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      FD
    • 4 novembro 2006 editado

     # 1

    Lei dos condomínios em vigor em 2007

    Em preparação, também pelo IMOPPI, encontram-se outros dois diplomas que visam a regulamentação da actividade das empresas de condomínio e dos promotores imobiliários. A responsabilização criminal dos gestores de condomínios pela não constituição do Fundo de Reserva de Obras e a implementação da obrigatoriedade da constituição de um seguro de responsabilidade civil, bem como da frequência de formação contínua, são alguns dos contornos do novo diploma, que deverá entrar em vigor em 2007.

    Na área da promoção imobiliária, a nova regulamentação pretende criar garantias para os consumidores, que muitas vezes são confrontados com a falta de interlocutores para as suas reclamações. O diploma, já em fase de discussão pública e que também deverá entrar em vigor no próximo ano, espera acabar com situações de empresas que se constituem para construir um prédio, mas que desaparecem assim que o processo de venda dos andares é concluído.

    http://jn.sapo.pt/2006/11/03/economia_e_trabalho/lei_condominios_vigor_2007.html
    • IB
    • 20 julho 2007

     # 2

    E no caso de sermos administradores do prédio, podemos além da lei em vigor para todos os condomínios no geral, termos um interno?
    Isto é, podemos fazer as nossas "leis" no prédio que habitamos e ser aceite desde que a maioria aprove e que seja válido em qualquer altura?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jmcn
  1.  # 3

    Boa questão IB!!
    Também gostaria de saber a resposta!

    E se os objectivos demarcados na reunião de condominos não forem respeitados pela empresa que gerencia o condominio posso me recusar a pagar?

    E se todos nos recusarmos a pagar? A empresa fica sem dinheiro para gerir todas as despesas como água e elevadores, fica a empresa obrigada a responder por isso?

    Saúde
    Anita
  2.  # 4

    manuela disse:
    Um prédio que pertencia a uma instituição e que todas as fracçoes eram alugadas, agora recentemente venderam as fracçoes aos inclinos á execção de 4 ou 5 casos que estão pendentes, o predio tem uma casa de porteira onde a mesma vive e recebia salário pela instituição e pagava renda, portanto essa casa é agora parte do condominio.
    A srª deixou de ser funcionaria da instituição passando para o condominio com as mesmas condições.
    A minha questão é :
    poderá a srª comprar a casa ao condominio?
    é preciso ter a aprovação de todos os condominos para o fazer, ou poderá ter só a aprovação da maioria, isto caso alguns não concordem?
    •  
      FD
    • 14 janeiro 2008

     # 5

    Penso que poderá comprar a casa, ou seja, o condomínio pode vender a casa a quem quiser.

    Tem que ter aprovação da maioria.
  3.  # 6

    boa tarde, no passado mês de novembro 2007, comprei um andar, ao que parece existe uma dívida do anterior inquilino para com o condominio, ao que parece trata-se de 4 anos de condominio em atraso, agora o responsável do condominio diz que eu é que tenho que pagar esta dívida quando eu nem sequer sabia da sua exitencia, para além disso o contracto de compra e venda menciona que compro a casa livre de ónus, encargos e despesas, será que tenho mesmo obrigatoriedade em assumir uma dívida que não é minha? Existe algum decreto-lei que me obrigue a faze-lo? ou só deverei começar a pagar o condominio apartir da data da minha entrada?
  4.  # 7

    Caros foristas, a lei obriga a constituir um Regulamento Interno, desde que o condomínio seja superior a quatro condóminos. Òbviamente que este RI não poderá nunca contrariar a lei.
    Quanto à empresa de gestão de condomínios que não cumpre. Deverá ser exonerada por deliberação de Assembleia de condóminos. Seria todavia, de aconselhar a que os condomínios fizessem constar dos contratos com as empresas de gestão, no contrato uma cláusula de rescisão. Omitir os pagamentos, como forma de pressão não é legal e poderá conduzir a contencioso,(Tribunal ou Julgados de Paz), com as consequentes inconveniências. De notar que uma boa gestão do condomínio é garante bastante para preservação do património próprio.
    Quanto à venda da fracção da porteira, primeiro torna-se necessário verificar se no TCPH (Título Const. Propriedade Horiz.) aquela fracção está descrita como habitação, se não estiver é necessário reunir em Assembleia, votar com quorum constitutivo e deliberativo de 2/3, sem oposição, ou seja se houver um único condómino que se oponha, a deliberação sai derrotada e elaborar processo (Câm.Mun. Notário e Registo Predial).
    Quanto às quotas atrasadas , o actual condómino só paga a partir da data da escritura da fracção, mesmo que lá não habite. Portanto não deve pagar, outro sim alertar o Administrador para o facto de ter adquirido a fracção "livre de quaisquer ónus", para que da próxima vez não andem a dormir. Ao vosso dispôr [email protected]. Cumprimentos
  5.  # 8

    Anónimo disse:
    Não sendo pedidas as cotas aos condónimos pelo representante do condominio, a quem cabe a responsabilidade?
  6.  # 9

    A quota do condomínio resulta do que vier a ser orçamentado pela administração, e deve compreender os encargos com as partes comuns, incluindo as despesas correntes com água, electricidade, elevadores, a limpeza e vigilância das mesmas, as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício e a comparticipação para o Fundo Comum de Reserva. Segundo o n.º 1, do artigo 1431.º, do Código Civil, a Assembleia de Condóminos reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do Administrador do Condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das receitas e despesas a efectuar durante o ano, na qual é determinada a quota, a pagar, por cada condómino. Portanto a partir daí o condómino sabe a cota a pagar e apenas deve fazê-lo, utilizando um dos métodos, ou o método, posto à sua disposição e, claro contra recibo. [email protected] Cumprimentos
  7.  # 10

    Anónimo disse:
    Gostaria de saber se há alguma lei que limita o nº. de condóminos que um administrador pode representar numa reunião?
    •  
      FD
    • 8 fevereiro 2008

     # 11

    Isso não faz muito sentido pois não? Porque é que se haveria de limitar o sujeito X de representar quem quisesse ser representado por ele?

    Respondendo, se há, não conheço.
  8.  # 12

    Não existe legislação que limite o número de procurações representativas, quer aos condóminos quer ao Administrador. Todavia, poderá o RI (regulamento interno) de condomínio impôr qualquer limite que é perfeitamente legal. É um direito dos condóminos fazerem-se representar por procurador na assembleia (artigo 1431.º,n.º 1do C.C.).A procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar (artigo 262.º,n.º 1do C. C.)-forma escrita. Esta solução reporta-se à natureza dos assuntos a submeter a discussão na assembleia pois, nos termos do artigo 262.º do CC, a forma da procuração depende da forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar. De acordo com o valor ad substantiam que atribuímos à acta da assembleia de condóminos, consideramos que é necessária a procuração escrita, bastando um simples documento particular, que será apresentado pelo representante no início da assembleia. Normalmente, no final, a procuração acompanha a acta da deliberação. A procuração não tem que ser reconhecida notarialmente nem a lei estipula a obrigatoriedade da apresentação de fotocópia do BI. Quem assina a procuração é responsável por esse facto. Contudo, quer aos condóminos quer ao administrador podem-se dar as indicações como os vários pontos da convocatória devem ser votados( artº 263º - CC). Convém verificarem a eventual existência de conflito de interesses (alguma situação em que o Condómino/Administrador, em especial este, tenha interesse directo e pessoal na aprovação) limitando ou anulando, nesse caso, o direito de representação (artº 261º nº 1 e 2 do CC). [email protected] Cumprimentos
  9.  # 13

    Bom dia! Gostaria de saber se o administrador do condomínio no decorrer das suas funções pode representar outros condóminos e aprovar as actas nas suas reuniões. Numa reunião foi aprovado que durante três anos se daria uma certa quantia por ano para obras. (extra) Só estavam presentes cinco condóminos num total de quatorze. O administrador fez-se representar pela maioria; será que posso negar esse pagamento?? Muito obrigado
    • FM
    • 13 fevereiro 2008

     # 14

    Gostaria de saber se existe algum valor estipulado para a remuneração da administração do Condominio? Quantas pessoas podem constituir essa mesma administração?
  10.  # 15

    Cara IM Patrícia, quanto à 1ª questão que aborda, relativa à representatividade do Administrador, no decurso das suas funções, a resposta encontra-se na minha última intervenção aqui neste mesmo post. Chamo, todavia a atenção, para a eventualidade de existir interesse nessa representatividade, o que a ser provado pode conduzir à anulação da deliberação votada.
    Desta sua intervenção presumo que entende que o Administrador é um elemento decisor, ou seja que o Administrador é quem decide, é quem manda. NÃO É ASSIM. O ADMINISTRADOR NÃO MANDA, QUEM MANDA É A ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS QUE, ENQUANTO ORGÃO COLEGIAL, D E L I B E R A, ou seja MANDA, e o Administrador executa, as DELIBERAÇÕES e as regras estipuladas pela lei. E, aqui até não sou suspeito, este desdiderato asplica-se , eu diria sobretudo, às empresas de gestão de condomínios. Òbviamente que estas DELIBERAÇÕES, só são válidas quando aprovadas, (votadas) pelas respectivas maiorias (Quorum). Refiro isto porque uma convocatória pode, na ordem de trabalhos a discutir em reunião, tratar de assuntos para os quais seja necessário maiorias distintas, pelo que esses assuntos deverão ser tratados, um a um, com as respectivas maiorias (Constitutivas e/ou Deliberativas). Sei que isto pode ser um tanto confuso para quem se vir envolvido nestas situações, mas não se deve esquecer que se está a tratar do nosso próprio património. Toda esta minha introdução prende-se com o facto que a IM refere que "Só estavam presentes cinco condóminos num total de quatorze. O administrador fez-se representar pela maioria; será que posso negar esse pagamento?? Muito obrigado". Eu não conheço a situação embora presume que se tratou de decidir sobre obras de conservação e manutenção, NÃO URGENTES, porque se pretende cobrar verbas durante três anos. Essas obras devem ser aprovadas por maioria simples. Se o Administrador, por si só, tem essa representatividade então a deliberação foi votada por maioria simples e, portanto, aprovada. Se não pagar poderá ficar a contas com a Administração, a menos que consiga provar, o que presumo difícil, que há interesse do Administrador no negócio.
    Quanto à questão formulado pelo IM FM devo esclarecer que, supondo estar a referir-se a Administrador/Condómino, não existe qualquer valor estipulado, todavia a prática mais corrente é desonerar o Administrador da sua quota.
    Quanto à constituição da Administração, por norma é composta por um elemento. Contudo nada impede que, seja acordado nomear uma Administração colegial. É perfeitamente legal. [email protected] Cumprimentos
  11.  # 16

    fsilva disse:
    Boas!
    gostaria de saber se depois da aprovação por unanimidade dos estatutos do condominio e de todos concordar em que o pagamento efectuado por cada condomino seria feito por permilagem de acordo para cada fracção e registado em acta no regime de propriedade horizontal possa agora ser alterado para pagamento por partes iguais independentemente do tamanho das fracções?
    gostaria de saber se do ponto de vista legal é permitido sem a concordância de todos os condominos.
    obrigado
  12.  # 17

    Caro IM Anónimo, a alteração (não confundir com introdução)do regulamento do condomínio, de contribuição em proporção da respectiva permilagem, por uma disposição que consagre que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificados os critérios que determinam a sua imputação (cfr. art.º 1424.º, n.º 2, do Código Civil), carece de DELIBERAÇÃO votada por UNANIMIDADE. Do mesmo modo se se tratasse de, na elaboração do RI, se pretendesse introduzir o mesmo tipo de contribuição. [email protected] Cumprimentos
  13.  # 18

    Tenho vários pontos a esclarecer

    1 a reunião de condomínio foi feita por apenas 3 proprietários apenas com aviso de papel nas escadas
    Sem recurso a cartas registadas a proprietários, o prédio tem 11 apartamentos?
    O mesmo administrador foi reeleito entre eles, foi feito regulamentos internos por eles com multas a pagar! Por exemplo quem deixar um carrinho de bebe nas escadas!? Paga 50 euros
    O administrador deixa o carro na garagem sem ter garagem atribuída na escritura, pois como fez ele os regulamentos assim o permitiu.
    O mesmo pôs varandas de cor diferente na fachada do prédio , mais uma vez permitido na mesma assembleia.

    Isto é… pode ele validar a reunião de condomínio apenas em 1 reunião e com três proprietários?
    Já que eu quero ser administrador este ano já que tenho direito a ser.
    • vf
    • 17 fevereiro 2008

     # 19

    Há quem venda a casa com quotas de condomínio em atraso. Quem compra essa casa, é obrigado a pagar as quotas que estão em dívida?

    Qual a maneira mais rápida, de receber quotas em atraso?

    Antecipadamente grato por estas informações.
    Votos de bom trabalho.
    vf
  14.  # 20

    Caro IM crazykaraoke, para, em 1ª reunião de A.G. haver quorum, torna-se necessário reunir (quorum constitutivo) e deliberar (quorum deliberativo) com a presença da maioria absoluta dos votos representativos de todo o capital investido, o que significa que para poder reunir a Assembleia de condóminos têm de estar presentes condóminos que representem mais de 50% da totalidade dos votos (51 votos em 100 ou 501 votos em 1000) e tem de obter-se mais de 50% da totalidade dos votos (51 votos em 100 ou 501 votos em 1000) para fazer aprovar uma decisão (deliberar por maioria absoluta - Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem do valor total do prédio atribuída à sua fracção autónoma). Portanto, num condomíno com 11 condóminos, o quorum constitutivo (nº de condóminos necessários) é composto por 6 condóminos (para poder haver reunião da Assembleia). Para que esses 6 condóminos possam deliberar eficazmente (sem receio de impugnação) torna-se necessário que cada ponto da ordem de trabalhos, indicada na respectiva convocatória seja aprovado, depois de discutido, terá que haver quorum deliberativo (nº de votos inerentes à permilagem da sua fracção). Moral da história: nada do que foi discutido e aprovado na Assembleia que referiu é válido por falta de quorum constitutivo, pelo menos. [email protected] Cumprimentos
 
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