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Comprar casas e imóveis

Compra através do E-Leilões

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  1.  # 141

    Colocado por: Neves de Melo


    A plataforma E-Leilões é "gerida" pela OSAE.

    A Agente de Execução é designada para auxiliar o Tribunal a garantir JUSTIÇA, a garantir a confiança e a segurança jurídica do negócio.

    Estas pessoas agradeceram este comentário:anaclaudiaaa


    Tive uma má experiência da parte da OSAE,

    Estava interessado num apartamento e pretendia licitar o mesmo.

    Contatei o Administrador Judicial encarregue do processo, para agendar visita ao imóvel, não tenso sido possivel realizar visitas porque não dispunha chave, tendo sido informado que estava á espera para trocarem a fechadura.

    No dia anterior ao leilão, entrei em contacto com o Administrador Judicial que me informou, que a fechadura só iria ser trocada em data posterior ao leilão e por esse motivo o leilão seria anulado.

    Leilão em 4/11/2020 e troca da fechadura em 10/11/2020.

    Pedi para me confirmar data para agendamento de visita ao imóvel, não tendo obtido resposta, voltei a insistir e também não obtive resposta e o leilão aparece como finalizado, julgo que o imóvel foi adjudicado, não tendo cumprido com o que disse, ou seja que o leilão iria ser anulado.

    Como senti que houve procedimento ferido de legalidade por parte do Administrador Judicial, comuniquei o facto á OSAE, tendo obtido como resposta que não faziam aconselhamento juridico, e indicaram onde poderia pedir esse aconselhamento.

    Quando comuniquei á OSAE nunca invoquei a necessidade de aconselhamento juridico, mas sim para que pudessem averiguar se não havia quem estivesse a utilizar o portal de forma menos séria e servirem-se do mesmo para cometerem crimes. Nomeadamente o crime de burla.

  2.  # 142

    Partilho aqui um testemunho sobre os leilões de habitação em contexto de Covid-19:

    Depois de ter feito várias aquisições por leilão nos últimos anos, penso que neste momento o maior problema é não se conseguir tomar posse do imóvel se o mesmo estiver ocupado e for a morada principal do agregado que lá vive.

    Se antes do COVID-19 esta situação já era um problema porque supostamente os imóveis deveriam ser livres de ónus ou encargos, logo é meu entendimento que não deveriam ter pessoas a habita-los porque é na prática um ónus e origina vários encargos. Mas pós Covid-19, esta situação comlicou-se ainda mais porque neste momento não é de todo possível tomar posse do imóvel caso o mesmo seja a morada principal do agregado que aí vive.
    Do ponto de vista humano entendo o problema, por isso o que faço é evitar este tipo de imóveis.

    Tenho neste momento um imóvel nesta situação porque foi comprado em Março, na altura dos primeiros casos de Covid em Portugal, durante o processo o Agente de Execução entrou em confinamento e o processo parou. Entretanto surgiu a lei que impede a tomada de posse do imóvel, pelo que tenho neste momento um imóvel do qual sou legalmente o proprietário, mas onde tenho os antigos proprietários lá a viverem, sem nada pagarem até hoje e resta-me aguardar que a restrição termine.

    É sempre bom ter uma margem para riscos não previstos que podem sempre aparecer neste tipo de aquisições.

    Espero que a minha experiência possa ajudar alguém
    • NLuz
    • 9 dezembro 2020

     # 143

    Já comprei um imóvel no e-leiloes, mas livre de inquilinos.
    Correu bem, tive sorte, eu sei.

    Há muita coisa que não corre muito bem no processo dessa plataforma.

    Agora numa coisa são muito sérios.
    Está lá a informação referente ao imóvel.
    Caderneta, registo, localização e muito importante está sempre, mas sempre se o imóvel está desocupado ou se tem alguém a habitar.
    Querer seja através de contrato de arrendamento, ou habitando supostamente sem direito.

    Agora quem quer comprar, tem que se inteirar dos encargos e custos de um eventual despejo.
    Pois quem adquire o imóvel é que tem que deligenciar e custear todo esse processo.

    Muitas vezes os compradores só lêem o que querem, ou lhe interessa e pensam que é só pagar o imóvel e chave na mão.

    Por isso é que só lícito imóveis livres de inquilinos.

  4.  # 144

    @NLuz, concordo no essencial com o que disse, seremos nós como proponentes os maiores responsáveis para que o processo corra bem. Dito isso é importante notar que na minha experiência já lidei com agentes de execução mais competentes e outros menos competentes, que essencialmente fizeram perder mais tempo ou gastar mais dinheiro e acima de tudo o problema é não haver coerência nos procedimentos entre AEs

    Contudo, para esclarecer melhor o que eu escrevi e após ler a sua resposta, no meu caso são os executados e não inquilinos (tenham estes contrato válido ou não). Leio sempre bem os anúncios e falo com o agente de execução sempre, mas não podia adivinhar o impacto do Covid :)

    Uma última ressalva sobre a sua afirmação de .. " está sempre, mas sempre se o imóvel está desocupado ou se tem alguém a habitar.".
    Fiz uma aquisição em 2018,Lumiar, Lisboa, em que não mencionava em lado nenhum do no anúncio que existia um contrato de arrendamento e após a compra recebi uma carta de um arrendatário com o respetivo contrato e que após consulta ao processo, estava relamente lá o mesmo. Resposta do Agente de Execução, realmente existia mas decidiram não publicitar porque o arrendatário não pagava há mais de um ano e como tal entendiam que o mesmo estava cessado sem nunca terem feito nada para que isso acontecesse.

    São experiências que vamos tendo e que podem ser importantes para quem não tem tanta experiência como o @Nluz ou ainda está a começar e pode evitar erros que custam algum dinheiro e que devem ser contabilizados de alguma forma na avaliação prévia, imho

    Apesar de as situações mencionadas e muitas outras que surgiram, a experiência é largamente positiva.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zed, NLuz
    • NLuz
    • 9 dezembro 2020

     # 145

    Mas já agora, em relação a esse imóvel, quando foi visitar a casa estava alguém a habitar ?
    Questionou o agente de execução sobre isso ?

  6.  # 146

    Colocado por: NLuz
    Agora numa coisa são muito sérios.

    Está lá a informação referente ao imóvel.
    e muito importante está sempre, mas sempre se o imóvel está desocupado ou se tem alguém a habitar.

    Muitas vezes os compradores só lêem o que querem, ou lhe interessa e pensam que é só pagar o imóvel e chave na mão.

    Por isso é que só lícito imóveis livres de inquilinos.


    Quanto á seriedade, é como em todas as actividades e profissões, uns são muito sérios já outros estão sempre prontos a vigarizar o próximo.

    e muito importante, nem sempre está a indicação se o imóvel tem ou não pessoas a habitar.

    Aqui vai um exemplo.

    Descrição:Fracção autónoma de tipo T2 com terraço, no 3.º andar de prédio sito no Impasse Gama Barros, no Cacém, correspondente à fracção D de prédio registado sob o n.º 420 da Conservatõria do Registo Predial e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da União das freguesias do Cacém e São Marcos.

    Observações:Localizado no Impasse Gama Barros, 2 no Cacém/Rio de Mouro

    Descrição Predial:Nº DA DESCRIÇÃO: 420Fração: D Distrito: 11 - Lisboa Concelho: 11 - Sintra Freguesia: 19 - CacémARTIGOS:Nº do Artigo: 795Tipo: Urbana Fração: D Distrito: 11 - Lisboa Concelho: 11 - Sintra Freguesia: 24 - União das freguesias do Cacém e São Marcos

    Localização:Morada: Rua Ruy BeloCódigo Postal: 2635-476Distrito: Lisboa Concelho: Sintra Freguesia: Rio de MouroGPS Latitude: 38.76440610GPS Longitude: -9.31741664

    Cerimonia de Encerramento:Data: 04-11-2020 14:30Local: Lisboa - Palácio da JustiçaMorada: Palácio da Justica, Piso 1 - Rua Marquês de Fronteira, 1098-001 Lisboa

    Administrador Judicial:Francisco R. [email protected]

    Com a agravante de não mostrar fotos do interior e sem justificar porquê.

    Muitas das vezes os agentes de execução só mencionam o que querem, por desconhecimento ou por má fé e assim a culpa não é dos possiveis compradores, porque só podem ler o que está publicitado, sempre podem pedir informações ao Agente de Execução, este pode dar ou não.

    Não licito nem licitei qualquer imóvel ocupado, não por medo de problemas posteriores mas por uma questão de principio, fui ver 2 casas em que havia habitantes e depois de falar com eles percebi que não fazia parte da minha natureza, licitar aqueles imóveis, independentemente das justificações dadas serem ou não verdadeiras, percebi que não queriam perder as casas e para mim foi suficiente.

    Comprei uma que estava habitada mas quando falei com o proprietário, estava conformado em perder a casa e disse, já estou farto dos problemas com a casa, se me derem x pela casa vendo-a. Chegamos a cordo ligamos á Advogada e comprei a casa. Não foi a leilão
    Concordam com este comentário: NLuz

  7.  # 147

    Tenho uma dúvida um pouco básica, mas importante de ser esclarecida:
    Todos, ou quase todos os imóveis que estão no leilão têm penhoras, certo?
    Eu ao vencer um leilão por x euros, fico com o imóvel livre dessa penhora ou além dos x euros que investi na aquisição, ainda tenho que liquidar a penhora presente?

    Exemplo:
    Um apartamento tem uma penhora de 50k€ e eu ganhei o leilão com uma licitação 100k, tendo sido o mesmo adjudicado. Além dos 100k€ tenho que liquidar a penhora de 50k€?

    Muito obrigado

    LF
    • NLuz
    • 27 dezembro 2020

     # 148

    Colocado por: Lourenço FernandesTenho uma dúvida um pouco básica, mas importante de ser esclarecida:
    Todos, ou quase todos os imóveis que estão no leilão têm penhoras, certo?
    Eu ao vencer um leilão por x euros, fico com o imóvel livre dessa penhora ou além dos x euros que investi na aquisição, ainda tenho que liquidar a penhora presente?

    Exemplo:
    Um apartamento tem uma penhora de 50k€ e eu ganhei o leilão com uma licitação 100k, tendo sido o mesmo adjudicado. Além dos 100k€ tenho que liquidar a penhora de 50k€?

    Muito obrigado

    LF


    O valor de aquisição serve para pagar a penhora.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lourenço Fernandes

  9.  # 149

    E quando um T2 é publicitado como T3, pode-se dizer que: ou é ignorância ou má fé do AE.
    Concordam com este comentário: Apostador

  10.  # 150

    Colocado por: sognimE quando um T2 é publicitado como T3, pode-se dizer que: ou é ignorância ou má fé do AE.

    Nunca se deve licitar sem ver antes.
    É uma regra básica.

  11.  # 151

    Colocado por: Lourenço FernandesExemplo:
    Um apartamento tem uma penhora de 50k€ e eu ganhei o leilão com uma licitação 100k, tendo sido o mesmo adjudicado. Além dos 100k€ tenho que liquidar a penhora de 50k€?


    O valor a pagar são só os 100k.
    Imposto selo e IMT.
    Há escritura ou basta o título de transmissão?
    Normalmente quem lícita não sabe quanto é que o devedor deve.
    Já ouvi dizer que o valor em excesso em relação às dívida vai para a pessoa penhorada.
    Pelo que me é dado a entender, em vez de os penhorados criarem obstáculos a visitas e etc...deviam era cooperar para que o imóvel se venda pelo preço mais alto.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lourenço Fernandes

  12.  # 152

    É uma das regras que eu tenho seguido.
    Qual não é a minha admiração quando fui visitar o apartamento e constatei que só existiam dois quartos.
    Numa leitura mais atenta à documentação lá está bem escrito três assoalhadas.
    O AE se não sabia a classificação bastava fazer um pouco de pesquisa no google, em vez de estar a publicitar a dizer que era um T3.

  13.  # 153

    Convém sempre visitar os imóveis em caso de não ser possível basta verificar os documentos agregados ao leilão por norma tem lá a certidão predial e a caderneta predial!
    E sim só paga o valor que licitou e o imóvel é lhe entregue livre de qualquer ónus.

  14.  # 154

    Colocado por: NLuz

    O valor de aquisição serve para pagar a penhora.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Lourenço Fernandes


    Colocado por: NLuz

    O valor de aquisição serve para pagar a penhora.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Lourenço Fernandes


    E no caso da penhora ser muito superior ao valor que paguei pela casa?

    Exemplo ganhei com a licitação mais alta de 100k mas a casa está penhorada por 700k

  15.  # 155

    Colocado por: Palhava

    O valor a pagar são só os 100k.
    Imposto selo e IMT.
    Há escritura ou basta o título de transmissão?
    Normalmente quem lícita não sabe quanto é que o devedor deve.
    Já ouvi dizer que o valor em excesso em relação às dívida vai para a pessoa penhorada.
    Pelo que me é dado a entender, em vez de os penhorados criarem obstáculos a visitas e etc...deviam era cooperar para que o imóvel se venda pelo preço mais alto.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Lourenço Fernandes


    Não é possível verificar através da Certidão predial da fração?
    • NLuz
    • 27 dezembro 2020

     # 156

    Colocado por: Lourenço Fernandes



    E no caso da penhora ser muito superior ao valor que paguei pela casa?

    Exemplo ganhei com a licitação mais alta de 100k mas a casa está penhorada por 700k


    Digo-lhe já que não ganha o leilão .
    É um mau exemplo.
    O valor mínimo tem que ser atingido, e é 85 % do valor do imóvel que vai a leilão.

    No exemplo que deu , em que a penhora é de 700k o valor mínimo teria que ser 595k....

  17.  # 157

    Colocado por: NLuzDigo-lhe já que não ganha o leilão .
    É um mau exemplo.
    O valor mínimo tem que ser atingido, e é 85 % do valor do imóvel que vai a leilão.

    No exemplo que deu , em que a penhora é de 700k o valor mínimo teria que ser 595k....

    O valor da penhora nada tem a ver com o valor patrimonial. Esse sim é o valor de referencia para o leilão.
    Concordam com este comentário: Dav82

  18.  # 158

    Colocado por: nielsky
    O valor da penhora nada tem a ver com o valor patrimonial. Esse sim é o valor de referencia para o leilão.
    Concordam com este comentário:Dav82


    Por outro lado, se há uma penhora de 800, o imóvel não pode ir à venda por 100.
    • FFAD
    • 28 dezembro 2020

     # 159

    Colocado por: luisvv

    Por outro lado, se há uma penhora de 800,o imóvel não pode ir à venda por 100.


    Claro que pode, uma pessoa pode dever muito e ter pouco.

    Como é o caso do berardo que deve milhõe e apenas tem uma garagem no Funchal. Acho que vão por a garagem à venda por 250 milhoes?

  20.  # 160

    Já adquiri um imóvel no e-leilões em que a dívida era maior do que o valor final da venda!

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