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Vender casas e imóveis

Vender a própria casa vs Vender com imobiliárias

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    • ibyt
    • 5 fevereiro 2022

     # 1

    Um familiar que não tinha muito tempo disponível e que tinha o apartamento arrendado, pelo que as visitas teriam que ser reduzidas ao mínimo. Ainda tentou a sorte com duas imobiliárias mas acabou por ser ele a tratar de tudo.

  2.  # 2

    Colocado por: joseduro
    Nem todos veem valor em mim.

    Eu vejo algum valor (não a si porque não o conheço), mas não lhe atribuo é a mesma avaliação que possa corresponder a 5% do valor da venda (+iva). Será assim tão difícil descrever todas as atividades envolvidas, sem ser de forma vaga e aberta a interpretação? "Proposta de valor" a mim diz-me pouco. O que é que o consultor imobiliário faz (ou na opinião do José deveria fazer), quando é contratado para intermediar a venda do apartamento T2, ali na Póvoa de Santa Iria (exemplo da área metropolitana de Lisboa), ou de Rio Tinto (desculpem-me o pessoal de Rio Tinto mas acho que é o equivalente no Porto)? Colocar anúncio, atender telefones, marcar visitas, já sabemos. Seria importante ajudar a esclarecer quem tem a dúvida entre vender sozinho ou com intermediação, descrever em concreto a parte do "nada" do "não se preocupe com nada", para elas próprias (e até eu, se estiver equivocado) de forma informada poderem decidir se o trabalho de consultor vale os milhares de euros da comissão.

  3.  # 3

    Colocado por: tigoncaldecidir se o trabalho de consultor vale os milhares de euros da comissão


    É claro que não vale o trabalho que dá. Basta ver que, na esmagadora maioria das casas, a equipa inteira de projetistas, incluindo arquitectura e diferentes engenharias, não recebe 5% mais iva. Nem perto.

    E andaram todos anos a estudar e outros tantos a "aprender" as ferramentas e a legislação e o raio a 4, comparado com o trabalho não especializado de uma imobiliária.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria, Vítor Magalhães, h2o

  4.  # 4

    Valente discussão da treta.
    Quem quiser recorrer aos serviços do agente imobiliário paga mediante acordo o serviço. Quem não quer vende sozinho.
    Se é mais valia ou não já fica ao critério de cada um.
    Em qualquer ramo há bons e mais profissionais e se certo os bons vão tendo sempre trabalho. Estamos num mercado bom para o vendedor mas se as coisas inverterem talvez a ajuda de um agente imobiliário seja vital.
    Não tenho nada contra nem nada a favor. Já recorri aos serviços de um agente, gostei muito do trabalho prestado, não paguei os 5% e tanto o agente quanto eu ficámos satisfeitos
    • NPRP
    • 5 fevereiro 2022

     # 5

    Colocado por: Pickaxe
    Chama o profissional, aceita o preço proposto, qual é a dúvida?

    Eu não tenho dúvidas nenhumas. E você, tem?
    • NPRP
    • 5 fevereiro 2022

     # 6

    Colocado por: joseduroBonito bonito é o que sempre disse.

    Esta area devia estar regulamentada e somente consultores credenciados poderiam ajudar vender imoveis. Nem particulares poderiam vender.

    Mas como bom povo latino, iriamos dar sempre volta à questão e vender sozinhos, certo?

    E contra mim falo atençao mas acabava-se com muita coisa que vejo por ai.

    E quem fala desta area, fala de tantas outras que ha por ai.
    Concordam com este comentário:IronManSousa

    Ora então isso é que era não é?
    “Nem particulares poderiam vender”... irra povo estúpido que entrega dinheiro de mão beijada.. trabalhar com o dinheiro dos outros é papinha, risco zero.
    Adoro a expressão “cliente qualificado”... enfim.. para quem anda a dormir...
    Concordam com este comentário: Damiana Maria, frpin, Vítor Magalhães, 21papaleguas

  7.  # 7

    Deixem dar o meu ponto de vista sobre o assunto:
    Já utilizei diversas vezes a promoção através de imobiliárias e outras tantas por promoção direta e parece-me que essa escolha depende de cada um e das suas necessidades.
    Também fiquei com a ideia de que o valor pago à imobiliária era desajustado ao trabalho realizado mas como nessas alturas não havia disponibilidade da minha parte para fazer a promoção direta aceitei e paguei.
    Talvez fosse moralizador para o trabalho de consultor imobiliário a definição das tarefas executadas e a sua valorização perante o cliente e não só um valor de percentagem do imóvel.
    Por exemplo faturar sobre um valor horário com um valor global limite?

  8.  # 8

    Nem particulares poderiam vender.


    Assim de forma simples:
    para implementar tal aberração proposta teria de se modificar a Constituição.
    Já pensou candidatar-se às proximas legislativas?

    O que é um consultor qualificado? Qualificado em quê?
    De minha experiência, dos e-mails que vi aquando da venda que eu e família fizemos, metia medo ao susto o número de erros de ortografia, de sintaxe e quanto a pontuação deviam usar um teclado sem pontos nem virgulas.

    Quanto ao palavriado que ouvi poderia aplicar-se o termo "banha da cobra". Mas notávelmente internacional, muito brasileiro...

    Parafraseando um forista anterior:
    trabalhar com o dinheiro dos outros é papinha, risco zero.


    Como é que se coloca nas mãos de um franchaising, que pode aparecer e desaparecer, documentação sensível?

    O argumento "tratar da papelada" devia servir para os vendedores, que não estão familiarizados com a parte burocrática irem, avisadamente, aconselhar-se com quem tem saber e RESPONSABILIDADE, como o notário.
    Os outros, que se movem bem na burocracia, podem orientar-se sózinhos. Para meu espanto o argumento funciona ao contrário!

    Se um comprador achar que a casa que lhe interessa pode ter problemas de construção ficará descansado se consultar, e pagar, a um engenheiro ou um mestre de obras experiente, antes de largar uns milhares, ou ficará mais descansado com a opinião de um biscateiro? Ou pior, um "consultor"?

    "Coisa entranhas verás neste mundo, meu bom Horácio."

  9.  # 9

    Em defesa do joseduro, ele tem tido uma postura muito construtiva e franca sobre a função do agente / consultor imobiliário. Não o tratem assim. :) senão vai-se embora.
    Eu sou dos que acha que eles ganham demais para o que fazem e muitos pecam por desleixo: más fotos, mau português, alguma sisplicência nos anúncios.
    Haverá alguns casos em que essa mais valia existe. Por falta de tempo, se o imovel a mostrar for longe da residência do comprador e alguma experiência na compra/ venda que a maior parte de nós não terá porque faz 2 ou 3 negócias destes na vida. Para esses, vender ou comprar soa complexo e preferem alguém que os acompanhe. Eu claramente preferia o joseduro a quase todos os consultores que vejo nos anúncios
    Concordam com este comentário: ricardo.rodrigues, NLuz, sognim, Varejote, Pickaxe, Bruno.Alves, Vítor Magalhães
    • NPRP
    • 6 fevereiro 2022

     # 10

    Colocado por: IronManSousaEm defesa do joseduro, ele tem tido uma postura muito construtiva e franca sobre a função do agente / consultor imobiliário. Não o tratem assim. :) senão vai-se embora.
    Eu sou dos que acha que eles ganham demais para o que fazem e muitos pecam por desleixo: más fotos, mau português, alguma sisplicência nos anúncios.
    Haverá alguns casos em que essa mais valia existe. Por falta de tempo, se o imovel a mostrar for longe da residência do comprador e alguma experiência na compra/ venda que a maior parte de nós não terá porque faz 2 ou 3 negócias destes na vida. Para esses, vender ou comprar soa complexo e preferem alguém que os acompanhe. Eu claramente preferia o joseduro a quase todos os consultores que vejo nos anúncios
    Concordam com este comentário:ricardo.rodrigues,NLuz,sognim,Varejote

    Concordo que um consultor imobiliário é uma mais valia em situações muito específicas. Regra geral, para vendedores minimamente desenvoltos, são dispensáveis e um custo perfeitamente desnecessário.
    Por último, a recorrente comissão dos 5% é, na minha opinião, manifestamente exagerada para o serviço que habitualmente prestam.
    Mas como é lógico, um consultor imobiliário que o decide ser tem de fazer pela vida e contra isso nada. Faz parte, há que defender a utilidade e valor da função, afinal é com rendimento que se pagam as contas ao fim do mês.
    Concordam com este comentário: Vítor Magalhães, IronManSousa

  11.  # 11

    Antes de tudo peço desde já desculpa pelo testamento

    Colocado por: tigoncal
    Eu vejo algum valor (não a si porque não o conheço), mas não lhe atribuo é a mesma avaliação que possa corresponder a 5% do valor da venda (+iva). Será assim tão difícil descrever todas as atividades envolvidas, sem ser de forma vaga e aberta a interpretação? "Proposta de valor" a mim diz-me pouco. O que é que o consultor imobiliário faz (ou na opinião do José deveria fazer), quando é contratado para intermediar a venda do apartamento T2, ali na Póvoa de Santa Iria (exemplo da área metropolitana de Lisboa), ou de Rio Tinto (desculpem-me o pessoal de Rio Tinto mas acho que é o equivalente no Porto)? Colocar anúncio, atender telefones, marcar visitas, já sabemos. Seria importante ajudar a esclarecer quem tem a dúvida entre vender sozinho ou com intermediação, descrever em concreto a parte do "nada" do "não se preocupe com nada", para elas próprias (e até eu, se estiver equivocado) de forma informada poderem decidir se o trabalho de consultor vale os milhares de euros da comissão.


    É impossível fazer uma apresentação de serviços aqui por escrito. Quer dizer possível é sem dúvidas, escrever tudo o que se faz mas o impacto é nulo do que pessoalmente.

    Até pode acontecer, numa reunião, eu não querer trabalhar com um potencial cliente e vice-versa (e acontece).

    É similar a todas atividades, o que se escreve e publica é com o intuito de se agendar uma reunião. Como já foi dito - e bem - não estamos a tratar de vendas de canetas mas sim de negócios de uma vida para muitas pessoas e, a meu ver, tem que existir um contacto pessoal.

    Tenho todo o prazer de demonstrar o que faço, porque faço, como faço em reunião pessoal.

    Quantos de vós vendem ou compram serviços unica e exclusivamente por palavras escritas na Internet? Quantos de vós compram e vendem casas sem as visitar?

    O principio é o mesmo, lamento mas sou daqueles que não envia apresentação de serviços e Estudos de Mercado por email. Prefiro perder a minima percentagem de possivel de negócio por cumprir com o que faço.



    Colocado por: ricardo.rodrigues

    É claro que não vale o trabalho que dá. Basta ver que, na esmagadora maioria das casas, a equipa inteira de projetistas, incluindo arquitectura e diferentes engenharias, não recebe 5% mais iva. Nem perto.

    E andaram todos anos a estudar e outros tantos a "aprender" as ferramentas e a legislação e o raio a 4, comparado com o trabalho não especializado de uma imobiliária.
    Concordam com este comentário:Damiana Maria,Vítor Magalhães


    O valor do serviço, como em tudo na vida, corresponde às necessidades das pessoas.

    Se uma pessoa precisa de algo, compra, se não precisa acha caro.

    Já comprei chapeus de chuva de 50euros porque eram os unicos que estavam à venda e precisava dele. Claro que depois o perdi mas isso são outros 500.




    Colocado por: NPRP
    Ora então isso é que era não é?
    “Nem particulares poderiam vender”... irra povo estúpido que entrega dinheiro de mão beijada.. trabalhar com o dinheiro dos outros é papinha, risco zero.
    Adoro a expressão “cliente qualificado”... enfim.. para quem anda a dormir...
    Concordam com este comentário:Damiana Maria,frpin,Vítor Magalhães


    Temos noções muito diferentes de risco zero e de dinheiro dos outros.

    Eu, como vós, também sou um individuo particular e contra mim falei atenção.

    É interessante saber a vossa opinião sobre este ponto quando se esquecem que também sou particular e seria "obrigado" a vender via intermediação.

    O risco, a meu ver, está todo do lado do Consultor dado que o proprietário, comigo, tem zero custos (com exceçãi se falar documentação crucial para poder vender seja através dos meus servilos seja particularmente). Eu é que tenho os custos financeiros todos de quase tudo. Faz parte do pacote. Logo não entendo, o que o proprietário tem a pagar por isso? Sim a comissão e o que está por detrás da comissão?

    Possivelmente um rol de trabalho e investimentos feitos pela minha pessoa, não sei. Apenas a especular...

  12.  # 12

    Colocado por: Damiana Maria


    Sim, já pensei e o curioso é que as pessoas dizem que adoram as verdades mas detestam a mesma.

    Uma frase simples mas dá com que pensar.

    Colocado por: Damiana Maria



    Consultor qualificado? Acho que nunca utilizei essa expressão, comprador qualificado é outra história e todo todo prazer em explicar.

    Um comprador qualificado apenas é acompanhado pela minha pessoa tendo em sua posse a FINE. Acho que isso o qualifica.


    Colocado por: Damiana Maria


    Reforço.

    Dado o meu historial de Gestão, Contabilidade e Fiscalidade, documentação sensível estou mais que habituado a possuir. Quem lidou e disse a empresas multinacionais a liquidar milhões em impostos, acho que esse assunto, comigo, ~é altamente improvavel de acontecer.

    Se calhar, possivelmente, acontece com colegas meus e com outras agências só me resta pedir desculpa por essa ocorrência,




    O que falei de legislação aplica-se a todas as areas da vida, não apenas ao mercado imobiliário.

    Acho que aqui todos nõs sabemos contornar as leis para elas funcionarem a nosso favor.

    Se querem transparência e verdade no mundo, infelizemente, tem que ser através de mecanismos que garantam isso. Como sei isso? Simples, já passei na pele isso.

    Quantos de vós já recebeu ameaças de entidades politicas portuguesas por querer cumprir as leis? Quando eu escrevo algo, não apago, não digo que não disse.

    Assumo todas as palavras que aqui faço e que digo pessoalmente a pessoas. O que mais de valor tenho na vida é a minha palavra.

    E sim, tudo deveria passar por uma entidade externa e os abusos/enganos/aldrabices poderiam diminuir e talvez o estado financeiro do país poderia ser ligeiramente melhor.

    Mas menciono isso sem palas nos olhos dado que isso traria muitos envelopes debaixo da mesa. Eu sei bem disso.

    Mas isso é um mundo altamente hipotético dado que não há interesse por parte do Estado, do IMPIC e das agências imobiliárias em faze-lo. Talvez por causa dos famosos envelopes mas isso sou eu a pensar alto.

    Como podem ver, não sou o tipico consultor, respondo a tudo e com a minha verdade.



    De igual modo, que sei que aqui é escrito no geral e não levo nada a titulo pessoal exceto se me fazem uma pergunta diretamente à minha pessoa.

    Sei que esta area tem maus profissionais e também sei que há tantos outros que são excelentes, neste preciso momento, tenho 2 excelentes aqui ao meu lado. Sim não me incluo no bom ou mau, cabe a vós determinar isso.


    Colocado por:ronManSousa



    Obrigado pelas palavras de coração.

    mas não vou embora, não se preocupe ;)

    Eu não me chateio nem discuto e compreendo a posição do forum.

  13.  # 13

    E sei que a palavra FINE vai causar "atribulações"

    Foi de proposito.

    Mas é um acordo que tenho com os meus clientes proprietários e cumpro o compromisso. Se o cliente proprietário me disser só com FINE, é só com FINE.

  14.  # 14

    Colocado por: IronManSousaHaverá alguns casos em que essa mais valia existe. Por falta de tempo, se o imovel a mostrar for longe da residência do comprador e alguma experiência na compra/ venda que a maior parte de nós não terá porque faz 2 ou 3 negócias destes na vida. Para esses, vender ou comprar soa complexo e preferem alguém que os acompanhe.

    A mais valia existe sempre, nem que seja só pelo conforto de não atender telefonemas ou mostrar a casa (embora quando as pessoas lá vivam, é sempre chato).
    E claro, as outras: mercados internacionais, residir longe do imóvel, identificação de negócios para investimento, etc.

    A meu ver, existe é uma grande disparidade entre a mais valia do serviço e o seu custo.

    Por mero conforto de não ter que atender telefonemas e mostrar a casa, na minha opinião, é descabido um valor percentual e podemos expandir este aspecto muito facilmente.

    Para quem acha o procedimento complexo e arriscado, o mais indicado será recorrer a um advogado/solicitador de forma a acautelar a papelada e, quando comprador, contratar um técnico para inspecionar o imóvel.

    Muitas vezes o papel de mediador resume-se a um "finder's fee", que embora seja um aspecto muito redutor, nem sempre é negativo.
    Enquanto comprador, colaborei com um agente que procurava o que pareciam ser bons negócios. Muitas das sugestões não o eram, mas por três vezes fomos muitos felizes.
    Nestes casos não acho que a comissão tivesse sido descabida. Até porque teve muito trabalho em palmilhar e avaliar cada caso, e não foi propriamente rápido, porque estas oportunidades aparecem quando aparecem.

    Enquanto o cálculo de honorários for a comissão percentual, julgo que o tipo de serviço prestado não seja proporcional e ajustado ao retorno que oferece, na maior parte das vendas simples.

  15.  # 15

    Colocado por: joseduroUm comprador qualificado apenas é acompanhado pela minha pessoa tendo em sua posse a FINE. Acho que isso o qualifica.

    Só depois de ter a FINE é que um potencial comprador pode visitar o imóvel?

  16.  # 16

    As imobiliárias servem para quem não tem tempo ou não quer ter preocupações. Mas o esquema do pagamento ser á % faz pensar, há negócios que sem imobiliárias pelo meio se ganha muito.
    Afinal vender uma casa de 500.000 dá o mesmo trabalho e despeza de vender uma casa de 100.000.
    • ibyt
    • 7 fevereiro 2022

     # 17

    Colocado por: Pickaxe
    Defende que a atividade profissional seja regulada, não compliquem.


    Colocado por: joseduroEu, como vós, também sou um individuo particular e contra mim falei atenção.

    É interessante saber a vossa opinião sobre este ponto quando se esquecem que também sou particular e seria "obrigado" a vender via intermediação.


    Se apenas defendesse que a actividade profissional fosse regulada estariamos de acordo, mas parece que afinal é mais do que isso.

    Ignorando as considerações constitucionais, já que estariam a ser limitados alguns direitos fundamentais, obrigar a que a venda aconteça via imobiliária é passar um atestado de incompetência aos notários.

    O argumento de que estará a defender uma situação onde também sairia prejudicado quando a sua classe profissional sairia largamente beneficiada não colhe simpatia. Imagine o ridículo de um funcionário público alegar que contra si fala quando defende que toda a função pública veja o seu salário ser aumentado - afinal de contas este também seria prejudicado com o aumento de impostos!

    Os vendedores de carros usados também defendem que só seja possível comprar um carro usado através de um stand. Usam o argumento que assim o estado arrecadaria mais impostos porque são obrigados a cobrar IVA. Mas estes ainda se dão ao trabalho de comprar o carro ao vendedor e são obrigados a garantir o que vendem.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Marta Marques

  18.  # 18

    Colocado por: pguilherme
    Só depois de ter a FINE é que um potencial comprador pode visitar o imóvel?


    Se isso for o acordado com o cliente proprietário, sim.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pguilherme

  19.  # 19

    Colocado por: ibyt



    Se apenas defendesse que a actividade profissional fosse regulada estariamos de acordo, mas parece que afinal é mais do que isso.

    Ignorando as considerações constitucionais, já que estariam a ser limitados alguns direitos fundamentais, obrigar a que a venda aconteça via imobiliária é passar um atestado de incompetência aos notários.

    O argumento de que estará a defender uma situação onde também sairia prejudicado quando a sua classe profissional sairia largamente beneficiada não colhe simpatia. Imagine o ridículo de um funcionário público alegar que contra si fala quando defende que toda a função pública veja o seu salário ser aumentado - afinal de contas este também seria prejudicado com o aumento de impostos!

    Os vendedores de carros usados também defendem que só seja possível comprar um carro usado através de um stand. Usam o argumento que assim o estado arrecadaria mais impostos porque são obrigados a cobrar IVA. Mas estes ainda se dão ao trabalho de comprar o carro ao vendedor e são obrigados a garantir o que vendem.


    Não passei nenhum atestado de incopetência a ninguém, nem dei a entender isso.

    Acho que fui bem claro sobre as minhas intenções de tornar tudo o mais claro e transparente possível.

    Se ao partilhar os meus pensamentos completamente surreais e impensáveis de acontecer dado todo o interesse económico que está por detrás, cometi um erro... bem não acho que cometi, partilho o que penso sem problemas e defendo o que penso sem problemas.

    Falei em todas as areas serem regulamentadas, todas!

    Vai acontecer? não.

    Isto lembra-me um pouco quando as pessoas são forçadas a ter um contabilista. Afinal os contabilistas foram largamente beneficiados com isso e todos nós temos competências para calcular o IVA. IVA do que vendeu menos IVA do que comprou.

    Ou estarei a ver a coisa de forma errada?

    Se os notários teriam que ter uma certificação extra? Sim claro. Há algum mal nisso?

    Eu sei que este também é um topico sensivel e está tudo bem.

  20.  # 20

    ibyt, a ideia da regulação é de facto tendenciosa e os argumentos que o defendem são incoerentes. Mas explorou-se o conceito e facilmente se constata que não tem pernas.

    joseduro, o contabilista serve "um pouco mais" do que apenas apurar o valor do IVA. Há uma consultoria constante, cálculos e projecções continuamente.
    Ainda assim, com uma comissão da venda de um apartamento, daria para pagar o contabilista durante alguns anos de trabalho constante.
    Para não falar nos conhecimentos e capacidades que o contabilista tem e o seu cliente não. Já o agente imobiliário pode não trazer mais know-how para a mesa.

    Acerca das certificações, por cá, os agentes imobiliários apenas precisam de pedir o AMI.
    Em alguns países do norte da europa, por exemplo, têm requisitos académicos, precisam de formação inicial (que é cara) e renovações entre 2 a 4 vezes por ano. Para além da formação, têm que passar testes de proficiência e estágios que normalmente durante anos, antes de poderem mediar negócios.
    Depois, existem vários tipos de mediação e cada um tem a sua formação e certificação (mediação, gestão de alugueres, investimentos, etc)

    Estes requisitos ajudariam a cortar com muita da malta que acaba na mediação imobiliária, não porque quer, mas porque não conseguiram vingar noutros lados.
    Como por cá é uma actividade que se pode desenvolver sem qualquer habilitação, apanha todo o refugo de malta menos competente, perseverante, motivada, hábil, etc, o que não ajuda à imagem da classe.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

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