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  1.  # 1

    Olá pessoal!

    Já acompanho o forum há algum tempo, e sempre que possível tento dar o meu contributo por aqui..

    Tenho reparado que um dos temas mais recorrentes, que aparece por aqui é o tema das MAIS-VALIAS, e após ler alguns posts e respostas, considero que ainda há muita coisa por falar e por isso quis partilhar a minha experiência, a qual, infelizmente, não é de todo positiva ou feliz!

    Este ano fui confrontado com uma das piores surpresas que podemos ter no mundo dos investimentos imobiliários, o pago de impostos não previstos! E vocês questionarão, impostos não previstos como?! Pois, esta "surpresa" foi o resultado de um pessimo aconselhamento/acompanhamento, por parte de uma contabilista certificada, a qual iludiu-me e pecou por não explicar as nuances e peculiaridades das famosas MAIS-VALIAS.

    Ora, a ignorância neste tema, e o péssimo acompanhamento, fez com que, em sede do IRS deste ano, tivesse de estar à "luta" com as finanças para tentar defender o indefensável... uma vez que a operação que realizei, estava totalmente assente nos pressupostos errados!

    Basicamente, comprei uma HHP em 2020, fiz obras e em 2021 vendi, para comprar outra HPP... Pois, na altura da venda da 1ª, questionei a contabilista sobre o pago de mais-valias, ao qual obtive como resposta que, se vendesse e comprasse HPP não haveria lugar ao pagamento de maisvalias, desde que o lucro fosse reinvestido.

    A parte onde foi por agua abaixo foi o conceito de reinvestimento.... a contabilista omitiu, por ignorância, diz que, o reinvestimento apenas iria ser considerado na aquisição do novo imóvel! ou em obras, caso o imóvel já fosse meu...

    O que acabei por fazer, por desconhecimento foi, investir 10% na compra do novo imóvel e todo o resto em obras!!! Gastei todo o meu lucro... mas para as finanças, a brincadeira não era linear... e acabaram por penalizar-me com um pagamento brutal de mais-valias, para as quais eu não tinha sequer qualquer pé de meia, porque fui iludido na ideia de que não iria ter de pagar nada!

    Se quiserem saber mais deste tema, preparei um video com o caso prático, com os valores direitinhos, para perceber a dimensão do problema! utilizei o simulador do doutor finanças para ser mais interativo. Espero que gostem e acima de tudo! que aprendam com o meu erro!

    Se tiverem alguma dúvida, é só perguntarem
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Zé Meirinho
  2.  # 2

    A lei é clara.

    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santiana
  3.  # 3

    Colocado por: NTORIONA lei é clara.

    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção,ouna ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;


    adoro a clareza, contudo, para a primeira vez de alguém a lidar com o processo, e tendo ainda por cima recorrido a uma contabilista para dar apoio... não foi assim tão claro! aliás, todo o processo foi cheio de zonas cinzas... e muitas informações contraditórias.

    dai ter querido partilhar a minha experiência
  4.  # 4

    Obrigado pela partilha.

    Colocado por: engobrasfeitasO que acabei por fazer, por desconhecimento foi, investir 10% na compra do novo imóvel e todo o resto em obras!!!


    A nova casa custou 10% do valor da venda da antiga??
    • sltd
    • 28 agosto 2022

     # 5

    Quando vender esta pode somar o valor das obras ao valor final, para que as mais valias sejam menores.
  5.  # 6

    Colocado por: engobrasfeitastendo ainda por cima recorrido a uma contabilista para dar apoio... não foi assim tão claro! aliás, todo o processo foi cheio de zonas cinzas... e muitas informações contraditórias.

    É verdade, o forum tem dezenas de casos idênticos nos últimos anos, alguns ainda vêm a tempo de ser esclarecidos, mas muitas vezes nem acreditam no que aqui se escreve, pelo que já fui perdendo a paciência.
    Concordam com este comentário: Palmix, sky3205
  6.  # 7

    não elfo, a casa nova custou 270k, mas as finanças apenas consideraram como reinvestimento o sinal dos 10% que dei de entrada, porque todo o resto foi com recurso a crédito. o problema foi que peguei em 50k do meu lucro e utilizei para a obra, achando que isso era também considerado reinvestir, e não é....

    segundo a lei, devia ter posto todo o dinheiro na compra, e não só os 10%
    Concordam com este comentário: Palmix
  7.  # 8

    Sim. E umq coisa é o valor q tem de investir para não pagar mais valias, que é o total da venda da HPP. Outra coisa é o cálculo das mais valias e aí pode abater despesas várias como comissao imobiliária na venda da HPP, depesas de obras q terá feito, etc.
    É pena entregar a um profissional e este ser incompetente. Quem se lixa é sempre o mesmo
    Concordam com este comentário: engobrasfeitas
  8.  # 9

    Devia ter acrescentado os 50k ao que deu de entrada não era? Assim pode "ir buscar" os benefícios fiscais de ter investido 50k em obras no dia em que vender esta.

    As obras que entram para dedução de mais valias têm que ter factura de um empreiteiro com mão de obra? Se for uma coisa que tenha sido o próprio dono a fazer e tenha as faturas do material que gastou, esse material pode ser deduzido?
  9.  # 10

    no meu caso, aceitaram faturas de material e de janelas que comprei "fora" a empreitada geral, mas por aquilo que me apercebi .. é que é tudo muito aletório, há pessoas que tiveram sorte e lhes aceitaram tudo... e há outras que nem por isso.
  10.  # 11

    Colocado por: sltd
    Quando vender esta pode somar o valor das obras ao valor final, para que as mais valias sejam menores.


      sim, quando vender este novo apartamento, ai sim as obras contarão como despesa... mas não estava a contar em vender este último!

      aconselho que vejam o video, para verem a diferença brutal entre os valores a pagar, mudando apenas algumas variáveis....
      • AMVP
      • 28 agosto 2022

       # 12

      Colocado por: engobrasfeitassim, quando vender este novo apartamento, ai sim as obras contarão como despesa... mas não estava a contar em vender este último!

      Tenho ideia que apenas sao consideradas se realizadas nos ultimos 10 anos.
    •  # 13

      Pegando neste tópico, vou colocar um exemplo para que me possam ajudar:

      Casa A comprada por 85k€.

      Entretanto vou ao banco , peço 200k para construir a casa B e quando esta está práticamente pronta, vendo a casa A com 35k de lucro (por 120k€).

      Entretanto, com o dinheiro que já paguei da casa A + o lucro, digo ao banco que não preciso dos 200k, mas apenas de 130k€.

      Isto conta como reinvestimento de mais valias?

      Obrigado
    •  # 14

      É uma situação realmente tramada... deixem me só acrescentar 1 conselho, que não está relacionado com esta situação mas pode ajudar alguém no futuro, relacionado com processamento se mais valias.

      Quando estiverem a tratar de IRS e tiverem mais valias envolvidas, agarrem na documentação toda, e marquem reunião nas finanças para perceber o que é válido ou não em sede de IRS reinvestimento.

      Passei por isto a uns anos, andei em dúvida contratar contabilista, procurador etc e acabei por ir diretamente à AT e correu muito bem. Após submeter IRS, solicitaram documentos, anexei e dei nota que já tinha reunido dia X com pessoa y, assunto encerrado.

      Pelo menos no meu caso correu bem, mas reforço, não está relacionado com a situação que é aqui reportada infelizmente, mas se ajudar alguém já vale a pena
    •  # 15

      Colocado por: JCoimbraEntretanto, com o dinheiro que já paguei da casa A + o lucro, digo ao banco que não preciso dos 200k, mas apenas de 130k€.


      coloquei também essa questão há varios contabilistas por causa de outro processo que tenho a decorrer em paralelo, e aparentemente abater emprestimos, não é considerado reinvestimento...
      • AMVP
      • 28 agosto 2022

       # 16

      E sabe-la pq so aceitam o reinvestimento se apresentarmos a escritura de aquisicao da casa que vendemos, Isto pelo menos na reparticao onde ja tive de tratar de um assunto desses
    •  # 17

      Colocado por: dvd.ribeiroPassei por isto a uns anos, andei em dúvida contratar contabilista, procurador etc e acabei por ir diretamente à AT e correu muito bem. Após submeter IRS, solicitaram documentos, anexei e dei nota que já tinha reunido dia X com pessoa y, assunto encerrado.


      fico contente por no seu caso ter corrido bem, infelizmente neste processo, fiz 3 marcações presenciais... mas o serviço de Loures na expo... é tudo menos desejável, as técnicas que recebem as pessoas, não são as que analisam os processos, o que torna as conversas pouco produtivas!

      mas já ouvi dizer que em meios mais pequenos é uma ótima forma de resolver os problemas
    •  # 18

      Neste caso podia não ser abater. Podia abdicar de uma ou duas tranches e usava o meu dinheiro para pagar ao empreiteiro...
    •  # 19

      Colocado por: JCoimbra
      1. Neste caso podia não ser abater. Podia abdicar de uma ou duas tranches e usava o meu dinheiro para pagar ao empreiteiro...


      teria de ter forma de provar às finanças que o dinheiro utilizado foi o seu e não o do empréstimo, é uma situação muito delicada, e pode ficar à mercê do critério da pessoa que o receber nas finanças.... as quais aparentemente não são muito dadas ao bom senso, nem à proteção do contribuinte
    •  # 20

      Pois, estou a ver que tenho que ir a um contabilista antes de me meter a construir
     
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