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Construir moradia T3 por 250 mil (tudo incuído, com exceção do terreno)

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  1.  # 1

    Bom dia a todos,

    Tenho já andado pelo fórum há alguns dias a ler algumas coisas e sei que já há outros tópicos para moradias T3, contudo queria colocar uma questão mais específica. Espero que me consigam ajudar.

    Eu tenho um terreno com 1200 m2 mas apenas 15 m de frente. A área de implementação do terreno que vem na caderneta predial é de 22% portanto cerca de 264 m2. O terreno está inserido num espaço definido em PDM como urbanizado - espaço residencial - área de moradias.
    Além disso o terreno tem alguma inclinação (não sei o valor do declive), eu que não percebo nada, achei que era muito inclinado, mas ja falamos com um arquitecto amigo que disse "que não é assim tanto".
    O terreno localiza-se na Trofa (contudo, no seu limite, praticamente do outro lado da rua já é Maia - não sei se só por isso os preços de construção serão superiores).

    O nosso objetivo seria ter uma área de construção de cerca de 165 m2 + 15 m2 de um anexo para marquise. Os 165 m2 seriam para dividir em dois pisos. Posso detalhar as áreas que pretendemos ter se assim entenderem ser relevante. E ter uma área exterior muito interessante, com alpendre, piscina e relvado.

    Dos preços que tenho visto cheguei a uma estimativa de cerca de 280 mil euros total - Já sei que varia muito e que posso estar totalmente enganada nos preços que defini, mas muito por isso vim aqui. Contudo, o problema é que o nosso orçamento sao os 250 mil euros total. Gostaria que dessem uma olhadela nos preços que defini para darem opinião sobre se algum não faz sentido, se está sobrevalorizado ou se até será muito superior e se não considerei alguma coisa importante. Então cá vai:

    Construção (com IVA): 221400
    Licenças: 6 k
    Projeto: 6 k
    Limpeza do terreno: 3,5 k (vou ter de contratar porque tem muito mato e vai requerer maquinaria que um "comum mortal" não tem)
    Terraplanagem: 2,5 k
    jardim exterior: 2 k
    piscina: 15 k
    mobiliário: 10 k (nós já moramos num apartamento arrendado e já temos a maioria do mobiliario e maquinas de lavar que vamos levar para lá, faltarão despesas com cozinhas, wcs e outro mobiliário)
    paineis solares: 4,5 k
    Alpendre: 5 k
    "Extras"/"Surpresas": 5 k

    Em termos de orientação, a frente do terreno é virada a nascente. A ideia é ter os quartos e sala (em pisos diferentes) na lateral que ficaria virada a sul, com a suite na esquina exposta a sul e a poente (somos daqueles que não gostam do sol pela manhã).

    Coisas que podem ser um problema e tornar a construção significativamente mais cara: queremos um bom isolamento acústico e queremos envidraçado - duplo - na lateral dos quartos e sala para maior exposição solar e recorrer menos ao aquecimento e arrefecimento (para isto, nessa lateral, deveremos plantar árvores de folha caduca, mas isso não coloquei ainda no orçamento e ter aquelas "laterais" em caixa que permitem esse sombreamento por cima - desculpem, não sei o termo técnico). Na lateral virada a poente, a ideia era fazer uma espécie de varanda para a suite, que fosse a zona de sombreamento do alpendre. Apesar destas "coisas" eu saber que são um problema para o preço, são talvez o que mais faço questão, porque sei que o payback compensa.

    Queria acrescentar ainda que isto são planos para 5 anos. Somos jovens (25 anos) e neste momento ainda estamos na fase da poupança por enquanto e de tentar perceber quais têm de ser os limites e até onde podemos sonhar.

    O que acham? Tenho aqui lenha para me queimar ou consigo chegar aos 250 k mesmo com o envidraçado?

    Nota: ainda gostava de ter um resevatório para armazenamento da água da chuva, mas tenho receio que isso extrapole os valores e que seja só eu a divagar, não tenho noção dos preços totais.

  2.  # 2

    Colocado por: catcosA área de implmentação do terreno que vem na caderneta predial é de 22% portanto cerca de 264 m2.

    Esqueça a caderneta predial, o que conta é o que está no PDM.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: catcos, JGP

  3.  # 3

    acho pena ter um terreno com 1200m2 e não fazer uma casa terrea, mas sem saber o tal "declive" do terreno é daquelas coisas que pode ser possivel ou não. Depende do terreno.

    os 165m2 que calcula, é a area bruta ou somou apenas a area util das divisões que pensa.

    não acho os 250.000k pouco para construir 165m2, mas daqui a 5 anos ninguem sabe como vai estar o mercado. Se for pouco deixa a piscina para outra altura.

    aproveite para juntar o máximo de dinheiro nestes 5 anos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: catcos

  4.  # 4

    O ser térrea não está pensado porque não sei os problemas que o declive iriam causar, e agora depois do que picareta disse, então também não sei a área de implementação. Além disso valorizamos a área exterior e somos ambos apaixonados por desporto, então, imaginem, queremos deixar o topo do terreno com 350 m2 preparados para um possível court de térnis. É o que digo, acho que nos estamos a esticar no "sonho" mas já por ter esse medo é que nem sequer considerei isto no orçamento inicial, é algo que fica obrigatoriamente para depois e só fazemos se houver possibilidade (€€).

    Os 165 calculei apenas área util das divisoões sim, mas talvez com espaço a mais para corredores e arrumos (não sei), cá ficam então:

    quarto suite - 15
    closet - 7
    quarto - 12
    quarto - 12
    escritorio - 9
    corredores - 11
    wc 1 (integrado na suite) - 7
    wc 2 - 6
    wc 3 (de serviço, no piso da sala e cozinha) - 3
    sala (estar e jantar) - 25
    cozinha - 16
    despensa - 5
    outros arrumos - 15
    garagem (para dois carros) - 20
    Total = 163

    Anexo (marquise c/zona com espaço para mini sala) - 15

    Da cozinha para a sala ainda nao definimos bem se queremos open space ou ter uma porta de correr.
    Imagino a sala também simultaneamente como um hall de entrada, portanto sem paredes desde a porta de entrada até ao alpendre.

  5.  # 5

    Colocado por: catcossala (estar e jantar) - 25
    Acho que 25 m2 para sala de estar+jantar pode ser curto. Tudo o resto tem áreas bastante equilibradas. Contudo para essa área útil vai ter sempre perto de 200m2 de construção + anexo. E é a área bruta que deve ter em consideração quando se falam em preços de construção.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: catcos, JGP

  6.  # 6

    Colocado por: catcosOs 165 calculei apenas área util das divisoões sim


    deduzi que sim, os calculos são sempre feitos pela area bruta, as paredes tb ocupam espaço na casa.

    essa casa com 165m2 de area util vai crescer para uma casa de 200m2 de area bruta, ou mais se tiver varandas, telheiros ou terraços

    ou seja os 250k que até eram folgados para os 165m2, passaram à bitola dos 1000€ por m2.


    Atenção que numa garagem de 20m2 não mete lá dois carros.





    Colocado por: catcos, queremos deixar o topo do terreno com 350 m2 preparados para um possível court de térnis


    mas o terreno é em declive (como referiu) ou em aclive? Está a pensar colocar um court de tenis à frente da casa? Não sei se consegue fazer isso. Isso iria empurrar a casa para o fundo do terreno, penso que a camara permite isso.

  7.  # 7

    Colocado por: pauloagsantosou seja os 250k que até eram folgados para os 165m2, passaram à bitola dos 1000€ por m2.


    Pois, o problema é que os 250 k era para ser tudo. Não só a construção.

    Colocado por: pauloagsantosessa casa com 165m2 de area util vai crescer para uma casa de 200m2 de area bruta, ou mais se tiver varandas, telheiros ou terraços

    Para o terraço especificamente já considerei pelos menos uns 5k (não incluí na área da casa que referi).

    Colocado por: pauloagsantosmas o terreno é em declive (como referiu) ou em aclive? Está a pensar colocar um court de tenis à frente da casa? Não sei se consegue fazer isso. Isso iria empurrar a casa para o fundo do terreno, penso que a camara permite isso.


    Não, desculpe. Aclive. A ideia é a Casa ficar na parte mais baixa, próximo da entrada (como referiu tem de ser assim até porque o PDM obriga), depois piscina+jardim+anexo e depois na zona mais alta e mais longe da entrada, o court de ténis (mas como referi, a ideia é so deixar o terreno preparado para...)

  8.  # 8

    Em 20m2 nao mete dois carros, 25 m2 para as salas tambem acho pouco!
    Mesmo com declive pode ser possível fazer a casa toda num so piso ou no
    minimo quartos, salas e cozinha no mesmo piso e garagem e arrumos noutro!

  9.  # 9

    Colocado por: catcosNão, desculpe. Aclive. A ideia é a Casa ficar na parte mais baixa, próximo da entrada (como referiu tem de ser assim até porque o PDM obriga), depois piscina+jardim+anexo e depois na zona mais alta e mais longe da entrada, o court de ténis (mas como referi, a ideia é so deixar o terreno preparado para...)


    ok, em aclive já faz mais sentido. os terrenos em aclive são propicios para fazer casas "quase" de R/C. A casa dos meus pais está num terreno assim, ao nivel da estrada o meu pai fez a garagem e os arrumos e depois em cima a habitação, mas como o terreno é em aclive na traseira da parte de cima é como se fosse um R/C.

  10.  # 10

    Tendo em conta os feedbacks já fui ver e de facto os 20 m2 de garagem não fazem sentido. Vou considerar 35 m2, o que acham?

    Sala também vou aumentar então, mas como tenho a zona do alpendre e quero-o com ligação direta à sala (mais uma vez, com portas em envidraçado possivelmente de "correr", não sei se preciso de aumentar muito mais. Só o envidraçado já vai dar uma sensação de maior amplitude. O que aconselham? 25 ou 30?

  11.  # 11

    Colocado por: catcosO que aconselham? 25 ou 30?


    depende do uso que lhe for dar. Uma sala que comunique com um alpendre pode se calhar ser mais pequena, já que as pessoas se tiver bom tempo é provavel que passem mais tempo no alpendre do que na sala. Depois quantas pessoas serão em casa (com 25 anos ainda é cedo para saber isso), mas uma sala para um casal com 1 filho pode ser mais pequena do que um casal com 3 filhos. E nos dias de festa, qual a dimensão da familia, é grande é pequena? se calhar quando juntar a familia pode ser suficiente encostar os sofas a uma parede e colocar a mesa a ocupar a sala toda.

    a questão dos 25 ou 30m2 para a sala depende da sua vivencia.

  12.  # 12

    Pois, atualmente a sala do nosso apartamento tem 15 m2 por isso é que os 25 não nos chocaram. Claro que achamos que ela é pequeníssima, mas 30 m2 é o dobro já. E necessariamente, quanto maior, mais coisas vamos ter de comprar para preencher o espaço :) Temos moveis para os 15 m2 não para os 30... Mas claro, queremos que as condições de vida e conforto melhorem muito.

    Depois, como referiu ainda não sabemos o nr de filhos, mas a ideia é que sejam 2 ou 3.

    As coisas mudam e não sabemos como estaremos daqui a 5 anos, mas é frequente reunirmos entre amigos (grupo de 10). Família também mas até agora raramente em nossa casa. Mas numa casa destas, creio que as visitas serão mais frequentes. Família é grande sim, não tanto em jantares casuais porque normailmente ora se reune o meu lado ora o dele mas em dias de festa, as duas partes juntas: sim, família grande.

    Tudo somado..... Vou ter de considerar os 30 ou até mais estou a ver :)

    O problema é mesmo o valor... Se eu assim já estava com um orçamento de 280 k (tudo incluido, relembro, tal como podem ver em cima), assim facilmente vou parar aos 300 k não? E de facto nós não queríamos passar os 250 k..

  13.  # 13

    A área tambem depende muito do formato das divisões, uma sala de estar jantar retangular acho que pode ser mais pequena que se for quadrada, acho que uma sala de jantar e estar retangular podera ter uma area entre 30 a 40m2.

  14.  # 14

    A ideia é ser retangular por causa das particularidades do terreno. Dividir o piso de baixo em duas laterais:
    - Na lateral virada a sul a sala
    - Na lateral a norte, a cozinha, despensa, wc de serviço e escadas para o piso superior.


    Em relação aos valores, acham mesmo que estou a ver demasiado por cima os preços parciais?

  15.  # 15

    Colocado por: catcosO que acham? Tenho aqui lenha para me queimar ou consigo chegar aos 250 k mesmo com o envidraçado?


    Olá, finalmente apareceu alguém sensato no seu modo de pensar.
    Primeiro defino um orçamento e depois vejo o que posso fazer.

    250k não é nenhuma fortuna para o que quer, mas é possível, terá é que definir ver o que quer mesmo e o que é prescindível... porque se inclui o "mobilar" a casa, nunca sabemos bem o que é e o que quer comprar com 10k€, ou como é o seu modo de viver, quantos filhos tem, etc...

    Não tenha pressa, e não se precipite, estude bem o que quer e invista num bom projecto.
    Num terreno assim, também me parece uma pena não construir uma moradia térrea.

    Sobre a área, acrescente uns 15%-18% para contar com as paredes, defina o que deseja como alpendres ou varandas porque também representam um custo.

    Sobre 6k€ para projecto, depende do que inclui porque poderá custar-lhe mais.
    Se a sala/cozinha forem um só espaço, 41m2 são suficientes.

    Não se esqueça dos arranjos exteriores, com um terreno dessa dimensão, poderá representar um valor significativo...

    Faça bem as contas agora, porque é espectável que termine gastando os 250k€ e nem tenha piscina, nem court de ténis, nem marquise...

    Boa sorte.
    Concordam com este comentário: ADROatelier

  16.  # 16

    Colocado por: catcosEm relação aos valores, acham mesmo que estou a ver demasiado por cima os preços parciais?


    Sim, nisso o seu Arquitecto terá um papel fundamental, discuta isso agora.

  17.  # 17

    Boa tarde catcos,

    Aconselho-a previamente a calcular 1000€/m2 para os 165 m2 de área de construção e 500€/m2 para a cobertura, o que chegará muito próximo ao seu limite orçamental, apenas para a construção da habitação.
    Contudo, dependerá também da complexidade do projecto que deverá ter um mapa de quantidades detalhado, de forma a aferir o valor real da obra. A escolha do empreiteiro e a negociação com este, igualmente irá influenciar o que pretende, pois cada um terá o seu preço de mão de obra.
    Se pretender, terei todo o gosto a reunir convosco.

    Cumprimentos,
    SMG, arq
    smgarquitecto.com
    https://www.instagram.com/sergiomiguelgodinho_arq/

  18.  # 18

    Colocado por: catcosO ser térrea não está pensado porque não sei os problemas que o declive iriam causar,
    deix3 isso para o arqº. ele que estude a melhor solução.

    acho que o orçamento possivel para o que pretende, mas tem de ter uma boa equipe de projetistas para tirar o maior rendimento para o dinheiro que tem disponivel.. boa documentação, tanto de desenhos como de mapas de quantidades são importantissimos.

    desejo-lhe boa asorte. penso que está no bom caminho logo pela forma como está a atacar a coisa.

  19.  # 19

    Colocado por: SG_arquitectoconselho-a previamente a calcular 1000€/m2 para os 165 m2 de área de construção e 500€/m2 para a cobertura,


    com ou sem IVA?

  20.  # 20

    Colocado por: RUIOLI

    com ou sem IVA?

    Sem.
    Concordam com este comentário: RUIOLI
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI

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