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  1.  # 101

    Colocado por: Neves de Melo


    Seja bem aparecid@ ... com estes escritos dispersos ...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Neves de Melo
    • FFAD
    • 16 agosto 2020

     # 102

    Colocado por: anaclaudiaaaOlá a todos,

    Vi um imóvel para o qual tenho cerca de 2/3 do valor, e estava a pensar se seria viável pedir o ultimo terço como crédito pessoal (no máx de 30k).

    Seria viável?

    Depois considerava fazer um crédito com a casa como garantia para abater o primeiro e ficar com uma prestação mais baixa e por poder prolongar o prazo.


    Seria uma boa opção, efectuava uma penhora do imóvel e pagava o crédito pessoal de imediato...
    Concordam com este comentário: Neves de Melo

  3.  # 103

    Colocado por: anaclaudiaaaObrigada por relembrar, tinha lido essas recomendações no inicio da discussão, e são de facto importantes.

    Já contactei a solicitadora para me inteirar de tudo e caso não exista nenhuma informação que me retire o interesse farei visita à casa. Quanto à situação do crédito parcial do montante, é esclarecer com os bancos e estar ciente do risco. O mesmo para o arrendatário.

    Fiz a pergunta no sentido de perceber se alguém já tinha passado por situação semelhante.

  4.  # 104

    Colocado por: anaclaudiaaaObrigada por relembrar, tinha lido essas recomendações no inicio da discussão, e são de facto importantes.

    Já contactei a solicitadora para me inteirar de tudo e caso não exista nenhuma informação que me retire o interesse farei visita à casa. Quanto à situação do crédito parcial do montante, é esclarecer com os bancos e estar ciente do risco. O mesmo para o arrendatário.

    Fiz a pergunta no sentido de perceber se alguém já tinha passado por situação semelhante.


    Fuja desse negócio!

    Procure casas comprovadamente devolutas, sem prejuízo de realizar sempre atenta visita (fotografe, posteriormente analisa pormenores...) [não se esqueça do telhado!], verificando canalizações e outros materiais a necessitarem de eventual dispendiosa reparação. Se lhe disserem que a reparação é fácil, peça que lhe indiquem trabalhadores especializados para orçamentarem. Exija transparência, para que o "bom negócio", "o investimento com potencial", não se transforme num pesadelo. O facto de estar arrendada pode originar-lhe muita complicação. Consulte o contrato de arrendamento.

    Quanto à necessidade de empréstimo, vai piorar a segurança jurídica do negócio. Caso seja a melhor proponente e adjudicatária (adquirente), vai ter prazos muito reduzidos (para não entrar em incumprimento).

    Não esqueça que o Agente de Execução ou o Administrador Judicial também podem invocar estar pressionados por terceiros: o executado, os credores, o tribunal ...!

    Não se precipite!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: anaclaudiaaa

  5.  # 105

    Colocado por: JOCOR

    Seja bem aparecid@ ... com estes escritos dispersos ...
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Neves de Melo


    Obrigado, JOCOR.

  6.  # 106

    Sobre as compras no E-Leilões, plataforma gerida pela Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE).

    Sinto maior segurança jurídica na plataforma da AT (Finanças), embora mais parca em informação sobre os bens, nomeadamente imóveis (rústicos (terrenos) e urbanos (casas)) o processo parece-me mais "rotinado".

    No E-Leilões temos auxiliares de justiça (Agentes de Execução (Solicitadores habilitados a realizarem/concretizarem as penhoras judiciais) e Administradores Judiciais (meros auxiliares da justiça, normalmente em processos de insolvência (falência)). Temos a promoção de vendas executivas através de Leilões Eletrónicos (LO) (processo mais célere, simples e menos dispendioso quanto à transmissão do bem imóvel) e Negociação Particular (NP) (processo mais exigente e dispendioso para a transmissão do bem imóvel).

    O REAL problema: identificar concretamente a localização dos bens e, naturalmente, o seu estado! A AT coloca-nos esse ónus (quase sempre, principalmente nos prédios rústicos ainda não submetidos ao cadastro geométrico da propriedade rústica). Há terrenos rústicos com tanto mato que não se vê qualquer terreno!!! É preciso trabalho e encontrar eventuais proprietários confinantes (vivos e presentes na zona, para se começar a desmatar com segurança, até encontrar terreno e estremas (limites confinantes).

    O E-Leilões parece facilitar: disponibiliza caderneta predial e registo predial, com fotos do bem em venda executiva (e as correspondentes coordenadas geográficas). Porém, caso não tenham procedido a averiguações in loco, com pessoas/habitantes do local, a situação de facto do terreno pode estar substancialmente alterada. E as fotos até "apanharem" terrenos confinantes, aumentando a "confusão" (há imensos sem marcos delimitadores). Depois, com "azar" ocupam um terreno alheio, tratam dele e, seguidamente, aparece alguém a reivindicar a posse (o terreno era do bisavô; nunca trataram dele; nem o conseguiam ver (o tal mato impede sequer a aproximação); depois de desmatado/limpo fica apetecível e "aviva" memórias (de imigrantes e emigrantes) de quem os tinha ao total abandono.

    É preciso tomar [muitas] cautelas prévias, realizar um bom reconhecimento (aéreo, pelo Google Earth Pro, por exemplo, e no terreno com drones e/ou pontos de referência fixos), nunca dispensando a "palavra" e o saber dos locais mais conhecedores da terra.

    Depois ... é trabalho e despesa anual, que pode compensar caso o terreno rústico seja urbanizável (possibilite licenciamento para construção e/ou cultura rentável).

    Ficam somente algumas dicas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zed, anaclaudiaaa

  7.  # 107

    Faltou referir um aspecto que considero muito relevante: mesmo com a melhor proposta (em venda executiva) e com a adjudicação do bem imóvel (rústico e/ou urbano) há sempre a possibilidade de surgir um preferente remisso (ascendente ou descendente do penhorado, que adquire pelo valor da proposta mais alta) ou um eventual preferente confinante.

    Isto é, só com o título de transmissão e o registo predial o bem passa a ter novo proprietário (havendo ainda a possibilidade de alguma ação judicial de anulação da venda/aquisição: caso se tenham "esquecido" de notificar todas as partes interessadas, v. g. os tais preferentes (os remissos, sendo familiares, conhecerão bem a situação; já os preferentes confinantes, nem sempre!)).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zed, anaclaudiaaa

  8.  # 108

    Procure casas comprovadamente devolutas, sem prejuízo de realizar sempre atenta visita (fotografe, posteriormente analisa pormenores...) [não se esqueça do telhado!], verificando canalizações e outros materiais a necessitarem de eventual dispendiosa reparação. Se lhe disserem que a reparação é fácil, peça que lhe indiquem trabalhadores especializados para orçamentarem. Exija transparência, para que o "bom negócio", "o investimento com potencial", não se transforme num pesadelo. O facto de estar arrendada pode originar-lhe muita complicação. Consulte o contrato de arrendamento.


    De facto, isso seria a situação ideal, no entanto nunca faria uma proposta sem ver a casa. Vou tentar marcar visita e logo por aí dará para ver a receptividade da arrendatária.

    Não se precipite!


    O mais importante, obrigada!

  9.  # 109

    Isto é, só com o título de transmissão e o registo predial o bem passa a ter novo proprietário (havendo ainda a possibilidade de alguma ação judicial de anulação da venda/aquisição: caso se tenham "esquecido" de notificar todas as partes interessadas, v. g. os tais preferentes (os remissos, sendo familiares, conhecerão bem a situação; já os preferentes confinantes, nem sempre!)).


    Já falei com a agente de execução e este é negócio particular, o que dá lugar a escritura. Desta forma o que escreveu ainda é valido?

  10.  # 110

    O facto de ser uma venda executiva promovida por Agente de Execução, por negociação particular (NP), não invalida o que referi.

    Acrescento ainda a possibilidade de a arrendatária também poder vir a exercer o direito de preferência e do aumento de custos com a Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado (DPA).
    Concordam com este comentário: anaclaudiaaa

  11.  # 111

    Acrescento ainda a possibilidade de a arrendatária também poder vir a exercer o direito de preferência e do aumento de custos com a Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado (DPA).


    Mas nesse caso, a arrendatária não seria "obrigada" a fazer licitação na plataforma e a afirmar o seu direito de preferência?
    A partir do momento que não o faz não é automaticamente excluída?

  12.  # 112

    Não. Os preferentes podem licitar ou apresentar propostas, mas por sua livre iniciativa.

    Em concreto, basta-lhes esperarem pelo valor final (após o encerramento do LO ou da NP), que fixará o possível valor máximo da venda executiva, e apresentarem, em tempo, proposta/requerimento em que exercem o direito de preferência (remição), comprando/adquirindo pelo valor de adjudicação ao licitante ou proponente "vencedor".

    Por exemplo, um prédio urbano (moradia) adjudicado por 25 000,00 euros ao licitante/proponente que realizou tal oferta (a mais alta) [que pode parecer-lhe um excelente negócio], pode nunca lhe ser efetivamente transmitido! Basta que um filho ou um pai do executado exerça o direito de preferência em devido tempo. O bem será vendido por aquele preço ao preferente (remição).

    O preferente pode - e deve, regra geral - esperar pelo preço final de venda do bem. Só assim decidirá sensatamente.

  13.  # 113

    Por outro lado, o contrato de arrendamento realizado sobre bem hipotecado, mas antes da penhora, caduca/"entingue-se" no caso de venda judicial em processo executivo (subsequente à penhora).

    Aqui sim, o arrendatário não podia desconhecer que estava a arrendar um imóvel hipotecado (a hipoteca consta no registo predial, que é público), logo sujeito a possível penhora (e consequente venda executiva)!

    Por outro lado, o credor hipotecário, não pode ficar condicionado a penhorar e à venda executiva em virtude de existir um arrendamento sobre o imóvel hipotecado (garantia do empréstimo). Isto é, o contrato de arrendamento do imóvel hipotecado não pode prejudicar a penhora e influenciar negativamente o valor da venda executiva. Por isso caduca com a venda executiva! [Questão distinta é os encargos que terá para "despejar" os inquilinos (se não aceitarem sair voluntariamente, obrigando a intervenção judicial).

  14.  # 114

    O preferente pode - e deve, regra geral - esperar pelo preço final de venda do bem. Só assim decidirá sensatamente

    E caso isso aconteça, quais são as repercussões para mim, para além de perder o imóvel?
    Se a escritura já estiver feita, ainda têm a possibilidade de fazer isso?
    Estava a pensar que no pior dos cenários perdia a casa, mas ser-me-ia devolvido qualquer gasto que tenha tido, é assim?

    Por outro lado, o contrato de arrendamento realizado sobre bem hipotecado, mas antes da penhora, caduca/"entingue-se" no caso de venda judicial em processo executivo (subsequente à penhora).

    Certo. Contactei a Agente de execução, ao que me respondeu "Tem sido entendimento dos juízes de execução que o contrato de arrendamento nestas condições, caduca com a venda judicial mas deverá falar com advogado ou solicitador.". Também já contactei uma solicitadora conhecida que me disse o mesmo.

    Também me informou dos encargos de forçar o arrendatário a abandonar o imóvel, porém caso veja que a pessoa não se encontra disposta a colaborar fujo da situação! :)

  15.  # 115

    Folgo saber que está a ser muito prudente.

    Caso seja exercida alguma "preferência" após ter pago (IMT, IS e preço do bem), só lhe devolvem "voluntariamente" exatamente isso, eventualmente acrescido de 5% (cinco por cento) a título de indemnização.

    A Agente de Execução remete-a para despesas acrescidas: "falar com advogado ou solicitador" é CONSULTA JURÍDICA! A consulta jurídica tem custos! A Agente de Execução também tem o dever de garantir a segurança jurídica do negócio entre todas as partes interessadas!

    Precisamos de muito mais transparência! :)
    Concordam com este comentário: JVMM
    Estas pessoas agradeceram este comentário: anaclaudiaaa

  16.  # 116

    Colocado por: Neves de MeloFolgo saber que está a ser muito prudente.

    A Agente de Execução remete-a para despesas acrescidas: "falar com advogado ou solicitador" é CONSULTA JURÍDICA! A consulta jurídica tem custos! A Agente de Execução também tem o dever de garantir a segurança jurídica do negócio entre todas as partes interessadas!

    Precisamos de muito mais transparência! :)


    O Agente de execução não deveria de dar mais apoio jurídico neste caso, invés de estar a indicar que se deve pedir apoio a outros? Não é um agente de execução uma pessoa com competências jurídicas? Pergunto isto porque estou a pensar em consultar o e-leilões para ver se existe algum imóvel que me interesse, e quanto mais leio, mais vejo que é preciso estar com a pestana bem aberta aqui.

  17.  # 117

    Pensa bem, macinblack!

    Os Agentes de Execução e os Solicitadores, em atividade, têm cédula profissional emitida pela Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE).

    A plataforma E-Leilões é "gerida" pela OSAE.

    A Agente de Execução é designada para auxiliar o Tribunal a garantir JUSTIÇA, a garantir a confiança e a segurança jurídica do negócio.

    Há muitas queixas pendentes .... É que há muitas partes envolvidas numa venda executiva!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: anaclaudiaaa

  18.  # 118

    A Agente de Execução remete-a para despesas acrescidas: "falar com advogado ou solicitador" é CONSULTA JURÍDICA! A consulta jurídica tem custos! A Agente de Execução também tem o dever de garantir a segurança jurídica do negócio entre todas as partes interessadas!


    Também achei estranho ter-me remetido a outro profissional para verificar a veracidade da situação, no entanto atribuí o caso ao facto de quem me respondeu não foi a AE listada no anúncio, talvez por motivo de férias (e não estava totalmente a par do processo?).
    Como ainda tenho outras questões que quero "afinar" vou voltar a questionar este assunto, porque não me posso ficar no "ah talvez seja".

    Entretanto também já contactei o arrendatário para visita ao imóvel e pareceu-me uma pessoa disponível. Só aquando da visita poderei ter mais certezas ;)
    • FFAD
    • 18 agosto 2020 editado

     # 119

    um AE execução do Porto uma vez ligou-me a dizer que a escritura estava cancelada porque tinha aparecido uma proposta mais alta.

    Posteriormente, soube que o credor tinha sido informado que eu faltei à escritura e por isso teve de vender a outro.

    Provavelmente envolveram "almoços"...

  20.  # 120

    Colocado por: Neves de MeloPensa bem, macinblack!

    Os Agentes de Execução e os Solicitadores, em atividade, têm cédula profissional emitida pela Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE).

    A plataforma E-Leilões é "gerida" pela OSAE.

    A Agente de Execução é designada para auxiliar o Tribunal a garantir JUSTIÇA, a garantir a confiança e a segurança jurídica do negócio.

    Há muitas queixas pendentes .... É que há muitas partes envolvidas numa venda executiva!
    Estas pessoas agradeceram este comentário:anaclaudiaaa


    É membro/a da OSAE ?

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