a maioria está fora, e ficará fora.
    
    Uma vez que a lei está a caminho de estar em vigor, vou-me entreter a ler com mais calma a sua redacção...

    
    Já agora quando entra em vigor?
18. •  
      FD
    • 9 novembro 2012

     # 58

    Colocado por: Luis K. W.terá de se ir embora sem direito a qualquer salvaguarda?!?

    
    Pelo que percebi, sim. E a partir daí o problema é da Segurança Social.
19. • de jesus mendes
    • 9 novembro 2012

     # 59

    FD pelo que vi agora nao, a Nova lei de arrendamento impede que os inquilinos com mais de 65 anos sejam despejados
20. •  
      GF
    • 11 novembro 2012 ^editado

     # 60

    Colocado por: Dr Alter Ego
    Já agora quando entra em vigor?

    
    
    

    Colocado por: GFLogo, apesar de aprovada pelo presidente em 30 de Julho de 2012, foi apenas publicada em Diário da República na Terça-feira, 14 de agosto de 2012 , sendo a sua entrada em vigor 90 dias depois, ou seja, a 12 de Novembro de 2012, se as contas que fiz estiverem certas.