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Criar imobiliária para gerir imóveis pessoais

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  1.  # 61

    Colocado por: Adon_CVejo aqui apresentadas algumas soluções interessantes, mas ainda não ouvi nenhuma referência acerca de uma vantagem que considero de peso na altura de avaliar a decisão de criar ou não uma empresa para a gestão de imóveis para arrendamento habitacional, que é a questão das depreciações.

    Gostaria de perguntar a algum profissional aqui do fórum se o uso das depreciações não será a solução mais eficaz para a redução do valor tributável anual.

    E quem seria o proprietário dos imóveis, você ou a empresa?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Adon_C
    • Adon_C
    • 28 junho 2020 editado

     # 62

    O objetivo final seria os imóveis pertencerem à empresa, sendo eu único sócio, pois julgo ser a melhor forma de proteção do património (alem das inúmeras vantagens do regime de IRC comparativamente ao de IRS).
    Mas relativamente ao financiamento, a ideia seria ter o "melhor dos dois mundos": Beneficiar das vantagens do crédito à habitação para particulares, mas passar os encargos com os mesmos para esfera da empresa, até porque a taxa de esforço para contração de sucessivos créditos à habitação como particular esgota-se rapidamente.
    Mas estou completamente aberto a sugestões, pois pretendo especializar-me nesta atividade, e aprender o máximo que consiga com quem sabe, para me tornar profissional em gestão imobiliária.

  3.  # 63

    Colocado por: Adon_Cuso das depreciações não será a solução mais eficaz para a redução do valor tributável anual.


    É uma das possibilidades. No curto prazo tem essa vantagem, mas se um dia vender os imóveis as amortizaçoes tb são deduzidas ao cálculo das mais valias.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Adon_C
    • Adon_C
    • 29 junho 2020 editado

     # 64

    É uma das possibilidades. No curto prazo tem essa vantagem, mas se um dia vender os imóveis as amortizaçoes tb são deduzidas ao cálculo das mais valias.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Adon_C



    Não sabia. Obrigado pela informação. A ideia será manter os imóveis para arrendamento, e a vender, será para utilizar as mais-valias resultantes para comprar imóvel superior, o que permite a isenção da sua tributação.

    Relativamente à ideia de comprar os imóveis com recurso a credito à habitação a titulo privado (pela maior percentagem de financiamento) , e ir passando os encargos para a empresa (a serem pagos pelos proveitos das rendas), consegue dizer-me em traços gerais quais os passos a efetuar? Obrigado.

  5.  # 65

    Colocado por: Adon_CNão sabia. Obrigado pela informação. A ideia será manter os imóveis para arrendamento, e a vender, será para utilizar as mais-valias resultantes para comprar imóvel superior, o que permite a isenção da sua tributação.


    Errado, se colocar os imóveis numa empresa, na atividade de arrendamento, são propriedades de investimento, deixam de beneficiar do benefício (50% tributação) no reinvestimento, vaja o art 48 do Circ, salvo erro o número 10.
    Enquanto no IRS 50% das mais valias são logo excluídas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Adon_C

  6.  # 66

    Colocado por: Adon_CRelativamente à ideia de comprar os imóveis com recurso a credito à habitação a titulo privado (pela maior percentagem de financiamento) , e ir passando os encargos para a empresa (a serem pagos pelos proveitos das rendas), consegue dizer-me em traços gerais quais os passos a efetuar? Obrigado.

    Quer pedir crédito habitação a titulo pessoal para comprar um imóvel para uma empresa?!!! .....isso não é possível.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Adon_C
    • Adon_C
    • 29 junho 2020 editado

     # 67


    Quer pedir crédito habitação a titulo pessoal para comprar um imóvel para uma empresa?!!! .....isso não é possível.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Adon_C

    A pergunta é mais no sentido de : como passar um imóvel com hipoteca particular para ser gerido pela empresa, assumindo a empresa os encargos com o empréstimo pessoal a serem pagos pelos empresa com os proveitos das rendas. Como se poderá fazer?

  8.  # 68


    Errado, se colocar os imóveis numa empresa, na atividade de arrendamento, são propriedades de investimento, deixam de beneficiar do benefício (50% tributação) no reinvestimento, vaja o art 48 do Circ, salvo erro o número 10.


    Obrigado pela ajuda. Da leitura que faço do artigo, não poderei usar o que está descrito no numero 1. Regime de investimento (Em Notas e Comentários)?
    https://sites.google.com/site/circoletivas/dl-442-b---codigo/cap-3---determinacao-da-materia-coletavel/circ-48 , onde refere que "Consagra este artigo uma exclusão da tributação das mais-valias líquidas, realizadas mediante transmissão onerosa de elementos do ativo imobilizado corpóreo (...) sempre que o respetivo valor de realização seja reinvestido em bens da mesma natureza, até ao fim do segundo exercício seguinte ao da realização."

  9.  # 69

    Colocado por: Adon_C

    Obrigado pela ajuda. Da leitura que faço do artigo, não poderei usar o que está descrito no numero 1. Regime de investimento (Em Notas e Comentários)?
    https://sites.google.com/site/circoletivas/dl-442-b---codigo/cap-3---determinacao-da-materia-coletavel/circ-48, onde refere que "Consagra este artigo uma exclusão da tributação das mais-valias líquidas, realizadas mediante transmissão onerosa de elementos do ativo imobilizado corpóreo (...) sempre que o respetivo valor de realização seja reinvestido em bens da mesma natureza, até ao fim do segundo exercício seguinte ao da realização."


    Esse n deve estar atualizado, como referi nº10
    "10 - Não são suscetíveis de beneficiar deste regime as propriedades de investimento, ainda que reconhecidas na contabilidade como ativo fixo tangível. (Aditado pela Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro)"
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Adon_C
    • Adon_C
    • 29 junho 2020 editado

     # 70

    Ok, obrigado. Então a melhor solução é não vender :)

    Bem, neste momento sao mais as minhas duvidas que as certezas. Tenho que estudar bem a situação. O melhor é sem duvida recorrer a profissionais para as diversas matérias, sendo que tenho daqui a 3 semanas uma marcação com um escritório de contabilidade em Portugal para analisar a melhor solução.

    Passando o filme atras, o que eu pretendo é começar a investir no mercado imobiliário em Portugal, como objetivo primário de os arrendar.
    Estou a residir e a trabalhar no estrangeiro, mas jà cansa trabalhar para os outros (tenho 40 anos), sempre empregos não-qualificados.
    A conjuntura económica dos últimos anos em Portugal e no Mundo, onde as taxas de juro para credito a habitação pessoal se têm mantido abaixo da inflação (claro que quanto a isto não hà garantias, mas é um risco aceitável para mim), a relativa melhoria das seguranças para os senhorios (se bem que o risco de calote é ainda incrivelmente elevado), o preço (ainda) baixo das imóveis para um paìs que està cada vez mais "na moda", e principalmente ao facto de conseguirmos montar um negòcio com apenas uma pequena percentagem de investimento de capitais próprios, levou-me a iniciar este processo que pretendo que numa fase inicial (5 anos) seja essencialmente de aquisição e arrendamento de imóveis de habitação. O objetivo mínimo é adquirir 2 imóveis de cerca de 100 mil euros por ano. Mas mais tarde (e com mais fundos) evoluir para o arrendamento comercial (penso ser menos problemático).
    Neste momento não necessito dos valores das rendas para uso pessoal, canalizando assim todo o valor das rendas para:
    - Amortização dos empréstimos bancàrios;
    - Pagamento das despesas decorrentes do negòcio (despesas de aquisição, IMI, Condomínio, seguros, manutenção e reparações, etc;
    - Reduzir ao máximo a tributação, para reinvestir o máximo e mais rapidamente possível em novas aquisições;
    - Aumento do patrimònio.

    Da vossa experiência, qual será a melhor forma para conduzir este negòcio, sabendo que:
    - Consigo, com o meu balanço contabilistico atual, ter uma taxa de esforço para adquirir 4 imóveis ( ja adquiri dois apartamentos este ano).
    - Necessito da forma legal (tipo de empresa) mais vantajosa.
    - É secundário os imóveis pertencerem à empresa, o importante é garantir que a minha capacidade de contrair credito à habitação nao se esgote.
    Da informação que vou obtendo, e também dos posts que tenho visto neste fórum, aqui surgem varias hipóteses, (fora as que ainda nao conheço), e é neste ponto que me encontro baralhado.

    Conseguem ajudar? Obrigado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: CorreiaB
    • NLuz
    • 29 junho 2020

     # 71

    Boa tarde.
    Tenho uma empresa com varios CAES em que o principal é o 68100-R3 de compra e venda de bens imobiliarios e revenda.
    Exploro tb um AL em regime de comodato, imóvel esse da minha Mãe.
    Para já os imoveis que adquiri através da empresa são para remodelação e venda(e com capitais próprios), e como já disse, a empresa explora tb um AL.
    Não pretendo explorar Arrendamentos tradicionais, pois cada vez mais há mais chatices com inquilinos.
    Arrendamentos, só Alojamnetos locais.

    Mas diga lá Adon qual é a sua duvida principal ? Se poder ajudar.

    PS - É claro que o contabilista é crucial. Eu antes de abrir a empresa só me decidi depois do 3º contabilista :)
    É preciso sorte.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Adon_C
    • Adon_C
    • 29 junho 2020 editado

     # 72


    Mas diga lá Adon qual é a sua duvida principal ? Se poder ajudar.
    PS - É claro que o contabilista é crucial. Eu antes de abrir a empresa só me decidi depois do 3º contabilista :)
    É preciso sorte.


    Caro NLuz, obrigado pelo seu testemunho. A minha duvida neste momento é decidir que tipo de empresa é a mais indicada para o que eu pretendo, pois ja ouvi pessoas a defender: ENI, Lda, e fundação. Sinceramente, cada cabeça, sua sentença. Para complicar, necessito da melhor solução para que todos os lucros e despesas provenientes das rendas sejam geridos pela empresa (eu nao quero usar os rendimentos para a minha vida pessoal, quero reinvestir), pois do que tenho lido e ouvido, o CIRC permite muitas mais deduções do que o CIRS (ainda para mais estando eu no estrangeiro). Por outro lado, pretendo recorrer a financiamento bancário, e o mais vantajoso para a habitação é o crédito pessoal.
    Resumindo: comprar imóveis com credito à habitação pessoal, passar a sua gestão para a empresa, libertar a minha taxa de esforço para novas compras.

    Neste momento tenho um bom advogado ed um bom gestor bancario. O próximo passo é conseguir um contabilista que entenda o que eu pretendo, e com o qual possa também aprender, pois gosto de saber o que estou a fazer... talvez seja mesmo uma questao de sorte.
    • NLuz
    • 29 junho 2020

     # 73

    Cada caso é um caso, tb tive muitas dúvidas e ideias.
    A minha contabilista é que me tem ajudado bastante e tb me tem ensinado.
    Tal como você tb tenho gosto em saber o que posso fazer e não fazer.
    Cada user pode dar algumas ideias e sugestões, mas tem que a partir de agora recorrer a um contabilista.
    Só ele o pode alinhar e sugerir no que pode fazer.
    Se vier a Lisboa posso indicar-lhe o meu.

    Cumprimentos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Adon_C
    • Adon_C
    • 29 junho 2020 editado

     # 74

    Obrigado pela ajuda, NLuz. Ha ja uns anos que venho a este forum, e aqui tenho aprendido muito, pois ha aqui muitos colaboradores que sabem do que escrevem.
    Obrigado pela disponibilidade.
    Tenho saudades de Lisboa, passei la bons momentos da minha vida ha uns anos atras, mas neste momento faço vida bem mais a Norte.
    Cumprimentos, e boa sorte para a sua empreitada.
    • NLuz
    • 29 junho 2020

     # 75

    Muito obrigado.
    Boa sorte para si tb.

    Já a minha avó dizia que o melhor investimento é a telha 😉
    Concordam com este comentário: Adon_C

  16.  # 76

    Adon_C, diria que o seu maior entrave vai ser o facto de ter residência no estrangeiro.
    Fiscalmente pode nem ser muito vantajoso essa gestão passar por si directamente. Veja bem com o contabilista que obrigações passará a ter e quanto isso custará.
    Olhe que as finanças espremem bem a carteira dos que estão fora.

  17.  # 77

    Provavelmente o mais vantajoso é constituir um fundo, nem paga imt na aquisição dos imóveis.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Adon_C

  18.  # 78

    Colocado por: rui.fernAdon_C, diria que o seu maior entrave vai ser o facto de ter residência no estrangeiro.
    Fiscalmente pode nem ser muito vantajoso essa gestão passar por si directamente. Veja bem com o contabilista que obrigações passará a ter e quanto isso custará.
    Olhe que as finanças espremem bem a carteira dos que estão fora.

    A nível particular (IRS) é, como bem diz, bastante desvantajoso estando no estrangeiro, pois os rendimentos prediais são tributados à taxa única de 28%, com a desvantagem de praticamente não conseguir baixar o valor tributável com a inclusão de despesas. E quantos mais imóveis, maior a desvantagem. Daí que a solução, a meu ver, passa por criar uma empresa para gerir o património imobiliário. Irei analisar como contabilista o valor a partir do qual compensa esta solução, e qual a melhor forma de empresa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pajovaz

  19.  # 79

    Colocado por: NTORIONProvavelmente o mais vantajoso é constituir um fundo, nem paga imt na aquisição dos imóveis.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Adon_C
    Obrigado pela sugestão. Està a falar de uma SIGI, correcto? Do que li, fiquei com a ideia de seria necessário um mínimo de 5 milhões de euros para constituir um fundo imobiliário. É assim? Sendo esse o caso, estou longe de conseguir disponibilizar essa verba... para jà :)

  20.  # 80

    Colocado por: NLuzCada caso é um caso, tb tive muitas dúvidas e ideias.
    A minha contabilista é que me tem ajudado bastante e tb me tem ensinado.
    Tal como você tb tenho gosto em saber o que posso fazer e não fazer.
    Cada user pode dar algumas ideias e sugestões, mas tem que a partir de agora recorrer a um contabilista.
    Só ele o pode alinhar e sugerir no que pode fazer.
    Se vier a Lisboa posso indicar-lhe o meu.

    Cumprimentos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Adon_C


    NLuz,

    pode indicar-me o seu contabilista?

    Muito obrigada.
    Concordam com este comentário: CorreiaB

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