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1. • mega
   • 18 maio 2008

    # 1

   boas, vivo num prédio com 15 anos desde a primeira acta que houve reclamações ao construtor do prédio, de defeitos de construção na qual foi elaborado um dossier com as reclamações, e que em reunião com o construtor ficou acordado as reparações. O tempo foi passando e os reclamantes deixaram para trás os defeitos, agora os defeitos se agravaram de tal modo que temos que fazer obras em que os valores são muito altos, pergunto o seguinte eu e alguns dos moradores compramos os apartamentos a menos de 5 anos, e como sabemos que temos que pagar as obras nos somos obrigados a pagar a mesma percentagem ou podemos reclamar a irresponsablidade dos moradores que reclamaram mas nunca resolveram com o construtor a reparação dos defeitos.obrigado
2. • Armanda
   • 19 maio 2008

    # 2

   Bom dia
   obrigada pela resposta,mas talvez não me tivesse explicado bem.O prédio tem 14 fracções independentes, das quais 2 são lojas, uma está fechada e na outra funciona um café. As janelas das lojas dão para a mesma rua que a entrada principal do prédio e que eu me lembre as janelas nunca foram limpas pela senhora que faz limpeza no condominio, assim sendo pergunto:
   Dado que o proprietário das lojas não tem acesso directo pela porta principal tem ele que participar nas despesas? (electr. limpeza ) ou quota vai só para as obras das partes comuns ??
   O prédio não tem elevador.Quando vim morar neste aprovámos uma escala para Administração que que não incluia as lojas.Alguns condominos,agora dizem que não são mais administradores enquantos o proprietário das lojas não for.(querem uma empresa a administrar), mas a maioria não quer.
   cumprimentos,
3. • tareca
   • 19 maio 2008

    # 3

   Boa tarde,
   Há um ano atrás foi eleito um novo administrador. Este deixou de morar connosco mas com a sua saida levou também tudo o que pertencia à administração bem como todo o dinheiro correspondente aos pagamentos do condomínio. Deixou também de fazer o pagamento a pessoa da limpeza do prédio e que tem alguns meses em atrazo. Foi contactado por várias xx e nunca veio fazer a devolução nem a passagem da pasta. Os moradores estão muito indignados com a situação. Onde nos podemos dirigir para actuar neste sentido ?? O que pode ser feito ??
   Obrigada e aguardo resposta.
4. • ankh
   • 19 maio 2008

    # 4

   Muito Boa Noite,
   
   Depois de pesquisar neste forum, encontrei algumas questões similares a uma situção que tenho entre mãos, e peço desde já desculpas pela repetição,no entanto, sinto ainda algum desconforto com as anteriores respostas e receio sobre consequências judiciais.
   
   Os factos são:
   
   - Vou comprar um apartamento em segunda mão, já elaborei o contrato de promessa compra e venda.
   - Descobri que o anterior proprietário (bom, ainda proprietátio) deve uma elevada quantia ao condomínio.
   - A casa é na zona de Almada e foi-me dito que ao elaborar a escritura, vou herdar a dívida do condomínio do anterior proprietário.
   
   As perguntas:
   
   - Vou mesmo herdar a dívida?
   - Se sim, o que posso fazer para evitar tal injustiça?
   - Se não, como posso ter mesmo a certeza que depois de elaborada a escritura, não vou ter problemas futuros, tal como a administração do condomínio meter uma acção judicial contra mim?
   - É melhor arranjar um advogado? Preferia evitar.
   
   Muito obrigada pela ajuda.
   Fernanda.
5. • domusnostrum
   • 20 maio 2008

    # 5

   Caro(a) mega, boa noite. Um imóvel usado, com mais de 5 anos, é vendido no estado em que se encontra, salvo se fôr acautelado através de disposição em contrário no contrato de compra e venda, ou que tenha sido vendido por empresa de construção, e neste caso, tem a garantia de cinco anos. Quanto ao pagamento devem pagar a percentagem descrita na escritura de PH referente à fracção que adquiriu. Fique bem.
   [email protected]
   Cumprimentos
6. • domusnostrum
   • 20 maio 2008

    # 6

   Cara Armanda boa noite. Acho estranho um prédio com andares acima do 2º não ter elevador. Foi por isso que referi os elevadores. Mas se são 14 fracções, incluindo 2 lojas, todos os proprietários das fracções são condóminos.
   Quanto às despesas das lojas e, pelo que refere, devem comparticipar nas despesas expediente ( honorários do Administrador, se fôr pago, correio e outras despesas administrativas) e para o FCR (fundo comum de reserva, no mínimo 10%) verba esta para as obras de conservação a efectuar de oito em oito anos.. Fique bem
   [email protected]
   Cumprimentos
7. • domusnostrum
   • 20 maio 2008

    # 7

   Cara tareca, boa noite. Dado que o Administrador está contactável, devem enviar-lhe uma carta registada com A/R, dando um prazo de dez dias para apresentar os documentos, apresentar contas, e ENTREGAR O DINHJEIRO, que subtraiu e indicando-lhe que se o não fizer no prazo estipulado será apresentada queixa crime às autoridades policiais da localidade, por subtracção de documentos e abuso de confiança no desvio de dinheiro. Fique bem
   [email protected]
   Cumprimentos
8. • domusnostrum
   • 20 maio 2008

    # 8

   Cara Fernanda, boa noite. Não vai herdar dívida nenhuma. De facto os Administradores têm o hábito de afirmar que a dívida é da fracção, mas não é. A dívida é do condómino que é proprietário enquanto fruidor da fracção. A sua responsabilidade é a partir da data da escritura. Aconselho-a, no entanto, a dirigir uma carta registada ao Administrador a informar que vai adquirir a fracção, que é sabedora de dívida ao condomínio e que enjeitará toda e qualquer responsabilidade por quaisquer dívidas ao condomínio. Entretanto deve informar-se se há qualquer quota extraordinária a pagar, em prestações, para obras a efectuar nas partes comuns e, se houver, aconselho-a a instar junto do vendedor do apartamento para que também liquide essa quota extraordinária, até à data da compra do apartamento. Ficará, portanto, com a cópia da carta e o respectivo registo para se defender em caso de acção judicial que, suponho depois deste expediente, que lhe não será nunca movida. Fique bem.
   [email protected]
   Cumprimentos
9. • ankh
   • 20 maio 2008

    # 9

   Boa tarde,
   
   Muito obrigada pela clarificação!
   
   Cumprimentos,
   Fernanda
10. • silva19657
    • 22 maio 2008

     # 10

    Colocado por: domusnostrumCaros foristas, a lei obriga a constituir um Regulamento Interno, desde que o condomínio seja superior a quatro condóminos. Òbviamente que este RI não poderá nunca contrariar a lei.
    Quanto à empresa de gestão de condomínios que não cumpre. Deverá ser exonerada por deliberação de Assembleia de condóminos. Seria todavia, de aconselhar a que os condomínios fizessem constar dos contratos com as empresas de gestão, no contrato uma cláusula de rescisão. Omitir os pagamentos, como forma de pressão não é legal e poderá conduzir a contencioso,(Tribunal ou Julgados de Paz), com as consequentes inconveniências. De notar que uma boa gestão do condomínio é garante bastante para preservação do património próprio.
    Quanto à venda da fracção da porteira, primeiro torna-se necessário verificar se no TCPH (Título Const. Propriedade Horiz.) aquela fracção está descrita como habitação, se não estiver é necessário reunir em Assembleia, votar com quorum constitutivo e deliberativo de 2/3, sem oposição, ou seja se houver um único condómino que se oponha, a deliberação sai derrotada e elaborar processo (Câm.Mun. Notário e Registo Predial).
    Quanto às quotas atrasadas , o actual condómino só paga a partir da data da escritura da fracção, mesmo que lá não habite. Portanto não deve pagar, outro sim alertar o Administrador para o facto de ter adquirido a fracção "livre de quaisquer ónus", para que da próxima vez não andem a dormir. Ao vosso dispôr [email protected]. Cumprimentos
11. • silva19657
    • 22 maio 2008

     # 11

    Gostaria que me informasse de uma situação em relacção á venda da casa da porteira se fosse possível.
    Nós temos necessidade de vender a casa da porteira para realizar uma obra urgente no nosso edificio, como é que funciona a declaração de mais valias neste caso, já que os condóminos não vão beneficiar de qualquer verba da venda da casa.
    Tenho de passar a declaração de mais valias a todos os condóminos e prosteriormente solicitar á empresa que vem realizar a obra que passe facturas individuais em nome de todos os condóminos?
12. • domusnostrum
    • 22 maio 2008 ^editado

     # 12

    Caro silva 19657, boa tarde. Como já verificou há necessidade de verificar no TCPH qual o fim a que se destina a casa da porteira e, se não fôr destinada a fracção habitacional, elaborar todo o processo já descrito, não esquecendo a necessidade de recalcular as permilagens de todas as fracções, face à introdução da nova fracção, se a permilagem desta não constar do TCPH.
    Quanto às mais valias, julgo tratar-se do Administrador que põe a questão, terá de passar a dita declaração a todos os condóminos, em função da respectiva permilagem, a nova se houver lugar a esse recalculo, e posteriormente passar uma declaração a todos os condóminos, em função também das permilagens, da aplicação das verbas pagas ao empreiteiro, pelo condomínio, pelas benfeitorias ao prédio, que só poderão ser nas partes comuns, ou seja na compropriedade. Penso ter interpretado bem a sua questão. Fique bem.
    [email protected]
    Cumprimentos

    Estas pessoas agradeceram este comentário: silva19657
13. • silva19657
    • 22 maio 2008

     # 13

    Colocado por: domusnostrumCaro silva 19657, boa tarde. Como já verificou há necessidade de verificar no TCPH qual o fim a que se destina a casa da porteira e, se não fôr destinada a fracção habitacional, elaborar todo o processo já descrito, não esquecendo a necessidade de recalcular as permilagens de todas as fracções, face à introdução da nova fracção, se a permilagem desta não constar do TCPH.
    Quanto às mais valias, julgo tratar-se do Administrador que põe a questão, terá de passar a dita declaração a todos os condóminos, em função da respectiva permilagem, a nova se houver lugar a esse recalculo, e posteriormente passar uma declaração a todos os condóminos, em função também das permilagens, da aplicação das verbas pagas ao empreiteiro, pelo condomínio, pelas benfeitorias ao prédio, que só poderão ser nas partes comuns, ou seja na compropriedade. Penso ter interpretado bem a sua questão. Fique bem.
    [email protected]
    Cumprimentos

    Estas pessoas agradeceram este comentário:silva19657
14. • silva19657
    • 22 maio 2008

     # 14

    Caro "domusnostrum" agradeço a sua prontidão na resposta, efectivamente sou um dos Administradores do condomínio.
    Caso tenha mais duvidas em relação a este processo posso contactá-lo através do seu mail pessoal?
    Obrigado
15. • domusnostrum
    • 23 maio 2008 ^editado

     # 15

    Caro silva 19657, com certeza.Tive um problema com e-mail mas está já resolvido. Esteja à vontade, pois o Administrador deste fórum, não vê nisso qualquer inconveniente, até ao momento.Fique bem.
    [email protected]
    Cumprimentos
16. • liliana
    • 23 maio 2008

     # 16

    Boa tarde,
    actualmente são adm. de 1 condomínio.
    Formámos o cond. em 06/2007 por convocatória do construtor. A adm. eleita nessa reunião foi apresentada como proprietária. Contudo, recentemente descobri que nunca foi proprietária da fracção. ora legalmente o construtor deveria ter passado essa informação e fornecido algum documento a autorizar a representação. Correcto?
    Em 01/08 convocou uma reunião para entregar o cond a 1 adm provisório, ou seja, eu. Mas, após a saída do prédio da mesma, em Março, convoquei nova reunião e fui eleita. Agora os condóminos querem que eu exiga esclarecimentos ao construtor, assim como a garantia do prédio. Ora em Fev. a anterior adm. iniciou obras na cobertura do prédio sem informar o condomínio do motivo e não estão concluídas. A quem reclamo, ao construtor ou à sua colaboradora?
    Qd fui eleita provisoriamente comecei a tratar da legalidade do cond, pois nem o elevador temos ligado. Contudo, já estavamos a contribuir com a quota e FCR, mesmo sem recibos. Mas mesmo assim, a administração tem obrigação de apresentar o comprovativo das despesas? Mas não o fez e a assembeia quer a devolução do dinheiro. Como devo proceder?
    Agradeço o esclarecimento.
17. • maryisa
    • 23 maio 2008

     # 17

    Boa-noite,
    
    Gostaria, se possível, de obter informação acerca de uma questão que me preocupa de sobremaneira.
    Um dos meus filhos adquiriu um apartamento num edifício datado de 1949, em Lisboa, composto de Casa de Comércio, rés-do-chão , casa da porteira e mais 5 pisos, cada um com dois apartamentos. Um dos apartamentos está vago e à venda. O seu proprietário faleceu e ficou entregue aos herdeiros, de quem ninguém sabia o paradeiro. Existem verbas, avultadas, em atraso relativas a quotas de condomínio e obras de manutenção e reparação, entretanto efectuadas. A este apartamento foi dado usufruto do sótão por contrapartida com obras de reparação do telhado, sempre que isso se verificasse ser necessário. O telhado está a cair, gera infiltrações e as obras requeridas nunca foram efectuadas . Penso ser possível, retirar o usufruto ao potencial comprador do referido apartamento. Estou certa? Quando o meu filho comprou o apartamento onde reside, nesse edifício, tentou saber junto do Administrador o porquê o descalabro existente e deparou-se com um encolher de ombros e um conformismo anormal e muito suspeito. Foi invocado o desconhecimento do paradeiro dos herdeiros. Eu, na ausência do meu filho e com o seu consentimento, junto da agência imobiliária consegui elementos dos proprietários e passei-os ao Administrador, em reunião de condomínio. Isto passou-se em Março de 2007. Até hoje, Maio de 2008 continua tudo na mesma e com as dívidas a aumentar. Pergunta-se: Pode-se responsabilizar o Administrador pela inércia, pela falta de interesse na protecção dos bens que lhe estão confiados, pelo comodismo demonstrado, pela falta de respeito para com todos os condóminos? Pode-se imputar ao Administrador as verbas referentes às obras urgentes do telhado? Pode-se imputar ao Administrador os custos de uma "limpeza geral" das escadas que não foi sujeita a orçamento, portanto de livre arbítrio, que não completada e cujo pagamento o mesmo efectuou com um cheque do condomínio? De referir que a incompetência deste senhor é revelada nos mais pequenos pormenores. Estamos em Maio de 2008 e ainda não foram prestadas contas do ano anterior. O que fazer? Agradeço qualquer achega a este estado deplorável. Antecipadamente grata, Isa
18. • andreiaspc
    • 24 maio 2008

     # 18

    Olá Boa Noite!
    Obrigado desde já pela informãção aqui presente tão útil!
    A minha questão ´´e:
    
    Estou em atraso com cotas e foi convocada uma assembleia extraordinária! Tudo bem até aqui, mas somos seis condóminos, dois com terraço no 1 andar, dois no segundo (um deles a minha fracção) e dois no 3 mas os quais têm anexos no terraço tipo duplex cobertos os só eles têm acesso! Todos nós temos que pagar a mesma cota ou deverá ser esta associada a cada fracção? Todos pagamos o mesmo até agora mas eles têm fracções maiores, e como foi possível chegar a um valor como eles têm?! um prédio com 4 anos e paga-se cada 35 euros e só tem um elevador!
    Obrigaddo e desculpe se me expressei mal de alguma maneira.
19. • domusnostrum
    • 24 maio 2008

     # 19

    Cara liliana, boa tarde. Pelo que relata, há por aí muita situação duvidosa. Verifique os documentos que recebeu da anterior Administradora, e analise as actas das deliberações votadas no que concerne à eleição da Administradora, se se trata de empresária, dado que não é condómina, e deve ter sido eleita, por o construtor na altura deter a maioria dos votos, referentes às fracções ainda não vendidas. O que diz o RI (regulamento interno), como foi aprovado o orçamento para os meses de 2007, Ao iniciar-se um condomínio o construtor deve entregar documentação designadamente:
    Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
    Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
    Projecto do imóvel ou Loteamento (incluindo alterações);
    Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
    Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados \"testes de pressão\";
    Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
    Projecto da electricidade;
    Projecto de abastecimento de águas;
    Projecto de esgotos;
    Projecto de águas pluviais;
    Projecto rede de gás;
    Projecto R.I.T.A.;
    Projecto instalações telefónicas
    Dado que estavam a pagar quota, com o FCR incluído, devem solicitar acesso à conta bancária para continuar a gerir o condomínio. No caso de ter havido desvio de fundos, torna-se necessário esclarecer o responsável a fim de não recaírem responsabilidades em si. A situação é difícil e desde já me disponho a ajudá-la, pelo que aguardo notícias suas. Fique bem.
    [email protected]
    Cumprimentos
20. • domusnostrum
    • 24 maio 2008

     # 20

    Cara Maryisa, boa tarde. Que grande confusão vai nesse condomínio. Ora um sótão é, regra geral, parte comum. Para que o falecido tivesse usufruto do sótão, teve de haver uma deliberação, votada por unanimidade a conceder essa regalia. Todavia havia uma contrapartida. A de o usufrutuário, entretanto falecido, pagar as reparações do telhado. Como as obras nunca foram efectuadas a contrapartida não existiu, logo houve incumprimento por parte do usufrutuário. O condomínio, enquanto nu-proprietário, ou seja proprietário de coisa usufrutuada, o sótão, não é obrigado a manter o usufruto ao possível comprador, dado que a figura de usufruto não se constitui herança. Portanto com o falecimento do usufrutuário, o nu-proprietário, entra em posse plena da coisa, neste caso o sótão. Quanto ao desinteresse do Administrador deve a Maryisa tomar a iniciativa de convidar pelo menos 25% dos condóminos e convocar uma reunião da Assembleia-Geral de Condóminos para, de duas uma, ou deliberam as obras urgentes e discutem o assunto, designadamente as verbas necessárias e o Administrador, face à deliberação é obrigado a cumprir, sob pena de ser responsabilizado civilmente, ou então exonerem-no e elejam um novo Administrador. Fique bem.
    [email protected]
    Cumprimentos