Comprar casas e imóveis
Direito de preferência nos terrenos rústicos – noções básicas
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Erga Omnes
- 23 julho 2015 editado
Os portugueses sempre foram muito criativos no que toca à fuga aos impostos, ignorando, todavia, as consequências que essa “poupança” momentânea lhes pode trazer…
Um dos casos de fuga ao fisco que pode trazer mais dissabores é o da escritura pública de compra e venda, na qual os contraentes declaram que o negócio se fez por um montante muito abaixo do valor real/verdadeiro.
Exemplificando, se eu quiser fazer uma plantação de eucaliptos e comprar um prédio rústico de 20 hectares por € 100.000,00, terei que desembolsar, aquando da escritura, € 5.000,00 de IMT e € 800,00 de Imposto de Selo (para além dos +-€ 400,00 da escritura e registo predial)…
Agora imaginemos que eu compro a tal propriedade por € 100.000,00 mas combino com o vendedor que, na escritura, “dizemos” que o negócio se fez apenas por € 10.000,00. Neste caso o IMT a pagar desce para apenas € 500,00 e o IS para uns módicos € 80,00.
É tentador…e muitos são aqueles que caiem na tentação… Mas…
Em primeiro lugar há o problema das mais-valias (ver 42.º e seguintes do Código do IRS) no caso de vender depois o tal prédio a outra pessoa, mas agora (como a lei exige) declarar o valor real da venda, porquanto, aos olhos do fisco, comprou por uma pechincha e vendeu por um preço muito mais alto, logo teve um lucro formidável…
Em segundo lugar, e indo ao que interessa, corremos o risco de sermos citados para uma acção de preferência e perdermos o prédio que adquirimos.
Importa, desde logo, esclarecer quando é que existe direito de preferência por parte dos proprietários dos prédios vizinhos.
Para haver direito de preferência é necessário (i) que os terrenos sejam confinantes/”vizinhos” e que (ii) pelo menos um dos terrenos tenha uma área inferior à unidade de cultura. As unidades de cultura estão no quadro abaixo.-
Erga Omnes
- 23 julho 2015
Se soubermos que existem proprietários de terrenos vizinhos àquele que pretendemos vender que têm direito de preferência, temos que enviar uma carta registada com aviso de recepção (ou uma notificação [judicial] avulsa) na qual indicamos (i) o terreno que vamos vender, (ii) o preço pelo qual vamos vender, (iii) as condições do pagamento e (iv) a quem vamos vender…
O preferente tem apenas 8 dias (contados após a recepção da carta) para responder se quer exercer o seu direito de preferência.
Imaginemos agora, e isto é muito comum, que decidimos vender sem dar cavaco a ninguém…
O proprietário do prédio vizinho pode ir a uma conservatória (ou um notário) e pedir uma cópia da escritura (desde 2008 que as escrituras ficam guardadas, em formato digital, e acessíveis na hora a qualquer cidadão).
Com um pouco de sorte, um terreno que vale € 100.000,00 e foi vendido por € 100.000,00 foi “escriturado” por € 10.000,00…e agora o vizinho preferente tem seis meses para meter uma acção de preferência e 15 dias (após a acção entrar no tribunal) para depositar os € 10.000,00 à ordem do tribunal.
O vizinho tem que provar que é titular do direito de preferência (juntando a certidão predial do prédio que é proprietário) e que prédio foi vendido (basta juntar a escritura), enquanto que quem vendeu tem que provar que notificou o vizinho para exercer o direito de preferência.
Se a acção for procedente, o vizinho, com a sentença (não precisa de mais nada), regista o terreno em nome dele e faz um negócio bestial…o direito de preferência apenas se aplica a terrenos rústicos, certo?-
Erga Omnes
- 24 julho 2015
Colocado por: sergyioo direito de preferência apenas se aplica a terrenos rústicos, certo?
Nestes moldes sim...
Em imóveis urbanos existe direito de preferência dos arrendatários (que o sejam há 3 anos), dos com-proprietários...- loverscout
- 24 julho 2015
Colocado por: Erga Omnes
Nestes moldes sim...
Em imóveis urbanos existe direito de preferência dos arrendatários (que o sejam há 3 anos), dos com-proprietários...
ou seja se o meu vizinho decidir vender o terreno dele, eu nao tenho qualquer direito de preferencia? no caso dos urbanos claro....-
Erga Omnes
- 24 julho 2015
Colocado por: loverscout
ou seja se o meu vizinho decidir vender o terreno dele, eu nao tenho qualquer direito de preferencia? no caso dos urbanos claro....Concordam com este comentário:sergyio
CorrectoPenso que nos casos de terrenos abrangidos pela RAN se aplica o mesmo direito de preferência, sem ser confinante.- p.rodrigues
- 25 julho 2015
Colocado por: Erga Omnes
Nestes moldes sim...
Em imóveis urbanos existe direito de preferência dos arrendatários (que o sejam há 3 anos), dos com-proprietários...
Podia indicar melhor a informaçao referente a com-proprietarios?
(É que tenho o caso de ser dono 1/3 de um artigo misto, que a proprietaria dos 2/3 dou a outra pessoa sem me dizer nada(só soube perante o aumento do IMI) )Colocado por: Erga Omnes
Se a acção for procedente, o vizinho, com a sentença (não precisa de mais nada), regista o terreno em nome dele e faz um negócio bestial…Concordam com este comentário:sergyioEstas pessoas agradeceram este comentário:Pedro Barradas,Picareta,MaryFr
faz um negocio bestial e sujeita-se a ser atropelado ou levar um tiro de caçadeira por engano... nao é bom mexer no status quo da sociedade portuguesa ou seja ser mais esperto do que o chico esperto, ainda que a lei esteja do seu lado.Colocado por: Erga OmnesEm imóveis urbanos existe direito de preferência dos arrendatários (que o sejam há 3 anos)
Qual é o suporte legal disto? Obrigado.Boa tarde, gostaria de tirar uma duvida, o vizinho com direito de preferencia tem 6 meses para meter a acçao de preferencia.
A minha questão é, e estes 6 meses contam a partir de quando?
Obrigado-
Erga Omnes
- 25 julho 2015
Colocado por: IgorrrBoa tarde, gostaria de tirar uma duvida, o vizinho com direito de preferencia tem 6 meses para meter a acçao de preferencia.
A minha questão é, e estes 6 meses contam a partir de quando?
Obrigado
Da data em que tem conhecimento da venda... isto nem sempre é fácil de provar... uma vez ganhei uma ação porque me lembrei de ir a um notário e perguntar se havia lá algum requerimento a pedir a escritura do prédio X...e havia...mais de 6 meses antes da ação ter dado entrada...-
Erga Omnes
- 25 julho 2015
Colocado por: p.rodrigues
Podia indicar melhor a informaçao referente a com-proprietarios?
(É que tenho o caso de ser dono 1/3 de um artigo misto, que a proprietaria dos 2/3 dou a outra pessoa sem me dizer nada(só soube perante o aumento do IMI) )
Se foi uma doação não existe direito de preferência...-
Erga Omnes
- 25 julho 2015
Colocado por: tostex
Qual é o suporte legal disto? Obrigado.
art. 1091. CCBoa tarde, estou esclarecido. Obrigado. Mas no meu caso comprei um terreno e estou a construir uma casa, logo os confinantes ficam com conhecimento que o terreno foi vendido. Ou não é bem assim?
ObrigadoColocado por: IgorrrBoa tarde, estou esclarecido. Obrigado. Mas no meu caso comprei um terreno e estou a construir uma casa, logo os confinantes ficam com conhecimento que o terreno foi vendido. Ou não é bem assim?
Obrigado
o terreno é lote ou rustico?O terreno é rústico.-
Erga Omnes
- 26 julho 2015
Colocado por: IgorrrMas no meu caso comprei um terreno e estou a construir uma casa, logo os confinantes ficam com conhecimento que o terreno foi vendido. Ou não é bem assim?
sim-
Erga Omnes
- 5 agosto 2015
A título Complementar:
Prédios situados em Reserva Agrícola Nacional:
Artigo 26.º
Direito de preferência
1 - Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes.
2 - Os proprietários dos prédios rústicos ou mistos inseridos na RAN que os pretendam vender, comunicam por escrito a sua intenção aos confinantes que podem exercer o seu direito nos termos dos artigos 416.º a 418.º do Código Civil.
3 - No caso de violação do prescrito nos números anteriores é aplicável o disposto no artigo 1410.º do Código Civil, excepto se a alienação ou dação em cumprimento tiver sido efectuada a favor de um dos preferentes.
Artigo 27.º
Fraccionamento
Para efeitos de fraccionamento, nas áreas RAN, a unidade de cultura corresponde ao triplo da área fixada pela lei geral para os respectivos terrenos e região.Boa tarde,
No âmbito de uma compra/venda de um terreno rustico nos enviamos cartas registadas para todos os confinantes.
Mas para um confinante o terreno não tem registo na conservatória do registo predial. Temos apenas o nome sem endereço (finanças), não temos o NIF, e ninguém conhece este vizinho. Não conseguimos saber a morada do proprietário do prédio para enviar uma carta registada.
O que podemos fazer para a segurança da compra/venda ?
Obrigado pela ajuda0.0242 seg. NEW-
